ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /13 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rekreační chalupy č.p. 40 v části obce Klášter č.p. 40 na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemků parcela č. 292/4 zahrada, parcela č. 292/5 - ostatní plocha a parcela č. 292/6 orná půda zapsaných na LV 56 pro katastrální území Konrac a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne Exekutorský úřad Český Krumlov soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28, Český Krumlov č.j. 125 EX 588/12-65 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná, usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka č.j. 125 EX 588/12-65 ze dne s předáním podkladů poštou převzal dne Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 56 A: Vlastník : 1. Suchpár Jan Ing., Na krutci 805/15, Vokovice, Praha 1/2 2. Suchpár Jaroslav Ing., Na Skalce 39, Popovičky 1/2 B : Nemovitosti : - objekt rodinné rekreace č.p. 40 na st. parcele č. 38 zastavěná plocha a nádvoří - objekt jiná stavba bez č.p./č.e. na st. parcele č. 48 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 38 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 656 m2 - st. parcela č. 48 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 139 m2 - parcela č. 292/4 zahrada o výměře 227 m2 - parcela č. 292/5 ostatní plocha o výměře 16 m2 - parcela č. 292/6 orná půda o výměře 270 m2 vše v k.ú. Konrac a v obci Nová Bystřice dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí a fotodokumentace. Vlastník neumožnil vnitřní prohlídku oceňovaných staveb Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace na Obecním úřadě v Nové Bystřici, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rekreačních a rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rekreační chalupy č.p. 40 stojící na st. parcele č. 38 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v části obce Klášter v katastrálním území Konrac

3 3 a v obci Nová Bystřice na východním okraji zastavěné části obce v lokalitě objektů pro bydlení ( převážně starší vesnické rodinné domy ) a několika objektů pro individuální rekreaci. Celý areál tvoří samostatně stojící objekt rekreační chalupy č.p. 40, samostatně stojící stavba stodoly bez č.p., samostatně stojící objekt kolny bez č.p. a pozemky st. parcela č. 38 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou rekreační chalupy a stavbou kolny, st. parcela č. 48 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou stodoly a pozemky parcela č. 292/4 zahrada, parcela č. 292/5 ostatní plocha a parcela č. 292/6 orná půda, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou ReCH č.p. 40 a se stavebními pozemky. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení s vjezdovou bránou ). Objekt rekreační chalupy je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na vlastní zdroj vody a na kanalizace je pravděpodobně svedena do vlastní žumpy. Příjezd k pozemkům je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Areál je po obvodě oplocen. Původní stáří rekreační chalupy není přesně známo, dle odborného odhadu znalce přesahuje 100 let. V současné době se stavba rekreační chalupy nachází ve fázi rekonstrukce ( výměna střešní krytiny, provedeno odizolování objektu proti zemní vlhkosti, opraveny vnější omítky ), zda rekonstrukce probíhá i uvnitř objektu není z vnějšího ohledání zřejmé. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří, nepravidelné až absentující běžné údržbě v průběhu životnosti stavby a je celkově podprůměrný. Znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka objektu. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rekreační chalupy vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor oceńovaných staveb ani nebyly znalci povinným předány požadované podklady potřebné pro výpočet dle odst. VI. usnesení č. 125 EX 588/ Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů předaných znalci a obstaraných znalcem.

4 4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rekreační chalupa č.p Stodola bez č.p Kolna bez č.p Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 38 a č. 48 a parcely č. 292/4, č. 292/5 a č. 292/ Rekapitulace věcné a reprodukční ceny 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rekreační chalupa č.p Popis Objekt rekreační chalupy je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní přibližně obdélníkového půdorysu s menší otevřenou přístavbou zádveří u severní fasády a s možností vestavby podkroví. Je zděný ze smíšeného až kamenného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. Vnitřní prostory objektu a dispozici nebylo možno zjistit. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na vlastní zdroj vody ve vedlejší kolně a kanalizace je pravděpodobně svedena do vlastní žumpy nebo septiku. Základy : základové pasy betonové a kamenné Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného až kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : pravděpodobně dřevěné trámové Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : není proveden

5 Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : pravděpodobně betonové, PVC, dlažby a jekory Schodiště : pravděpodobně se nevyskytuje Okna : dřevěná zdvojená Dveře : foliované či hladké El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : pravděpodobně se nevyskytují Vytápění : počítáno s lokálním vytápěním Rozvod vody : pravděpodobně studené i teplé Sanitární zařízení : pravděpodobně umyvadlo, splachovací záchod, sprchový kout Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : pravděpodobně EI bojler Kuchyňské vybavení : neuvažuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 25,50 * 6,80 = 173,40 = 3,00 520,20 celkem 1.NP 173,40 520,20 25,50 * 6,80 = 173,40 2,80/2 = 1,40 242,76 celkem podkroví a zastřešení 173,40 242,76 celkem OP rekreační chalupa č.p ,96 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení nebo k rekreaci, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, možnost zařízení podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům resp. na rekreační chalupu dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 173,40 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/173,40 = 0,00 % Tj. objekt rekreační chalupy je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 173,40 m 2 Zastavěná plocha podkroví je cca 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/173,40 = 0,00 % Tj. objekt rekreační chalupy nemá stavebně upravené podkroví Rekreační chalupa je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepená, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m 3

6 Koeficienty Rekreační chalupa podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, možnost zařízení podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 762,96 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,146 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení stavby je stanoveno na základě odborného odhadu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé kce smíšené až kamenné zdivo P Stropy dřevěné S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady nevyskytují se CH Schody nevyskytují se CH Dveře foliované a hladké S Okna dřevěná zdvojená S Podlahy obytných místnost. PVC a jekory S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažby S Vytápění lokální P Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI bojler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní nevyskytují se CH Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo a sprchový kout S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytují se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rekreační chalupy bude výrazně přes 100 let. je zřejmé, že objekt prochází rekonstrukcí. Míra rekonstrukčním prací uvnitř objektu není zřejmá.

7 7 Byla vyměněna střešní krytina, opravena fasáda, provedena vnější izolace proti zemní vlhkosti. Technický stav objektu je průměrný až podprůměrný, zda je možné objekt bez předchozích stavebních úprav užívat, není možno stanovit. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Další životnost stavby byla stanovena znalcem na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2013 Stáří pro výpočet uvažováno 100 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 140 let Procento ročního opotřebení 0,714 % Opotřebení 71,43 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,58 Obestavěný prostor OP m 3 762,96 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,00 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,00 Opotřebení 71,43 % ,12 Cena časová rekreační chalupy č.p. 40 ke dni odhadu Kč , Stodola bez č.p. ( 7 ) Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou umožňující zařízení podkroví. Je zděný z kamenného zdiva s částečnou výplní obvodových stěn z prken. Hlavní vstup je ze západní fasády dřevěnými vraty. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě. Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Strop : pravděpodobně se nevyskytuje Střecha : sedlová krov vázaný Střešní krytina : tašková Vnější povrchy obvodových stěn : spárované zdivo Klempířské konstrukce : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : průměrný, běžná údržba je prováděna nepravidelně, objekt je ve fázi rekonstrukce Popis vybavení Vnitřní povrchy obvodových stěn : pravděpodobně se nevyskytují Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : nevyskytují se

8 8 Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytuje se Dveře : nevyskytuje se Vrata : dřevěná z hrubých prken El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 13,40 * 8,20 = 109,88 = 3,50 373,59 celkem 1.NP 109,88 373,59 13,40 * 8,20 = 109,88 3,20/2 = 1,60 175,81 celkem zastřešení 109,88 175,81 celkem OP stodola 549,40 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pravděpodobně pro skladování, svou zastavěnou plochou 109,88 m 2 sice mírně přesahuje 100 m 2, což je hranice pro vedlejší stavby, ale stavba tvoří příslušenství stavby hlavní a pro zjednodušení výpočtu je plně dostatečné ocenit stodolu jako vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Stodola je oceňována jako vedlejší stavba typu A/I základní cena 1250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 549,40 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,093 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové betonové pasy P

9 9 2 Obvodové konstrukce zděné z kamene S Stropy nevyskytují se CH Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů nevyskytují se CH Schodiště nevyskytují se CH Dveře vrata dřevěná z hrubých prken P Okna nevyskytují se CH Podlahy hliněná CH Elektroinstalace nevyskytují se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 370, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1913 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 76,92 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,29 Obestavěný prostor OP m 3 549,40 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,33 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,33 Opotřebení 76,92 % ,64 Cena časová stodoly ke dni odhadu Kč , Kolna bez č.p. ( 7 ) Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt ( část se stropem nemá charakter podlaží ) obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou umožňující zařízení podkroví. Je zděný z kamenného zdiva s částečně otevřenými obvodovými stěnami. Hlavní vstup je z jižní fasády. V objektu je umístěna studánka a čerpadlo pro odběr vody ( započteno u objektu rekreační chalupy ). Jinak není objekt napojen na žádné inženýrské sítě.

10 Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Strop : část nad studánkou má betonový strop Střecha : sedlová krov vázaný Střešní krytina : tašková Vnější povrchy obvodových stěn : spárované zdivo a štuky Klempířské konstrukce : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : průměrný, běžná údržba je prováděna nepravidelně Popis vybavení Vnitřní povrchy obvodových stěn : spárované zdivo Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonové a kamenné Schodiště : kamenné tři stupně Okna : nevyskytuje se Dveře : nevyskytuje se Vrata : nevyskytuje se El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,90 * 7,30 = 43,07 srovnávací výška = 3,40 146,44 celkem 1.NP 43,07 146,44 5,90 * 7,30 = 43,07 2,00/2 = 1,00 43,07 celkem zastřešení 43,07 43,07 celkem OP kolna 189,51 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro venkovní sezení, svou zastavěnou plochou 43,07 m 2 nepřesahuje 100 m 2, což je hranice pro vedlejší stavby, navíc tvoří příslušenství stavby hlavní, je možno ji ocenit jako vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Kolna je oceňována jako vedlejší stavba typu A/I základní cena 1250,- Kč/m 3

11 Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 189,51 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,093 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové betonové pasy P Obvodové konstrukce zděné z kamene S a Stropy betonový S b Stropy nevyskytují se CH Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů štuky a spárované zdivo P Schodiště tři stupně P Dveře nevyskytují se CH Okna nevyskytují se CH Podlahy hliněná CH Elektroinstalace nevyskytují se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 370, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1913 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 76,92 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,29 Obestavěný prostor OP m 3 189,51 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,66 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,66 Opotřebení 76,92 % ,66 Cena časová kolny bez č.p. ke dni odhadu Kč ,00

12 Venkovní úprava ( 10 ) Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu rekreační chalupy č.p. 40 mj. z důvodu, že část pozemku byl pod sněhovou pokrývkou. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Zpevněné plochy - Oplocení vč. vjezdové brány Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rekreační chalupy č.p ,00 Kč Cena stavby objektu stodoly bez č.p ,33 Kč Cena stavby objektu kolny bez č.p ,66 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,99 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,65 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rekreační chalupy č.p ,88 Kč Cena stavby objektu stodoly bez č.p ,69 Kč Cena stavby objektu kolny bez č.p ,00 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,57 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,66 Kč Pozemky st. parcela č. 38 a č. 48 a parcely č. 292/4, č. 292/5 a č. 292/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří a č. 48 zastavěná plocha a nádvoří jsou zastavěny na části své výměry oceňovanými stavbami objektů rekreační chalupy č.p. 40, stodoly bez č.p. a kolny bez č.p. mají výměru 656 m2 resp. 139 m2. Parcela č. 262/4 zahrada, parcela č. 292/5 ostatní plocha a parcela č. 292/6 orná půda nejsou zastavěny žádnými stavbami a tvoří jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1308 m2. V části obce Klášter není nabízen k prodeji žádný obdobný pozemek. Žádný obdobný pozemek nemá ve své databázi ani znalec. proto byl jako srovnávací vybrán pozemek v zastavěné části obce Nová Bystřice v sousedství Novobystřického rybníka, který je nabízen k prodeji za účelem výstavby objektu RD. K tomuto účelu využití je

13 13 určen i platným územním plánem obce. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace a EI ) jsou na hranici pozemku. Pozemek má výměru 1154 m2 je nabízen za cenu ,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 250,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Nová Bystřice, okraj zastavěné části obce Nová Bystřice, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě kromě zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 250,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce Nová Bystřice, nízkopodlažní 1.00 bytová zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.30 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Nová Bystřice, část obce Klášter, okraj zastavěné části obce Klášter, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zastavěný stavbou rekreační chalupy, kolny a stodoly, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě částečně Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce Klášter, nízkopodlažní 0.90 bytová zástavba vesnického typu B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.20 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 180,00 Cena oceňovaných pozemků Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč ,-

14 14 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rekreační chalupa č.p ,88 Kč 71,42 % ,00 Kč Stodola bez č.p ,69 Kč 76,92 % ,33 Kč Kolna bez č.p ,00 Kč 76,92 % ,66 Kč Venkovní úpravy ,66 Kč ,65 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky st. parcela č. 38 a č. 48 a parcely č. 292/4, č. 292/5 a č. 292/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou V tomto případě není zřejmé, zda lze nemovitost ke dni ocenění, pronajmout. Znalci není znám technický stav vnitřních prostor stavby rekreační chalupy ani nejsou znalci známy případné náklady nutné ke znovuzprovoznění objektu. Výnosovou hodnotu není tudíž možné stanovit. Na základě předpokladu znalce je možno konstatovat, že se výnosová hodnota v absolutní hodnotě blíží k nule. Navíc výnosová hodnota není u obdobných typů nemovitostí při prodejích zmiňována ani není speciálně zjišťována. Výraznější váhu nemá ani při zjišťování obvyklé ceny. Z tohoto důvodu není znalcem v tomto případě, z důvodu nadbytečnosti, dále zjišťována. 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...".

15 15 Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Ocenění ReCH č.p. 40 porovnávací metodou vč. pozemků Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v obci Sedlo Lokalita : okraj zastavěné části obce Sedlo u Nové Bystřice Prodej rodinného domu v obci Sedlo. U domu je okrasná zahrada o CP 635 m2. Konstrukce domu je cihla a kámen. Na střeše betonové tašky. Odpad je řešen přepadem do trativodu. Zdroj vody veřejný vodovod. Zavedený elektrický a motorový proud. Technický stav : dobrý Zastavěná plocha : 120 m2 Celková cena pozemku : 635 m2 Nabízená cena : ,- Kč

16 16 Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v obci Kačlehy Lokalita : část obce Kačlehy Rodinný dům před rekonstrukcí. Připravené přípojky v koupelně a kuchyni. Dispozice 3+kk, dá se rozšířit o půdní vestavbu. Dům má vlastní kopanou studnu, která je zdrojem vody. Zavedena veřejná kanalizace. K domu náleží zahrada o rozloze 140 m2. Možno přikoupit pozemek v blízkosti domu. Z části nová střecha. Zastavěná plocha : 170 m2 Celková cena pozemku :310 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v obci Staré Město pod Landštejnem Lokalita : okraj zastavěné části obce Podlesí nedaleko Kláštera Chalupa 3+1, stodolu, zatravněný dvůr, menší předzahrádku a zahrádku za domem, vše na celkové ploše 959 m2. V tomto stavení se nachází dvě předsíně, dvě velké místnosti, kuchyň, prostor pro větší koupelnu a další prostornou místnost s klenutými stropy. V zadní části domu jsou pak klasické bývalé chlévy, také s klenutými stropy. Provedena izolace domu u obytné části. U tohoto stavení je vlastní studna - Darling k dispozici, topení na tuhá

17 17 paliva, žumpa pro tekuté odpady, suché WC, el. 220 i 380V. Velké půdní prostory skýtají možnost využití další výstavby. Stavení je celkově před rekonstrukcí. Obec Podlesí leží 1km od Starého Města p. Landštejnem, kde je veškerá občanská vybavenost. Technický stav : podprůměrný Zastavěná plocha : 314 m2 Celková cena pozemku : 959 m2 Nabízená cena : ,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj ReCH obec Nová bystřice, část obce Klášter, zastavěná část obce není známo kolna, stodola, venkovní úpravy/ ne 1308 podprůměrný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Sedlo, část obce Sedlo, zastavěná část obce 3+1 venkovní úpravy/ ne 635 dobrý 2 ReCH obec Kačlehy, část obce Kačlehy, zastavěná část obce 3+kk kolna, venkovní úpravy/ ne 310 podprůměrný 3 ReCH obec Staré Město pod Landštejnem, část obce Podlesí, zastavěná část obce 3+1 stodola, venkovní úpravy/ ne 959 podprůměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,00 1,20 1,30 0,90 1,10 1, , , ,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,05 0, , , ,00 1,00 1,10 1,10 0,95 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,-

18 18 K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / pozemek na jiném LV Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosovou hodnotu oceňovaných nemovitostí je nadbytečné, z důvodu nevýznamné váhy na obvyklou cenu, zjišťovat, navíc objekt je ke dni ocenění pravděpodobně nepronajímatelný. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Objekt rekreační chalupy je v podprůměrném technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na podprůměrné úrovni. Občanská vybavenost je v kmenové části obce Nová Bystřice. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k rekreaci, v místě zvýšený hluk, prach a exhalace od okolní dopravy. Pro uvedení objektu do etanolu je pravděpodobně nutná výraznější investice. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové.

19 19 V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění cena Reprodukční cena ,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,- Kč Výnosová hodnota není možné stanovit Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 x 1/2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rekreační chalupy č.p. 40 v části obce Klášter č.p. 40 na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemků parcela č. 292/4 zahrada, parcela č. 292/5 - ostatní plocha a parcela č. 292/6 orná půda zapsaných na LV 56 pro katastrální území Konrac a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : dvěstěpadesáttisíctkorunčeských

20 20 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 56 1x kopie katastrální mapy

21 21 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 32/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 8. března 2013 Ing. Michal Sirový

22 22 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na ReCH č.p. 40 boční pohled na ReCH č.p. 40

23 23 objekt stodoly bez č.p./č.e. objekt kolny bez č.p./č.e.