ODBORNÝ POSUDEK č. 2347/161/13 o obvyklé ceně nemovitosti objektu bez čp/če na st.p.č. 114, se st.p.č. 114, p.p.č. 214/1, vše v katastrálním území Zhoř u České Třebové a obci Němčice, vše okres Svitavy ke dni 10.12.2013 Objednatel posudku: JUDr. Taťána Macková, soudní exekutor Exekutorského úřadu Ústí nad Orlicí, nám. J.M. Marků 92, 563 01 Lanškroun sp. zn. 047 EX 945/13 Účel posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v Usnesení soudního exekutora sp. zn. 047 EX 945/13-9 ze dne 27.11.2013 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a číslo 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.12.2013, posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail: Junger@lit.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh, celkem 19 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli dne 10.12.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni 10.12.2013, a to nemovitosti objektu bez čp/če na st.p.č. 114, se st.p.č. 114 a p.p.č. 214/1, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Zhoř u České Třebové a obci Němčice, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č. 233. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: objekt bez čp/če Adresa nemovitosti: 561 18 Němčice Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Němčice Katastrální území: Zhoř u České Třebové Počet obyvatel: 950 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 10.12.2013. Povinný se nedostavil, neumožnil zaměření nemovitosti. Znalec provedl prohlídku v rozsahu v němž je to možné bez zpřístupnění nemovitosti a vyšel ze zjištění, která zde učinil. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy list vlastnictví č.: 233 okres : Svitavy obec : Němčice katastrální území : Zhoř u České Třebové Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 st. 114 zastavěná plocha a nádvoří 13 214/1 trvalý travní porost 1595 Stavby Část obce, č. budovy způsob využití Na parcele Bez čp/če jiná stavba st. 114 2
4.2. Stavební povolení nebylo předloženo 4.3. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.4. Projektová dokumentace nebyla předložena 4.5. Usnesení sp. zn. 047 EX 945/13 9 ze dne 27.11.2013 4.6. Usnesení sp. zn. 15 E 1145/2012-17 ze dne 28.12.2012 4.7. Mapy stažené z internetu 4.8. Fotografie nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č. 233 Kněžour Petr, Pernštýnské nám. 1, 530 02 Pardubice Staré Město 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu 10.12.2013, kdy byla navštívena nemovitost. Povinný se nedostavil, neumožnil prohlídku a zaměření. Obvyklou cenou se pro účely zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Povinný byl vyzván, aby poskytl znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnil zaměření nemovitostí, předložil veškerou potřebnou dokumentaci, oznámil, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinný odpovídá za škodu tím způsobenou. 3
Věcné břemeno není na LV č. 233 zapsáno. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím věci jsou například vedlejší stavby a venkovní úpravy. Předmětem tohoto ocenění je nemovitost objekt bez čp/če na st.p.č. 114, se st.p.č. 114 a p.p.č. 214/1, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Zhoř u České Třebové a obci Němčice, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č. 233. Na místě samém bylo zjištěno, že se jedná o zahradní chatu na st.p.č. 114 s pozemky, na jihovýchodním okraji obce. Nachází se v prudkém svahu po pravé straně obce Němčice část Zhoř při příjezdu od Litomyšle. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. 4
Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem tohoto ocenění je nemovitost objekt bez čp/če na st.p.č. 114, se st.p.č. 114 a p.p.č. 214/1, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Zhoř u České Třebové a obci Němčice, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č. 233. Klady nemovitosti : - Bez výrazných kladů Zápory nemovitosti : - Zhoršený technický stav chaty - Prudký svah p.p.č. 214/1 Ukázka cenové hladiny nemovitostí v dané lokalitě zdroj internet : 1 Prodej chaty v obci Vlčkov ( viz. příloha ) Nabízená cena nemovitosti: 275 000,00 Kč Nabízený objekt je v lepším technickém stavu. Pozemky jsou menší. Jedná se o srovnatelnou nemovitost pouze z hlediska polohy. 2 Prodej chaty v obci Jedlová ( viz. příloha ) Nabízená cena nemovitosti: 350 000,00 Kč Nabízený objekt je v lepším technickém stavu. Pozemky jsou menší. Jedná se o srovnatelnou nemovitost pouze z hlediska polohy. 5
Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka v převaze nad poptávkou, s ohledem na výše uvedené skutečnosti je obvyklá cena objektu bez čp/če na st.p.č. 114, se st.p.č. 114 a p.p.č. 214/1, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Zhoř u České Třebové a obci Němčice, okres Svitavy, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy na LV č. 233 : 150.000,00 Kč slovy : Stopadesáttisíc Korun českých E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 233 není zapsáno věcné břemeno. F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváže závada dle 336a, odst. 2 o.s.ř., která dražbou nezanikne. V Litomyšli dne 10.12.2013 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl 6
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Ústí nad orlicí nám. J.M. marků 92, 563 01 Ústí nad Orlicí, soudní exekutor, JUDr. Taťána Macková Sp. zn. 047 EX 945/13 Likvidace k odbornému posudku číslo 2347/161/13 o obvyklé ceně nemovitosti objektu bez čp/če na st.p.č. 114, se st.p.č. 114, p.p.č. 214/1, vše v katastrálním území Zhoř u České Třebové a obci Němčice, vše okres Svitavy ke dni 10.12.2013 Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění : studium podkladů, zaměření... 4,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování znaleckého posudku, čistopis, konzultace... 8,00 hod. * 350,00 Kč/hod........ 4 000,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění vozidlem Ford S Max 4E3 1479 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( Lit. Němčice a zpět ) ((6,20 l/100 km x 36,50 Kč/l) + 3,60 Kč) x 26 km =... 152,00 Kč - ostatní, kopie, desky 200,00 Kč Celkem 352,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné 4000,00 Kč - náklady spojené s oceněním 352,00 Kč Celkem 4352,00 Kč DPH 21,00 % 913,92 Kč Celkem vč. DPH 5265,92 Kč Cena ocenění činí ke dni 10.12.2013 : 5 266,00 Kč Slovy : Pěttisícdvěstěšedesátšest Korun českých Bankovní spojení : KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100 Datum zdan. plnění : 10.12.2013 Znalec je plátcem DPH Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------- znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 7