Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku Srovnání tržního ocenění a ocenění dle předpisu Bakalářská práce Autor: Lucie Havlíčková Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha duben, 2010

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Srovnání tržního ocenění a ocenění dle předpisu vypracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury. V Praze dne 30. 4. 2010 Lucie Havlíčková 2

Poděkování Ráda bych poděkovala lidem, s jejichž pomocí tato bakalářská práce vznikala. Děkuji vlastníkům nemovitostí za poskytnutí všech potřebných informací, které byly pro ocenění nemovitostí nezbytné. Zejména děkuji vedoucímu mé bakalářské práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za pomoc a odborné vedení při zpracování této práce. Také bych ráda poděkovala znalci v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Janě Kováčikové, za pomoc a odborné konzultace. 3

Anotace práce Jméno a příjmení: Lucie Havlíčková Instituce: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha Název díla: Srovnání tržního ocenění a ocenění dle předpisu Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Počet stran: 114 Počet příloh: 1 Klíčová slova: Tržní hodnota Metody oceňování Porovnávací metoda Bakalářská práce poskytuje krátký informativní průřez oceňovacími metodami ocenění dle předpisu a tržní ocenění. Na vybrané nemovitosti je demonstrován rozdíl v určení ceny při použití těchto metod a jejich potenciální dopad na daň z převodu nemovitosti, pokud by pro výpočet byly použity obě metody. Annotation of Work Name and surname: Lucie Havlíčková Institution: Banking Institute University, a.s., Prague Title of work: Comparison of market value an elevation due to regulations supervisor: Ing. Petr Ort, Ph.D. Numer of pages: 114 Numer of suplement: 1 Key words: Market value Valuation Methods Market Method Bachelor work provides short informative profile of valuation methods appraisement by the books and selling appraisement. Using one chosen real propertie is illustrated different in tariffing using these methods and their potencial real estate-transfer tax incidence, if we use for the calculation both methods. 4

Obsah Úvod... 7 A. Teoretická část... 8 1. Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou:... 8 2. Vymezení základních pojmů... 9 3. Nejčastější účely oceňování... 20 4. Podklady pro ocenění nemovitosti... 21 5. Metodika oceňování dle předpisu... 22 5.1. Oceňování vybraných druhů staveb... 23 5.1.1. Ocenění rodinného domu dle 5... 24 5.1.2. Ocenění pozemků dle 28... 25 6. Metodika tržního oceňování... 26 6.1. Metody tržního oceňování nemovitostí... 26 6.1.1. Nákladová metoda... 26 6.1.1.1. Rozpočtový způsob... 26 6.1.1.2. Metoda agregovaných položek... 27 6.1.1.3. Metoda technicko-hospodářských ukazatelů... 27 6.1.2. Výnosová metoda... 28 6.1.3. Porovnávací metoda... 29 7. Vyhodnocení rozdílu v cenách... 31 B. Praktická část... 32 1. Ocenění rodinného domu... 32 1.1. Tržní ocenění rodinného domu... 32 1.1.1. Popisné informace... 33 1.1.1.1. Výběr nemovitosti... 34 1.1.1.2. Popis lokality... 34 1.1.1.3. Oceňovaná nemovitost... 34 1.1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití... 36 1.1.3. Úvod ocenění... 37 1.1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků porovnávací metoda... 37 1.1.3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti jako celku porovnávací metoda... 46 1.1.3.3. Stanovení hodnoty nemovitosti nákladová metoda... 51 1.1.3.4. Závěr... 53 1.1.3.5. Omezující podmínky a předpoklady... 54 1.1.3.6. Osvědčení... 56 1.2. Ocenění dle cenového předpisu rodinného domu Březno... 62 1.2.1. Nález... 63 1.2.2. Posudek... 65 1.2.3. Rekapitulace... 74 2. Ocenění skladovacího areálu... 75 2.1. Tržní ocenění skladovacího areálu... 75 2.1.1. Popisné informace... 76 2.1.1.1. Výběr nemovitosti... 77 2.1.1.2. Popis lokality... 77 2.1.1.3. Oceňovaná nemovitost... 78 2.1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití... 79 5

2.1.3. Úvod ocenění... 79 2.1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků porovnávací metoda... 80 2.1.3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti jako celku porovnávací metoda. 86 2.1.3.3. Stanovení hodnoty nemovitosti výnosová metoda... 91 2.1.3.4. Stanovení hodnoty nemovitosti nákladová metoda... 93 2.1.3.5. Závěr... 95 2.1.3.6. Omezující podmínky a předpoklady... 96 2.1.3.7. Osvědčení... 98 3. Shrnutí praktické části... 107 C. Analytická část... 108 1. Analýza trhu okres Beroun... 108 1.1. Obecná charakteristika trhu... 108 1.2. Trh se stavebními pozemky... 108 1.2.1. Stavební pozemky pro rodinné domy... 108 1.2.2. Stavební pozemky pro developerské záměry... 110 1.2.3. Zemědělské pozemky... 111 1.2.4. Ostatní pozemky... 111 1.3. Rodinné domy... 111 1.4. Byty... 111 1.5. Výrobní a skladovací prostory... 112 2. Závěr... 112 Seznam použité literatury... 113 Přílohy... 114 Zadání diplomové práce... 114 6

Úvod Cílem mé bakalářské práce je na vybrané nemovitosti demonstrovat rozdíl v určení ceny při použití těchto metod a jejich potenciální dopady na daň z převodu nemovitosti, pokud by pro výpočet byly použity obě metody. Bakalářská práce je rozdělena na tři stěžejní části, část teoretickou, praktickou a analytickou. V teoretické části se budu snažit objasnit základní pojmy z oblasti oceňování, které pak dále využiji v praktické části, kde ocením rodinný dům a skladovací areál. Rodinný dům ocení tržně porovnávací a nákladovou metodou, a následně ji porovnám s cenou stanovenou podle cenového předpisu. Skladovací areál ocením tržně metodou porovnávací, nákladovou a výnosovou. V analytické části se budu zabývat analýzou trhu v okrese Beroun. 7

A. Teoretická část 1. Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s účinností od 1. 1. 1998., který upravuje nejenom způsoby oceňování nemovitostí, ale i věcí movitých, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Zákon neobsahuje sankční ustanovení pro případ nerespektování postupu stanoveného zákonem. To nechává na příslušných hmotněprávních předpisech, jejichž potřebám slouží, resp. např. v oblasti daní na příslušné procesní normě, tj. zákonu o správě daní a poplatků č. 337/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zákon rovněž neobsahuje žádná ustanovení o osobách provádějících oceňování. Určuje pouze, jak a co se má oceňovat, nestanoví však, kdo oceňování realizuje. Některé hmotněprávní předpisy si pro své účely samy určují, kdo má být zpracovatelem ocenění zdaňovaného majetku např. v případě daně z převodu nemovitostí je to soudní znalec. 1 Zákon připouští také použití v případech, kdy tak rozhodne příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo se tak dobrovolně dohodnou smluvní strany. Zákon se neuplatní při sjednávání cen, předmětem oceňování podle tohoto zákona nejsou přírodní zdroje kromě lesů, ani vyčíslení jejich ztrát a náhrad, ani stanovení základu pro výpočet poplatků uplatňovaných v souvislosti s ochranou životního prostředí. 2 Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od 1. 2. 2008. Stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. 1 Oceňování majetku, ASPI 2 Důvodová zpráva k zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 8

2. Vymezení základních pojmů Pro snazší pochopení probírané problematiky jsou v této kapitole definovány některé základní pojmy, které jsou v bakalářské práci dále používané. Cena obvyklá představuje cenu, za kterou je možné stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Tržním oceňováním nemovitostí, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, je tzv. cena obvyklá (obecná, tržní). Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, definuje cenu obvyklou jako cenu která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 3 Cena pořizovací je též cena historická. Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. 4 Nejčastěji se vyskytuje v účetní evidenci jako cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související. 5 Cena reprodukční je též reprodukční pořizovací cena. Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 6 Zákon o účetnictví ji stanoví jako cenu, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. 7 Cena výchozí je cena nové stavby, bez odpočtu opotřebení. 8 3 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 4 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 79 5 25 odst. 4 písm. a) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 6 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 79 7 25 odst. 4 písm. b) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 8 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 81 9

Cena zjištěná (administrativní, úřední) se označuje cena, zjištěná podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Zákon je předpisem obecným, rámcovým; uvádí základní zásady, jejichž je třeba dbát při ocenění. Vlastní cenu při koupi a prodeji je možno sjednat dohodou, v libovolné výši a odchylně od předpisu. Omezení horní hranicí podle vyhlášky je pouze v případě, kdy cena nemovitosti je plně nebo částečně hrazena ze státního rozpočtu, státního fondu nebo z jiných prostředků státu. 9 Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Koeficient označuje zpravidla konstantní číslo, kterým je násobena jiná hodnota (např. proměnná). Při oceňování nemovitostí se koeficienty používají pro úpravu cen. Používají se koeficienty, které upravují ceny podle druhu konstrukce, podle velikosti průměrné plochy podlaží v objektu, podle průměrné výšky podlaží v objektu, podle vybavení stavby, podle polohy stavby, podle opotřebení aj. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 10 Nemovitost z lat. movere = pohybovat se; nemovitosti = věci nepohyblivé. 11 Základní odlišností nemovitostí od věcí movitých jsou jejich naturálně věcné vlastnosti, tzn., že nemovitosti jsou: 12 a) nepřemístitelné - pevně spjaté s určitým místem zemského povrchu b) individuálním, neopakovatelným výrobkem - liší se od sebe orientací ke světovým stranám, stavebními materiály, vybavením, užitnou hodnotou, prostorovou alokací atd. 9 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 75, 78 10 119 odst. 1,2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 11 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 129 12 CÍSAŘ J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1. vydání. Praha: vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, 1996, str. 10-14 10

c) věci s dlouhodobou životností - pořizovací náklady je nutno vynaložit jednorázově na vznik nemovitosti, provozní náklady je nutno vynakládat na udržení provozuschopnosti. Např. v bytové výstavbě jsou tyto náklady v poměru 50:50 při životnosti domu 100 let, z čehož vyplývá vysoká náročnost na provozní náklady. d) věci s odlišným vztahem morální a fyzické životnosti - všechny věci vyrobené člověkem podléhají postupně fyzickému a morálnímu opotřebení a ztrácejí svoji hodnotu. U nemovitostí však tyto dvě formy mají jiný průběh než u věcí movitých. e) věci vyznačující se náročností na neobnovitelné zdroje - potřeba surovin a materiálu na výstavbu jednoho bytu je cca 20 tun na dopravu náročných hmot, zpravidla neobnovitelných přírodních zdrojů f) věci se složitě strukturovaným systémem - především stavby vytvářejí složitý vnitřně strukturovaný systém, na jehož výstavbě se podílí celá řada dalších podnikatelských aktivit. g) věci vyžadující poměrně složitý navazující další nemovitostní systém - ke svému provozu vyžadují další relativně složitý systém nemovitostí tvořený stavbami jako jsou přípojky elektrické energie, příjezdové komunikace, vodovod, kanalizace, plyn, atd. Oceňování je postup, jímž se získá cena nebo hodnota majetku. Obecně je postup ocenění zcela svobodný až na omezení diktované účelem nebo státem pro jednotnou a spravedlivou daňovou a poplatkovou politiku a případné další úkoly a zájmy v souladu s Ústavou ČR. 13 Odhad nemovitosti zpracovává odhadce. Odhady jsou zpracovávány pro např. zajištění úvěru, pomoc potenciálním prodávajícím při určování prodejní ceny. V odhadu indikuje odhadce tržní hodnotu (obvyklou cenu), tedy částku, za kterou může být majetek prodán za obvyklých tržních podmínek v daném místě a čase. V některých případech jsou stanoveny individuální metodiky pracování odhadu. Každá banka má své vlastní podmínky a školí si vlastní odhadce. Odhadce majetku je živnost volná. Neexistuje žádný předpis, který by omezoval vykonávání této funkce. Ačkoli zde nejsou žádné speciální požadavky na vzdělání či délku praxe, předpokládá se od odhadců dodržování určitých profesních zásad, kterými jsou: nezávislost a nezaujatost 13 KOKOŠKA J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. podle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhl. MF ČR č. 279/1997 Sb. 1. vydání. Praha: Nakladatelství ABF a.s., 1998, str. 17 11

diskrétnost vstřícnost odbornost Odhadci majetku provádějí oceňování za peněžní úhradu. V praxi se velice často setkáváme se situací, kdy jedna věc je většinou několika odhadci oceněna rozdílně. Důvodem jsou specifické subjektivní vlivy, které se u každého odhadce promítají do jeho práce, ale také neexistence jednotného, obecně platného postupu oceňování. Proto by měl být každý odhadce vysvětlit své řešení včetně výsledku ocenění a být schopen ho zdůvodnit na základě objektivních důkazů. Vždy by měl při vypracovávání posudků dbát na nestrannost a nezaujatost. Opotřebení staveb je skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje. Pro jeho výpočet se používá řada metod, z nichž některé jsou klasické, dlouhodobě u nás i ve světě používané, jiné jsou novější, zpravidla podrobnější, přitom ovšem pracnější. Použitá metoda by měla odpovídat stupni degradace konstrukce stavby, přitom i stav eventuálně provedených větších oprav a modernizací. Problematickým bývá vyjádření údržby. V problematice opotřebení a životnosti se používají související termíny: - opotřebení (někdy též amortizace; není však totožné s amortizací účetní, s odpisy, ve starší literatuře sešlost stavby, znehodnocení ap.). Udává se v procentech z hodnoty nové stavby. - technická hodnota stavby hodnota odpovídající okamžitému technickému stavu v poměru k téže stavbě nové. Udává se obvykle v procentech. - stáří stavby ke dni, ke kterému se provádí ocenění. Jednotkou jsou roky, bez ohledu na měsíce a dny. Stáří zásadně počítáme jako rozdíl letopočtů roku ocenění a roku vzniku stavby (kolaudace, začátek užívání). - zbývající životnost stavby (zbytková životnost, doba dalšího trvání stavby, předpokládaná zbytková životnost aj); při běžné údržbě doba od data odhadu do zchátrání stavby (v rocích). - životnost stavby je celková předpokládaná životnost stavby při běžné údržbě od jejího vzniku do zchátrání. Udává se v rocích. - základní (tabulková) životnost stavby je hodnota, udávaná pro daný typ stavby v předpisu, resp. literatuře. - roční procento zhodnocení má stejnou hodnotu každý rok pouze u lineární metody výpočtu opotřebení. Udává se v procentech za rok. 12

- prvky dlouhodobé životnosti stavebně technické prvky, resp. konstrukce, mající rozhodující vliv na životnost stavby (během životnosti stavby se zpravidla nemění, obvykle až částečně při generální opravě). Patří sem zejména základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy. - prvky krátkodobé životnosti stavebně technické prvky, u nichž se alespoň zčásti předpokládá nejméně jedna výměna na dobu životnosti stavby. 14 Počátek, okamžik vzniku stavby, je možno definovat (a také zjistit) různým způsobem. Zpravidla se stáří počítá od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí. V případech, kdy došlo k užívání dříve, vypočítá se stáří stavby tak, že od roku, ke kterému se oceňování provádí, se odečte rok, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se podle jiného dokladu; není-li ani ten, určí se odhadem. 15 Opotřebení analytické metody výpočtu Podstatou analytických metod výpočtu opotřebení je rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle jejich cenových (tzv. objemových) podílů a výpočet opotřebení každé této části zvlášť; výsledné opotřebení pak je váženým průměrem pro celou stavbu, kdy vahou jsou právě uvedené podíly. 16 Opotřebení klasické metody výpočtu Jedná se o metody, jež průběh opotřebení v čase považují za funkci, kterou lze vyjádřit ať již přímkou, spojitou nebo lomenou křivkou. a) Lineární metoda výpočtu opotřebení předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100 % u stavby zcela zchátralé. b) V metodě kvadratické (Eytelweinova, Starkova) je průběh opotřebení vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, že v počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě. c) V metodě semikvadratické se opotřebení vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. K této metodě uvádějí autoři publikací o oceňování nemovitostí, že ji doporučují používat v případě, že budova je na své stáří poměrně za- 14 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 93 15 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 94 16 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 104 13

chovalá. V praxi byla dříve tato metoda nejvíce používaná, protože dává výsledky přiměřené ubývání hodnoty stárnoucí budovy. 17 Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Celistvý pozemek se může skládat z několika parcel. 18 Pozemek je určitá část zemského povrchu, a to bez ohledu na to, jakým povrchem je pokryt 19. Pozemkem je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. 20 Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace). 21 Podle Občanského zákoníku 121 odstavec 1, 2 Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. 22 Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé porosty jsou vždy součástí pozemku. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáž. Ta je buď součástí domu, je - li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. Součástí 17 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 102-104 18 27 písm. b) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí 19 HURDÍK J., KLEDUS M. Právní pojmy používané při oceňování nemovitostí. Ostrava: Vydavatelství EXPERT Ostrava, 1994, str. 50 20 27 písm. a) zákona České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Pro potřeby poznámek pod čarou dále vždy jen zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí 21 ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 22 121 odst. 1,2 zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů 14

stavby jsou zdi, schody, krovy, okna, dveře, ústřední vytápění atd. Za součást naopak nejsou považovány elektrické spotřebiče, které jsou zapojeny pouze do zásuvky ve zdi (jsou samostatnými movitými věcmi a při hodnocení stavby se neuvažují). 23 Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: Stavba není součást pozemku. Je obtížné si vůbec představit, co tato jediná věta dokázala způsobit. Zatímco prakticky ve všech právních systémech počínaje římským právem byly stavby (ale i porosty, dobytek a otroci) součástí pozemku, tedy nemohlo existovat oddělené vlastnictví stavby a pozemku, v České republice máme běžně stavby na cizích pozemcích se všemi problémy, které z tohoto právního stavu vyplývají. 24 Stavba je jedním z rozhodujících předmětů znalecké činnosti při oceňování nemovitostí, 25 v právních předpisech se vyskytuje zásadně ve dvou pojetích, a to občanskoprávním a stavebněprávním. Při jejich vzájemném zaměňování dochází k řadě nedorozumění a komplikací. Ačkoliv Občanský zákoník v 59 definuje budovu jako stavbu, v 119 odst. 2 říká, že nemovitostmi jsou pozemky a stavby a v 120 odst. 2, že stavba není součástí pozemku, vymezení pojmu stavba neobsahuje. Ani v zákoně České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen katastrální zákon ), tento pojem není vymezen definicí, ačkoliv již v 2 se říká, že v katastru nemovitostí (dále jen "KN ) se evidují budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby spojené se zemí pevným základem, neevidují se drobné stavby. V 2 odst. 3, 4 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů (dále jen stavební zákon ), se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v 23 BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM 2004, str. 19 24 ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 25 HURDÍK J., KLEDUS M. Právní pojmy používané při oceňování nemovitostí. Ostrava: Vydavatelství EXPERT Ostrava, 1994, str. 92 15

tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. 26 Při oceňování nemovitostí jde, s výjimkou holého nezastavěného pozemku, většinou o celý soubor nemovitostí skládající se i z více parcel i staveb, trvalých porostů, venkovních úprav - přípojek inženýrských sítí, zpevněných ploch, oplocení apod., studní a vodních ploch. V tomto případě se rozlišují stavby hlavní, které většinou mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jež mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy v podstatě tvoří příslušenství stavby hlavní. Z tohoto důvodu se rozlišují pojmy příslušenství a součást. Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Tržní cena je cena, která odpovídá vyrovnanému vztahu mezi nabídkou a poptávkou. Může být i deformována, není-li tvořena za podmínek volné konkurence, ale např. vlivem monopolu. Tržní cena je pojem konkrétní, jde o cenu skutečně dosaženou v konkrétním čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Jde tedy o pevně danou částku přesné číslo. Zákon o cenách č. 526/1990 Sb. vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo vytvořena pro ocenění zboží k jiným účelům. V podmínkách tržní ekonomiky můžeme hovořit o dvou základních typech cen: - Cena smluvní - je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši a také o způsobu, jakým bude utvořena. - Cena regulovaná - je stanovena nebo usměrněna cenovými či místními orgány a jejich rozhodnutí jsou pak závazná. Tržní hodnota není skutečně zaplacenou cenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné, a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, jaké vlastnosti věci vyjadřují (např. věcná hodnota, výnosová 26 2 odst. 3, 4 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů 16

hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy třeba zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. 27 Cílem práce odhadce majetku je zjistit tržní hodnotu majetku. Tržní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu. 28 Tržní hodnota definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) 29 Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednání o prodeji. Existuje nepřeberné množství definic pojmu tržní hodnota. Obecně však platí, že každá z nich respektuje několik stejných zásad. A to: provádění posudku bez uplatňování osobních zájmů, ze svobodné vůle účastníků bez mimořádných vlivů a k určitému datu. Jako příklad jedné z definic uvedu definici pojmu hodnota podle IVSC/TEGoVA: Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců. 30 Znalec je fyzická nebo právnická osoba. Znalce jmenuje na základě zákona ministr spravedlnosti nebo předseda Krajského soudu. U těchto soudů je také veden seznam znalců, kteří mají v uvedeném obvodu trvalé bydliště. Na znalce jsou kladeny vysoké nároky 27 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 75 28 ORT, Petr, Ing., Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 29 práva evropské unie 30 ORT, Petr, Ing., Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 17

hlavně z oblasti zbožíznalství, marketingu a cenové teorie. Znalci musí splňovat několik podmínek k tomu, aby mohli být jmenováni. Jsou to: české státní občanství znalec musí mít v daném odvětví potřebné znalosti a zkušenosti, které zpravidla získá specializačním studiem pozitivní vlastnostní předpoklady k výkonu znalecké činnosti souhlas uchazeče se jmenováním Ke jmenování znalců dochází na základě výběru mezi osobami, které splňují podmínky pro jmenování. Návrhy na jmenování mohou podat státní orgány, vědecké instituce, vysoké školy, dále organizace, ve kterých pracují osoby přicházející v úvahu, jakož i příslušné orgány společenských organizací, pokud to vyplývá z úkolů těchto organizací. Znalcem může být jmenován i ten, kdo sám o jmenování požádá. Pro každý obor přitom má být jmenováno tolik znalců, aby bez neúměrného zatěžování stačili krýt potřebu posudků. 31 Služby znalců využívají zejména soudy, finanční úřady, orgány činné v trestním řízení, ale i banky a pojišťovny a v neposlední řadě i široká veřejnost. Úkolem znalce je posoudit všechny okolnosti, které mají vliv na hodnotu majetku a tyto skutečnosti následně promítnout do znaleckého posudku. Znalecký posudek zpracovává znalec na vyžádání státních orgánů, případně pro fyzické a právnické osoby v souvislosti s jejich právními úkony. Znalecký posudek musí obsahovat: - nález, tj. popis zkoumaného materiálu, popř. jevů a souborů skutečností, k nimž znalec při úkonu přihlížel - posudek, tj. výčet otázek, na které měl znalec odpovědět a odpovědi na znaleckou doložku, tj. označení seznamu, v němž je znalec zapsán, a oboru, v němž je oprávněn podávat posudek a číslo položky, pod kterou byl úkon zapsán do znaleckého deníku. 32 31 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 723 32 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 102 18

Zpracování znaleckých posudků se provádí za účelem výpočtu daně z převodu nemovitosti (koupě, prodej, darování), dědické řízení, vypořádání podílového vlastnictví nebo společného jmění manželů, určení ceny nemovitosti při zahrnutí do jmění firmy. Životnost staveb je veličina, která výrazně ovlivňuje odpočet ceny staveb za jejich opotřebení. Rozumíme jí při oceňování dobu, jež uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu byla na stavbě prováděna běžná (preventivní) údržba. Udává se v rocích. V literatuře, ev. předpisech, jsou používány i pojmy: - předpokládaná životnost, celková předpokládaná životnost, technická životnost, technické trvání stavby, pravděpodobná životnost (trvání) stavby, doba trvání stavby, délka život stavby; tyto pojmy jsou obsahově totožné s životností. - zbytková životnost doba dalšího trvání stavby doba od okamžiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby, opět za předpokladu běžné údržby. - objektivní životnost stavby termín je používán u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií (vliv prováděné údržby, vliv intenzity užívání, vliv okolí aj.) tuto základní dobu upravují. - ekonomická životnost doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. Bývá obvykle kratší než technická životnost. V zemích, ve kterých se uplatňuje tržní hospodářství, je možno považovat za okamžik ekonomického zániku situaci, kdy je výhodnější na daném místě stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší zisk. Kritériem může být výše nákladů na běžnou údržbu v porovnání s výnosem stavby. Ekonomickým dožitím stavby může být zejména u staveb provozních situace, kdy se jedná o stavbu jednoúčelovou a v daném místě a čase daný druh provozu zanikne. 33 33 BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 2007, str. 92 19

3. Nejčastější účely oceňování 34 Převod vlastnictví - pro převod, přechod, dělení nebo navyšování vlastnictví, ocenění věcných břemen, pro potřeby restitucí - pomoc potenciálním kupujícím při vytváření poptávky - pomoc potenciálním prodávajícím při určování prodejní ceny Financování a úvěrování - odhad hodnoty jistiny, která je nabízena při žádosti o hypotéční úvěr - vytvoření základny pro rozhodování v oblasti zajištění úvěrů Kompenzace vyplývající obviněným ze soudních rozhodnutí - odhad tržní hodnoty majetku předtím, než došlo ke škodám - odhad tržní hodnoty majetku po jeho poškození - odhad škod vzniklých na majetku Účetní záležitosti - ocenění aktiv pro účetnictví např. pro vklad nemovitostí do majetku firmy, dělení, fúze Daňové záležitosti - výpočet daňového základu (daň darovací, dědická, z převodu nemovitostí) Poradenství při rozhodování o investicích - pro potřeby splátkového kalendáře - pomoc bankám a pojišťovnám 34 ŽÍTEK V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 1. vydání. Brno: vydala Masarykova univerzita v Brně, 2004, str. 28 20