ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0125-005-18 NEMOVITÁ VĚC: Stavba č.p. 31 s příslušenstvím, součást p.p.č.64 a další parcely v k.ú. Horní Police Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Horní Police, k.ú. Horní Police Adresa nemovité věci: Petra Bezruče 31, 471 06 Horní Police Vlastník stavby: Michal Macek, Petra Bezruče 31, 471 06 Horní Police, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Michal Macek, Petra Bezruče 31, 471 06 Horní Police, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Okresní soud v České Lípě Děčínská 390, 470 52 Česká Lípa ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jaroslav Škorpil Lázeňský vrch 163, 471 63 Staré Splavy ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení aktuální obvyklé cena pro Okresní soud v České Lípě (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 200 000 Kč Stav ke dni : 20.12.2017 Datum místního šetření: 20.12.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 Ve Starých Splavech, dne 24.01.2018 Ing. Jaroslav Škorpil
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou Přehled podkladů Informace o nemovitostech z portálu www.nahlizenidokn.cuzk.cz Kopie katastrální mapy Fotodokumentace a místní šetření Vlastní databáze obchodovaných nemovitostí Inzerované nemovitosti z www.sreality.cz Místopis Obec Horní Police - bez hospodářského významu - dobrá dopravní dostupnost - 2 km od Žandova - 9 km od České Lípy - silnice a železnice z Č.Lípa - Děčín. Základní infrastruktura, policie, zdravotní středisko, základní škola Vlastní nemovitost se nachází západně od centra obce, v ulici Petra Bezruče, která je spojkou mezi Horní Policí a Starým Šachovem. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící dům, částečně podsklepený, patrový se sklonitou střechou a nevyužitým podkrovím pro obytné účely. Základní konstrukce je zděná. Popis jednotlivých konstrukčních prvků a dispozice jsou zřejmé z příslušných oddílů ocenění. Dům je z 20.-30.let minulého století, k původnímu domu byla přistavena stodola, která je součástí domu. Během své životnosti byl pouze běžně udržován. Prvky dlouhodobé životnosti pomalu dožívají a je třeba jejich sanace, prvky krátkodobé životnosti jsou funkční, ve většině případů ovšem dožité. Dům je ve standardu let 70.-80.let minulého století. Silné stránky Klidná lokalita, přímý vstup do volné přírody, dobrý dosah Žandova s dostačující infrastrukturou. Slabé stránky Lokalita s minimální infrastrukturou, špatný technický stav nemovitosti Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána RIZIKA 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Rodinný dům č.p.31 2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky 3. Porovnávací hodnota 3.1. Rodinný dům č.p.31 OBSAH - 2 -
1. Věcná hodnota staveb OCENĚNÍ 1.1. Rodinný dům č.p.31 Věcná hodnota dle THU Jedná se o samostatně stojící dům, částečně podsklepený, patrový se sklonitou střechou a nevyužitým podkrovím pro obytné účely. Základní konstrukce je zděná. Popis jednotlivých konstrukčních prvků a dispozice jsou zřejmé z příslušných oddílů ocenění. Dům je z roku 20.-30.let minulého století, k původnímu domu byla přistavena stodola, která je součástí domu. Během své životnosti byl pouze běžně udržován. Prvky dlouhodobé životnosti pomalu dožívají a je třeba jejich sanace, prvky krátkodobé životnosti jsou funkční, ve většině případů ovšem dožité. Dům je ve standardu let 70.-80.let minulého století. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1.PP 16,50 m 2 2,20 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha sklep 9,07 m 2 0,50 4,53 m 2 schody 4,94 m 2 0,50 2,47 m 2 Užitná plocha celkem: 7,00 m 2 1.NP 163,51 m 2 3,00 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha chodba 18,47 m 2 1,00 18,47 m 2 pokoj 22,29 m 2 1,00 22,29 m 2 kuchyň 11,04 m 2 1,00 11,04 m 2 koupelna 4,18 m 2 1,00 4,18 m 2 WC 1,76 m 2 1,00 1,76 m 2 schodiště 3,96 m 2 1,00 3,96 m 2 kotelna 12,21 m 2 1,00 12,21 m 2 sklep 5,13 m 2 0,50 2,57 m 2 sklep 6,45 m 2 0,50 3,23 m 2 stodola 23,68 m 2 0,50 11,84 m 2 Užitná plocha celkem: 91,54 m 2 2.NP 163,51 m 2 2,20 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha chodba 27,17 m 2 1,00 27,17 m 2 pokoj 23,50 m 2 1,00 23,50 m 2 pokoj 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 pokoj 24,49 m 2 1,00 24,49 m 2 pokoj 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 stodola 23,68 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 97,16 m 2-3 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (16,50)*(2,20) = 36,30 m 3 1.NP (19,70*8,30)*(3,00) = 490,53 m 3 2.NP (19,70*8,30)*(2,20) = 359,72 m 3 19,70*8,30*3,50/2 = 286,14 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP 36,30 m 3 1.NP 490,53 m 3 2.NP 359,72 m 3 286,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 172,69 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy polospalné a nespalné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba, betonová mazanina 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 4 -
Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 164 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 196 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 172,69 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 400 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 400 Reprodukční hodnota [Kč] 5 159 856 (RC * OP) Stáří roků 87 Další životnost roků 13 Opotřebení % 81,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 964 893 2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky Porovnávací metoda Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 64 166 250,00 41 500 nádvoří zahrada 61 798 100,00 79 800 zahrada 65 1 895 100,00 189 500 trvalý travní porost 382 200 100,00 20 000 Celková výměra pozemků 3 059 Hodnota pozemků celkem 330 800 3. Porovnávací hodnota 3.1. Rodinný dům č.p.31 Oceňovaná nemovitá věc Pro stanovení porovnávací hodnoty zařazeny srovnatelné objekty, v podobných a srovnatelných lokalitách, z nabídky realitních kanceláří, kde se předpokládá v blízkém horizontu jeho prodej. Pro stanovení výsledné porovnávací hodnoty bylo přihlédnuto ke zdroji ceny, stavu a vybavení, velikosti pozemků a též k názoru znalce. Jsem názoru, že názoru, že výsledná porovnávací hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitosti, tak, že je ji možno považovat za cenu obvyklou ve smyslu zákona. Užitná plocha: 195,69 m 2 Obestavěný prostor: 1 172,69 m 3 Zastavěná plocha: 163,51 m 2 Plocha pozemku: 3 059,00 m 2-5 -
Srovnatelné nemovité věci: Název: Rodinný dům Lokalita: Horní Police, Na Pískách Popis: Samostatně stojící dům s přístavbou z roku 2013, která je stavebně propojena a užívána se stávající částí. Dispozice a vybavení odpovídá současným požadavkům bydlení. V přízemí jsou místnosti denního provozu s WC, garáží a zimní zahradou, v podkroví je klidová zóna s hygienickým zázemím. Pozemek: 1 700,00 m 2 Užitná plocha: 153,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - tržní cena 1,00 K2 Lokalita - srovnatelná 1,00 K3 Velikost objektu - menší UP 0,90 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,70 K5 Celkový stav - lepší. 0,60 K6 Vliv pozemku -. 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění -. 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - tržní cena; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší UP; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší.; Vliv pozemku -.; Úvaha zpracovatele ocenění -.; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 3 100 000 153,00 20 261 0,30 6 127 Název: Rodinný dům Lokalita: Horní Police, Na Pískách Popis: Rodinný dům z roku 2008 s přistavěnou a stavebně propojenou garáží k západnímu štítu domu, nepodsklepený, přízemní dům s využitým podkrovím pro obytné účely. Základní konstrukce je zděná. Dispozice je standardní t.j. v přízemí místnosti pro denní užívání včetně koupelny s WC a pokojem, který slouží jako pracovna, nebo pokoj pro hosty a klidovou zónou se dvěmi ložnicemi a hygienickým zázemím v podkroví. Pozemek: 123,00 m 2 Užitná plocha: 143,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - tržní cena 1,00 K2 Lokalita - srovnatelná 1,00 K3 Velikost objektu - menší UP 0,90 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,70 K5 Celkový stav - lepší 0,65 K6 Vliv pozemku -. 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění -. 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - tržní cena; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší UP; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku -.; Úvaha zpracovatele ocenění -.; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 2 650 000 143,00 18 531 0,33 6 071-6 -
Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 210 m2, pozemek 1 264 m2 Horní Police, okres Česká Lípa Prodej rodinného domu o dispozici 6+1 se zahradou, který se nachází v obci Horní Police. Dispozice domu je rozdělena do dvou nadzemních podlaží. Celý dům je podsklepen. Na domě byla zahájena rekonstrukce a to v podobě výměny oken za plastové. Elektřina je zde z části vyměněna za novou. Na pozemku je vlastní studna a zároveň je dům napojen na veřejný vodovodní řád. U domu je rovinatá a částečně oplocená zahrada o celkové ploše 1150 m2. Užitná plocha: 210,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabízená nemovitost 0,85 K2 Lokalita - srovnatelná 1,00 K3 Velikost objektu - srovnatelné 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabízená nemovitost; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 895 000 210,00 9 024 0,69 6 213 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena 6 071 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 137 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 213 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 6 137 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 195,69 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 200 950 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Rodinný dům č.p.31 964 893,10 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky 330 800,- Kč 3. Porovnávací hodnota 3.1. Rodinný dům č.p.31 1 200 950,- Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 1 200 950 Kč 1 295 693 Kč 330 800 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovený úkol: 1. Stanovit cenu obvyklou oceňované nemovitostí p.p.č. 64, jejíž součástí je dům č.p. 31 s příslušenstvím a pozemkové parcely p.p.č.61, p.p.č.65 a p.p.č.382, vše zapsané na LV 79 pro k.ú. Horní Police a obec Horní Police. Cena obvyklá byla stanovena ve smyslu zákona porovnáním a odpovídá tržní hodnotě srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě ke dni ocenění. Ve Starých Splavech 24.01.2018 Obvyklá cena 1 200 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.4 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem předsedy krajského soudu v Ústí n. Labem ze dne 14.03.2016 č.j. Spr 2896/2015 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0125-005-18 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 005-18. Ing. Jaroslav Škorpil Lázeňský vrch 163 471 63 Staré Splavy - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Seznam nemmovitostí na LV 1 Kopie katastrální mapy. 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3-9 -
- 10 -
MAPA OBLASTI - 11 -
Situace širších vztahů Poloha v místní části Poloha u komunikace - 12 -
Fotodokumentace 1.NP Fotodokumentace 2.NP - 13 -
Fotodokumentace půda sklep stodola - 14 -