- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1145-229/2013 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 886/2 situované v bytovém domě č.p. 886 na pozemku parc.č. 710/2 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 928/15183 na společných částech domu č.p. 886 a pozemcích parc. č. 710/2 a 710/1, v k.ú. Dolní Počernice, obci Praha, okres Hlavní město Praha (LV č. 1099 a 1098) a o ceně pozemků p.č. 710/3, 710/21, 710/33, 710/35, 710/36 a 710/39 včetně příslušenství v k.ú. Dolní Počernice, obci Praha, okres Hlavní město Praha (LV č. 847) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00527/12-023 Podle stavu ke dni 12.6.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 26 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 21.6.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 886/2, včetně spoluvl. podílu na budově a pozemcích Adresa nemovitosti: Národních Hrdinů 886 Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Dolní Počernice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.6.2013 za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1099, 847 a 1098 a pro k.ú. Dolní Počernice ze dne 4.1.2013 Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka budovy Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00527/12-023 o ustanovení znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 1099 a 847 zapsán: PROPERTY & HOUSING, a.s., Na Větérce 356/25, 715 00, Ostrava - Michálkovice Jako spoluvlastník na LV č. 1098 je zapsán: PROPERTY & HOUSING, a.s., Na Větérce 356/25, 715 00, Ostrava Michálkovice podíl 928/15183 Omezení vlastnického práva: Na LV č. 847 je v části C zapsáno toto omezení: - Nařízení předběžného opatření Na LV č. 1099 je v části C zapsáno toto omezení: - Nařízení předběžného opatření blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Praha, v části Dolní Počernice, při ulici Národních Hrdinů, na okraji zastavěného území obce. Vzdálenost do centra místní části je cca 500m. Nemovitost je dobře dopravně dostupná, vzdálenost na Štěrboholskou spojku cca 1 km. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 886/2 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 886 a pozemcích p.č. 710/2 a 710/1, dále pozemky p.č. 710/3, 710/21, 710/33, 710/35, 710/36 a 710/39, vše v k.ú. Dolní Počernice. V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení do centra města. Lokalita je z pohledu bydlení vyhledávána. Jedná se o lokalitu s klidnou, řídkou nízkou zástavbou s dostatkem zeleně. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 1099, 1098 a 847 - Výřez katastrální mapy
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v klidné, vyhledávané lokalitě, v okolí veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení do centra města. Centrum města vzdáleno cca 12 km od nemovitosti. Popis 1) Bytová jednotka č. 886/2 Oceňovaný byt se nachází v 1. NP bytového domu č.p. 886. Byt je o složení 3+kk (2 pokoje, obytná kuchyně, předsíň, koupelna, WC, šatna), k bytu náleží sklep umístěný v suterénu a komora v prvním NP. Celková výměra podlahové plochy jednotky pro účely spoluvl. podílu na společných částech domu činí 92,80 m 2. Výměry jednotlivých místností: - Obytná Kuchyně 41,8 m 2 - Předsíň 12,0 m 2 - Pokoj 1 15,4m 2 - Pokoj 2 10,5m 2 - WC 2,3 m 2 - Koupelna 5,6 m 2 - Šatna 5,2 m 2 Příslušenství bytové jednotky: - Sklep 10,9 m 2 (nezapočítává se do celkové podlahové plochy) - Komora 1,2 m2 (nezapočítává se do celkové podlahové plochy) Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce, jedná se o novostavbu. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec předpokládá, že v jednotce není vybavena kuchyně. Sociální zařízení předpokládá standardní. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 928/15183 na společných částech budovy č.p. 886 a pozemcích p.č. 710/2 a 710/1, v k.ú. Dolní Počernice, obci Praha, okres Hlavní město Praha zapsané na LV č. 1098 a 1099.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Ocenění bytu včetně spoluvl. podílu na domu a pozemcích (LV č. 1099 a 1098) V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné byty v novostavbách o složení 3+1 nebo 3+kk v rozmezí cca 2 900 tis. až 4 500 tis. Kč (což odpovídá v přepočtu cenám mezi cca 35-45 tis. za m2), dle umístění v lokalitě, ale především velikosti bytu a případně i jeho příslušenství. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti cena nabídková korekce ceny na pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m 2 korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m2 byt č. 1 2 970 000 0,90 71 37 648 1,00 0,95 35765 byt č. 2 4 110 000 0,90 77 48 039 1,00 0,95 45637 byt č. 3 3 700 000 0,90 95 35 053 1,00 0,95 33300 byt č. 4 4 498 000 0,90 86 47 072 1,00 1 47072 průměrná indexovaná hodnota 40 444 Výměra oceňovaného bytu v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena obvyklá bytu zjištěná srovnáním 92,80 40 444 3 753 171 Srovnávací hodnota (orientační) 3 753 171 Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 3 753 171,- Kč. Srovnávací hodnota bytu (zaokrouhleno) celkem 3 750 000,- Kč
- 6 - Ocenění pozemků (LV č. 847) Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. 710/3, 710/21, 710/33, 710/35, 710/36 a 710/39, v k.ú. Dolní Počernice. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že pozemky p.č. 710/33, 710/36 a 710/39 slouží jako předzahrádky (terasy) k bytu č. 886/2, příslušenstvím pozemků je oplocení. Pozemek p.č. 710/3 je kryté parkovací stání (příslušenstvím je zastřešení a zpevněná plocha). Pozemek p.č. 710/21 je venkovní nekryté parkovací stání (příslušenství je zpevněná plocha). Pozemek p.č. 710/35 slouží jako přístupový chodník a schodiště k domu č.p. 886 a parcele č. 710/2. V současné době se v Praze běžně obchoduje s parkovacími místy. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné parkovací místa v rozmezí cca 80-120 tis. Kč dle umístění v lokalitě a velikosti stání. Viz příloha č. 3, nemovitosti 5 až 7. Průměrná cena za m2 parkovacího stání činí cca 6 100 Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou takto: - Pozemek p.č. 710/3 ve výši 8 000 Kč/m2, což činí 96 000,- Kč - Pozemek p.č. 710/21 ve výši 6 000 Kč/m2, což činí 90 000,- Kč - pozemky p.č. 710/33, 710/36 a 710/39 odhaduji ve výši 7 000 Kč/m2, což činí 532 000,- Kč - pozemek p.č. 710/35 slouží jako přístupový do nemovitosti. Pozemek je samostatně obtížně obchodovatelný, měl by být součástí spoluvlastnických podílů jednotlivých bytových jednotek, obdobně jako např. pozemek parc.č. 710/1. Cena je na trhu obtížně zjistitelná, cenu stanovuji odborným odhadem ve výši 30 000,- Kč. Rekapitulace Parc.č. Výměra ( m 2 ) Cena ( Kč/m 2 ) Cena za pozemek (Kč) 710/3 12 8000 96000 710/21 15 6000 90000 710/33 27 7000 189000 710/35 11 30000 710/36 12 7000 84000 710/39 37 7000 259000 Celkem 748 000,00 Srovnávací hodnota pozemků činí 748 000,- Kč
- 7 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 886/2 situované v bytovém domě č.p. 886 na pozemku parc.č. 710/2 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 928/15183 na společných částech domu č.p. 886 a pozemcích parc. č. 710/2 a 710/1, v k.ú. Dolní Počernice, obci Praha, okres Hlavní město Praha (LV č. 1099 a 1098) a pozemků p.č. 710/3, 710/21, 710/33, 710/35, 710/36 a 710/39 včetně příslušenství v k.ú. Dolní Počernice, obci Praha, okres Hlavní město Praha (LV č. 847) je stanovena ke dni 12.6.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši - Ocenění bytu vč. spoluvl. podílu na domu a pozemcích (LV č. 1099 a 1098) 3 750 000,- Kč - Ocenění pozemků (LV č. 847) 748 000,- Kč Celkem 4 498 000,- Kč V. Rekapitulace Cena obvyklá 4 498 000,- Kč Slovy: čtyřimilionyčtyřistadevadesátosmtisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, zapsané na LV, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 21.6.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1145-229/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Výřez katastrální mapy
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 10 -