- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1266-350/2013 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 1467/20 situované v bytovém domě č.p. 1467 na pozemku parc.č. st. 2396, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1467, a pozemku parc. č. st. 2396, v k.ú. Kateřinky u Opavy, obci Opava, okres Opava (LV č. 4961) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00040/13 Podle stavu ke dni 19.9.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě25.9.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 1467/20, včetně příslušenství a spoluvl. podílu na budově a pozemku Adresa nemovitosti: Na Patvisku 1467 Okres: Opava Obec: Opava Katastrální území: Kateřinky u Opavy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.9.2013 za účasti znalce a povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4961 pro k.ú. Kateřinky u Opavy ze dne 1.8.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00040/13 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 4961 zapsán: Krúpa Jiří, Na Pastvisku 1467/8, Kateřinky, 747 05 Opava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji Zástavní právo exekutorské
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Kateřinky u Opavy, obci Opava, okresu Opava, při ulici Na Pastvisku, poblíž domu s pečovatelskou péčí. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 1 km od centra města. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 1467/20 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 1467 a pozemku p.č. st. 2396, v k.ú. Kateřinky u Opavy V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení do centra města. Z pohledu bydlení se jedná o dobrou lokalitu. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 4961
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Bytová jednotka č. 1467/20 Oceňovaný byt se nachází ve 7. NP bytového domu č.p. 1467. Byt je o složení 3+1 (3 pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, a sklepní kóje umístěná v suterénu), lodžie. Výměra podlahové plochy jednotky činí cca 67 m2. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce, dům je po revitalizaci, okna plastová, nový vchod, opravena a zateplena fasáda. V domě je výtah. Dům je stáří 38 let. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech PVC v ostatních prostorách plovoucí (kuchyně) a dlažby. Vybavení kuchyně tvoří zánovní kuchyňská linka, plynový sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Koupelna je po rekonstrukci, bytové jádro bylo vyzděno. Byt je v dobrém stavu po částečné rekonstrukci. (Kuchyně, koupelna, WC, rozvody elektroinstalace). Keramické obklady provedeny v koupelně, WC a kuchyni. Vytápění bytu ústřední dálkové Příslušenství bytu tvoří sklep umístěný v 1. PP. Součástí bytu je lodžie. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 486/10000 na společných částech budovy č.p. 1467 a pozemku p.č. st. 2396, v k.ú. Kateřinky u Opavy, obci Opava, okres Opava zapsané na LV č. 4961.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 900 tis. až 1 500 000 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m2 byt č.1 1460000 0,9 74 17756,7568 1 1 17756,7568 byt č.2 1430000 0,9 67 19208,9552 1,05 1 20169,403 byt č.3 950000 0,9 60 14250 1,1 1 15675 průměrná indexovaná hodnota 17867,0532 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 67 17867,05325 1197092,568 Srovnávací hodnota (orientační) 1 197 092,-Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 197 092,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 200 000,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 1467/20 situované v bytovém domě č.p. 1467 na pozemku parc.č. st. 2396 včetně součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu 486/10000 na společných částech domu č.p. 1467 a pozemku p. č. st. 2396, v k.ú. Kateřinky u Opavy, obci Opava, okres Opava (LV č. 4961), je stanovena ke dni 19.9.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 200 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovitosti včetně příslušenství a součástí 1 200 000,- Kč Slovy: jedenmiliondvěstatisíc Kč 2) Na nemovitosti neváznou nájemní práva ani věcná břemena 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovitosti včetně příslušenství a součástí 1 200 000,- Kč Slovy: jedenmiliondvěstatisíc Kč - Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. - Nemovitost není kulturní památkou. V Ostravě, 25.9.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1266-350/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Pohled na bytový dům č.p. 1467 Pokoj 1 Kuchyň Pokoj 2 Koupelna
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 10 -