Znalecký posudek č. 3117/2011 o ceně nemovitosti - 1/2 domu č.p. 56 na pozemku parc. č. St. 104, 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 104, č. 84/1, č. 84/4 a 1/2 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 84/1 v kat. úz. Ujkovice, obec Ujkovice, okres Mladá Boleslav, ve vlastnictví Marka Lavingra. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 10039/08-7 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 20.12.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 21.12.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 domu č.p. 56 na pozemku parc. č. St. 104, 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 104, č. 84/1, č. 84/4 a 1/2 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 84/1 v kat. úz. Ujkovice, obec Ujkovice, okres Mladá Boleslav, vše zapsáno na LV č. 95. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 domu č.p. 56 včetně součástí Ujkovice 56 294 04 Ujkovice Region: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: Ujkovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.12.2011 za přítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 19.10.2011, LV č. 95, kat. úz. Ujkovice, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav - kopie mapy katastrální s orientačním zákresem stavu pozemkové držby podle pozemkového katastru ze dne 24.10.2011, kat. úz. Ujkovice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 10039/08-7 ze dne 3.11.2008 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 10039/08-48 ze dne 19.10.2011 - srovnávací sestavení parcel ze dne 24.10.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 95, k.ú. Ujkovice, obec Ujkovice ze dne 19.10.2011, A - vlastnické právo: Lavingr Marek, Vrchlického 1725/5, Plzeň 3, Jižní Předměstí, 301 00 Plzeň 1 podíl 1/2 Lavnigr Miroslav, Ujkovice 56, 294 04 Dolní Bousov podíl 1/2 2
B - nemovitosti: Ujkovice č.p. 56 - bydlení na parcele č. St. 104 pozemek parc. č. St. 104 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 582 m 2 pozemek parc. č. 84/1 - zahrada o výměře 4573 m 2 pozemek parc. č. 84/4 - zahrada o výměře 827 m 2 Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) 84/1 - výměra 1042 m 2 C - omezení vlastnických práv: Exekuční příkaz 124EX-10039/2008-7(73Nc11554/08-7) ze dne 03.11.2008. Právní moc ke dni 16.11.2008. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň-město 73 Nc-11554/2008-7 ze dne 03.10.2008.; uloženo na prac. Plzeň-město Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Plzeň-město, 75 Nc 3115/2009-6 ze dne 24.07.2009.; uloženo na prac. Plzeň-město Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 067Ex-3591/2009-35(75Nc3115/2009) ze dne 08.02.2010. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.067ex- 3591/2009-23(75Nc3115/2009) ze dne 11.01.2010. Právní moc ke dni 08.03.2010. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň-město 75 EXE-1096/2011-10 ze dne 02.06.2011.; uloženo na prac. Plzeň-město Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 074EX-07674/2011-008(75EXE1096/2011) ze dne 14.09.2011. D - Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 15.7.2011, Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 074EX- 07674/2011-005(75EXE1096/2011) ze dne 15.07.2011. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Rozhodnutí o dědictví D 215/1985 ROZHODNUTI STN MLADA BOLESLAV Rozhodnutí o dědictví D 811/1993 USNESENI OKR.SOUDU V MLADE BOLESLAVI 6. Celkový popis nemovitosti: Vesnička Ujkovice se nachází na území okresu Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Mladá Boleslav. Obec Ujkovice se rozkládá asi 16 km východně od Mladé Boleslavi. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Počet trvale žijících osob této malé vesničky se pohybuje kolem čísla 100 obyvatel. Dále bychom v obci našli kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Rabakov. Oceňovaný soubor staveb se nachází v okrajové části obec Ujkovice, kat. úz. Ujkovice, okres Mladá Boleslav. Jedná se o obytný dům č.p. 56 na pozemku parc. č. St. 104, další stavby - vejminek, garáž, dřevník, salaš se seníkem a stavba (kotce pro psi) na pozemcích parc. č. St. 104 a 84/4. K domu dále náleží pozemek parc. č. 84/1, který spolu s pozemkem PK 84/1 slouží jako pastvina pro ovce. Pozemky jsou mírně svažité východním směrem, dobře přístupné po nezpevněné obecní komunikaci. Oplocené pozemky s venkovními úpravami. 3
7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 56 a 2 ) Vejminek a 3 ) Garáž a 4 ) Seník b) Vedlejší stavby b 1 ) Dřevník u garáže b 2 ) Stavba pro psi c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Pozemky d 1 ) Pozemky 8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 56 Oceňovaný obytný dům č.p. 56 se nachází na pozemku parc. č. St. 104. Dům je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu. Dům je nepodsklepený, jednopodlažní s půdou. Přístup do domu je zajištěn přes poloprosklenou, dřevěnou předsíň. V domě se nachází dva pokoje, kuchyň, koupelna se sprch. koutem a WC. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce smíšené. Stropy a krov dřevěný. Střecha sedlová, krytina betonové tašky. Na vstupní předsíni střecha pultová s lepenkovou krytinou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové, dřevěný štít opatřen nátěrem. Okna dřevěná špaletová. Dveře dřevěné. Dům je napojen elektro rozvod a vodovod. Kanalizace svedena do žumpy. Plyn v obci není. a 2 ) Vejminek Stavba vejminku bez č.p. se nachází na pozemku parc. č. St. 104. Stavba má nepravidelný půdorys a je nepodsklepená, jednopodlažní s podkrovím. Základy betonové, svislé konstrukce tvárnicové zdivo. Stropy hurdisky. Krov dřevěný. Krytina sedlové střechy vlnitý eternit. Klemp. konstrukce pozink. plech. Okna a dveře dřevěné. Schodiště a zábradlí kovové. a 3 ) Garáž Samostatně stojící garáž bez č.p. se nachází na pozemku parc. č. St. 104. Garáž je dřevěné opatřena nátěrem, pouze pilíře u vrat jsou zděné. Střecha sedlová s krytinou betonovou taškovou. Napojeno na elektro rozvod. a 4 ) Seník Samostatně stojící stavba seníku s částí pro ovce. Nepravidelný půdorys, jednopodlažní, v části se sedlovou střechou. Krytina vlnitý eternit. Základy betonové, svislé konstrukce zděné, dřevěná nástavba. b) Vedlejší stavby b 1 ) Dřevník u garáže Dřevník u garáže má pultovou střechu krytou vlnitým eternitem. b 2 ) Stavba pro psi Jedná se zřejmě o roubenou stavbu, nyní sloužící jako kotec pro psi. 4
c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Vnější a vnitřní oplocení pozemků, zpevněné plochy, přípojky sítí, žumpa, vstupní vrata a vrátka. d) Pozemky d 1 ) Pozemky Oceňované pozemky parc. č. St. 104, parc. č. 84/1, 84/4 a PK 84/1 se nachází v okrajové části obce Ujkovice, kat. úz. Ujkovice. Pozemky mají nepravidelný tvar a jsou mírně svažité východním směrem. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 56-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 18,0*8,0+2,3*1,4 = 147,22 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 147,22 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (18,0*8,0+2,3*1,4)*(3,00) = 441,66 m 3 : (18,0*8,0)*(3,00)/2 = 216,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 657,66 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 5
2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů: 99,50 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9950 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9950 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,6890 Základní cena upravená = 7 095,23 Kč/m 3 Plná cena: 657,66 m 3 * 7 095,23 Kč/m 3 = 4 666 248,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,333 % - 2 488 650,56 Kč 2 177 598,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Dům č.p. 56 - zjištěná cena = 1 088 799,20 Kč 6
a 2 ) Vejminek - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,0*8,0 = 48,00 m 2 : 6,0*8,0 = 48,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 48,00 m 2 2,80 m : 48,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: 1.NP: (6,0*8,0)*(2,80) = 134,40 m 3 : (6,0*8,0)*(2,80)/2 = 67,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 201,60 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 7
22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 93,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9310 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,6890 Základní cena upravená = 7 435,52 Kč/m 3 Plná cena: 201,60 m 3 * 7 435,52 Kč/m 3 = 1 499 000,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,000 % - 749 500,42 Kč 749 500,41 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Vejminek - zjištěná cena = 374 750,21 Kč a 3 ) Garáž - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: R. garáže Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1242 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,0*6,0 = 36,00 m 2 : 6,0*6,0 = 36,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 36,00 m 2 2,50 m 90,00 m 3 : 36,00 m 2 2,50 m 90,00 m 3 Součet 72,00 m 2 180,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 180,00 / 72,00 = 2,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 72,00 / 2 = 36,00 m 2 8
Obestavěný prostor: 1.NP: (6,0*6,0)*(2,50) = 90,00 m 3 : (6,0*6,0)*(2,50)/2 = 45,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 135,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 10,90 100,00 0,46 5,01 2. Svislé konstrukce: P 25,80 95,00 0,46 11,27 S 25,80 5,00 1,00 1,29 3. Stropy: S 12,00 100,00 1,00 12,00 4. Krov, střecha: S 6,30 100,00 1,00 6,30 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: C 4,30 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: P 3,00 100,00 0,46 1,38 10. Schody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 11. Dveře: C 2,30 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: S 2,70 100,00 1,00 2,70 13. Okna: S 3,30 100,00 1,00 3,30 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: C 1,20 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 7,20 100,00 1,00 7,20 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 2,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 1,90 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 0,50 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 2,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 58,75 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5875 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 460,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 1,1033 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,1400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5875 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1580 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Základní cena upravená = 1 574,87 Kč/m 3 Plná cena: 135,00 m 3 * 1 574,87 Kč/m 3 = 212 607,45 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků 9
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,333 % - 113 389,93 Kč 99 217,52 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Garáž - zjištěná cena = 49 608,76 Kč a 4 ) Seník - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12713 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,0*4,0+4,0*5,0 = 36,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 36,00 m 2 2,00 m 72,00 m 3 Součet 36,00 m 2 72,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 72,00 / 36,00 = 2,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 36,00 / 1 = 36,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (4,0*4,0)*(2,00)+(4,0*5,0)*(3,50) = 102,00 m 3 zastřešení: 4,00+20,0 = 24,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 126,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 10,80 100,00 1,00 10,80 2. Svislé konstrukce: S 25,60 100,00 1,00 25,60 3. Stropy: S 11,70 100,00 1,00 11,70 4. Krov, střecha: S 6,90 100,00 1,00 6,90 5. Krytiny střech: S 2,80 100,00 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: C 4,40 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: P 3,10 100,00 0,46 1,43 10. Schody: C 2,30 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Vrata: C 1,80 100,00 0,00 0,00 13. Okna: C 4,30 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: P 3,20 100,00 0,46 1,47 16. Elektroinstalace: C 7,00 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 2,40 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 2,30 100,00 0,00 0,00 10
21. Ohřev vody: C 0,40 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 2,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,30 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 63,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6380 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 695,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 1,1033 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,3500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6380 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5420 Základní cena upravená = 2 439,54 Kč/m 3 Plná cena: 126,00 m 3 * 2 439,54 Kč/m 3 = 307 382,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 192 113,78 Kč 115 268,26 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Seník - zjištěná cena = 57 634,13 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Dřevník u garáže - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,0*5,0 = 25,00 m 2 : 5,0*5,0 = 25,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 25,00 m 2 2,00 m : 25,00 m 2 1,00 m 11
Obestavěný prostor: 1.NP: (5,0*5,0)*(2,00) = 50,00 m 3 : (5,0*5,0)*(1,00)/2 = 12,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 62,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy C 8,30 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100,00 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy P 10,80 100,00 0,46 4,97 12. Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů: 84,47 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8447 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8447 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Základní cena upravená = 740,22 Kč/m 3 Plná cena: 62,50 m 3 * 740,22 Kč/m 3 = 46 263,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 % - 33 045,73 Kč 13 218,02 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Dřevník u garáže - zjištěná cena = 6 609,01 Kč b 2 ) Stavba pro psi - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví 12
Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,0*2,5 = 12,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 12,50 m 2 2,00 m Obestavěný prostor: 1.NP+zastřešení: (5,0*2,5)*(2,00)+9,38 = 34,38 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 34,38 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100,00 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna S 1,40 100,00 1,00 1,40 11. Podlahy S 10,80 100,00 1,00 10,80 12. Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů: 95,52 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9552 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9552 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Základní cena upravená = 837,05 Kč/m 3 Plná cena: 34,38 m 3 * 837,05 Kč/m 3 = 28 777,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 23 022,22 Kč 5 755,56 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 13
Stavba pro psi - zjištěná cena = 2 877,78 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Dům č.p. 56 1 088 799,20 Kč Vejminek 374 750,21 Kč Garáž 49 608,76 Kč Seník 57 634,13 Kč Dřevník u garáže 6 609,01 Kč Stavba pro psi 2 877,78 Kč Celkem: 1 580 279,09 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 1 580 279,09 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 55 309,77 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 56 = 1 088 800,- Kč a 2 ) Vejminek = 374 750,- Kč a 3 ) Garáž = 49 610,- Kč a 4 ) Seník = 57 630,- Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Dřevník u garáže = 6 610,- Kč b 2 ) Stavba pro psi = 2 880,- Kč c) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = 55 310,- Kč Cena objektů činí celkem 1 635 590,- Kč 14
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 56 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 130,00 1) Nabízíme Vám samostatně stojící rodinný dům 4+1 v obci Ujkovice (okres Mladá Boleslav). Nemovitost je situována v klidné části obce. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, čtyři obytné místnosti, koupelna. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady: jímka. Nemovitost je celopodsklepena. Další: kůlna, sklad, hospodářská budova. 2) Nabízíme rodinný dům se stodolou a pozemkem 893 m2 v malé rekreační obci Vlčí Pole, 2km od Dolního Bousova. V přízemí domu se nachází bytová jednotka 3+1, chodba, komora, sklep. Na pozemku dále vedl. stavby: prostorná stodola, garáž, kolny. Vybavenost: obecní voda, el. 220/380V, topení na pp + akumulační kamna. Veškerá občanská vybavenost v obci Dolní Bousov 2 km. 3) Nabízíme samostatně stojící dvougenerační RD 6+1 a 3+1 v klidné části na okraji obce Nová Telib ležící 12 km od okresního města Mladá Boleslav. Jedná se o cihlovou patrovou stavbu se sedlovou střechou, zastavěná plocha činí 336 m2, obytná je cca 160 m2. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, čtyři pokoje a koupelna s toaletou. V patře je chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna, toaleta a komora. Na zadní část domu navazuje prostorná zděná stodola s možností parkování atd. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží neudržovaná zahrada o rozloze 1253 m2. Veškerá občanská vybavenost se nachází v 3km vzdáleném městečku Březno. 4) RD 2+1 /2212m2/ s velkou zahradou, garáží a dílnou v obci Újezd u Luštěnic. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, nové podlahy, elektroinstalace, stropy, plastová okna. Vlastní studna. Nad celou plochou domu je vysoká půda - možnost půdní vestavby. Výhodná poloha obce v blízkosti Ml. Boleslavi, Nymburku - sjezd na dálnici směr Praha. Všechny služby, lékař, škola, školka v sousedních Luštěnicích. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) RD Ujkovice 1 879 000,- Kč 1,00 0,95 1,00 0,80 1,00 1,00 120,00 11 900,33 2) RD Vlčí Pole 2 490 000,- Kč 0,95 0,95 1,00 0,80 1,00 1,00 150,00 11 985,20 3) RD Nová Telib 2 399 000,- Kč 0,95 0,95 1,05 0,85 1,00 1,00 160,00 12 077,18 4) RD Újezd 1 780 000,- Kč 0,90 0,95 0,70 0,95 1,00 1,00 85,00 11 906,63 Součet: 47 869,35 Kč/jedn. 15
/ 4 Průměrná jednotková cena: 11 967,34 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 11 900,33 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 12 077,18 Kč/jedn. Základní cena: 11 967,34 Kč 130,00 á 11 967,34 Kč/ = 1 555 754,20 Kč Dům č.p. 56 - výsledná cena = 1 555 754,20 Kč b) Vedlejší stavby c) Venkovní úpravy Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 56 = 1 555 750,- Kč Cena objektů činí celkem 1 555 750,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 104 582,00 35,00 20 370,- Součet 20 370,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 22 111,11 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 84/2 827,00 35,00 28 945,- Součet 28 945,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 12 567,62 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m 2. Cena pozemku: 827,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = 16 540,- Kč 16
Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 16 540,- Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada PK 84/1 56701 1042 1,21 1,21 1 260,82 (pastvina) zahrada 84/1 56701 4573 1,21 1,21 5 533,33 (pastvina) Výměra celkem 5615 Mezisoučet 6 794,15 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 6 794,15 45 445,26 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 22 722,63 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 22 720,- Kč Cena pozemků činí celkem 22 720,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 1 635 590,- Kč 22 720,- Kč 1 658 310,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 1 555 750,- Kč 1 555 750,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: k prodeji nemovitostí tohoto rozsahu a v této lokalitě dochází v minimálním počtu 17
b) parametry povyšující cenu: klidná část obce vhodná pro bydlení, možnost rošíření, velikost pozemku c) parametry ponižující cenu: obec bez občanské vybavenosti Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji cenu obvyklou ½ nemovitostí výši 778.000,- Kč. Obvyklá cena ½ nemovitostí: 778 000,- Kč slovy: sedm set sedmdesát osm tisíc Kč V Praze dne 21.12.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3117/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, 150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 456/2011 deníku. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 18