Znalecký posudek č. 3455/101/2017

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3455/101/2017 O ceně Objednatel posudku: Jan Janovský Horní Krupka K r u p k a Účel posudku: Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti. 3. Podklady pro vypracování posudku 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Krupka Katastrální území: Horní Krupka (675334) 5. Dokumentace a skutečnost 6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost umístěná na okraji zástavby města Krupka část Horní Krupka je užívána k trvalému bydlení. Umístění je v atraktivním místě s panoramatickým rozhledem na Teplicko. Vlastní nemovitost i související úpravy a příslušenství pozemků jsou provedeny nákladným nadstandardním způsobem. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Dům č.ev.93 2) Garáže čp.128 b) Venkovní úpravy c) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00

4 4 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,900 i = 2 a) Hlavní stavby a.1) Dům č.ev Stavba je součástí pozemku parc.č.st.169 Novostavba rodinného domu postaveného v roce 2014, umístěná na pozemku o celkové rozloze 1258 m 2. Rodinný dům členitého půdorysu na svažitém terénu v Horní Krupce je jednopodlažní, částečně podsklepený s obytným podkrovím. Dům je vybudován na skalnatém podloží do něhož jsou zakotveny základy železobetonovými pilotami. Spodní část stavby je železobetonová, vyztužená ocelovými nosníky. Vrchní část je zděná s tepelnou izoalcí, zajišťující nízkoenergetickou náročnost stavby. Do domu je přivedena voda z vlastního 30 m hlubokého vrtu. Voda je čerpána do retenční nádrže v technickém podlaží domu. Z nádrže je voda rozvedena přes hrubý a jemný mechanický filtr do PH filtru, filtru na dusičnany a do vnitřného rozvodu vsazena UV lampa. Tato opatření zaručují absolutně čistou pitnou vodu bez chemických prostředků. Kanalizace je svedena do vlastního septiku. Vytápění je zajišťováno třemi nezávislými zdroji. V technické místnosti je umístěno tepelné čerpadlo vzduch - voda na 14 kw, dalším zdrojem je kotel na pevná paliva oboje připojeno na systém podlahového vytápění. V obývacím a dětském pokoji jsou navíc akumulační kamna. Dispozice : - technická část domu má plochu 15,8 m 2 a je přístupná z příjezdové plochy. Je využita pro umístění technologie vytápění a čištění vody - obytná číst přístupná po venkovních schodech z plochy i z technického podlaží má jednotlivé plochy :

5 5 zádveří 3,0 m 2, předsíň 4,6 m 2, obývací pokoj 24,7 m 2, kuchyň 14,0 m 2, koupelna 6,1 m 2,dětský pokoj 14,0 m 2, pracovna 17,5 m 2, zimní zahrada 19,6 m 2. Technický stav je výborný, stavba je provedena v nadstandardu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,163 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,80 m 50,00 m 2 1.NP 3,00 m 140,00 m 2 podkroví 1,48 m 100,00 m 2 Součet: 7,28 m 290,00 m 2 Obestavěný prostor OP: 1.PP 2,80 50 = 140,00 m 3 1.NP 3, = 420,00 m 3 podkroví 1, = 148,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 708,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 5,40 % Standardní 2. Zdivo 23,40 % Standardní 3. Stropy 9,10 % Standardní 4. Střecha 5,40 % Standardní 5. Krytina 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,20 % Standardní 11. Schody 2,30 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,30 % Standardní 16. Vytápění 5,30 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody 2,90 % Standardní

6 6 20. Zdroj teplé vody 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,30 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 4,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní cena ZC: 2 130, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví K vp : 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1630 Základní jednotková cena upravená: = 5 160,05 Kč/m 3 Základní cena upravená: 708,00 m ,05 Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 100 roků Opotřebení: / ( ) = 2,913 % Odpočet opotřebení: ,40 Kč 2,913 % ,08 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,32 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,900 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,32 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,900 Cena stavby: CS = CS N pp = ,89 Kč Dům č.ev.93 zjištěná cena: ,89 Kč a.2) Garáže čp

7 7 Objekt garáže je využit jak pro garážování dvou osobních vozů, tak pro uskladnění zahradního nářadí a vybavení a má i společenskou místnost. Plochy místností : garáž 36,5 m 2, sklad 8,8 m 2, technická místnost 8,8 m 2, společenská místnost 9,5 m 2. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: R 1. garáže Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1242 Garáže Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,138 budovy garáží Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,60 m 70,00 m 2 zastřešení 0,70 m 70,00 m 2 Součet: 3,30 m 140,00 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = = 1,65 m 70,00 m 2 Obestavěný prostor OP: 1.NP 2,60 70 = 182,00 m 3 zastřešení 0,70 70 = 49,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 231,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 10,90 % Standardní 2. Svislé konstrukce 25,80 % Standardní 3. Stropy 12,00 % Standardní 4. Krov, střecha 6,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní

8 8 7. Úprava vnitřních povrchů 4,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,00 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 2,20 % Standardní 11. Dveře 2,30 % Standardní 12. Vrata 2,70 % Standardní 13. Okna 3,30 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 15. Vytápění 1,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 7,20 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 2,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 1,90 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,50 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,00 % Standardní 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,80 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní cena ZC: 2 460, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 1,0143 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,5727 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1380 Základní jednotková cena upravená: = 7 878,09 Kč/m 3 Základní cena upravená: 231,00 m ,09 Kč/m 3 = ,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 100 roků Opotřebení: / ( ) = 2,913 % Odpočet opotřebení: ,79 Kč 2,913 % ,90 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,89 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,900 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,89 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,900 Cena stavby: CS = CS N pp = ,20 Kč

9 9 Garáže čp.128 zjištěná cena: ,20 Kč b) Venkovní úpravy 18 Ocenění Cena stavby: Dům č.ev ,89 Kč Podíl z ceny stavby: 25,0 % Cena venkovních úprav: = ,22 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: ,22 Kč c) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Krupka Název okresu: Teplice Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam obce II. Katastrální území lázeňských míst typu B a C obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček nebo obce ve významných turistických lokalitách 0,90

10 10 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 1 060, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 819, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,900 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,900 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 737,1000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.169 zastavěná plocha a nádvoří ,30 st.212 zastavěná plocha a nádvoří ,90 st.213 zastavěná plocha a nádvoří , 705/6 ostatní plocha-neplodná ,40 732/9 trvalý travní porost , 732/22 travlý travní poorst ,50 732/23 trvalý travní porost ,50 732/24 trvalý travní porost ,30 732/25 trvalý travní porost ,90 739/2 ostatní plocha-neplodná , Součet: ,80 Pozemky zjištěná cena: ,80 Kč

11 11 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Dům č.ev ,89 Kč 2) Garáže čp ,20 Kč b) Venkovní úpravy ,22 Kč c) Pozemky ,80 Kč Výsledná cena činí celkem: ,11 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: šestmilionůpětsetsedmtisícšestsetsedmdesát Kč, Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Prohlašuji, že mi nejsou známé důvody, pro které bych byla vyloučena z výkonu funkce znalce a že nejsem v přátelském ani příbuzenském vztahu k objednateli. Jsem si vědoma následků úmyslně uvedené nepravdy nebo zamlčení důležitých okolností v podaném znaleckém posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3455/101/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 101/2017 podle připojené likvidace.

13 E. Seznam příloh 13