Znalecký posudek č. 2876/149/2013-1 O ceně obvyklé obytného domu č.p. 64 s vedlejší stavbou bez čp./če., příslušenstvím a pozemky parc.č. st. 108 a 92/1 v k.ú.těchlovice nad Labem, obec Těchlovice, okres Děčín. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19. 11. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 20 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 22. 1. 2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé nemovitostí sestávajících z obytného domu se čtyřmi bytovými jednotkami, provozní budovou a pozemky v obci Těchlovice. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 11. 2013 a 20.1.2014 za účasti vlastníka nemovitosti a jednotlivých nájemců všech čtyř bytů. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.44 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Těchlovice Katastrální území: Těchlovice nad Labem (765414) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Ocenění je v souladu se skutečnostmi zjištěnými na místě a údaji poskytnutými vlastníkem nemovitosti. 6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům se čtyřmi bytovými jednotkami a provozním objektem na poměrně velkém vlastním pozemku o výměře 1434 m 2. Nemovitost je umístěna na rovinatém pozemku poblíž železniční tratě Děčín - Ustí n.l:-střekov, která je vedlejší tratí s malou frekvencí dopravy. Železniční koridor je na protějším břehu řeky Labe. V obci je pouze obchod se základním sortimetem, mateřská škola, restaurace a obecní úřad. Širší občanská vybavenost je v 10 km vzdáleném Děčíně. 7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Hlavní stavby 1) Obytný dům č.p.64 2) Provozní budova Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 b) Pozemek č. st.108 c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 2 a) Oplocení b) Pozemky č. st.108, 92/1
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Děčín Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Oddíl 1 a) Hlavní stavby a.1) Obytný dům č.p.64 3 Stavba na parc.č. st.108 Obytný dům postavený ve dvacátých letech min.století je dvoupodlažní, cele podsklepený s půdním prostorem pod střechou sedlovou mansardovou. Dům je založen na základech bez hydroizolací, obvodové zdivo smíšené masivní, krov dřevěný vázaný s krytinou z plechových šablon. Do domu je zaveden elektrický proud a voda z veřejných sítí. Kanalizace je svedena do vlastního septiku s přepadem do obecní kanalizace. Vytápění je etážové s elektrokotli doplněné kamny na pevná paliva. Dispozice : suterén - sklepní prostory na uskladnění otopu, šatna pro provozovnu umístěnou u domu I.NP - dvě bytové jednotky, schodiště II.NP - dvě bytové jednotky schodiště podkroví - půdní prostory (nevyužité) Technický stav : Dům je průměrně udržovaný, nevykazuje žádné vady, Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131
5 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,55 m 10,00 15,50 = 155,00 m 2 I.NP 2,80 m 10,00 15,50 = 155,00 m 2 II.NP 2,80 m 10,00 15,50 = 155,00 m 2 podkroví 1,95 m 10,00 15,50 = 155,00 m 2 Součet: 10,10 m 620,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,53 m 155,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,55 10,00 15,50 = 395,25 m 3 I.NP 2,80 10,00 15,50 = 434,00 m 3 II.NP 2,80 10,00 15,50 = 434,00 m 3 podkroví 1,95 10,00 15,50 = 302,25 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 565,50 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolací 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 3. Stropy s rovným pohledem 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, mansard. 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech trapézový plech 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozink.plechů 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické koupelna, kuchyně, WC 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dveře plné, náplňové 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná dvojitá 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah dlažby, textilní, dřevěné 3,10 % Standardní 15. Vytápění elektrické + krbová kamna 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 220, 380 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, WC, koupelna 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody elektrické boilery 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní el.sporák 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vany, umyvadla,wc splachovací 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se
6 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0,0324 20. Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 25. Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8946 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9626 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,1300 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8946 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Základní jednotková cena upravená: = 3 558,44 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 565,50 m 3 3 558,44 Kč/m 3 = 5 570 737,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 50) = 62,963 % Odpočet opotřebení: 5 570 737,82 Kč 62,963 % 3 507 503,65 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 063 234,17 Kč Obytný dům č.p.64 zjištěná cena: 2 063 234,17 Kč a.2) Provozní budova 3 Stavba na parc.č. st.108 V zadní části pozemku je postavena budova s půdorysem do L, která sloužila pro opravy a udržbu automobilů. V současné době v ní není provoz. Budova je zděná s pultovou střechou. Technický sttav je mírně zhoršený, má opadané omítky z venkovní štítové zdi. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: R 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,141 budovy pro obchod, prodejny
7 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,20 m 9,60 7,00+6,80 19,55 = 200,14 m 2 zastřešení 1,20 m 9,60 7,00+6,80 19,55 = 200,14 m 2 Součet: 4,40 m 400,28 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,20 m 200,14 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,20 (9,60 7,00+6,80 19,55) = 640,45 m 3 zastřešení 1,20 (9,60 7,00+6,80 19,55) = 240,17 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 880,62 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolace 10,90 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 25,80 % Standardní 3. Stropy s rovným pohledem 12,00 % Standardní 4. Krov, střecha sedlový 6,30 % Standardní 5. Krytiny střech živičná svařovaná 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce základní 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka 4,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 3,00 % Podstandardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 2,20 % Nevyskytuje se 11. Dveře plné 2,30 % Standardní 12. Vrata kovová 2,70 % Standardní 13. Okna kovová 3,30 % Standardní 14. Povrchy podlah betonové 3,10 % Standardní 15. Vytápění 1,20 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace 220, 380 7,20 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 2,20 % Nevyskytuje se 19. Vnitřní kanalizace 1,90 % Nevyskytuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,50 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,00 % Nevyskytuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,80 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 10,90 % 0,0589 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 3,00 % 0,0162 10. Schody 0,54 1,852 2,20 % 0,0220
8 15. Vytápění 0,54 1,852 1,20 % 0,0120 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 18. Vnitřní vodovod 0,54 1,852 2,20 % 0,0220 19. Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 1,90 % 0,0190 21. Ohřev vody 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,54 1,852 2,00 % 0,0200 25. Ostatní 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7639 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 460, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9530 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,2545 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7639 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1410 Základní jednotková cena upravená: = 3 839,16 Kč/m 3 Základní cena upravená: 880,62 m 3 3 839,16 Kč/m 3 = 3 380 841,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 30) = 73,913 % Odpočet opotřebení: 3 380 841,08 Kč 73,913 % 2 498 881,07 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 881 960,01 Kč Provozní budova zjištěná cena: 881 960,01 Kč b) Pozemek č. st.108 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 87,50 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 540 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % 2,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,141 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,367 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.108 345 87,50 171,8822 59 299,36 Pozemek č. st.108 zjištěná cena: 59 299,36 Kč
9 Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby (bez K p ) 1) Obytný dům č.p.64 2 063 234,17 Kč 2) Provozní budova 881 960,01 Kč Hlavní stavby (bez K p ) celkem: 2 945 194,18 Kč c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 22 a 23 Byty jsou pronajaty, provozní prostory dílen a skladů jsou prázdné. Pro zjištění hodnoty nemovitostí je použita metoda výnosová, která vystihuje očekávaný čistý výnos z majetku. Je jím vyjádřen vztah mezi vloženými investičními náklady a příjmy. Roční nájemné: Výměra Roční nájemné Obytné plochy: byt v 1.NP -Petrásek 37,27 m 2 447,20 Kč/m 2 16 667,14 Kč byt v 1.NP -Vaníček 49,22 m 2 749,57 Kč/m 2 36 893,84 Kč byt ve 2.NP - Svobodová 55,60 m 2 667,16 Kč/m 2 37 094,10 Kč byt ve 2.NP - Pšenička 45,00 m 2 400, Kč/m 2 18 000, Kč Obytné plochy celkem: 108 655,08 Kč Skladovací plochy: skladovací prostory 95,00 m 2 200, Kč/m 2 19 000, Kč Provozní plochy: provozní prostory 50,00 m 2 480, Kč/m 2 24 000, Kč Roční nájemné celkem: 151 655,08 Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 60 662,03 Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 59 299,36 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 2 964,97 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 63 627, Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 151 655,08 Kč 63 627, Kč = 88 028,08 Kč Účel užití stavby: Bytové domy netypové Míra kapitalizace: 4,5 % +0,5 % zohlednění odlišné míry kapitalizace u staveb s víceúčelovým užitím / 5,00 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): 1 760 561,60 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: F změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = 2 945 194,18 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV
10 Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: 1 760 561,60 Kč Oddíl 2 a) Oplocení 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.11. Plot z vlnitého plechu na ocel. sloupky do patek: 28 2 = 56,00 m 2 PP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,697 (Inženýrské stavby) Ocenění Základní cena: 56,00 m 2 PP 645, Kč/m 2 PP 36 120, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Koeficient prodejnosti K p : 0,6970 Cena stavby: = 49 603,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 30 / (30 + 20) = 60,000 % Odpočet opotřebení: 49 603,56 Kč 60,000 % 29 762,14 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 19 841,42 Kč Oplocení zjištěná cena: 19 841,42 Kč b) Pozemky č. st.108, 92/1 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 87,50 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 540 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % 2,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,604 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.108 759 87,50 281,5584 213 702,83
11 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % 2,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,604 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 92/1 675 87,50 112,6233 76 020,73 Součet cen všech typů pozemků: = 289 723,56 Kč Pozemky č. st.108, 92/1 zjištěná cena: 289 723,56 Kč
12 C. Rekapitulace Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 cena činí ke dni odhadu celkem: 1 760 561,60 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Oplocení 19 841,42 Kč b) Pozemky č. st.108, 92/1 289 723,56 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: 309 564,98 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: 2 070 126,58 Kč 2 070 130, Kč Zjištěná cena: 2 070 130, Kč Cena slovy: dvamilionysedmdesáttisícjednostotřicet Kč Cena obvyklá : Cena obvyklá je stanovena výnosovou metodou, která vyjadřuje hodnotu majetku ve výši očekávaných čistých výnosů tak, že jsou vložené investiční prostředky ekonomicky zhodnoceny. Dále jsou porovnány nabídkové ceny nemovitostí a vyhodnocena situace na trhu s nemovitostmi v místě. Celková hodnota majetku odpovídá reálným čistým výnosům. Cena obvyklá je tedy: Cena obvyklá 1 760 000,-Kč(slovy: jedenmilionsedmsetšedesáttisíc korun českých), 22. 1. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2876/149/2013-1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 149/2013 podle připojené likvidace.
14 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy
15 Fotodokumentace
16 byt patro byt patro byt patro byt patro byt patro byt patro
17 byt přízemí byt přízemí byt přízemí byt přízemí byt přízemí byt přízemí
18 sklep sklep vstup do šaten přístřešek dílna dílna
Snímek z pozemkové mapy 19
20