ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5030-67/15 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka 1777/34 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Chodov Adresa nemovité Radimovická 1777/7, Praha 4-Chodov věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Jitka Nová Českolipská 383/21, 190 00 Praha 9-Střížkov Pavel Schaller U Lesa 179, 251 01 Říčany, Pacov IČ: 10219111 telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 680 000 Kč Datum místního šetření: 5.10.2015 Stav ke dni : 5.10.2015 Za přítomnosti: Jitky Nové Počet stran: 16 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 3 V Říčanech, dne 8.10.2015 Pavel Schaller
NÁLEZ Znalecký úkol a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv Přehled podkladů Číslo jednotky 1777/34 Typ jednotky: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Způsob využití: byt Budova: č. p. 1773, 1774, 1775, 1776, 1777, 1778 Katastrální území: Chodov [728225] Číslo LV: 10298 Podíl na společných částech: 442/43239 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Nová Jitka, Českolipská 383/21, Střížkov, 19000 Praha 9 Místopis Jedná se o byt v osobním vlastnictví v přízemí s bezbarierovým přístupem, výhledem na jižní stranu jako zvýšené přízemí. Půdorysná dispozice: Pokoj se zasklenou lodžií ( 2,70*1,80), kuchyně bez okna s dostatečnou ventilací, WC, koupelna, sklad a předsíň s celkovou plochou 44,20 m 2.Ve sklepě je sklad 3m 2. Kuchyně je vybavena el.sporákem, linkou s výlevkou a dvěma ventilátory.koupelna s původní vanou a umyvadlem včetně bělninových obkladů. Součástí bytu jsou i vestavěné skříně v předsíni.podlahy původní se svařovaným PVC. Vytápění ústřední s litinovými radiátory s měřáky spotřeby. Dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Byl postaven v roce 1981 jako panelová stavba. V roce 2007 bylo provedeno celkové zateplení budovy včetně výměny oken a prosklení lodžie.vstup do domu je ze severní strany, kde před domem jsou dobré parkovací možnosti.výhled z pokoje je na jižní stranu s výhledem do zeleně. Měsíční platby včetně fondu oprav mimo spotřeby el.proudu činí 2507,- Kč. Na nemovitosti neváznou žádné nezaplacené platby ani jiná břemena. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace RIZIKA - 2 -
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 1777/34 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka Index trhu s nemovitými věcmi OCENĚNÍ Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad - 3 -
2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná I -0,01 pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 0,980 Koeficient pp = I T * I P = 0,951 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chodov: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 1777/34 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 11 Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 33 356,- Kč/m 2-4 -
Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: ( 1,85*2,76 ) * 1,00 = 5,11 m 2 pokoj: ( 3,23*5,80+1,20*3,27 ) * 1,00 = 22,66 m 2 WC: ( 0,80*1,15 ) * 1,00 = 0,92 m 2 koupelna: ( 1,63*1,85 ) * 1,00 = 3,02 m 2 komora: ( 1,12*1,83 ) * 1,00 = 2,05 m 2 předsíň: ( 2,17*2,20+0,95*1,70 ) * 1,00 = 6,39 m 2 lodžie: ( 2,70*1,80 ) * 1,00 = 4,86 m 2 sklep v suterénu: ( 3 ) * 1,00 = 3,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 48,01 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,830 9 Index vybavení I V = (1 + S V i) * V 10 * 0,830 = 0,871 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 33 356,- Kč/m 2 * 0,871 = 29 053,08 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 48,01 m 2 * 29 053,08 Kč/m 2 * 0,970 * 0,980= 1 325 933,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 325 933,36 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou - 5 -
1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 44,20 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: byt 1+1 OV Prodej bytu 1+1 29 m2 Brechtova, Praha 4 - Háje 1 650 000 Kč Paradox Reality vám zprostředkuje prodej bytu 1+1, 29,18m2 v oblíbené lokalitě v Praze 4-Háje. Byt se nachází v 2.NP. panelového domu a je před rekonstrukcí. Jádro je staré a plastové. V domě průběžně probíhá rekonstrukce. Občanská vybavenost je dostačující v docházkové vzdálenosti škola, školka, restaurace, obchody i sportoviště. Dopravní dostupnost, nedaleko stanice bus, který jede na metro jen několik minut. Rekonstrukci můžeme udělat i s vizualizací a architektem. Stavební firma je součástí naší RK. Celková cena: 1 650 000 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu Hypotéka: 5 926 Kč měsíčně Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 0265 Aktualizace: 03.10.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Převod do OV: Ne Podlaží: 2. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 29 m2 Plocha podlahová: 29 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD Komunikace: Betonová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vybavení:ano - 6 -
Výtah:ano Lokalita Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 40 966 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 29,00 m 2 0 m 2 1 650 000 Kč 56 897 Kč/m 2 Název: byt 1+1 OV Prodej bytu 1+1 35 m2 Brodského, Praha 4 - Chodov 1 800 000 Kč Byt o velikosti 35m2. Možnost připojení internetu.jádro v původním stavu. Dům je po kompletní rekonstrukci včetně plastových oken.kousek od domu zastávka autobusu. cca 8 min. metro Chodov. přímo za domem sportovní areál a kousek od domu nově vybudovaný park. Součástí prodeje je sklep. Celková cena: 1 800 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena včetně právního servisu a provize RK ID zakázky: N33449 Aktualizace: 14.09.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 7. podlaží Užitná plocha: 35 m2 Plocha podlahová: 35 m2 Sklep: Vybavení: Výtah: - 7 -
Lokalita Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 37 029 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 35,00 m 2 0 m 2 1 800 000 Kč 51 429 Kč/m 2 Název: byt 1+1 OV Prodej bytu 1+1 29 m2 Benkova, Praha 4 - Chodov 1 690 000 Kč Nabízíme k prodeji byt o velikosti 1+1, 29 m2, který se nachází ve 3. patře panelového domu v lokalitě Praha 4 - Chodov, ul. Benkova. Jedná se o byt v osobním vlastnictví - možnost financování hypotečním úvěrem. Byt je v dobrém stavu po rekonstrukci - nové jádro, podlahy, dveře, kuch. linka, apod. K bytu patří sklep. Zastávka MHD je kousek od domu. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení. Celková cena: 1 690 000 Kč za nemovitost, + provize RK Hypotéka: 6 070 Kč měsíčně ID zakázky: F340117 Aktualizace: 12.08.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 10 Užitná plocha: 29 m2 Plocha podlahová: 29 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Doprava: MHD Výtah:ano - 8 -
Lokalita Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m 2 37 297 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 29,00 m 2 0 m 2 1 690 000 Kč 58 276 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 37 029 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 38 431 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 40 966 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 38 431 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 44,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 698 650 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 1777/34 1 325 933,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka 1 698 650,00 Kč Obvyklá cena 1 680 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsetosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 V Říčanech 8.10.2015 Pavel Schaller U Lesa 179 251 01 Říčany, Pacov telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 18.12.1978 číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5030-67/15 znaleckého deníku. - 10 -
pokoj pokoj - 11 -
kuchyně - 12 -
- 13 -
sklad v bytě předsíň - 14 -
bezbarierový přístup k bytu - 15 -
pohled z jižní strany vstup do domu - 16 -