ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně nemovitosti spoluvlastnického podílu ve výši 7/12 na budově č.p. 596, rodinný dům, stojící na parcele č včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č a 1410, vše zapsáno na LV 313 v katastrálním území Albrechtice u Českého Těšína, obec Albrechtice, okres Karviná. Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Simona Kiselová Exekutorský úřad Karviná Karola Sliwky 125/ Karviná - Fryštát Exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/ Havířov Prostřední Suchá tel Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a předává se ve trojím vyhotovení. V Havířově,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem tohoto znaleckého posudku je 1) Stanovit obvyklou cenu nemovitosti spoluvlastnického podílu ve výši 7/12 na budově č.p. 596, rodinný dům, stojící na parcele č včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č a 1410, vše zapsáno na LV 313 v katastrálním území Albrechtice u Českého Těšína, obec Albrechtice, okres Karviná. 2) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené 3) Ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti povinného. Obec Albrechtice nemá zpracovanou aktuální cenovou mapu pozemků. 3. Podklady pro vypracování posudku podklady poskytnuté objednatelem: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený podklady opatřené znalcem: Informace o nemovitosti z databáze ke dni Povodňová mapa ČR 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Albrechtice Katastrální území: Albrechtice u Českého Těšína (600121) List vlastnictví číslo: 313 Vlastníci: 1. Bučková Pavla Podíl: 3/8 Životická 596, Albrechtice 2. Manderla Michal Podíl: 1/24 Životická 596, Albrechtice 3. Manderla Petr Podíl: 7/12 Životická 596, Albrechtice 2

3 5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předložena jiná dokumentace než výše uvedená. Při zpracování znaleckého posudku vycházím z přímo měřených výměr. Měření bylo provedeno na místě samém laserovým dálkoměrem Stanley TLM 210i. 6. Omezení vlastnického práva - Věcná břemena - podle výpisu z katastru nemovitostí neváznou na oceňované nemovitosti žádná věcná břemena. - Zástavní práva podle výpisu z katastru nemovitostí jsou k oceňovaným nemovitostem zřízena zástavní práva exekutorská a zástavní právo soudcovské. 7. Celkový popis nemovitosti Poloha a význam obce: Obec Albrechtice leží asi 8 km jižně od města Karviné na severním okraji Těšínské pahorkatiny v malebném údolí, kterým protéká řeka Stonávka s jejím pravobřežním přítokem Chotěbuzkou. Průměrná nadmořská výška území se pohybuje mezi m n. m. Rozloha obce činí 12,69 km 2 a v současné době má obyvatel. Umístění v obci: Oceňovaná nemovitost rodinný dům se nachází na rovinatém oploceném pozemku v místní části Pacalůvka. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů. Přístup k nemovitosti je z ulice Životická po zpevněné komunikaci. Informace o nemovitosti: Rodinný dům má 2 bytové jednotky, je podsklepen s plochou střechou a má dvě nadzemní podlaží. U Rodinného domu jsou venkovní úpravy a trvalé porosty. 3

4 B. Posudek I Ocenění podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + å P i) = 0,960 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,15 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + å P i) = 0,840 i = 2 4

5 a) Rodinný dům 35 Informace o nemovitosti: Rodinný dům je podsklepen a má dvě nadzemní podlaží. Podzemní podlaží je technické a nachází se zde garáž, kotelna, sklady a prádelna. Nadzemní podlaží jsou obytné dispozičně uspořádané jako dvougenerační. V přízemí se nachází hala se schodištěm, koupelna, kuchyně, obývací pokoj, ložnice a pokoj. V 2.NP jsou 3 pokoje, kuchyně, spíž, koupelna, WC, a balkón. Dispoziční uspořádání RD: 1.PP chodba + schodiště 2,33 5,59 = 13,02 m 2 chodba 2,78 1,15 + 1,79 2,22 = 7,17 m 2 garáž 5,17 4,45 = 23,01 m 2 technická místnost 4,43 3,42 = 15,15 m 2 kotelna 3,30 4,50 = 14,85 m 2 sklad 1,98 1,90 = 3,76 m 2 prádelna 2,34 3,02 = 7,07 m 2 84,03 m 2 1.Mezipatro 1.NP 2.NP chodba 3,29 1,24 = 4,08 m 2 sklad 4,71 3,29 = 15,50 m 2 garáž 5,50 7,04 = 38,72 m 2 58,30 m 2 předsíň + schodiště 5,71 2,27 = 12,96 m 2 chodba 2,32 3,44 = 7,98 m 2 pokoj 4,03 4,51 = 18,18 m 2 OP 4,53 3,70 = 16,76 m 2 kuchyně 4,51 3,41 = 15,38 m 2 koupelna 2,02 3,12 = 6,30 m 2 ložnice 2,23 2,80 = 6,24 m 2 83,80 m 2 chodba + schodiště 5,76 2,33 = 13,42 m 2 chodba 4,80 2,31 + 2,03 1,12 = 13,36 m 2 pokoj 4,67 4,08 = 19,05 m 2 pokoj 4,50 3,74 = 16,83 m 2 pokoj 4,49 3,50 = 15,72 m 2 koupelna 1,26 2,17 = 2,73 m 2 WC 0,79 1,24 = 0,98 m 2 kuchyně 3,27 2,32 = 7,59 m 2 spíž 0,79 0,82 = 0,65 m 2 balkón 3,89 1,09 + 1,40 1,18 = 5,89 m 2 96,22 m 2 5

6 Podlahová plocha celkem 322,35 m 2 Hrubá užitková plocha 244,47 m 2 Čistá užitková plocha 124,78 m 2 Konstrukce a vybavení: Základy jsou betonové s izolací, svislé nosné konstrukce zděné. Stropy jsou s rovným podhledem, střecha je plochá, krytina živičná svařovaná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní úpravy stěn jsou vápenné štukové omítky, vnější úprava povrchů je břizolit, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem nebo dřevěná zdvojená, schodiště je ocelové dvouramenné s mezipodestou, podlahy nebytových místností jsou betonové, podlahy obytných místností jsou vlysy, PVC nebo ker. dlažba, dveře v 1.NP jsou dřevěné v dřevěných zárubních, ve 2.NP prosklené v kovových zárubních, vytápění je ústřední s plynovým kotlem, rozvod vody je ve studené i teplé, elektroinstalace je světelná i motorová, vybavení kuchyně v 1.NP je pouze digestoř, ve 2.NP je stará kuchyňská linka a plynový sporák, v koupelně v 1.NP je rohová vana, sprchový kout, závěsné WC a umyvadlo, ve 2.NP je původní vana a umyvadlo. Stáří, opotřebení: Nebylo zjištěno datum výstavba ani kolaudace, předpokládané stáří budovy ke dni ocenění je 50 let. V roce 2006 byla provedena celková rekonstrukce vnitřní části domu v 1.NP nové podlahy, koupelna, omítky, dveře apod. a byla vyměněna okna. V době ocenění není dům obydlen. Při prohlídce byly zjištěny vady u prvků dlouhodobé životnosti - vlivem poruchy střešního pláště dochází k zatékání srážkové vody do pokojů ve 2.NP a tím k degradaci interiéru. V suterénu budovy se vyskytují trhliny pod nosnými prvky stropu. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,67 m 7,98 4,85+5,36 10,53+2,61 5,31 = 109,00 m 2 1.NP + Mezipatro 2,87 m 8,08 4,90+5,41 10,58+2,66 5,36+6,14 7,72+6,55 3,34 = 180,37 m 2 2.NP 2,79 m 8,08 4,90+5,41 10,58+2,66 4,27 = 108,19 m 2 Součet: 8,33 m 397,56 m 2 Podlažnost: 397,56 / 109,00 = 3,65 Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,66 (7,98 4,80+5,31 10,48+2,56 5,26) = 285,73 m 3 1.NP + Mezipatro 2,85 (8,08 4,90+5,41 10,58+2,66 5,36+6,14 7,63+6,55 3, 34) = 512,47 m 3 2.NP 2,79 (8,08 4,90+5,41 10,58+2,66 4,25) = 301,70 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 099,90 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Albrechtice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 291, Kč/m 3 6

7 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou D 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1964 Stáří stavby (y): 50 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + å V i) V 13): i=1 0,644 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 475,40 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,960 Index polohy (I P ): 0,840 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 1 099, ,40 0,960 0,840 = ,84 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 7 / 12 Cena po úpravě: = ,57 Kč Rodinný dům určená cena: ,57 Kč a) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Albrechtice Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 7

8 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 540, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 245,33 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + å P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,840 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,806 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 197,7360 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1409 zastavěná plocha a nádvoří , zahrada ,23 Součet: ,21 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 7 / 12 Cena po úpravě: = ,29 Kč Pozemky na LV číslo 313 určená cena: ,29 Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům ,57 Kč b) Pozemky na LV číslo ,29 Kč Výsledná cena činí celkem: ,86 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč 8

9 C. Posudek II Ocenění cenovým porovnáním Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti byla použita komparativní metoda na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi, obecními a městskými úřady a hlavně na základě porovnání uskutečněných prodejů nemovitostí svým charakterem, velikostí a lokalitou srovnatelných s oceňovanou nemovitostí. Ocenění nemovitosti je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Tato metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pracovní část Koef. Cena Cena p. Váha SJTC zdroje Si Použité UP JTC Si I Si SJTC Si č. RD inform. koef informace váha SJTC Si Kč - Kč m 2 Kč/m 2 - Kč/m 2 - Kč/m , , , , , , , , , , Počet hodnot celkem c ks 5 Počet hodnot použitých n ks 5 Prostý průměr všech SJTC pp Kč/m Minimum použitých hodnot SJTC min Kč/m Vážený průměr použitých hodnot SJTC průměr Kč/m Maximum použitých hodnot SJTC max Kč/m Střední odchylka - směrodatná odchylka z náhodného výběru s Kč/m Průměr minus směrodatná odchylka SJTC -s Kč/m Průměr plus směrodatná odchylka SJTC +s Kč/m Celkový index oceňované nemovitosti I O - 0,42 UP oceňovaného rodinného domu PP S m 2 264,00 9

10 Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného RD JTC minimální JTC min Kč/m JTC - průměr minus s JTC -s Kč/m JTC průměr JTC průměr Kč/m JTC - průměr plus s JTC +s Kč/m JTC maximální JTC max Kč/m Cena oceňovaného rodinného domu včetně pozemku a příslušenství Minimální C min Kč Průměr minus s C -s Kč Průměr C průměr Kč Průměr plus s C +s Kč Maximální C max Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 7/12 Kč D. Rekapitulace Způsob ocenění I Cena podle vyhlášky porovnávacím způsobem II Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena dle odborného odhadu znalce Celková cena Kč Kč Kč 10

11 E. Závěr Obvyklá cena nemovitostí spoluvlastnického podílu ve výši 7/12 na budově č.p. 596, rodinný dům, stojící na parcele č včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č a 1410, vše zapsáno na LV 313 v katastrálním území Albrechtice u Českého Těšína, obec Albrechtice, okres Karviná ke dni je ,- Kč Slovy: devětsetpadesáttisíc Kč Práva a závady: Jiná práva a závady mimo uvedených v listu vlastnictví č. 313 k.ú. Albrechtice u Českého Těšína, obec Albrechtice nebyla zjištěna. V Havířově, Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/ Havířov Prostřední Suchá tel Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr. 735/09, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. Seznam příloh: Příloha č. 1: Data objektů pro porovnávací metodu ( 6 listů ) Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí ( 5 listů ) Příloha č. 3: Kopie katastrální mapy ( 1 list ) Příloha č. 4: Mapa s vyznačením polohy nemovitosti ( 1 list ) Příloha č. 5: Fotodokumentace ( 2 listy ) 11