2008 Regionální disparity ve finanční dostupnosti bydlení Petra Sedláková Abstrakt: Cílem příspěvku je informovat o projektu podporovaném Ministerstvem pro místní rozvoj ČR "Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit" a především o jeho dílčím cíli DC001 Zmapování vývoje regionálních disparit (mezi regiony NUTS 3) ve finanční dostupnosti bydlení pro jednotlivé právní typy bydlení, segmenty trhu a typy českých domácností v letech 2000 2006. Smyslem projektu i daného dílčího cíle je odhalit a kvantifikovat regionální disparity ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, jejich vývoj, analyzovat vybrané důsledky těchto disparit a navrhnout opatření, která povedou ke snížení disparit a zvýšení finanční a fyzické dostupnosti bydlení. 1. Informace o projektu Jedná se o pětiletý projekt s dobou řešení 2007 2011 s názvem "Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit". Zadavatelem je Ministerstvo pro místní rozvoj ČR v rámci programu WD Výzkum pro řešení regionálních disparit v podprogramu Bydlení. Řešitelé projektu: Na projektu spolupracují tři instituce: Sociologický ústav AV ČR, v.v.i. Fakulta stavební Vysoké školy báňské Technické univerzity Ostrava Institut regionálních informací, s.r.o. Řešené oblasti: V první fázi projektu budou předmětem regionální disparity mezi všemi kraji ČR (NUTS 3) a ve druhé fázi specifické regionální disparity mezi regiony na úrovni okresů, vybranými obcemi (v Praze městskými částmi), v případě též mikroregiony ve čtyřech vybraných českých krajích Moravskoslezském, Jihomoravském, Středočeském a hlavní město Praha. Smyslem projektu je: Zmapování vývoje (od roku 2000) vlastnického i nájemního bydlení a regionálních disparit v jejich dostupnosti v ČR. Statistická analýza vlivu faktorů ovlivňujících potencionální sociálně-ekonomické důsledky snižování dostupnosti bydlení a zvyšování regionálních disparit v dostupnosti bydlení, zejména důsledků na demografické chování mladé generace, prostorovou mobilitu domácností za prací, velikost skupin akutně ohrožených sociálním vyloučením. Předložení návrhů konkrétních opatření na obecné zvýšení dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit v dostupnosti bydlení. Dostupnost bydlení je analyzována ve dvou rovinách. V období po II. světové válce se bytové politiky soustředily zejména na problematiku fyzické dostupnosti bydlení. Po vyřešení bytové nouze se hlavní zájem na konci 70. let přesunul k problematice finanční dostupnosti bydlení. Fyzická dostupnost je definována jako zajištění dostatečného počtu kvalitativně standardních bytových jednotek různé velikosti a právního důvodu užívání tak, aby tento počet odpovídal aktuální a případně i budoucí předpokládané potřebě domácností po bydlení
v dané lokalitě. V současnosti je problematika fyzické dostupnosti bydlení analyzována z hlediska kvality bydlení. Finanční dostupnost je chápána jako zajištění určitého standardu bydlení za cenu či nájemné, které v očích nějaké třetí strany (zpravidla vlády) nepředstavuje nerozumné zatížení domácností. Je více než pravděpodobné, že v průběhu transformace dochází k prohlubování regionálních disparit jak ve fyzické, ale zejména finanční dostupnosti bydlení. Regionální disparity ve finanční dostupnosti jsou pravděpodobně vyšší než regionální disparity v ekonomické výkonnosti krajů. 2. Vývoj regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení Úplný název dílčího cíle DC001 zní Zmapování vývoje regionálních disparit (mezi regiony NUTS 3) ve finanční dostupnosti bydlení pro jednotlivé právní typy bydlení, segmenty trhu a typy českých domácností v letech 2000 2006. Hlavním cílem bylo nalézt odpovědi na následující otázky: Jaký je vývoj finanční dostupnosti nájemního a vlastnického bydlení v jednotlivých krajích pro jednotlivé typy domácností v letech 2000 2006? Jaký byl vývoj regionálních disparit ve finanční dostupnosti nájemního a vlastnického bydlení v letech 2000 2006? Jaké typy domácností byly ohroženy potencionální finanční nedostupností nájemního a vlastnického bydlení v letech 2000 2006? Jak vysoký byl podíl domácností, které nedosáhnou na nájemní či vlastnické bydlení k celkovému počtu domácností v jednotlivých krajích ČR? Ke zmapování regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení bylo nutno stanovit indikátory, jejichž prostřednictvím bude finanční dostupnost bydlení sledována a hodnocena. Indikátory finanční dostupnosti bydlení: Míra zatížení poměr měsíčních výdajů na bydlení k celkovému čistému měsíčnímu příjmu domácností Reziduální příjem rozdíl mezi celkovým čistým příjmem domácnosti a měsíčními výdaji na bydlení Price-to-income ratio poměr průměrné ceny prodávaného bydlení k průměrnému celkovému čistému ročnímu příjmu domácnosti Lending multiplier poměr celkové sumy, kterou domácnost zaplatí v rámci splátek úvěrů na bydlení, k průměrnému celkovému čistému ročnímu příjmu domácnosti. Postup výpočtu indikátorů finanční dostupnosti bydlení 1. Vytvoření typologie domácností, pro něž budou zjišťovány hodnoty indikátorů za jednotlivé roky sledovaného období. Těmto typům domácností byly přiřazeny údaje o výši příjmů a výdajů na bydlení. Typologie domácností byla vytvořena na základě ekonomické aktivity členů domácností (pracující, nezaměstnaný, starobní důchodce, rodič na rodičovské dovolené), kategorie zaměstnání členů domácností (10 kategorií KZAM podle klasifikace ČSÚ) a velikosti a složení domácnosti. Na základě kombinací těchto kritérií byly vytvořeny různé typy domácností. Následně bylo zjištěno jejich skutečné zastoupení v populaci ČR podle výsledků SLBD 2001 a vynechány ty typy domácností, které jsou v populaci zastoupeny pouze okrajově a domácnosti s osobami samostatně výdělečně činnými (není možné zjistit příjmy OSVČ). 2. Pro zbývajících 64 % cenzovních domácností v ČR byly odhadnuty průměrné regionální čisté příjmy v závislosti na ekonomické aktivitě a kategorii zaměstnání jednotlivých členů domácnosti. Zdrojem dat byla regionální mzdová statistika (RSCP, MPSV, MF). 3. Dalším krokem bylo vytvoření typologie bydlení. Na základě výsledků SLBD 2001 byla zjištěna průměrná velikost bytů dle počtu pokojů (1+1, 2+1, 3+1, 4+1). V závislosti na typu domácnosti a její velikosti byly pak přiřazeny každé domácnosti různé
velikostní kategorie bytů. Jednočlenným domácnostem byly přiřazeny nejmenší byty (1+1), domácnostem se 4 a více členy pak největší byty (4+1). 4. Pro jednotlivé velikosti bytů byly stanoveny průměrné regionální tržní ceny a tržní nájmy. Výše neprivilegovaného nájemného a cen bytů byla zjištěna na základě průběžného monitoringu IRI, s.r.o. 5. Výpočet indikátorů finanční dostupnosti bydlení viz výše. 6. Měření regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení. 3. Role Institutu regionálních informací, s.r.o., v projektu Regionální disparity v dostupnosti bydlení Institut regionálních informací, s.r.o., od roku 2000 průběžně monitoruje tržní ceny bytů a tržní nájemné. Rozsah vstupů, forma a přesnost výstupů odpovídaly v různých obdobích jak požadavkům uživatelů, tak i finančním možnostem Institutu. I přes věcná a ekonomická omezení lze konstatovat, že obdobný systém, pokrývající cca 90% trhu s nájemními byty, v ČR dosud neexistuje. Pro účel monitoringu tržních cen bytů a nájmů vytvořil IRI standardní byt odpovídající dřívější I. kategorii, podlahové ploše 68 m 2, průměrnému opotřebení 40 % v běžné, nikoli okrajové poloze. Pro výpočet cen bytů o jiné velikosti se používá algoritmus, který vyjadřuje závislost ceny a nájemného za 1 m 2 na celkové podlahové ploše bytu. Tento algoritmus byl aktualizován pro pět velikostních kategorií v rámci projektu Regionálních disparit. Sběr dat je v rámci monitoringu prováděn především z inzertních nabídek na internetu a inzertních novin a časopisů. Celkem jsou získávána data pro 335 obcí. Z celkového počtu záznamů je vytvářena databáze, která slouží pro výpočet, při její tvorbě jsou vyloučeny chybné a nevěrohodné, duplicitní a rovněž údaje s extrémními hodnotami. V roce 2007 se IRI stal spoluřešitelem projektu Regionálních disparit v dostupnosti bydlení. V rámci projektu zpracovává a upravuje získaná data o tržních cenách a nájmech bytů. Tato data vychází z ročních uzávěrek za roky 2000 2006 na úrovni krajů a krajských měst. Jak již bylo naznačeno, vývoj cen bytů je nejspíše významnějším faktorem v dostupnosti bydlení než vývoj příjmů domácností. Proto se podrobněji podíváme na vývoj tržních cen bydlení a tržních nájmů v krajích ČR. Suverénně nejvyšší tržní nájemné zaznamenáváme v Hl. m. Praze, stejně tak i tržní ceny. Naopak nejnižší hodnoty nalezneme v Ústeckém kraji. V Praze v roce 2001 tržní ceny bytu o podlahové ploše 68 m 2 přesahovaly jen málo přes jeden milion korun, v roce 2006 se již průměrné ceny bytů přehouply přes dvoumilionovou hranici. Pokud zhodnotíme tržní nájemné v Praze, to v roce 2000 činilo průměrné 104 Kč/měsíc/m 2, do roku 2003 rostlo alespoň o 10 Kč/měsíc/m 2, od roku 2006 klesá. Tržní ceny v Ústeckém kraji nedosahovaly v roce 2000 ani 250 tis. Kč a do roku 2006 činí necelých 400 tis. Kč. Tržní nájemné kontinuálně roste, zaznamenává ale pouze asi třetinových hodnot než Praha. V krajích ČR ceny bytů kontinuálně rostly do roku 2003. V roce 2004, jak leze vyčíst z grafů, dochází ve většině krajů k výraznému růstu tržních cen bytů i nájmů v souvislosti se vstupem do Evropské unie. V roce 2005 ve většině případů po uměle jednostranně zvýšených cenách dochází k poklesu tržních cen i nájmů. Zatímco v roce 2006 tržní nájmy ve většině případů stagnují nebo mírně klesají, tržní ceny nadále rostou. Na základě těchto skutečností můžeme odhadnout finanční dostupnost vlastnického i nájemního bydlení v jednotlivých krajích ČR, neboť jak již bylo zmíněno, regionální disparity v cenách bytů rostou rychleji než ekonomika jednotlivých krajů.
Graf č. 1: Vývoj tržních cen bytů v krajích ČR v letech 2000 2007 2500000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2000000 Kč/standrdní byt 1500000 1000000 500000 0 Hl. m. Praha Jihomoravský Středočeský Plzeňský Zlínský Královéhradecký Olomoucký Liberecký Pardubický Vysočina Jihočeský Karlovarský Moravskoslezský Ústecký Zdroj: IRI, s.r.o. Graf č. 2: Vývoj tržních nájmů v krajích ČR v letech 2000 2007 160 140 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 120 Kč/měsíc/m 2 100 80 60 40 20 0 Hl. m. Praha Jihomoravský Středočeský Zlínský Plzeňský Královéhradecký Pardubický Olomoucký Vysočina Moravskoslezský Liberecký Jihočeský Karlovarský Ústecký Zdroj: IRI, s.r.o.
4. Závěry dílčího cíle DC001 Regionální disparity ve finanční dostupnosti bydlení Finanční dostupnost nájemního bydlení výsledky (Lux, Sunega, Mikeszová 2008) 1. privilegovaný sektor od roku 2000 došlo ve všech krajích ČR (NUTS 3) k poklesu dostupnosti nájemního bydlení, mezi regiony jsou pouze malé regionální rozdíly (výrazně se odlišuje Praha), které se v čase mění minimálně, jednotlivé typy domácností jsou relativně málo ohrožené nedostupností bydlení. 2. neprivilegovaný sektor nedostupnost nájemního bydlení se zvyšovala do roku 2004, 2005 a 2006 pokles výjimku tvoří Praha a Moravskoslezský kraj, disparity v dostupnosti nájemného bydlení rostou do roku 2003, od roku 2004 klesají, a to především vlivem regionálních rozdílů v nájemném. Od tohoto modelu se výrazně odlišuje Ústecký kraj, kde je výrazně vyšší dostupnost nájemného bydlení a Hl. m. Praha a Jihomoravský kraj, kde je dostupnost nájemního bydlení naopak výrazně nižší, podíl ohrožených domácností se od roku v roce 2006 oproti roku 2000 výrazně snížil. V Hl. m. Praze a Jihomoravském kraji jsou nedostupností nájemního bydlení ohroženi především závislí na sociálních dávkách, starobní důchodci, nižší kategorie zaměstnání a rodiny s jedním příjmem. 3. možné důsledky regionálních disparit ve finanční dostupnosti nájemního bydlení potenciální bariéra pro vnitřní migraci za prací, regionální segregace určitých typů domácností, především příjmově slabých, důchodců, dlouhodobě nezaměstnaných. Graf č. 3: Výsledky finanční dostupnosti nájemního bydlení Zdroj: SOÚ AV ČR, v.v.i.
Finanční dostupnost vlastnického bydlení výsledky (Lux, Sunega, Kostelecký, Mikeszová 2008) Regionální rozdíly v cenách vlastnického bydlení jsou větší než regionální rozdíly v příjmech domácností. Zaznamenáváme prudké změny ve finanční dostupnosti vlastnického bydlení v čase. Ty jsou zapříčiněny změnami v cenách nemovitostí i cen úvěrů, zatímco příjmy rostou výrazně pomaleji. Roste poměr mezi cenami a příjmy domácností (price-to-income ratio). Zvětšuje se podíl bonitních klientů pro hypotéky v populaci. Nezanedbatelná část domácností nedosáhne na vlastnické bydlení. Z toho vyplývá, že nájemní sektor zůstane významnou složkou bydlení v ČR. Finanční dostupnost vlastnického bydlení se dramaticky liší podle různých skupin domácností (domácnosti dvou zaměstnaných manažerů je zatížena koupí bytu podstatně méně než domácnosti dlouhodobě nezaměstnaných s dětmi. Regionální rozdíly ve finanční dostupnosti vlastnického bydlení jsou největší u relativně nejchudších domácností a nejmenší u relativně nejbohatších domácností. Graf č. 4: Výsledky finanční dostupnosti vlastnického bydlení Zdroj: SOÚ AV ČR, v.v.i.
Zdroje: Kostelecký, T.: regionální disparity ve finanční dostupnosti vlastnického bydlení, 2008 [cit. 08. 10. 2008]. Dostupné z: <http://www.disparity.cz/data/usr_048_default/kostelecky.pdf> Lux, M, Mikeszová, M.: Regionální disparity ve finanční dostupnosti nájemního bydlení, 2008 [cit 08. 10. 2008]. Dostupné z: <http://www.disparity.cz/data/usr_048_default/lux_mikeszova.pdf> Sunega, P.: Regionální disparity v dostupnosti bydlení představení projektu, 2007 [cit 08. 10. 2008]. Dostupné z: <http://www.disparity.cz/data/usr_048_default/proregio2007_sunega.pdf> Kontakt: Petra Sedláková Institut regionálních informací, s.r.o. Beethovenova 4 602 00 Brno tel.: 542 523 213 fax: 542 523 209 e -mail: petra.sedlakova@iri.cz