ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 36/5786/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 4, stodoly na parc.č. St. 7, příslušenství a pozemků čís. parcel St. 7 a 1065/5 k.ú. Žalany, v Žalanech, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 36/5786/2012 LV no.: 181 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 4, stodola na parc. č. St. 7, s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel St. 7 a 1065/5, k.ú. Žalany, v obci Žalany, okres Teplice, Ústecký kraj Ad dress of subject / Adresa majetku: ul. Pražská č.p. 4, 417 63 Žalany Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 586 000 Kč nestanovena Kč 911 000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK Rodinný dům Stodola na parc.č. St. 7, přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení centrum malé obce v obci mj. Obecní úřad, pošta, základní škola, lékařské ordinace MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 78 Office area: Kancelářské plochy: 180 Storage area: Skladové plochy: 854 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 6 111 Kč/ Income: Příjem: 1906 65 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 900 000 Kč 900 000 Kč nestanoveno Kč St. 7, 1065/5 784 250 Kč/ Kč Kč % - 1 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovitosti ve vlastnictví - id. ½ Jindřišky Malé, Pražská 4, 417 63 Žalany - id. ½ Rogera Malého, Pražská 4, 417 63 Žalany Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo, nařízení exekuce ani exekuční příkazy k prodeji namovitostí evidované na listu vlastnictví. V části C listu vlastnictví č. 181 je evidováno nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Igor Olma (povinná Jindřiška Malá), na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 54 EXE-1355/2011-5 ze dne 29.6.2011, uloženo na prac. Teplice. V části C listu vlastnictví č. 181 je evidováno nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Igor Olma (povinný Roger Malý), na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 54 EXE-1703/2011-15 ze dne 10.8.2011, uloženo na prac. Teplice. V části C listu vlastnictví č. 181 je evidován exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitostí na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Svitavy, 111 EX-8139/2011-11 ze dne 16.8.2011. V části C listu vlastnictví č. 181 je evidován exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitostí na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Svitavy, 111 EX-8689/2011-12 ze dne 6.9.2011. Real burden / věcná břemena: nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví je vlastnické právo k nemovitostem omezeno - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s., IČ 45244782 na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.3.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 13.3.2006 Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 4 k.ú. Žalany je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití rodinný dům, což je v souladu se skutečným užíváním. Jedná se o rodinný dům s bytem o velikosti 1+3. Stodola na parcele čís. St. 7 k.ú. Žalany na listu vlastnictví není evidována, je zakreslena v katastrální mapě. Weak points / slabé stránky: - rodinný dům vesnického typu s nevalným vnitřním uspořádáním - rodinný dům vykazuje vyšší opotřebení, vyžaduje investice mj. poškozený komín, chybějící vybavení kuchyně - stodola ve špatném stavebním stavu - nesoulad právního a skutečného stavu (stavba v severní částí celku ve skutečnosti již nestojí) - celek je situován v blízkosti jiného funkčního celku pro bydlení (předělený někdejší společný dvůr, méně soukromí pro bydlení) - předzahrádka na parcele čís. 1065/5 k.ú. Žalany netvoří s nemovitostmi jednotný funkční celek (jde o předzahrádku sousedů) Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 181, pro k.ú. Žalany a obec Žalany, prokazující stav k datu 25.1.2012 b/ zjištění při prohlídce na místě, informace od vlastníka Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 6.2.2012 sjednána telefonicky s majitelem nemovitostí panem Rogerem Malým. Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 23.2.2012 v 14.45 hodin (za přítomnosti majitele Rogera Malého). - 2 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 794325 Název katastrálního území : Žalany Kód obce : 567876 Název obce : Žalany Počet obyvatel obce : 504 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2011 Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Teplice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : v centru malé obce Infrastruktura: Obec Žalany (504 obyvatel) leží na jihovýchodním okraji území okresu Teplice v Ústeckém kraji. Obec disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. obecní úřad, základní škola, škola, zdravotnické ordinace. Vzdálenost do centra okresního města Teplice činí cca 11 km po silnici I. třídy č. I/8 (E55). Obec je dostupná meziměstskou autobusovou dopravou a po železnici (regionální trať). Property Location / poloha nemovitosti: Poloha oceňovaného celku je pro bydlení horší. Jde o místo vesnického charakteru, v centru obce s nižším stupněm občanské vybavenosti, byť s dobrou dostupností po silnici I.třídy č. I/8 (na trase Lovosice Teplice). Obec není zvláštního významu a denní dojíždění je nutností. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 4: Rodinný dům č.p. 4 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 7 k.ú. Žalany. Podle sdělení majitele rodinný dům pochází z roku 1906. Dispoziční řešení: Rodinný dům je částečně podsklepená zděná stavba vesnického typu o 2 nadzemních podlažích s půdním prostorem v sedlové střeše. Vnitřní dispozice je tvořena v PP sklepy a kotelnou, v 1.NP je chodba se schodištěm, zádveří, kuchyně, 1 pokoj a sklad, ve 2.NP jsou 2 pokoje, šatna a koupelna se záchodem. Pod krovem je půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení: Základy stavby jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy PP jsou nespalné, výše dřevěné. Krov je sedlový, střešní krytina je osinkocementová (eternit). Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu s nátěrem. Bleskosvod chybí. Podlahy 1. NP jsou betonové, v patře potom původní prkenné a s PVC. Okna jsou dřevěná dvojitá s žaluziemi. Dveře jsou původní plné do dřevěných zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, vyskytuje se i sádrokartonový podhled. V koupelně jsou standardní obklady. Vnější omítka je strukturovaná, na domě je ozdobné kvádrování, římsy. Dům má vnitřní rozvod elektrického proudu o napětí 380/230 V, vody a kanalizace. Plyn je přiveden na pozemek. Vybavení kuchyně vyjma sporáku chybí. Sanitární vybavení je běžné (vana, splachovací záchod, umývadlo). Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva, komín je poškozený špatným spalováním. Voda je ohřívána v el. bojleru. Stáří a stavební stav: Podle sdělení majitele nemovitostí RD pochází z roku 1906, jeho stáří tedy dosáhlo 106 let. Nebyly zjištěny žádné statické závady, avšak celkový stav domu neodpovídá požadavkům na moderní bydlení. Interiér působí neutěšeně, jde o rozlehlý vesnický RD s částečně provedenými nesouvislými obnovami např. nové elektro rozvody v kuchyni, nově vybudovaná šatna v patře, obnovená topná tělesa. Celkový stav vyžaduje další modernizace. Vyjma sporáku chybí vybavení kuchyně. Okamžitou obnovu vyžaduje komín (viz foto s odkapávajícím dehtem). Opotřebení RD je stanoveno odborným odhadem ve výši 65%. Rodinný dům k datu prohlídky není obydlený. Další stavby v příslušenství: Na rodinný dům ze severní strany navazuje stodola (ZP 162 m2), která není evidována na listu vlastnictví (je zakreslena v katastrální mapě, stojí na shodné stavební parcele s RD). Stavba stodoly pochází ze shodného období jako rodinný dům a je ve zhoršeném stavebním stavu. V severní části pozemku čís. St. 7 k.ú. Žalany je v KN zakreslena stavba, která ve skutečnosti nestojí (zbyly 2 obvodové stěny). - 3 -
Pozemky: K oceňovaným nemovitostem náleží pozemky čís. parcel St. 7 a 1065/5 k.ú. Žalany, obec Žalany. Uvedené pozemky netvoří jednotný funkční celek. Funkční celek rodinného domu a staveb v příslušenství leží na parcele čís. St. 7 k.ú. Žalany. Parcela čís. 1065/5 k.ú. Žalany je předzahrádkou sousedního rodinného domu. Stavební parcela č.7 k.ú. Žalany má přípojky elektřiny, vody, plynu i kanalizace. Nemovitosti jsou přístupné ze zpevněné plochy na parcele čís. 1065/1 k.ú. Žalany (v KN jako ost. plocha/jiná plocha ve vlastnictví obce Žalany) přes vjezd do dvora na parcele čís. 1065/7 (v KN jako ost.plocha/manipulační plocha ve vlastnicví obce Žalany). Přístup je hodnocen jako nerizikový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a uspořádání pozemků z kopie katastrální mapy v příloze. - 4 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 4 se stodolou na parc.č. St. 7, s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel St. 7 a 1065/5 k.ú. Žalany v obci Žalany okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 181 pro k.ú. Žalany a obec Žalany u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23. února 2012 (po zaokrouhlení) 900.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónjednostotisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Vlastnictví nemovitostí je omezeno zástavním právem, nařízeními exekucí a exekučními příkazy k prodeji namovitostí evidovanými na listu vlastnictví. Právní a skutečný stav nemovitostí není zcela v souladu. Stavba v severní částí parcely čís. St. 7 k.ú. Žalany již nestojí. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 36/5786/2012. Vypracovala : Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27.2.2012-5 -