- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1297-381/2013 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na bytové jednotce č. 1612/34 situované v bytovém domě č.p. 1612 na pozemku parc. č. st. 2825, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1612 a pozemku parc. č. st. 2825, v k.ú. a obci Hranice, okres Přerov (LV č. 6171 a LV č. 5983) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00549/12 Podle stavu ke dni 26.9.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 4.10.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na bytové jednotce č. 1612/34, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na budově a pozemku Adresa nemovitosti: Jaselská 1612 Okres: Přerov Obec: Hranice Katastrální území: Hranice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.9.2013 za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6171, 5983 pro k.ú. Hranice ze dne 9.7.2013 Kopie katastrální mapy Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00549/12-063 o ustanovení znalce Prohlášení vlastníka budovy 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastník nemovitostí je v KN na LV č. 6171 zapsán: Ovčáčík Josef, Malhotice 1, 753 53 Všechovice podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ovčáčík Josef Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Viz LV v příloze Jako spoluvlastník nemovitostí je v KN na LV č. 5983 zapsán: Ovčáčík Josef, Malhotice 1, 753 53 Všechovice podíl 5209/455694
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Hranice, při ulici Jaselská, cca 300m od rybníku Kuchyňka, naproti SSOŠ při ul. Jaselská. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 1,5 km od centra města. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 1612/34 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 1612 a pozemku p.č. st. 2825 v k.ú. Hranice. V okolí nemovitosti dobrá občanská vybavenost. Veškerá občanská vybavenost se nachází v okresním městě Přerov vzdáleném cca 30km. Dobré dopravní spojení do centra města. Z pohledu bydlení se jedná o průměrnou lokalitu. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Výpis z KN - Výzva ke zpřístupnění nemovitosti
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Bytová jednotka č. 1612/34 Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě č.p. 1612 v 7. NP. Bytová jednotka se skládá z: - kuchyň 12,3 m 2 - pokoj 16,21 m 2 - pokoj 12,01 m 2 - předsíň 8 m 2 - koupelna 2,6 m 2 - WC 0,97 m 2 - lodžie 3,4 m 2 nezapočítává se do celkové podlahové plochy - sklepní box 1,81 m 2 - nezapočítává se do celkové podlahové plochy Celková plocha s příslušenstvím je 52,09 m 2. Vybavení jednotky tvoří kuchyňská linka, sporák, vestavěné skříně (2ks), vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie (2ks), topná tělesa (3ks), listovní schránka, zvonek, vodoměry (2ks), měření tepla(3ks), infrazářič, odsávač par. Součástí bytu je veškěrá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody plny, ústředního topení, elektroinstalace apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří: Podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Celková výměra podlahové plochy jednotky pro účely spoluvl. podílu na společných částech domu činí 52,09 m 2. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec uvažuje byt jako průměrně udržovaný byt, standardního vybavení a opotřebení, s nutností menších oprav.
- 5 - Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce, dům je po revitalizaci, okna plastová, nový vchod, opravena a zateplena fasáda. Vytápění bytu ústřední dálkové. V domě je výtah. K vlastnictví jednotky 1612/34 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 5209/227847 na společných částech budovy č.p. 1612 a pozemku p.č. st. 2825, v k.ú. a obci Hranice, okresu Přerov zapsané na LV č.5983. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 500 až 700 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Pro srovnání byly vybrány byty o velikosti 2+1 z přímého okolí, které se momentálně nabízí k prodeji. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v následující tabulce: srovnávané nemovitosti lokalita - Hranice cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m2 byt č.1 Tř. 1. máje 520000 0,85 47 9 404 1,00 1,00 9 404 byt č.2 ul. Nová 699000 0,85 58 10 244 1,00 0,95 9 732 byt č.3 ul. Nová 560000 0,85 46 10 348 1,00 1,00 10 348 průměrná indexovaná hodnota 9 828 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 52,09 9 828 511 938 Srovnávací hodnota (orientační) 511 938,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 511 938,- Kč. Cena zahrnuje jak cenu bytu, příslušenství, tak i spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 510 000,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 1612/34 situované v bytovém domě č.p. 1612 na pozemku parc.č. st. 2825 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1612 a pozemku p.č. st. 2825, v k.ú. a obci Hranice, okres Přerov (LV č. 6171 a LV č. 5983), je stanovena ke dni 26.9.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 510 000,- Kč. (Spoluvlastnický podíl ½ by pak činil 255 000,- Kč). Ocenění spoluvlastnického podílu: Není na trhu běžné, aby se obchodovalo s podíly na nemovitostech a ani zájem o koupě podílu na nemovitostech není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížněji obchodovatelnou nemovitost. Vzhledem k této skutečnosti redukuji cenu zjištěnou srovnávací metodou o 20%, (255 000 *0,8) = 204 000 Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá spoluvlastnického podílu na nemovitosti včetně příslušenství 204 000,- Kč Slovy: dvěstěčtyřitisíce Kč 2) Nájemní práva a věcná břemena 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena obvyklá spoluvlastnického podílu na nemovitosti včetně příslušenství 204 000,- Kč Slovy: dvěstěčtyřitisíce Kč - Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 4.10.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1297-381/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z KN Příloha č. 4: Výzva ke zpřístupnění nemovitosti
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 10 -