ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5039/2015 NEMOVITÁ VĚC: 2/6 bytové jednotky č. 428/3 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Olomouc, k.ú. Nové Sady u Olomouce Adresa nemovité věci: Myslbekova 428/7, 779 00 Olomouc Vlastníci stavby: Oldřich Jelínek, Myslbekova 428/7, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 Jitka Osyková, Horní náměstí 583, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 6 Vlastníci pozemku: Oldřich Jelínek, Myslbekova 428/7, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 Jitka Osyková, Horní náměstí 583, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 6 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 8118/12-18 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2/6 364 000 Kč Datum místního šetření: 18.3.2015 Stav ke dni : 18.3.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 13 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 16.4.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 2/6 bytové jednotky č. 428/3 v kat. úz. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc, okres Olomouc, vše zapsáno na LV č. 2346. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.1.2015 LV č. 2346 pro kat. úz. Nové Sady u Olomouce - snímek z katastrální mapy ze dne 28.1.2015 pro kat. úz. Nové Sady u Olomouce, list mapy č. Olomouc 8-1/11 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8118/12-18 ze dne 18.4.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-8118/12-96 ze dne 26.1.2015 - kopie kupní smlouvy a smlouvy o výstavbě ze dne 26.7.2000 - kopie prohlášení vlastníka ze dne 17.2.1999 - kopie změny prohlášení vlastníka ze dne 23.2.2000 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Olomouc je město s veškerou občanskou vybaveností a technickou infrastrukturou. Doprava MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v bytovém domě v centru města Olomouc, k.ú. Nové Sady u Olomouce. Bytový dům je pěti podlažní s valbovou střechou. Dům je cihlový, nezateplený. Okna ve sklepní části jsou plastová, u bytových jednotek převažují plastová. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví č. 2346 je uvedeno věcné břemeno užívání krytu civilní obrany s povinností k jednotce č. 428/3 ze dne 10.2.1999. Právní účinky vkladu ke dni 16.2.1999. Oprávnění pro Hasičský záchranný sbor Olomouckého kraje. Smlouva o věcném břemeni nebyla předložena. Ostatní rizika: nejsou 3
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 428/3 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 428/3 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický I -0,02 podíl 2/6 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00 4
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,014 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nové Sady u Olomouce: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 428/3 Bytová jednotka č. 428/3 je umístěná v 1.NP, půdorysně vpravo od schod. prostoru. Dispozičně k bytu patří dva pokoje, kuchyň, předsíň, WC, koupelna, spíž. K bytu dále náleží kuchyňská linka, sporák plynový, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, směšovací baterie, plynový průtokový ohřívač vody, listovní schránka, zvonek, topení dálkové teplovodní. Bližší informace o jednotce se nepodařilo zjistit. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a St. 413 170,00 1 340,00 227 800,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St. 414 269,00 1 340,00 360 460,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St. 415 179,00 1 340,00 239 860,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St. 416 193,00 1 340,00 258 620,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St. 417 263,00 1 340,00 352 420,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St. 418 159,00 1 340,00 213 060,- 5
nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 1 233,00 m 2 1 652 220,- Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 652 220,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6 Pozemky - zjištěná cena = 550 740,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 550 740,-Kč 550 740,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 550 740,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 75 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 19 700,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,81 * 1,00 = 16,81 m 2 pokoj: 14,15 * 1,00 = 14,15 m 2 kuchyň: 9,84 * 1,00 = 9,84 m 2 předsíň: 8,49 * 1,00 = 8,49 m 2 WC: 1,08 * 1,00 = 1,08 m 2 koupelna: 3,35 * 1,00 = 3,35 m 2 spíž: 0,80 * 1,00 = 0,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,52 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 6
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 75 let: s = 1-0,005 * 75 = 0,625 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,625 = 0,702 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 19 700,- Kč/m 2 * 0,702 = 13 829,40 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 54,52 m 2 * 13 829,40 Kč/m 2 * 0,930 * 1,090= 764 308,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 764 308,40 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 550 740,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 452 / 360 842 Hodnota spoluvlastnického podílu: 550 740,- Kč * 5 452 / 360 842 = 8 321,19 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 8 321,19 Kč Bytová jednotka č. 428/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 772 629,59 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 6 Bytová jednotka č. 428/3 - zjištěná cena = 257 543,20 Kč 7
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 428/3 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 54,52 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Prodej luxusního bytu 3+kk v Olomouci v osobním vlastnictví, v cihlovém domě, v žádané lokalitě Olomouc město. Byt je ve 2. patře o vel. 76 m2 a balkonu 1,5 m2. Má samostatný sklep o velikosti 4,5 m2. Byt je slunný a orientovaný na jih a východ. Kvalitou je doporučován pro manažery s požadavkem na vysokou kvalitu bydlení, včetně použitých materiálů. Dveře, zárubně, vestavěné skříně v předsíni a v ložnici jsou vyrobeny na zakázku. Rovněž podlahová krytina v pokojích je nejvyšší kvality. V koupelně a na WC je podlahové vytápění. Byt je po celkové rekonstrukci (např. nové veškeré plynové, elektrické a instalační rozvody, TV a rozvody datové sítě, okna, vnitřní omítky a podlahy). Samostatný kondenzační plynový kotel pro tento byt je zabudovaný v interiéru (viz. foto). Prostředí si lze zútulnit také topením v krbových kamnech. Parkovat lze na uzamykatelné zahradě, nebo zde vytvořit garáž. Příjemné a klidné prostředí s dobrým dopravním spojením a veškerou občanskou vybaveností. Pěšky přes park velmi rychle do centra Olomouce. Nízké náklady na bydlení. Lokalita Polská, Olomouc - Povel Použité K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m 2 19 720 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 76,00 m 2 0 m 2 2 900 000 Kč 38 158 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Prodej cihlového bytu 3+1, 86 m2, zvýšené přízemí, ulice Polská v Olomouci.Pěkný, rekonstruovaný byt se nachází ve zvýšeném přízemí bytového domu ze 30-tých let minulého století.vstup do bytu od úrovně chodníku je vymezen 12ti schody. Pokoje jsou neprůchozí,všechny vstupy jsou z centrální široké chodby, ze které je i vstup do prosklené lodžie o velikosti 4,5 m2 (vlevo za vstupními dveřmi). Lodžie je orientovaná do dvorního traktu budovy na SV stranu. Výška stropů všech místností je 3,1 m a podlahovou krytinu tvoří částečně parkety a částečně světlý portugalský buk. Byt je osazen plastovými okny, v roce 8
2014 je připravena realizace nové venkovní zateplené omítky pro celý dům. Veškeré vnitřní sítě jsou po rekonstrukci, nové plyn.topení má kotel Dakon umístěn v prostorné(20 m2) sklepní místnosti,umístěné přímo pod OP bytu a užívané majitelem bytu. Na JZ stranu jsou orientovány 2 největší pokoje, obyv. pokoj o velikosti 20 m2 a ložnice o velikosti 18 m2. Na konci chodby u štítové zdi domu je umístěna koupelna o velikosti 5 m2. Okna na SV, do zahrady domu má umístěna kuchyň (10 m2) a pracovna 18 m2. Široká a dlouhá centrální chodba (11 m2) umožňuje umístění úložného nábytku. Vybavená kuchyň, osvětlovací tělesa, podlahové krytiny a garnyže jsou součástí prodejní ceny. V současné době je byt užíván majitelem. Byt je v osobním vlastnictví majitele, bez zástav a věcných břemen. Lokalita Polská, Olomouc Použité K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m 2 17 055 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 86,00 m 2 0 m 2 2 390 000 Kč 27 791 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Prodám byt 2+kk v centru města, možnost rozšířit bytové prostory zrušením zimní zahrady až na 90 m2, bezproblémové parkování. Byt 2+1 ( 69 m2 +10m2 sklep), v centru města poblíž Šantovky. Udržovaný, vhodný pro studenty i pro rodinu. K bytu náleží velký sklep, bezproblémové parkování, v létě ideální venkovní grilování. Jádro zděné, topení ústřední, plynový sporák + chladnička, která bude součástí bytu. Okna plastová, výhled do zahrady, klidová oblast bez rušivých vlivů. Lokalita Šantova, Olomouc Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 24 106 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 69,00 m 2 0 m 2 1 940 000 Kč 28 116 Kč/m 2 9
Název: Bytová jednotka Prodej cihlového bytu 3+1, 79 m2, ve 2.NP byt.domu na ulici Jak.ze Stříbra v Olomouci. Veškeré sítě, blízko centra. Dobře udržovaný byt v původním stavu s parketami na podlaze a litinovými radiátory. Nutná nová kuch.linka. Lokalita Jakoubka ze Stříbra, Olomouc Použité K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 19 259 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 79,00 m 2 0 m 2 1 790 000 Kč 22 658 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 17 055 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 20 035 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 24 106 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 20 035 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 54,52 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 1 092 308,- Kč spoluvlastnický podíl * 2,00 / 6,00 = 364 102,67 Výsledná porovnávací hodnota 364 103 Kč 10
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 428/3 257 543,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 428/3 364 103,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 364 103 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 257 543 Kč Obvyklá cena 2/6 364 000 Kč slovy: Tři sta šedesát čtyři tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, nabídka převyšuje poptávku, b) parametry povyšující cenu: centrum obce, veškerá vybavenost v dosahu, MHD v blízkosti, c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 2/6, parkování na ulici Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 2/6 nemovitostí ve výši 364 000 Kč. V Praze 16.4.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 11
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5039/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 71/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 12
13