Znalecká společnost s.r.o. se sídlem Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00 KRAJSKÝ SOUD V PRAZE Nám. Kinských 5 150 75 Praha 5 17 Co 147/2015 V Praze dne 27. dubna 2015 Věc: Celkový popis, ocenění nemovitých věcí a ocenění Smlouvy o osobním závazku ve věci EX 42650/13, znalecký posudek ZP-7720 Zpřístupněním vnitřních prostor rodinného domu č.p. 213 a podáním informací povinnými dne 17.4.2015 byly zjištěny nové skutečnosti o nemovitých věcech, na jejichž základě byl doplněn celkový popis oceňovaných nemovitých věcí a bylo provedeno ocenění nemovitých věcí. Zároveň bylo provedeno ocenění Smlouvy o osobním závazku pro paní Danielu Svobodovou, o které nebyl znalec při předchozím ocenění informován. Celkový popis Budova č.p. 213 na pozemku parc. č. St. 255 je využívaná jako rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní stavbu. Budova má obytné přízemí, obytné podkroví a stavebně neupravený půdní prostor. Dům je částečně podsklepený. Budova byla dokončena a zkolaudována v roce 1999. Budova je v dobrém udržovaném stavu. Vnitřní vybavení je standardní až nadstandardní. Zastavěná plocha domu včetně zimní zahrady je 156 m 2. Celková užitná plocha domu je 236,89 m 2. Konstrukce budovy je zděná z cihel Porotherm. Střešní konstrukce je polovalbová s vikýři. Střešní krytina je z betonových tašek. Budova je vybavena bleskosvodem. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda domu je zateplená. Vchodové dveře jsou plastové. Okna domu jsou plastová a střešní. V přízemí jsou okna opatřena mřížemi. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovité věci je po místní nezpevněné komunikaci. Přízemí domu sestává z chodby se schodištěm (9,50 m 2 ), obývacího pokoje s kuchyňským koutem (54,73 m 2 ), pokoje (13,38 m 2 ), ložnice (8,17 m 2 ), spíže (2,38 m 2 ) a koupelny (6,30 m 2 ). V přízemí je zimní zahrada. Podlahová plocha přízemí je 94,46 m 2. V koupelně je umístěna vana, sprchový kout a WC. Na podlahách je dlažba (obývací pokoj, spíž, koupelna, chodba, ložnice) a parkety (pokoj). Podkroví sestává z obývacího pokoje s kuchyňským koutem (35,17 m 2 ), koupelny (7,39 m 2 ), šatny (2,97 m 2 ), ložnice (13,72 m 2 ) a pokoje (17,78 m 2 ). Celková podlahová plocha podkroví je 77,03 m 2.
V koupelně je WC a sprchový kout. Na podlahách dlažba (koupelna), PVC (obývací pokoj, šatna), dřevěná podlaha (ložnice) a plovoucí podlaha (pokoj). V podzemním podlaží domu se nachází chodba se schodištěm (18,08 m 2 ), pokoj (13,78 m 2 ), dílna (13,57 m 2 ), sklep (10,46 m 2 ) a prádelna (9,51 m 2 ). Podlahová plocha podzemního podlaží je 65,40 m 2. Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Vytápění domu je ústřední plynovým kotlem na propanbutan. Propanbutan je skladován v zásobníku na pozemku (zásobník v pronájmu). Vytápění je také krbem s výměníkem. Ohřev teplé vody je centrální. Pozemek parc. č. St. 255 je zastavěnou plochou pod rodinným domem a zimní zahradou. Na stavební pozemek navazuje pozemek parc. č. 372/27 a tvoří s ním jeden funkční celek využívaný jako zahrada. V Katastru nemovitostí je pozemek parc. č. 372/27 veden jako orná půda. Pozemek je udržovaný, travnatý a mírně svažitý směrem k jihu. Pozemek je oplocený drátěným oplocením s ocelovými sloupky a v uliční čáře je pozemek oplocen dřevěným oplocením se zděnými sloupky a podezdívkou. Ke vstupu na pozemek slouží kovová brána. Na zahradě se nachází zděná kolna, bazén, dřevěná kolna u bazénu, skleník a přístřešek navazující na rodinný dům. Kolna je přízemní, zděné konstrukce, s pultovou střechou, s krytinou z pálených tašek. Bazén je keramický, se zastřešením, nevyhřívaný. Přístřešek slouží jako stání pro auto a k posezení. Na zahradě se dále nachází porosty, kopaná studna (17 m) a zahradní jezírko. Součástí nemovité věci jsou IS, zpevněné plochy, terénní úpravy, porosty, studna a zahradní jezírko. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovité věci je oplocení, dvě kolny, skleník, přístřešek, bazén. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna. Byla zjištěna smlouva o osobníma závazku spočívající v právu doživotního a bezplatného spoluužívání rodinného domu ve Višňové č.p. 213 a souvisejících pozemků parc. č. St. 255 a parc. č. 372/27 a v právu trvalého bydlení v bytě 2+1 v podkroví pro paní Danielu Svobodovou, Voskovcova 882/5, Praha 5. Ohledání bylo provedeno dne 20.11.2014 a 17.4.2015. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. Plochy by určeny měřením.
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 236,89 m 2 Zastavěná plocha: 156,00 m 2 Plocha pozemku: 1 609,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Ouběnice K prodeji udržovaný RD v obci Ouběnice u Dobříše. Díky své velikosti a umístění poskytuje klid, soukromí a může být využíván jako vícegenerační. V domě jsou dvě bytové jednotky 5+1 a 1+1. Každá jednotka má vlastní vstup. Menší byt se nachází v přízemí. Kuchyně s jídelním koutem, pokoj, koupelna s WC. Větší byt: kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, dětský pokoj. V patře jsou 3 pokoje s výstupem na jižně orientovanou terasu. V obou patrech je koupelna i WC. Vedle domu stojí nově vybudovaná garáž se zahradní místností. Lokalita: Ouběnice, okres Příbram K2 Velikosti objektu 1,25 K3 Poloha 1,00 K6 Celkový stav 1,15 K7 Vliv pozemku 1,00 1,23 3 920 709 0,00 m 3 1 700 m 2 3 190 000 Kč 3 190 000 Název: Rodinný dům Vysoká u Příbramě Rodinný dům 1+1 a 3+1 s dvěmi garážemi nacházející se v obci Vysoká u Příbramě. Budova byla kolaudována v roce 1995. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je valbová. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Nemovitá věc stojí na pozemku o celkové výměře 1.850 m 2. Zastavěná plocha nemovité věci je 293 m 2. Nemovitá věc je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední. Příslušenstvím nemovité věci je oplocení. K domu patří zahrada. Přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace.
Lokalita: Vysoká u Příbramě, okres Příbram K2 Velikosti objektu 1,15 K3 Poloha 1,00 K6 Celkový stav 0,90 K7 Vliv pozemku 1,00 0,88 3 982 162 0,00 m 3 1 850 m 2 4 500 000 Kč 4 500 000 Název: Rodinný dům Třebsko Rodinný dům 5+1 s garáží nacházející se v obci Třebsko. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Nemovitá věc stojí na pozemku o celkové výměře 639 m 2. Zastavěná plocha nemovité věci je 150 m 2. Nemovitá věc je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva. Příslušenstvím nemovité věci je oplocení. K domu patří zahrada. Přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Lokalita: Třebsko, okres Příbram K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K6 Celkový stav 1,00 K7 Vliv pozemku 1,08 1,11 3 878 280 0,00 m 3 639 m 2 3 500 000 Kč 3 500 000 Název: Rodinný dům Obecnice Rodinný dům 2+1 a 3+1 po částečné rekonstrukci nacházející se v obci Obecnice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou dřevěná. Nemovitá věc stojí na pozemku o celkové výměře 783 m 2. Zastavěná plocha nemovité věci je 137 m 2. Nemovitá věc je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva. Příslušenstvím nemovité věci je oplocení, garáž, kolna, přístřešek, pergola, bayén. K domu patří zahrada. Přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace.
Lokalita: Obecnice, okres Příbram K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K6 Celkový stav 1,20 K7 Vliv pozemku 1,08 1,05 3 884 374 0,00 m 3 783 m 2 3 690 000 Kč 3 690 000 Název: Rodinný dům Stará Huť, Neprašná Rodinný dům 7+kk s garáží nacházející se v obci Stará Huť. Jedná se o samostatně stojící, patrovou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou dřevěná. Nemovitá věc stojí na pozemku o celkové výměře 766 m 2. Zastavěná plocha nemovité věci je 133 m 2. Nemovitá věc je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva. Příslušenstvím nemovité věci je oplocení, bayén. K domu patří zahrada. Přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Lokalita: Stará Huť, okres Příbram K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K5 Příslušenství nemovité věci 1,05 K6 Celkový stav 1,00 K7 Vliv pozemku 1,07 0,86 3 890 400 0,00 m 3 766 m 2 4 500 000 Kč 4 500 000 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 3 878 280 3 911 185 3 982 162 3 911 185 3 911 185 Kč
Výpočet věcných břemen 1 Smlouva o osobním závazku Smlouva o osobníma závazku spočívající v právu doživotního a bezplatného spoluužívání rodinného domu ve Višňové č.p. 213 a souvisejících pozemků parc. č. St. 255 a parc. č. 372/27 a v právu trvalého bydlení v bytě 2+1 v podkroví pro paní Danielu Svobodovou, Voskovcova 882/5, Praha 5. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. 2+1: Výměra: 77,03 m 2 Jednotková cena: 1 246,27 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 77,03 m 2 * 1 246,27 Kč/m 2 /rok = 96 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 96 000,- Kč/rok * 100 % = 96 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 96 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 96 000,- Kč * 10 let = 960 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 960 000,- Kč
Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - pozemku parc. č. St. 255 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č.p. 213 Višňová, způsob využití: rodinný dům, včetně příslušenství a pozemku parc. č. 372/27 (orná půda) vše v kat. území Višňová, obec Višňová, část obce Višňová, okres Příbram, zapsáno na LV 468. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - oplocení, dvě kolny, skleník, přístřešek, bazén. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 3.900.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou: - smlouva o osobníma závazku spočívající v právu doživotního a bezplatného spoluužívání rodinného domu ve Višňové č.p. 213 a souvisejících pozemků parc. č. St. 255 a parc. č. 372/27 a v právu trvalého bydlení v bytě 2+1 v podkroví pro paní Danielu Svobodovou, Voskovcova 882/5, Praha 5. Cenu smlouvy stanovujeme v zaokrouhlené výši 960.000,- Kč. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. jednatel