ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /14 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Plumlov, k.ú. Plumlov Adresa nemovité věci: Ohrozimská 329, Plumlov Vlastník stavby: Drahomír Motal, Ohrozimská 329, Plumlov OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Oblá 83, Brno IČ: telefon: zncech@volny.cz Veřejná dražba. OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 16 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba V Brně dne Ing. Petr Čech

2 NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro veřejnou dražbu. Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne Výpis z listu vlastnictví č. 535 pro obec Plumlov, k.ú. Plumlov vyhotovený dne Výkresy - půdorys a řez A-Á na přístavbu rodinného domu potvrzený stavebním úřadem MNV v Plumlově pod zn. Výst./102/332/84 dne Projekt na přístavbu rodinného domu č.p. 329 v Plumlově vypracovaný panem Ing. Milošem Lužným v VIII/2006 a ověřený stavebním úřadem Městského úřadu Plumlov dne Znalecký posudek č /06 znalce pana Ing. Jana Adamčíka. Informace sdělené panem Drahomírem Motalem a jeho manželkou. Webové stránky Sreality. Místopis Město Plumlov má podle malého lexikonu obcí obyvatel. Město má základní školu, zdravotnické zařízení a další základní vybavenost. Nachází se asi 8 km od okresního města Prostějova v Olomouckém kraji. Celkový popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 329 stojí na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří v souvislé řadové zástavbě podél Ohrozimské ulice. Před domem na pozemku p.č. 1573/1 vede silnice s chodníkem ve vlastnictví Olomouckého kraje s právem hospodaření Správy silnic Olomouckého kraje, příspěvkové organizace. Mezi průčelím domu a veřejným chodníkem podél vozovky je na p.č. 1573/1 - ostatní plocha plocha z betonové zámkové dlažby. Za rodinným domem je na pozemku p.č dvorek. Zde podél jeho levé strany (pohled směrem od Ohrozimské ulice stejně jako všechny další popisy stran) je přistavěné dvorní křídlo domu s plochou střechou. Dvorek částečně zpevňuje betonová plocha. Pravou a zadní stranu dvorku uzavírá plot z drátěného pletiva. Brankou v zadním plotě se vstupuje na pozemek p.č ostatní plocha (ostatní komunikace) ve vlastnictví fyzické osoby (LV 56).V pravém zadním rohu dvorku stojí dřevěný sklad nářadí. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a na rozvod elektrické energie. 2

3 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům OCENĚNÍ Řadový vnitřní zděný rodinný dům má 1 nadzemní podlaží. Současný objekt je výsledkem rekonstrukce a přístavby původního rodinného domu stojícího podél ulice. V části domu podél ulice jsou 3 pokoje, kuchyň, spíž, koupelna, záchod a chodba. Místnost nazvaná na výkrese jako průjezd se vstupními dvokřídlovými dveřmi je pouze chodbou rozměrů 2,4x4 m. Přístavěné dvorní křídlo (provozně propojené se starší částí stavby) podél levé strany dvorku má předsíň, závětří pro vstup přímo ze dvorku, chodbu, koupelnu, kuchyň, 2 pokoje a komoru s kotlem etážového vytápění. Obvodové konstrukce starší části stavby jsou zděné tl. 45 cm, základy tvoří betonové pasy s izolací proti vodě. Přístavba má zdivo z tvárnic Ytong silné 40 cm. Stropní konstrukce je z dřevěných trámů s rovným podhledem a u přístavby i s viditelnými trámy bez podhledu. Sedlová střecha podél ulice má krytinu z pálených drážkových tašek, střecha pultová nad přístavbou z 80. let má vlnité eternitové desky, plochá střecha nad dvorním křídlem má krytinu z asfaltových pásů. Klempířské výrobky jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, omítky venkovní jsou břizolitové a vápenné dvouvrstvé. Podlahy jsou z betonové mazaniny s volně položenými pásy PVC, prkenné a z keramické dlažby. Okna jsou špaletová, dřevěná zdvojená a plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou hladké plné a prosklené a dřevěné rámové. Koupelna ve přední části stavby má vanu a umývadlo, druhá koupelna má vanu, sprchový kout, umývadlo a keramickou mísu WC. Záchod ve starší části domu je samostatný s keramickou mísou WC. Jako zdroje teplé vody slouží elektrické bojlery. Vany, stěny koupelen a stěna ve starší kuchyni mají keramické obklady. Kuchyně mají sporáky na zemní plyn s elektrickými troubami. Vytápění je ústřední (etážové) se 2 samostatnými kotli na zemní plyn a plechovými deskovými radiátory. Elektrická instalace je 230/400 V. Přesné stáří původní části domu není zřejmé, přístavba směrem do dvora a rekonstrukce byly povoleny dne Dvorní křídlo bylo dodatečně povoleno

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 11,00*9,25+(16,90+17,22)/2*4,60 = 180,23 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha 1.NP 180,23 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP 11,00*4,90*3,12+11,00*4,35*2,90+ = 536,48 m 3 (16,90+17,22)/2*4,60*(2,85+3,00)/2 Střecha nad uliční částí 11,00*4,90*(0,60+2,00/2)+ 11,00*4,35*(0,20+0,90)/2 = 112,56 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 536,48 m 3 Střecha nad uliční částí Z 112,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 649,04 m 3 4

5 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,31 Koeficient vybavení K 4 : 0,9331 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,00 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9331 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 527,88 5 = ,24 Kč

6 649,04 m 3 * 4 527,88 Kč/m 3 Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 50,000 % ,62 Kč Rodinný dům věcná hodnota = ,62 Kč 6

7 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky se v Plumlově obchodují v cenách Kč/m 2 dle svojí polohy, velikosti, tvaru a možnosti napojení na inženýrské sítě. Cenu pozemku s ohledem na jeho menší výměru oceňuji sazbou 800 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 272 Hodnota pozemků celkem

8 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 137,60 m 2 Obestavěný prostor: 649,04 m 3 Zastavěná plocha: 180,23 m 2 Plocha pozemku: 272,00 m 2 Rodinný dům cenově porovnávám s domy nabízenými k prodeji v Plumlově a dalších obcích na okrese Prostějov. Protože se jedná o ceny nabídkové, redukuji ceny s ohledem na zdroj informace koeficientem ve výši 0,80. Rozdíly mezi domy nabídkovými a oceňovaným dále zohledňuji pomocí řady dalších koeficientů. Popisy porovnatelných nemovitých věcí 1. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v obci Ptení je řadový vnitřní velikosti 3+1. Citace z realitní inzerce (bez úprav): Jedná se o patrovou budovu v řadové zástavbě o dispozicích 3+1 s ložnicí, dvěma pokoji, chodbou s úložnými prostory, kuchyní, koupelnou s vanou i sprchovým koutem a samostatným WC. Horní patro potom představuje půda a částečně obytné podkroví vytápěné vlastními kamny na tuhá paliva, které je možno rozšířit dle představy. Dům je vytápěn plynovým kotlem nebo je možno si pouze přitopit víceúčelovými kachlovými kamny umístěnými v kuchyni. Dům je zajímavě prostorově řešen. Najdeme zde také prostornou terasu s výhledem do zahrady, rozsáhlé hospodářské zázemí v podobě sklepních prostor, prádelny, venkovní králíkárny, skleníku aj. Součástí domu je také garáž, přístup jak ze zahrady, tak vchodem při hlavní komunikaci. Předností domu je nová střecha z pálené tašky, možnost okamžitého nastěhování a představuje bydlení bez větších počátečních investic. 2. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Plumlově na Ohrozimské ulici se 2 bytové jednotky velikosti 2+1 a 3+1. Citace z realitní inzerce (bez úprav): 1BJ v 1.PP je dispozičně řešena jako 2+1, průchozí pokoje, v kuchyni je špajzka a sprchový kout. V chodbě je samostatné wc, hlavní vstup, zadní vchod a přístup k 2.BJ v 1.NP. Zadním vchodem 8

9 je přístup do zastřešené přístavby, která je vhodná k realizaci zastřešeného posezení, dále je tu vstup do menší koupelny, do sklepa, do místnosti s kotlem na tuhá paliva, do místnosti sloužící jako dílna a malé technické místnosti. V meziprostoru BJ se nachází bojler, šatní výklenek a je vhodný např.pro vestavěné skříně nebo pro uskladnění úklidových prostředků. 2BJ je v 1.NP dispozičně řešena jako 3+1 s terasou, atypicky řešená chodba, neprůchozí místnosti, dvě ložnice, kuchyně se špajzkou, samostatná koupelna s vanou a oddělené wc, obývací pokoj se vstupem na terasu a krásným výhledem do vojenského újezdu Březina. Terasa potřebuje stavební úpravy. Vjezd na pozemek je zastřešený a vhodný jako garáž. 3. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Určicích se 2 byty velikostí 2+1 a 3+1. Citace z realitní inzerce (bez úprav): Cihlový, patrový, řadový rodinný dům s vjezdem, průjezdem, dvorem, hospodářskými přístavky, zahradou a malou prodejnou v obci Určice na prodej. Nemovitost má z přední strany 2 vchody, jeden do bývalé prodejny s výlohou, druhý vraty do průjezdu. Zastavěná plocha hlavní stavby 136 m2, užitná plocha domu 180 m2, dvůr 187 m2, zastavěná plocha hospodářských staveb 84 m2, zahrada 715 m2, plocha pozemku celkem m2. Rodinný dům se skládá ze 2 bytů. Přízemí 2+1 s dispozicí: kotelna, WC, koupelna, komora, kuchyně, obývací pokoj, 1 místnost bývalá prodejna se vstupem a výlohou. První patro 3+1 s dispozicí: dětský pokoj, spíž, kuchyně, obývací pokoj, ložnice. Jedná se o budovu postavenou v r z pálených cihel. Schody dřevěné. Dům je napojen na hloubkovou kanalizaci. Voda 2x studna i voda obecní (pitná). Elektřina 220/380 V. Vytápění domu UT s radiátory - kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody zajištěn elektrickým bojlerem. Plyn před domem. Podlahy přízemí: dlažba, PVC, 1. patro: dřevěné, lino. Okna, dřevěná, kastlová tří/čtyřdílná. Střecha sedlová s dřevěnými trámy a krytinou s pálených tašek. Orientace: východ, západ (zahrada na západ). Z ulice je dům odizolován. Výhodou pěkné hospodářské přístavky např. pro stáj. Nachází se v klidné ulici v Určicích. 4. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Kostelci na Hané. Citace z realitní inzerce (bez úprav): Prostějov - Kostelec na Hané (7km), prodej suchého, slunného RD 5+1 určeného k modernizaci. Dům je ve velmi dobrém, udržovaném stavu, nové rozvody vody, elektřiny, v patře nově zrekonstruované místnosti. Prostorné podsklepení, uzavřený dvorek s garáží pro parkování os.automobilu, dílna a hospodářské přístavky, 2x balkon, krásná udržovaná zahrada o rozloze 490m2 s posezením, skleníkem a ovocnými stromy. Vytápění domu zajištěno plyn.kotlem.is: vlastní studna, hloubková kanalizace, plyn, elektřina 220/380V. 9

10 5. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Krumsíně s 1 podzemním a 2 nadzemními podlažími. Citace z realitní inzerce: Nabízíme ke koupi rodinný dům se zahradou. V přízemí tohoto domu se nachází kuchyň, dva pokoje, koupelna a toaleta. V patře je jeden menší pokoj a velké půdní prostory pro rozšíření obytných prostor. 6. rodinný dům Rodinný dům prodávaný v Plumlově, citace údajů z realitní inzerce: Exkluzivně vám nabízíme prodej RD 5+1 v Plumlově, zdivo - přízemí smíšené, zast.plocha 197 m2, 1.P. cihla, střecha plech a taška, garáž s průjezdem do dvora, v domě podl.beton, lino, okna plast., dveře dřev., el.240/380, voda obecní, septik. topení el.a TP. V přízemí kuchyně 3 pokoje, koupelna spol.s WC, v 1.P. 2 pokoje s kuchyňkou a koupelnou, terasa do dvora. Předzahrádka před domem, dvorek za domem, na dvorku kůlna, kotelna a průchod do garáže. Pěkné prostředí s výhledem na zámek a Podhradský rybník. V obci veškerá občanská obslužnost. 7. rodinný dům Rodinný dům prodávaný v Plumlově. Citace informací z realitní inzerce: Exkluzivně vám nabízíme prodej RD 5+1 v Plumlově, zdivo - přízemí smíšené, zast.plocha 197 m2, 1.P. cihla, střecha plech a taška, garáž s průjezdem do dvora, v domě podl.beton, lino, okna plast., dveře dřev., el.240/380, voda obecní, septik. topení el.a TP. V přízemí kuchyně + 3 pokoje, koupelna spol.s WC, v 1.P. 2 pokoje s kuchyňkou a koupelnou, terasa do dvora. Předzahrádka před domem, dvorek za domem, na dvorku kůlna, kotelna a průchod do garáže. Pěkné prostředí s výhledem na zámek a Podhradský rybník. V obci veškerá občanská obslužnost. Dům je v jedné nabídce (Reality Pohoda) uváděn jako 1+1 za cenu Kč, M & M reality holding jej nabízí jako 2+kk v ceně Kč. 10

11 Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Lokalita: Ptení Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 464 m Kč Celkový koef. K C 0,88 Upravená cena Kč Název: 2. rodinný dům Lokalita: Plumlov, Ohrozimská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena m Kč Celkový koef. K C 0,68 Upravená cena Kč

12 Název: 3. rodinný dům Lokalita: Určice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,79 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena m Kč Upravená cena Kč Název: 4. rodinný dům Lokalita: Kostelec na Hané Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,68 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 860 m Kč Upravená cena Kč

13 Název: 5. rodinný dům Lokalita: Krumsín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,97 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 702 m Kč Upravená cena Kč Název: 6. rodinný dům Lokalita: Plumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,03 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 197 m Kč Upravená cena Kč/ks

14 Název: 7. rodinný dům Lokalita: Plumlov, Bližník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena m Kč Celkový koef. K C 0,95 Upravená cena Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč Kč Kč Kč Kč 14

15 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům ,00 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při odhadu obvyklé ceny dávám v tomto případě větší váhu porovnávací hodnotě. Závěr Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu celé nemovitosti ve výši slovy:jedenmiliontřistatisíc Kč Kč. V Brně dne Ing. Petr Čech Oblá 83 kancelář: Ukrajinská Brno Brno tel.: tel.: zncech@volny.cz 15

16 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3803 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 31. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 3 Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Poloha domu v obci + poloha Plumlova v Olomouckém kraji 1 16

17 Fotodokumentace nemovitosti Průčelí rodinného domu Zadní strana domu a část dvorního křídla Část přední strany domu Konec dvorního křídla domu Zpevněná plocha dvorku Dřevěný sklad nářadí Kuchyň v uliční části domu Kuchyň v uliční části domu 17

18 Koupelna v uliční části domu Záchod v přední části domu El. bojler na záchodě Kotel ÚT v přední části domu Kamna Pokoj v uliční části domu Vstup do domu z ulice Kuchyň ve dvorním křídle stavby 18

19 Koupelna ve dvorním křídle stavby El. bojler ve dvorním křídle oupelna ve dvorním křídle stavby Záchod ve dvorním křídle domu Pokoj Pokoj Komora Kotel ÚT v komoře dvorního křídla stavby 19