ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 255-7370/2014 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st. 145 včetně stavby čp. 128 a p.p.č.125/64 a 556/2 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Chrudim, obec Bitovany, k.ú. Bitovany Adresa nemovité věci: Bitovany 128, 53851 Bitovany Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Marie Zelená, Jana Harracha 191, 514 01 Jilemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 František Zelený, Bítovany 128, 538 51, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Zelená, Jana Harracha 191, 514 01 Jilemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 František Zelený, Bítovany 128, 538 51, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor 070 EX 1697/11 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 DIČ: CZ56080612176 e-mail: tomes@reality-hk.cz Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) Stanovení ceny obvyklé ceny ideální ½ nemovitosti včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě OBVYKLÁ CENA 270 000 Kč 65 000Kč Celkem ideální ½ nemovitých věcí na LV 220: 335 000Kč Datum místního šetření: 3.10.2014 Stav ke dni : 10.9.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 9.11.2014 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé ideální ½ k celku nemovitých věcí: stavební p.č.145 zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí rodinného domu čp 128 a p.p.č.125/64 a p.p.č.556/2 zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Bitovany, obec Bitovany, okres Chrudim, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí LV č.220 ze dne 10.9.2014 Usnesení 070 EX 1697/11-63 ze dne 10.9.2014 ocenění nemovité věci znalcem Josefem Burešem, posudek č. 1684-21/13 z 25.6.2013 internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zjištění na místě samém 3.10.2014 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. informace podané paní Zelenou manželkou spoluvlastníka Fr. Zeleného fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 3.října 2014 za přítomnosti znalce na místě samém od 10,00h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, údajů sdělených paní Zelenou manželkou spoluvlastníka. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Dům je trvale užíván spoluvlastníky, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Povinná v domě nežije, dům užívá syn spoluvlastník s rodinou. Místopis Obec Bítovany leží spolu s místní částí Bítovánky na úpatí Českomoravské vrchoviny, v místech, kde končí Polabská nížina, 10 km jihovýchodně od města Chrudim. V současné době zde žije 407 obyvatel. Ve městě je základní občanská vybavenost, integrovaná autobusová doprava. Nemovité věci jsou v okrajové části obce Bitovany při místní komunikaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: venkovská zástavba průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda studna / kanalizace do žumpa plyn v oplocení veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): /silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace - 2 -
Celkový popis Pozemky rovinaté. Pozemky pod domem a přilehlé pozemky tvoří funkční celek, nepravidelný tvar dostačující výměry. Stavba rodinného domu je zděná samostatně stojící. Přístup po zpevněné komunikaci, kanalizace do žumpy, vodou je dům zásoben z vlastní studny, plyn v pilíři v oplocení. Název předmětu ocenění: stavební p.č.145 zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí rodinného domu čp 128 a p.p.č.125/64 a p.p.č.556/2 zahrada Adresa předmětu ocenění: Bitovany Počet obyvatel: 422 Kraj: Pardubický kraj, okres: Chrudim Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Chrudim Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Chrast SOUČÁSTÍ OBVYKLÉ CENY JSOU: Rodinný dům čp 128 Studna Venkovní úpravy v minimálním rozsahu Trvalé porosty Pozemky stavební a zemědělský Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 3 -
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Silné stránky nemovité věci pozemek i stavba stejného vlastníka Slabé stránky velmi špatný stavebně technický stav spoluvlastník se nachází v exekučním řízení prodej ideální ½ nemovitosti objekt nelze reálně rozdělit RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nejsou známa Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo exekutorské Exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ½ Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neudržované kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace - 4 -
OBSAH POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé Fotodokumentace: Příjezdová cesta Vstup do domu Pohled na dům dvoreček koupelna WC - 5 -
kuchyně Zdroj vytápění pokoj Zahrada OCENĚNÍ Obvyklou cenu stavebních pozemků pro k.ú. Bitovany: 200Kč/1m2 obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě veřejný vodovod, plynovod a elektro síť. rodinný dům čp 128 stavebně technický stav objektu bez údržby, konstrukce původní, pouze nefunkční prvky byly obměněny v průběhu užívání. Dům z roku 1934, od této doby je užíván k bydlení. Základy cihelné a kamenné, zdivo cihelné a z tvárnic, omítky štukové, fasádní omítky nejsou v části provedeny, povrchy podlah PVC, vytápění lokální kamny na tuhá paliva, zdroj teplé vody el. bojler, vybavení kuchyně sporák a linka. Přízemní dům v části podsklepený, s volným půdním prostorem. Dispozičně stavba obsahuje: IPP sklípek 20 INP jídelna 16 kuchyň 8 WC 1,2 koupelna 2,7 chodba 8,5 pokoj 20-6 -
pokoj 12 užitná plocha celkem 88,4m2 Název Zastavěná. plocha IPP 44 INP 104 m 2 Obestavěný prostor - celkem: 636m3 2.1 pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek zastavěný s přilehlou zahradou. V místě není veřejná splašková kanalizace, přístup je po zpevněné komunikaci, v místě plynovod a vodovod. Pozemek dostačující rozlohy. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky v obci nejsou nabízeny, obvyklou cenu stanovuji 200Kč/1m2 Orná půda zemědělský pozemek - 15Kč/1m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] zastavěná plocha a 145 494 nádvoří zahrada 556/2 727 Jednotková cena [ Kč/m 2 ] 200 200 Celková cena pozemku [Kč] 98800 145400 Celková výměra pozemků 1221 Hodnota pozemků celkem 244 200 Orná půda p.č.125/64 o výměře 8793m2 á 15Kč = 131895Kč Porovnání V obci a okolí je nabízena pouze 1 porovnatelná nemovitost: 2 byty samostatné vstupy Nabídková cena 1,549.000Kč Podlahová plocha 180m2 Pozemek 640m2 Prodej rodinného domu v obci Zaječice, v klidné části obce. Dům je rohový, s ovocnou zahradou, garáží, kůlnou, dílnou, dvorkem, půdou a 2 sklepy. Dům má rozměr 10x13m, má v přízemí 3+1,wc, koupelnu, spíž v 1patře je další bytová jednotka 3+1 s balkónem. Přízemí i 1patro mají samostatné vchody z verandy. Topení - AKU kamna, bojler, v domě 2 ks zrenovovaných komínů pro krby a plyn. Voda vlastní studna /pitná/ + VAK, odpady přes septik do kanalizace s povolením k čerpání a vypouštění vod od MÚ. Plyn na pozemku. Dům má náklady pouze na elektriku, při plném vytápění celého domu, vaření, aj. 2.800,- měsíčně, voda vlastní, stočné 0,-. Střecha domu je z tašek, podlahy jsou betonové + izolace. Plocha pozemku je 640m2, zahrada má 336m2, zastavěná plocha je 294m2. V obci je veškerá občanská vybavenost, spojení vlakové, autobusové, dojezd 8 km Chrudim, 20 km Pardubice. V okolí obce jsou lesy, příroda, koupání, cykloturistika. - 7 -
ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceň nemovitost VZOREK 1 VÝMĚRA POZEMKU m 2 1221 640 Užitná plocha m 2 88 180 PRODEJNÍ/NABÍDKOVÁ CENA Kč 1 549 000 Kč ZÁKLADNÍ CENA Kč/m 2 8 606 úprava koef nezobchodováno 0,90 výchozí cena Kč/m 2 7 745 VZOREK 1 POLOHA a vybavenost obce DOPRAVNÍ DOSTUPNOST STAV OBJEKTU VYBAVENÍ FUNKČNOST VELIKOST POZEMKU porovnatelná 1,00 stejna 1,00 dobrý 0,90 2 byty 0,90 bydlení 0,85 Větší 1,15 koeficient úpravy 0,8 upravená cena Kč/m 2 6196 Kč UŽITNÁ PLOCHA m 2 88 POROVNÁVACÍ HODNOTA Kč/m 2 6196*88 = 545 248Kč úprava ocenění pouze 1/2 0,5 545 248 * 0,5 = 272 624 Oceňovaná nemovitost, resp. její spoluvlastnický podíl v rozsahu ½ k celku nebyla v soudní dražbě vydražena ani za cenu 289 750 Kč. Pro porovnání lze uvést i totožnou nemovitost, která se dle sdělení exekutora nevydražila. Popis oceňované nemovité věci předmětná nemovitost se nevydražila v opakované dražbě ani za 1/2 odhadní ceny, tedy za 579500/2 = 289750Kč. Obvyklá ceny by s ohledem na stavebně technický stav, spoluvlastnický podíl, a předpokládané další investice, dále s ohledem na výše uvedené nezdařilé dražby neměla překročit tuto cenu. Nemovitost k bydlení. ideální ½ je velmi obtížně obchodovatelná. Zemědělský pozemek je oceněn zvlášť, prodej spoluvlastnického podílu není neobvyklé, a proto by se zemědělský pozemek mohl vydražit samostatně. - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnání stp.č.145 a čp. 128 a p.p.č.556/2 - CELEK Celkem včetně součástí a příslušenství 2. Ocenění zemědělského pozemku Pozemek p.č.125/64 545 248,00 Kč 131 895,00 Kč Spoluvlastnický podíl ideální jedna polovina: 1. Návrh tržní hodnoty ideální ½ 2. Návrh tržní hodnoty ideální ½ 272 624 Kč 65 948 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny nemovitá věc vyžaduje vysoké náklady na reálné rozdělení stavby, v případě odkoupení nemovité věci třetí osobou. Zemědělský pozemek podíl je dobře obchodovatelný. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci bydlení Stavebně technický stav budova jako celek ve špatném stavu bez pravidelné údržby Objekt podstandardního vybavení Vodou je objekt zásoben z vlastní studny, kanalizace do žumpy, Objekt před rekonstrukcí Vlastnictví pozemků dostačující výměra Poloha vhodná část pro bydlení venkovské bydlení Okrajová část města Doprava linková autobusová doprava Vybavenost obce minimální Nabídka v lokalitě převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení prodej ideálního spoluvlastnického podílu nemovitost nelze reálně rozdělit Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující : Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.220 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč - 9 -
Závěr návrh tržní hodnoty se odvíjí mimo porovnání s nabízenou nemovitostí i od v minulosti uskutečněných neúspěšných pokusů tuto nemovitou věc vydražit za 289750Kč, což se nezdařilo, uvádím vlastní návrh tržní hodnoty nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: spoluvlastnický podíl v rozsahu ½ k celku nemovitých věcí: stavební p.č.145 včetně součástí rodinného domu čp. 128 Bitovany a s pozemkovou parcelou č. 556/2 zahrada včetně součástí a příslušenství na pozemku se nacházejících, vše v katastrálním území Bitovany, obec Bitovany, okres Chrudim k 10.9.2014 272 624Kč, zaokrouhleno 270 000Kč, slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc Kč. spoluvlastnický podíl v rozsahu ½ k celku nemovitých věcí: Zemědělského pozemku p.č.125/64 orná v v katastrálním území Bitovany, obec Bitovany, okres Chrudim k 10.9.2014 65 948Kč, zaokrouhleno 65 000Kč, slovy: Šedesátpěttisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím vlastním návrhem tržní hodnoty za pomoci porovnání nabízené nemovitosti. Hradci Králové 9.11.2014 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 255/7370/2014 znaleckého deníku SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.220 ze dne 10.9.2014 5 Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz 3 Mapa oblasti z www.mapy.cz 3 Dopis Mgr. Tomáše Pospíchala soudního exekutora 1 počet stran A4 v příloze: - 10 -