Znalecký posudek číslo 760/17/11 o ceně nemovitosti okres Rychnov nad Kněžnou, obec Častolovice, katastrální území Častolovice - list vlastnictví č. 19 budova pro bydlení Častolovice čp. 66 (ul. Na Skalce), pozemky parc. č. st. 21 a parc.č. 33 Účel posudku: exekuce prodejem nemovitostí č.j. 050 EX 1363/10 Posudek vyžádal: Soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák Exekutorský úřad Havlíčkův Brod Nádražní 397 580 01 Havlíčkův Brod Posudek obsahuje: 9 stran včetně obálky (z toho 3 strany přílohy) Posudek se předává ve 3 vyhotoveních. Posudek vyhotoven dne: 18.4.2011 Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel./fax: 569 426 368, mobil: 737 379 299 e-mail: barta.milan@seznam.cz
strana 2 A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v okrese Rychnov nad Kněžnou, obci a katastrálním území Častolovice, zapsané na listu vlastnictví č. 19 jako budova pro bydlení Častolovice čp. 66 (ulice Na Skalce) na pozemku parc. č. st. 21 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně tohoto pozemku a poz. parc. č. 33 (zahrada), vše s příslušenstvím a součástmi. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora Mgr. Stanislava Moláka, Exekutorský úřad Havlíčkův Brod, č.j. 050 EX 1363/10-58 ze dne 23.3.2011. Oprávněným ve věci exekuce prodejem nemovitostí je Raiffeisen stavební spořitelna a.s., Koněvova 2747/99, 130 45 Praha 3, IČ 49241257. Povinným je vlastník nemovitosti Jiří Malíšek, Na Skalce 66, 517 50 Častolovice. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství, a budou-li zjištěny též práva a závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., ve znění pozd. předpisů (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 19 pro katastrálním území Častolovice, ze dne 15.3.2011, katastrální mapa, letecké snímky, informace získané na Úřadu Městyse Častolovice, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, informace od účastníků místního šetření, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření bylo provedeno dne 13.4.2011, bez účasti povinného Jiřího Malíška, ačkoliv jsem mu týden předem zasílal dopis s oznámením tohoto termínu provedení místního šetření. Podle sdělení majitele sousední nemovitosti pan Malíšek ani nikdo jiný v oceňovaném domě nebydlí, proto bylo po dohodě s objednavatelem posudku provedeno ohledání nemovitosti pouze zvenčí, přičemž bylo možno nahlédnou dovnitř oknem z ulice a dále bylo využito informací od majitele sousední nemovitosti (dům na st.p.č. 22). B. POPIS - NÁLEZ LV č. 19 v k.ú.častolovice - budova pro bydleníčastoloviceč.p. 66, pozemek parc. č. st. 21 (zastavěná plocha a nádvoří) a 33 (zahrada) s příslušenstvím a součástmi: Oceňované nemovitosti tvoří jeden funkční celek a jsou umístěné v ulici Na Skalce v sousedství kostela ve východní části zastavěného území městyse Častolovice v souvislé zástavbě převážně obytných budov při místní komunikaci (ulice Na Skalce). Terén je svažitý jižním směrem.
strana 3 Nemovitost je napojená na veř. rozvod elektřiny, vodovodu a kanalizace; plynovod je v místě dostupný, avšak není připojený; voda může být odebírána též ze studny umístěné na oceňované zahradě. Budova pro bydlení čp. 66 je rodinný dům, který je určitě starší než 100 let. Dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví, nepodsklepený. V přízemí jsou dvě obytné místnosti, sprchový kout, záchod. V poslední době (cca 5 let) byla provedena rekonstrukce jedné z obytných místností - nové stropy, podlaha, omítka, instalace krbových kamen - tato rekonstrukce je téměř dokončená. Druhá obytná místnost je v původním zanedbaném stavu. Zastavěná plocha domu je 110 m 2, obestavěný prostor cca 540 m 3. Dům je zděný ze smíšeného kamenného a cihelného (z nepálených cihel) zdiva, střecha sedlová, střešní krytina z osinkocem. šablon, venkovní omítka vápenocem. místy opadaná. Vytápění lokálními kamny na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná rámová ven a dovnitř otevíraná. Celkově je budova ve špatném stavu se zanedbanou údržbu (kromě rekonstruované obytné místnosti). Příslušenství tvoří zezadu k domu přistavěné dvě drobné stavby o celkové zast. ploše cca 30 m 2 - dřevník (sklad paliva) přístupný zvenku a přístavba domu přístupná zevnitř domu - obě ve špatném stavu se zanedbanou údržbou, dále studna hl. cca 12 m umístěná na oceňované zahradě, zpevněné plochy a oplocení s vraty a vrátky, vše v obdobném stavu. vliv. Součástí oceňovaných pozemků jsou též trvalé porosty, které nemají výrazný cenový Charakteristika obce: městys Častolovice cca 1550 obyv. ve správním obvodu obce s rozšířenou působností a obce s pověřeným obecním úřadem Kostelec nad Orlicí (2,5 km) Dopravní dostupnost: silnice I. tř., autobus, vlak Inž. sítě v místě dostupné: elektřina, voda, plyn, kanalizace Pracovní příležitosti: omezené Infrastruktura: základní škola, zdravotní středisko, pošta Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): rodinný dům 2+0, 0/1 Počet bytů/velikost: 1/2+0 (sprch. kout, záchod) Konstrukční řešení budovy: zděná (kamenné a cihelné nepálené zdivo), sedlová střecha, vytápění lokálními kamny na tuhá paliva Parametry stavby: byt 2+0 zast. plocha stavby 110 m 2, obestavěný prostor 540 m 3 Stáří: > 100 let, rekonstrukce jedné obytné místnosti téměř nedokončená Kvalita stavby: ve špatném stavu, zanedbaná údržba, podstandardní vybavení Příslušenství: dvě drobné stavby o celkové zast. ploše cca 30 m 2 - dřevník (sklad paliva) přístupný zvenku a přístavba domu přístupná zevnitř domu - obě ve špatném stavu se
strana 4 zanedbanou údržbou, dále studna hl. cca 12 m umístěná na oceňované zahradě, zpevněné plochy a oplocení s vraty a vrátky, vše v obdobném stavu Pozemky: poz.p.č. st. 21, zastavěná plocha a nádvoří 111 m 2 poz.p.č. 33, zahrada 90 m 2 Celkem 201 m 2 Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, nevázne na nemovitosti žádná závada typu věcného břemene. S nemovitostí nejsou spojena jiná práva. Nemovitost není pronajatá. Pozitivní faktory: poloha v rámci obce, dostupnost inž. sítí Negativní faktory: stavby ve špatném technickém stavu se zanedbanou údržbou, podstandardní konstrukce a vybavení staveb, velikost pozemku C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Za účelem stanovení obvyklé ceny jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost srovnávána, jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při srovnávání s úrovní obvyklých cen. Po provedeném rozboru a srovnání s úrovní obvyklých cen stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti takto: LV č. 19 v k.ú.častolovice - budova pro bydleníčastoloviceč.p. 66, pozemek parc. č. st. 21 (zastavěná plocha a nádvoří) a 33 (zahrada) s příslušenstvím a součástmi: 750 000,- Kč
strana 5 Nemovitost List vlastnictví D. ZÁVĚR I. obvyklá cena nemovitosti LV č. 19 v k.ú.častolovice - budova pro bydleníčastoloviceč.p. 66, - pozemky parc. č. st. 21 (zastavěná plocha a nádvoří) a 33 (zahrada) vše s příslušenstvím a součástmi Obvyklá cena (Kč) 750 000.00 Celkem 750 000.00 Slovy: sedmsetpadesáttisíc korun českých II. obvyklá cena práv a závad s nemovitostí spojených nebyly zjištěny V Havlíčkově Brodě dne 18.4.2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 758/15/11 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel./fax: 569/426368, mobil: 737/379299 email: barta.milan@seznam.cz
strana 6 PŘÍLOHY porovnávané nemovitosti......................................... strana 7 fotodokumentace................................................. strana 8-9
Porovnávané nemovitosti Sloupec: uváděná cena - cena, za kterou srovnávaná nemovitost byla prodána (u dosud neprodaných nemovitostí je uvedena jako nabídková cena) Srovnávaná nemovitost Èastolovice, dvoupodlaāní RD Èastolovice, mìstský RD 3+1 Zdroj AVAREAL, Tøebívlice M&M reality holding a.s., Praha 1 Popis Dvoupodlaāní rodinný dùm Èastolovice, rodinný dùm 3+1 se zahrádkou v obci Èastolovice, pøibliānì 15 km od okresního mìsta Rychnov nad Knìānou. Objekt je zdìný se sedlovou støechou, leāí na rovinatém pozemku a je v dobrém stavu ihned obyvatelný. V pøízemí se kromì pøedsínì a menší kuchynì nachází obývací pokoj, z nìhoā lze také vycházet na zahrádku. Mezi kuchyní a obývacím pokojem se rovnìā nachází koupelna, WC a chodba, ze které lze vystoupit do 2. podlaāí po døevìných schodech. Ve 2. podlaāí jsou dva pokoje, jeden z nich s balkónem, oba se støešními okny. Objekt je elektrifikován 230V, 380V, plynofikován a topení je 2 roky po rekonstrukci. Obec leāí na dopravní komunikaci è. 11, díky které je odtud snadno dosaāitelné krajské mìsto Hradec Králové. Uvedený objekt leāí stranou od zmínìné komunikace a tudíā není zatíāen negativními faktory. Uvedený domek se nachází nedaleko centra obce 200 m od námìstí a pøibliānì 400 m od Èastolovického zámku, oblíbeného cíle turistù. Je tøeba dodat, āe zámek leāí na okraji rozsáhlého zámeckého parku, který lze oznaèit jako klidovou relaxaèní zónu. V obci existuje kompletní obèanská vybavenost, školka, škola, pošta, obchody, MHD i ÈD. S Èastolovicemi sousedí mìsto Kostelec nad Orlicí se sítí obchodù všeho druhu, vèetnì supermarketù a èerpací stanice. Velikost bytu: 3+1, Umístìní v obci: klidná èást obce, Plocha pozemku: 255 m2, Zastavìná plocha: 130 m2, Uāitná plocha: 125 m2, Druh budovy: cihlová, Poèet NP: 2, Plyn: plynová pøípojka, Elektroinstalace: 230V, 380V Rodinný dùm 3+1 v Èastolovicích. Dùm je po èásteèné rekonstrukci (nová okna, nové odpady, rozvody topení, vody, elektøiny). K domu náleāí menší zahrada. Parkování je moāné pøímo na pozemku. Dùm se nachází v klidné èásti Èastolovic, s výbornou dostupností veškeré obèanské vybavenosti. K dispozici stav. povolení a dokumentace na pøístavbu garáāe. Doporuèuji prohlídku. Plocha pozemku: 367 m2, Zastavìná plocha: 79 m2, Uāitná plocha: 367 m2, Druh budovy: cihlová srovnání ve vztahu k oceòované nemovitosti poloha obdobná, kvalita lepší, velikost vìtší poloha obdobná, kvalita lepší, velikost vìtší uvádìná cena 1 290 000,- (nabídková cena v nabídce od 09/2010) 1 400 000,- (nabídková cena v nabídce od 12/2010
strana 8
strana 9