ZNALECKÝ POSUDEK. č /16

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /16 o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č. 18 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 19 stojící na pozemku, která je součástí pozemku v části obce Hrazany a pozemků parcela č. 234/5 - orná půda a parcela č. 234/6 - trvalý travní porost vše vč. příslušenství zapsaných na LV 213 pro katastrální území Hrazany a obec Hrazany a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/ Praha 8 č.j. 360/2016-N Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro Posudek vypracoval : nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 33 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 360/2016-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 213 A: Vlastník : 1. Krejčí Karel, Hrazany č.p. 19, Hrazany 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 18 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1101 m2 se stavbou rodinného domu č.p. 19 stojící na pozemku, která je součástí pozemku - parcela č. 234/5 orná půda o výměře 9329 m2 - parcela č. 234/6 trvalý travní porost o výměře 278 m2 vše v k.ú. Hrazany a v obci Hrazany dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace nebyla znalci předložena Místní šetření - proběhlo na místě samém dne v 10:00 hod. za účasti znalce, povinného pana Karla Krejčího a otce povinného. Při místním šetření byla provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí, několik fotografií, další prohlídka nebyla znalci povinným umožněna, po pořízení několika externích fotografií povinný vyzval znalce, aby místní šetření ukončil a opustil oceňované pozemky, což znalec neprodleně provedl Fotodokumentace - provedena fotodokumentace části staveb z přilehlých pozemků při místním šetření viz příloha č Konzultace na Obecním úřadě v obci Hrazany, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách a o příjezdu k oceňovaným nemovitostem Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Znalecký posudek vlastní č /15 a dodatek č. 1 ze dne a znalecký posudek č /16 ze dne Dopis ze den a ze dne od právního zástupce pana Ladislava Krejčího, č.p. 27, Hrazany JUDr. Emila Flegela, advokáta se sídlem K chaloupkám 2, Praha Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novel č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3 3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 19 stojící na st. parcele č zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Hrazany a v obci Hrazany v části obce Hrazany východně od zastavěné části obce v lokalitě polosamoty mimo souvisle zastavěnou část obce. Celý areál, který je ke dni ocenění užívaný k trvalému bydlení, tvoří rodinný dům č.p. 19, objekty vedlejších staveb stájí se sklady, domácí dílny a část objektu garáže a pozemky st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a parcela č. 234/6 - trvalý travní porost, který tvoří jednotný funkční celek se stavbami a se st. pozemkem. Celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, zemní sklep. Součástí ocenění je i zemědělský pozemek č. 234/5 - orná půda, který leží východně od objektu rodinného domu. V oceňovaném areálu jsou i stavby, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí tj. garáž na části st. parcely č. 18 a na části parcely č. 234/3 jiného vlastníka. Včelín u východní fasády RD na pozemcích č. 234/6 a č. 234/5 je, dle sdělení povinného a zároveň při místním šetření, ve vlastnictví jeho otce pana Krejčího staršího. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, dle sdělení otce pana Krejčího na studnu, kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Lokalizace studny nebyla při místním šetření znalci povinným ani jeho otcem sdělena, nebylo ji možno ověřit. Původní stáří oceňovaného RD nebylo znalcem zjištěno, dle odborného odhadu znalce a dle vyjádření vlastníka je možno uvažovat s původním stářím cca let, v roce 1991 byla dokončena částečná rekonstrukce objektu. Technický stav objektu RD je, vzhledem ke stáří a nahodile prováděné běžné údržbě, dle vnějšího ohledání, průměrný. Technický stav vnitřních prostor staveb nebylo možno zjistit. Součástí ocenění je i parcela č. 234/5 orná půda, která leží východně od rodinného domu ve volné zemědělské krajině, je užívána a oceňována jako zemědělský pozemek. Výrazným nedostatkem oceňovaného funkčního celku je umístění dalšího rodinného domu č.p. 27 ležící na st. parcele č zastavěná plocha a nádvoří v oceňovaném areálu, který je ve vlastnictví jiného subjektu, dle informace znalce otce povinného. Přístup a příjezd do tohoto objektu č.p. 27 je umožněn pouze přes pozemek povinného tj. přes st. parcelu č zastavěná plocha a nádvoří a není zajištěn žádným věcným břemenem. Tento dům není předmětem ocenění. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení zástupce vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Popis příjezdu k oceňovaným nemovitostem Dne jsem obdržel dopis od JUDr. Emila Flegela právního zástupce vlastníka sousedního objektu rodinného domu č.p. 27 v obci Hrazany a pozemku parcela č. 230/7 - ostatní plocha, který tvoří část příjezdové komunikace k oceňovanému rodinnému domu č.p. 19. Dle vyjádření pana JUDr. Emila Flegela není příjezdová komunikace veřejná a slouží výhradně potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru. Znalec provedl prověření nově sdělených skutečností, jejich vyhodnocení s možným dopadem na provedené závěry původně vypracovaného znaleckého posudku. Na základě ověřených skutečností je možno konstatovat :

4 4 - oceňovaný RD č.p. 19 je ke dni ocenění přístupný po zpevněné prašné komunikaci, která tvoří odbočku z komunikace, která je ve vlastnictví Jihočeského kraje. - zmíněnou prašnou příjezdovou komunikaci tvoří tři pozemky, směrem od místní komunikace, takto : - v k.ú. Hrazánky parcela č. 309/2 - ostatní plocha s využitím jako ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Hrazany - v k.ú. Hrazany parcela č. 230/6 - ostatní plocha s využitím jako ostatní komunikace ve spoluvlastnictví čtyř fyzických osob odlišných od pana Ladislava Krejčího st., č.p. 27, Hrazany - v k.ú. Hrazany parcela č. 230/7 - ostatní plocha s využitím jako ostatní komunikace ve vlastnictví pana Ladislava Krejčího st., č.p. 27, Hrazany - zmíněná komunikace není vedena v pasportu místních a účelových komunikací Obcí Hrazany, což znalci potvrdil starosta Obce Hrazany Je možno konstatovat, že příjezd je fyzicky zajištěn, ale není zajištěn ( znalci nebyl žádný doklad předložen ) po právní stránce. Dle sdělení povinného pana Karla Krejčího při místním šetření je mu příjezd ke svým nemovitostem umožněn na základě dohody s vlastníky. Při místním šetření nebyly znalci předloženy žádné písemné doklady či dohody o využívání zmíněné komunikace, příjezd k oceňovaným nemovitostem není zajištěn ani žádným věcným břemenem. Na základě výše uvedeného je možno konstatovat, že příjezd je fyzicky dlouhodobě využíván vlastníky přilehlých nemovitostí, ale pro vlastníka oceňovaných nemovitostí není právně zajištěn. 1.4 Definice pojmů Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ).

5 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ) Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ) Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ) Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ) Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.

6 6 POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí panem Karlem Krejčím umožněno provést prohlídku oceňovaných staveb, znalci nebyly vlastníkem předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. dokumentace oceňovaných staveb, dohody o používání příjezdové komunikace, notářská prohlášení apod. ). K místnímu šetření svolanému na den v 10:00 hod. se vlastník pan Karel Krejčí sice dostavil, za přítomnosti pana Krejčího staršího, ale znalci neumožnil prohlídku žádné z oceňovaných staveb. Po vyhotovení několika fotografii a po položení několika otázek k povinnému ( jaké je zajištění příjezdu, jaké je napojení objektu na inženýrské sítě, vlastnictví staveb ) byl znalec vyzván, aby prostor oceňovaných pozemků opustil, což znalec neprodleně učinil. Místní šetření bylo ukončeno v 10:10 hod. Ocenění je tudíž provedeno na základě částečného vnějšího ohledání staveb a dle odborného názoru znalce. Znalec upozorňuje, že popsané vybavení a technický stav vnitřních prostor staveb se může od skutečnosti lišit. Úkolem znalce není a zároveň znalci nepřísluší určovat vlastnictví k nemovitostem. Předmětem ocenění jsou tedy stavby zapsané v katastru nemovitostí a stavba, která v katastru nemovitostí zapsána není tj. objekt garáže bez č.p./č.e. není předmětem ocenění. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Stáje a sklad bez č.p./č.e Domácí dílna bez č.p./č.e Venkovní úprava Pozemek ve funkčním celku st. parcela č. 18 a parcela č.234/ Zemědělský pozemek parcela č. 234/ Rekapitulace reprodukční a věcné ceny 2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene práva chůze a jízdy Výpočet obvyklé ceny věcného břemene zatěžující parcelu č. 230/ Výpočet obvyklé ceny věcného břemene zatěžující parcelu č. 230/7 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí 2.5 Rekapitulace a závěr

7 7 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Popis Objekt rodinného domu č.p. 19 je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní obdélníkového půdorysu s provedenou vestavbou podkroví. Objekt je zděný převážně z cihelného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s eternitovou krytinou. Příjezd a přístup do domu je přes předzahrádku, v objektu je jedna bytová jednotka vel. 5+1 s jednou koupelnou ( dle sdělení povinného ). Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na studnu ( její umístění nebylo povinným sděleno ), kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Původní stáří rodinného domu je, dle odhadu znalce, cca let. Objekt je ke dni ocenění užívaný vlastníkem k trvalému bydlení. Základy : základové pasy betonové a kamenné Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné trámové s omítnutým podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : není proveden Popis vybavení a zařízení - dle odhadu znalce, vnitřní prohlídka objektu nebyla znalci povinným umožněna Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, cementový potěr, plovoucí Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké a dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na PP Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s umyvadlem a vanou a splachovací záchod Rozvod plynu : není proveden Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka, dřez, sporák Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření dne a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. šířka, výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 16,30 * 7,70 = 125,51 srovnatelná výška = 4,90 615,00 celkem 1.NP 125,51 615,00 16,30 * 7,70 = 125,51 2,50/2 = 1,25 156,89 celkem zastřešení 125,51 156,89 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP rodinný dům č.p ,89 m 3

8 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je nepodsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, s provedenou vestavbou podkroví a jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 125,51 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/125,81 = 0,0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 125,51 m 2 Zastavěná plocha podkroví je odhadem 125,51 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 125,51/125,51 = 100,00 % rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 ZP 1.NP Tj. objekt Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 771,89 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky - pol. 6 ostatní obce - počet obyvatel pod 1000 Koeficient podkroví nad 2/3 ZP 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,137 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vnitřní vybavení je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé kce převážně cihelné zdivo S Stropy dřevěné trámové S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech eternitová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické běžné S Schody dřevěné S Dveře hladké a dýhované S Okna dřevěná zdvojená S Podlahy obytných místnost. plovoucí, jekor S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na PP S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S K5 0,80

9 9 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI bojler S Instalace plynu nevyskytuje se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytuje se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Dle vyjádření povinného a dle odhadu znalce je původní stáří objektu RD cca V roce 1991 byla, dle sdělení povinného, provedena menší rozsáhlejší rekonstrukce objektu. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří, nahodile prováděné běžné údržbě a je vnějšího posouzení pravděpodobně průměrný. Pro zjednodušení výpočtu je použita lineární metoda výpočtu opotřebení. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2016 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1925 Stáří 91 let Předpokládaná další životnost 69 let Celková životnost 160 let Procento ročního opotřebení 0,625 % Opotřebení 56,88 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,38 Obestavěný prostor OP m 3 771,89 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,51 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,51 Opotřebení 56,88 % ,49 Cena časová rodinného domu č.p. 19 ke dni odhadu Kč , Stáje a sklad bez č.p./č.e Popis Objekt stájí a skladu je přistavěn u jižní fasády RD. Je jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou a s možností zřízení podkroví. Objekt je zděné

10 10 převážně kamenné konstrukce, stropy jsou cihelné klenbové do traverz, střechu tvoří dřevěný vázaný krov. Objekt byl užíván ke skladování a pro chov skotu. Základy : betonové či kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Vnitřní povrchy : omítky vápenné Strop : cihelné klenby do traverz Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Vrata či dveře : dřevěné Okna : ocelové výplně Klempířské konstrukce : z pozinkovaného plechu Podlahy : betonové a kamenné Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : elektro Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného měření ze dne a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit např. rozměry krovu, šířku objektu. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 14,20 * 7,50 = 106,50 = 4,00 426,00 celkem 1.NP 106,50 426,00 14,20 * 7,50 = 106,50 3,50/2 = 1,75 186,38 celkem zastřešení 106,50 186,38 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP stáje a sklad bez č.p. 612,38 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování a jako stáj. Svou zastavěnou plochou 106,50 m 2 sice přesahuje 100 m 2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že pro zjednodušení výpočtu je plně dostačující uvažovat ve výpočtu s oceněním jako vedlejší stavba. Ocenění se provede vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Objekt stájí a skladu je ve výpočtu uvažován jako vedlejší stavba typu A/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 612,38 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 6 ostatní obce s počtem obyvatel pod 1000 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,088 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,80

11 11 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděná S Stropy cihelné klenby do traverz dřevěné S Krovy dřevěný vázaný S Krytina eternitová S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava povrchů omítka vápenná hrubá S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře, vrata dřevěná S Okna ocelové výplně S Podlahy betonové a kamenné S Elektroinstalace provedena S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 938, Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle sdělení povinného je objekt obdobného stáří jako obytná část. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. Technický stav je průměrný, běžná údržba je dlouhodobě prováděna nahodile. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení. Opotřebení je stanoveno lineární metodou. Rok odhadu 2016 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1925 Stáří 91 let Předpokládaná další životnost 59 let Celková životnost 150 let Procento ročního opotřebení 0,666 % Opotřebení 60,61 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,75 Obestavěný prostor OP m 3 612,38 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,58 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,58 Opotřebení 60,61 % ,18 Cena stájí a sklad bez č.p. ke dni odhadu Kč ,40

12 Domácí dílna bez č.p./č.e Popis Objekt domácí dílny je samostatně stojící v severní části st. parcely č. 18. Je jednopodlažní, se sedlovou střechou a s možností zřízení podkroví. Objekt je zděné převážně kamenné konstrukce, stropy jsou betonové, střechu tvoří dřevěný krov. Objekt byl užíván ke skladování či jako domácí dílna. Základy : betonové či kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Vnitřní povrchy : omítky vápenné Strop : betonový Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Vrata či dveře : dřevěné a ocelové Okna : dřevěná Klempířské konstrukce : z pozinkovaného plechu Podlahy : betonové Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : elektro Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného měření ze dne a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit např. zadní výška objektu a šířka. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 5,10 * 9,40 = 47,94 = 4,30 206,14 celkem 1.NP 47,94 206,14 5,10 * 9,40 = 47,94 0,80/2 = 0,40 19,18 celkem zastřešení 47,94 19,18 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP domácí dílna bez č.p. 225,32 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování a jako domácí dílna. Svou zastavěnou plochou 47,94 m 2 sice nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Domácí dílna je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 225,32

13 13 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 6 ostatní obce s počtem obyvatel pod 1000 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,088 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,80 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděná S Stropy betonové S Krovy dřevěný vázaný S Krytina eternitová S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava povrchů omítka vápenná S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře, vrata dřevěná a ocelová S Okna dřevěná S Podlahy betonové S Elektroinstalace provedena S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 938, Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle sdělení povinného je objekt mladšího stáří jako obytná část, i když je pravděpodobné, že byl objekt v průběhu životnosti přestavován s provedenou nadezdívkou. Technický stav je průměrný, běžná údržba je dlouhodobě prováděna nahodile. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení. Opotřebení je stanoveno lineární metodou. Rok odhadu 2016 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1955 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 61 let 39 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 61,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,75 Obestavěný prostor OP m 3 225,32 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,15 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,15 Opotřebení 61,00 % ,88 Cena domácí dílny bez č.p. ke dni odhadu Kč ,16

14 Venkovní úprava Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 19. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení a ohradní zeď - Zpevněné plochy - Zemní sklep Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,51 Kč Cena stavby objektu stájí a skladu bez č.p./č.e ,58 Kč Cena stavby objektu domácí dílny bez č.p./č.e ,15 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,24 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,57 Kč Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,02 Kč Cena stavby objektu stájí a skladu bez č.p./č.e ,40 Kč Cena stavby objektu domácí dílny bez č.p./č.e ,16 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,58 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,33 Kč Pozemek ve funkčním celku st. parcela č. 18 a parcela č. 234/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Oceňované pozemky st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a má výměru 1101 m2. Parcela č. 234/6 - trvalý travní porost o výměře 278 m2 tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a se st. pozemkem. Celková výměra oceňovaných pozemků ve funkčním celku je 1379 m2. V obci Hrazany nebyly obdobné pozemky v poslední době prodány, proto je jako srovnávací pozemek vybrána parcela, která je nabízena k prodeji na internetovém serveru Leží na okraji zastavěné části obce Přílepov a je určena stávajícím územním plánem obce pro výstavbu rodinného domu. Inženýrské sítě nejsou připraveny, možnost napojení na rozvod elektrické energie. Pozemek má výměru 1084 m2 je nabízen za cenu 239,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,90.

15 15 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Přílepov, obec Kostelec nad Vltavou objekty pro bydlení, možnost výstavby RD Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na EI a vodu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,90 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 215,10 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Přílepov, venkovská 0.90 zástavba B Typ stavebního pozemku stavebně nepřipravený 1.20 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s vesnickými rodinnými domy 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku mimo souvisle zastavěnou část obce Hrazany, objekty pro bydlení, zastavěná stavbou RD a dalším příslušenstvím Popis srovnávacího pozemku Pozemky zastavěné objekty RD a hospodářskými stavbami, napojení na EI, studna, běžný hluk a prach od dopravy Výměra srovnávacího pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura mimo souvisle zastavěnou část obce, vesnická 0.85 zástavba B Typ stavebního pozemku připravený částečně 1.20 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita vesnické zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. horší 0.65 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 203,48 Cena oceňovaného pozemku Kč ,92 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena obvyklá oceňovaných pozemků Kč ,-

16 2.1.6 Zemědělský pozemek parcela č. 234/ Metodika výpočtu ceny zemědělského pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňovaný zemědělský pozemek parcela č. 234/5 orná půda o výměře 9329 m2 je na minoritní části výměry zastavěn stavbou včelína, která je, dle vyjádření povinného, ve vlastnictví jeho otce a není předmětem ocenění. Pozemek není určen platným územním plánem obce Hrazany k výstavbě, neleží v zastavěném území obce ani v zastavitelné ploše. Je užíván pro zemědělské účely a oceněn jako zemědělská půda. Srovnávací pozemek PK parcela č. 569 v k.ú. Jetětice byl koncem loňského roku prodán za cenu 20,- Kč/m2. Dle platného územního plánu obce Jetětice není parcela určena k zastavění, pozemek je užíván jako zemědělská půda. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Jetětice, mimo zastavěnou část obce, převažuje volná zemědělská krajina Popis srovnávacího pozemku mírně zvlněný pozemek, nezpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 20,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Mimo zastavěnou část obce, nezpevněný příjezd 0.90 B Typ pozemku Zemědělský 1.00 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Omezení užívání pozemku Není známo, pravděpodobně žádné 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou BPEJ ,47 Kč/m Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Hrazany, mimo zastavěnou část obce, převažuje volná zemědělská krajina Popis oceňovaného pozemku mírně zvlněný pozemek, nezpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Mimo zastavěnou část obce, nezpevněný příjezd 0.90 B Typ pozemku Zemědělský 1.00 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Omezení užívání pozemku Není známo, pravděpodobně žádné 1.20

17 17 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou BPEJ ,29 Kč/m Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 19,05 Cena oceňovaných pozemků Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaného pozemku parcela č. 234/5 ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč , Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,02 Kč 56,88 % ,51 Kč Stáje a sklady bez č.p ,40 Kč 60,61 % ,58 Kč Domácí dílna bez č.p ,16 Kč 61,00 % ,15 Kč Venkovní úpravy ,33 Kč ,57 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky st. parcela č. 18 a parcela č. 234/ ,00 Kč ,00 Kč Zemědělský pozemek parcela č. 234/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovité věci celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných areálů RD jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou obvyklou cenu. Zákon blíže nespecifikuje ani nestanoví, která porovnávací metoda či jaký způsob porovnání použít. Je na erudici znalce použít takovou metodu, která objektivně a transparentně porovná kritéria, která mají vliv na výši obvyklé ceny. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce a případné další skutečnosti či odlišnosti

18 Ocenění porovnávací metodou Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů ( rodinných domů ) jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru či Uvedené popisy srovnávacích rodinných domů jsou doslovně převzaty přímo ze zveřejněných inzerátů. Výpočet porovnávací hodnotou je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů je uveden níže : Srovnávací objekt č. 1 Prodej rodinného domu v obci Hrejkovice Lokalita : okraj zastavěné části obce Pechova Lhota Prodej venkovské usedlosti v obci Pechova Lhota u Hrejkovic. Celková plocha parcely 1134 m2. Na pozemku obytný dům s užitnou plochou cca 200 m2 a stodola s chlévy s plochou 220 m2. V přízemí obytného domu dvě místnosti, kotelna, vstupní předsíň, chodba a WC. V patře pak tři místnosti, koupelna, WC, kuchyňský kout a komora. K dispozici i půdní prostor. Ústřední topení na tuhá paliva. Dům byl v roce 1986 částečně rekonstruován - první patro. V užitkových budovách stodola, chlév, dílna garáž a částečně podsklepeno. Za domem zahrada 600 m2. Technický stav : průměrný až podprůměrný Zastavěná plocha : cca 160 m2 Celková cena pozemku : 1134 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v obci Hrejkovice Lokalita : zastavěná část obce Chlumek

19 19 Částečně zrekonstruovaný samostatně stojící rodinný dům vel. 4+1 s garáží, velkou zahradou a loukou v malé klidné vesničce Chlumku ( obec Hrejkovice ) u Milevska. Dům je umístěn na pozemku o celkové výměře 2078 m2, zastavěná plocha tvoří 602 m2. V přízemí domu se nachází tři pokoje, kuchyně, koupelna se sprchovým koutem a WC, technická místnost. V prvním patře je jeden pokoj, WC a vstup na terasu. Půda umožňuje vestavbu dalších místností. K domu přiléhá stodola, garáž a zahrada s ovocnými stromy. Voda je čerpána z vlastní studny, odpad je napojen na septik. Vytápění je řešeno krbem s vložkou. El. energie 240/400 V. Ve Hrejkovicích ( 2 km ) je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Technický stav : podprůměrný až průměrný Zastavěná plocha : 608 m2 Celková cena pozemku : 2078 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Chyšky Lokalita : zastavěná část obce Chyšky RD vel. 4+1 ze 70. let. V přízemí pokoj s krbem, ložnice, kuchyně, koupelna se sprch. koutem a WC, spíž. Dřevěné schodiště do patra se 2 ložnicemi, balkónem, WC s umyvadlem. V suterénu garáž cca 30 m2, kotelna, dílna, prádelna, sklad. Na zahradě zděný chlév a drobné dřevěné zemědělské stavby. Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 160 m2 Celková cena pozemku : 832 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj RD obec Hrazany, mimo zastavěnou část obce Hrazany 5+1 domácí dílna, stáje, venkovní úpravy/ne 1379 průměrný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 )

20 20 1 RD obec Hrejkovice, zastavěná část obce Pechova Lhota 5+1 stodola, chlév, venkovní úpravy/ ano 1134 průměrný až podprůměrný 2 RD obec Hrejkovice, zastavěná část obce Chlumek 4+1 zahradní domek, venkovní úpravy/ ano 2078 průměrný až podprůměrný 3 RD obec Chyšky, zastavěná část obce Chyšky 4+1 chlév, venkovní úpravy/ ano 832 průměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,05 1,05 1,00 0,85 0,97 1,10 0, , , ,00 0,90 1,00 0,85 1,10 1,10 0, , , ,05 0,99 1,00 1,00 0,95 1,10 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- Kč 55 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.3 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene práva chůze a jízdy Dle zjištění není k oceňovaným nemovitostem právně zajištěn přístup a příjezd. Tato skutečnost má vliv na odhadnutou obvyklou cenu uvedenou v původním znaleckém posudku. Přístup a příjezd je možno zajistit vícero způsoby např. pronájmem předmětných pozemků, zřízením věcného břemene práva chůze a jízdy či odkoupením předmětných pozemků či jejich podílu. Jelikož je v obdobných případech zcela běžné, bez nutnosti změny vlastnictví, zřídit příslušné věcné břemeno, je znalcem následné omezení ve využití pozemků zjištěno a hodnota takto zjištěné závady odečtena od původně odhadnuté obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí.

21 21 Metodika výpočtu hodnoty věcného břemene Právo věcného břemene obecně upravuje občanský zákoník. Věcná břemena představují soubor právních norem, které věcně právě omezují vlastníka nemovité věci ( stavby či pozemku ) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku a o změně některých zákonů v 18 hlavy třetí takto : 1. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceńuje se právo jednotnou částkou ,- Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odst. 1 až 5. Obvyklá ( obecná ) cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci /např. pronájem některých pozemků /. Nájemné z pozemků, které slouží pro podnikání nájemce není cenově regulováno, jeho výši lze stanovit na základě vzájemné dohody smluvních stran. Ocenění věcného břemene se v předmětných posuzovaných případech musí týkat celé plochy pozemků nebo té části pozemků, ke které nemůže vlastník v plném rozsahu uplatnit svoje vlastnická práva v tom smyslu, že pozemek nemůže využít k zastavění. Výnos z výkonu tohoto vlastnického práva lze ztotožnit s výší nájmů, který by bylo možno za pronájem takového pozemku získat. Výše dosažitelného možného nájmu je pak odvislá od velikosti a polohy obce, ve které je situován pozemek k němuž je věcné břemeno zřizováno. Podstatné je, že právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny - viz 18 odst. 1 zák. 151/1997 Sb. v platném znění. Při zjištění obvyklé ceny věcného břemene vycházel znalec ze zjištění míry omezení vlastnického práva vlastníka jednotlivých zatížených částí pozemků, možné úrovně obvyklého nájemného těchto pozemků a z míry kapitalizace. Na jedná straně povinný musí existencí věcného břemene něco trpět, něco omezit či něčeho se vzdát na druhé straně oprávněný získá existencí věcného břemene určitý prospěch. Tento prospěch lze charakterizovat ve výši ročního užitku, ve většině případů se rovnající či se blížící ročnímu obvyklému nájemnému. V tomto případě možno konstatovat, že ceny nájemného nejsou regulovány, jsou sjednávány volně na trhu nemovitostí. Způsob a postup výpočtu obvyklé ceny věcného břemene nestanovuje žádný zákon ani žádný cenový předpis. Stejně tak zákon nestanoví, kdo má hodnotu věcného břemene zjistit. Úplata za užívání věcného břemene je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty. Výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu.

22 22 Ministerstvo financí ČR vydalo v cenovém věstníku 6/1999 pod č.j. 162/3/024/1999 obecnou metodiku výpočtu práv odpovídajících věcným břemenům Výpočet obvyklé ceny věcného břemene zatěžující parcelu č. 230/6 při jeho zřízení Popis pozemku Pozemek parcela č. 230/6 ostatní plocha se nachází mimo zastavěnou část obce Hrazany. Pozemek tvoří plochu příjezdové komunikace mj. k rodinným domům č.p. 27 a č.p. 19, je rovinatý až mírně svažitý jihovýchodní orientace. V katastru nemovitostí je pozemek veden v druhu ostatní plocha s využitím jako ostatní komunikace, což odpovídá skutečnému využití. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy a neleží v zátopové oblasti. Dle platného územního plánu obce Hrazany není parcela určena k zastavění. Věcné břemeno je uvažována z důvodu zajištění příjezdu k oceňovanému objektu č.p. 19. Věcné břemeno je uvažováno na dobu neurčitou Výměra pro ocenění Celková výměra pozemku parcela č. 230/6 ostatní plocha je 450 m2. Výše uvedeným věcným břemenem může být zatížen jízdní pruh o standardní šířce 3 metry. Délka pozemku je cca 130 m tj. část výměry pozemku zatížená věcným břemenem je uvažována cca 390 m Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Jelikož není možné stanovit nájemné přímo, provedl znalec zjištění ročního užitku na základě simulovaného nájemného z možné obvyklé ceny pozemku s uplatněním procentuální sazby ve výši možného úročení vkladů ustálené v úrovni 5 %. Je možné konstatovat, že parcela je užívána i bez uvažovaného věcného břemene jako komunikace, případným zřízením věcného břemene nedojde ke změněn užívání, frekvence užívání je uvažována jako běžná s ohledem na charakter objektu oprávněného. Omezení užívání pozemku není tudíž podstatné. Obvyklá cena obdobných pozemků užívaných jako komunikace se v této lokalitě může pohybovat ve výši 50,- Kč až 80,- Kč/m2. D r u h b ř e m e n e Právo chůze a jízdy a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Obvyklá cena části pozemku stanovená znalcem / viz výše/ Kč/m2 75,00 Procentní podíl z obvyklé ceny odpovídající úročení vkladů stanovená znalcem / viz výše/ % 5,00 Nájemné jednotkové stanovené znalcem / viz výše/ Kč/m2 3,75 Výměra části pozemku zatížená věcným břemenem m2 390,00 Roční dosažitelné nájemné Ročně Kč 1 492,50 Nájemné roční celkem N Kč 1 492,50 Náklady povinného dle 151a odst. 3 OZ na zachování NZO Kč a opravy věci dle dohody oprávněný nic nehradí 0,00 Roční užitek oprávněného z věcného břemene U Kč 1 492,50

23 23 b) Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody práva z 1492,50 Počet let užívání práva dle smlouvy předpoklad Kč neomezeně Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet n Kč neomezeně Uvažovaná míra kapitalizace u %/rok 6,00 Vzorec použitý pro výpočet věčná renta Cvb (z/u) * 100 % Obvyklá cena věcného břemene zatěžující parcelu č. 230/6 /zaokr./ Cvb Kč ,- Kč Výpočet obvyklé ceny věcného břemene zatěžující parcelu č. 230/7 při jeho zřízení Popis pozemku Pozemek parcela č. 230/7 ostatní plocha se nachází mimo zastavěnou část obce Hrazany. Pozemek tvoří plochu příjezdové komunikace mj. k rodinným domům č.p. 27 a č.p. 19, je rovinatý až mírně svažitý jihovýchodní orientace. V katastru nemovitostí je pozemek veden v druhu ostatní plocha s využitím jako ostatní komunikace, což odpovídá skutečnému využití. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy a neleží v zátopové oblasti. Dle platného územního plánu obce Hrazany není parcela určena k zastavění. Věcné břemeno je uvažována z důvodu zajištění příjezdu k oceňovanému objektu č.p. 19. Věcné břemeno je uvažováno na dobu neurčitou Výměra pro ocenění Celková výměra pozemku parcela č. 230/7 ostatní plocha je 407 m2. Výše uvedeným věcným břemenem může být zatížen jízdní pruh o standardní šířce 3 metry. Délka pozemku je cca 125 m tj. část výměry pozemku zatížená věcným břemenem je uvažována cca 375 m Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Jelikož není možné stanovit nájemné přímo, provedl znalec zjištění ročního užitku na základě simulovaného nájemného z možné obvyklé ceny pozemku s uplatněním procentuální sazby ve výši možného úročení vkladů ustálené v úrovni 5 %. Je možné konstatovat, že parcela je užívána i bez uvažovaného věcného břemene jako komunikace, případným zřízením věcného břemene nedojde ke změněn užívání, frekvence užívání je uvažována jako běžná s ohledem na charakter objektu oprávněného. Omezení užívání pozemku není tudíž podstatné. Obvyklá cena obdobných pozemků užívaných jako komunikace se v této lokalitě může pohybovat ve výši 50,- Kč až 80,- Kč/m2. D r u h b ř e m e n e Právo chůze a jízdy a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Obvyklá cena části pozemku stanovená znalcem / viz výše/ Kč/m2 75,00 Procentní podíl z obvyklé ceny odpovídající úročení vkladů stanovená znalcem / viz výše/ % 5,00 Nájemné jednotkové stanovené znalcem / viz výše/ Kč/m2 3,75

24 24 Výměra části pozemku zatížená věcným břemenem m2 375,00 Roční dosažitelné nájemné Ročně Kč 1 406,25 Nájemné roční celkem N Kč 1 406,25 Náklady povinného dle 151a odst. 3 OZ na zachování NZO Kč a opravy věci dle dohody oprávněný nic nehradí 0,00 Roční užitek oprávněného z věcného břemene U Kč 1 406,25 b) Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody práva z 1 406,25 Počet let užívání práva dle smlouvy předpoklad Kč neomezeně Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet n Kč neomezeně Uvažovaná míra kapitalizace u %/rok 6,00 Vzorec použitý pro výpočet věčná renta Cvb (z/u) * 100 % Obvyklá cena věcného břemene zatěžující parcelu č. 230/6 /zaokr./ Cvb Kč ,- Kč 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují.

25 25 Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 19 leží východně od zastavěné části obce Hrazany ve volné krajině bez další zástavby, pouze je v místě vystavěn druhý rodinný dům ve vlastnictví otce povinného, který leží na st. parcele č zastavěná plocha a nádvoří, která je zcela ohraničena oceňovanou st. parcelou č zastavěná plocha a nádvoří. Objekt č.p. 19 je pravděpodobně v průměrném technickém stavu po částečné rekonstrukci dokončené v roce 1991 ( dle sdělení povinného ). Objekt je užívaný k trvalému bydlení, běžná údržba je v poslední době prováděna nepravidelně. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na podprůměrné úrovni. Občanská vybavenost se v místě nenachází, základní vybavenost je v kmenové části obce Hrazany vzdálené cca 1 km od domu. ( obecní úřad, hospoda, autobusová zastávka, hřiště, apod. ), kompletní občanská vybavenost je v dojezdové vzdálenosti v nedalekém městě Milevsko či v bývalém okresním městě Písek. Poloha je vhodná k trvalému bydlení či rekreaci. V oceňovaném areálu jsou i stavby, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí tj. garáž, která není oceňována. Včelín u východní fasády RD na pozemcích č. 234/6 a č. 234/5 je, dle sdělení povinného ve vlastnictví otce povinného. Výrazným nedostatkem je umístění dalšího rodinného domu č.p. 27 v oceňovaném areálu, který je ve vlastnictví jiného subjektu, dle informace znalce otce povinného. Tento dům není předmětem ocenění. Příjezd k oceňovaným nemovitostem - viz popis u výpočtu závady. Obvyklá cena objektu RD č.p. 19 s hospodářskými stavbami a pozemky ve funkčním celku je odhadnuta znalcem v úrovni ceny zjištěné porovnávacím způsobem v částce ,- Kč a obvyklá cena pozemku č. 234/5 orná půda, který netvoří s objektem RD č.p. 19 funkční celek a který je užíván jako zemědělský je stanovena ve výši ,- Kč a po zaokrouhlen celkem ,- Kč. Obvyklá cena závady spočívající v zajištění příjezdu je znalcem odhadnuta po zaokrouhlení v částce ,- Kč. Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí bude rozdílem cen oceňovaných nemovitostí bez uvažované závady a obvyklé ceny závady. 2.5 Rekapitulace a závěr Způsob ocenění - bez uvažování ceny závady Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem - funkční celek Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč není zjišťována ,- Kč ,- Kč

26 26 Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č. 18 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 19 stojící na pozemku, která je součástí pozemku v části obce Hrazany a pozemků parcela č. 234/5 - orná půda a parcela č. 234/6 - trvalý travní porost vše vč. příslušenství zapsaných na LV 213 pro katastrální území Hrazany a obec Hrazany a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek odhaduji ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmiliónpětsetsedesettisíckorunčeských 2. Cenu závady spočívající v právně nezajištěném příjezdu a přístupu k oceňovaným nemovitým věcem odhaduji ve výši ,- Kč slovy : padesáttisíckorunčeských 3. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č. 18 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 19 stojící na pozemku, která je součástí pozemku v části obce Hrazany a pozemků parcela č. 234/5 - orná půda a parcela č. 234/6 - trvalý travní porost vše vč. příslušenství zapsaných na LV 213 pro katastrální území Hrazany a obec Hrazany a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek po odečtení obvyklé ceny závady odhaduji ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmiliónčtyřistašedesáttisíckorunčeských 4. Jiné závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není v odhadnuté obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 6x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 213 1x kopie katastrální mapy

27 27 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 49/16. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/107/qen/2014-re. České Budějovice 12. srpna 2016 Ing. Michal Sirový

28 28 FOTODOKUMENTACE pohled na RD č.p. 19, stáje a garáž z příjezdové cesty /zleva/ severní pohled na RD č.p. 19 parcela č. 234/5

29 29 západní pohled na RD č.p. 19 západní pohled na stáje a sklad západní pohled na RD č.p. 19, vlevo dílna bez č.p./č.e.