ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1036/217/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1036/217/2015 NEMOVITÁ VĚC: pozemky st.p.č. 5 se stavbou RD čp. 1, st.p.č. 4 se stavbou bez čp. a pozemky p.č. 4/1 a 5, vše v k.ú. Otín u Točníku, obci Klatovy, zapsané na LV č. 583, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Klatovy Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Klatovy, k.ú. Otín u Točníku Adresa nemovité věci: Otín 1, Klatovy OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, Mgr. Ondřej Svoboda Adresa objednavatele: Beranových 130, Praha 18 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 184Ex 5820/15-23 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a správce Počet stran: 31 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 583 ze dne Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinná společnost Agamus, s.r.o., byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, doručenka se vrátila, že zásilka byla vhozena dne do schránky. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, zastupován byl správcem, který předložil dohodu o domovnické činnosti. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184Ex 5820/ Povodňová zpráva Část ocenění (nepředaného) podle stavu ke dni vypracovaného Ing. Vlčkem 11. ODBORNÁ LITERATURA - 2 -

3 Bradáč, A. a kol. Věcná břemena od A do Z, Linde, Praha, 2009 Champness, P. Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Ort, P. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy, Leges, Praha, 2013 Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2007 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Ort, P. Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha, 2008 Ort, P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha, 2008 Ort, P. Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha, 2015 Ort, P. Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, in Veřejná správa 2/2010 Philips, L. The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, Chicago, 2001 Místopis Klatovy jsou západočeské okresní město ležící v Pošumaví, 42,5 km jižně od Plzně. Město je někdy také nazývané brána Šumavy. Protéká jím malý Drnový potok, který se vlévá za městem do Úhlavy. Město Klatovy založil král Přemysl Otakar II. okolo roku Žije zde přes 22 tisíc obyvatel. Klatovy jsou velmi významnou silniční křižovatkou, tranzitní doprava však prochází středem města. Nejvýznamnější je mezinárodní silnice E53 vedoucí v trase silnice I/27 z Mostu přes Plzeň na hraniční přechod Železná Ruda. Silnice I/22 má s I/27 společný úsek v Tyršově ulici. Je na silnici I/27 přibližně kolmá a vede v trase Domažlice Klatovy Strakonice Vodňany. Na tyto komunikace navazují také silnice II. třídy. Silnice II/185 spojuje Staňkov s Klatovy, navazuje na ni silnice II/186 směrem do Plánice. Silnice II/191 má význam pro spojení Klatov s městy Janovice nad Úhlavou, Nýrsko a hraničním přechodem Svatá Kateřina/Neukirchen bei Heiligen Blut. Na druhé straně tato silnice z Klatov vychází severovýchodním směrem na Nepomuk na jižním Plzeňsku a Rožmitál pod Třemšínem na Příbramsku. Ve městě se setkávají 2 železniční tratě, obě tratě jsou jednokolejné. Autobusová doprava využívá rozsáhlé autobusové nádraží ze 70. let 20. stol. nedaleko nádraží železničního. Rozjíždějí se odtud autobusy jak regionální, tak dálkové. V provozu je městská hromadná doprava. Zajišťuji ji také ČSAD autobusy Plzeň na 3 linkách. V současnosti se Klatovy skládají z 30 místních částí na 19 katastrálních územích. Otín je vesnice, část okresního města Klatovy. Nachází se asi 6,5 km na severovýchod od Klatov. Je zde evidováno 59 adres.trvale zde žije 115 obyvatel. Otín leží v katastrálním území Otín u Točníku o rozloze 2,17 km

4 Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 273/1 Město Klatovy, nám. Míru 62, Klatovy I, Klatovy Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v okrajové části města Klatovy, v jeho části Otín, která je s obcí nesrostlá, v okolní zástavbě RD, v blízkosti autobusové zastávky, přístupné z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 273/1 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 7,3 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (síť úřadů, policie, nemocnice, divadlo, ZŠ, MŠ, banka, lékárna, hasiči, sportoviště, obchody, služby a restaurační zařízení). Území je zainvestované, nemovitosti jsou napojeny na NN, VV, a VK

5 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Stavba je v KN zapsána jako stavba pro bydlení, dle zjištění se jedná o stavbu, která by po dokončení přestavby měla obsahovat 6 bytů. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Komentář: V sousedství je statek- bývalý vepřín, ze kterého je cítit možný zápach. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Agamus s.r.o., Otín 1, Klatovy Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Agamus s.r.o. Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :00:02. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že nemovitosti užívá vlastník. Stavba je užívána se započatou přestavbou na bytový dům, cca 1/2 nelze užívat(fáze hrubé stavby), přerušenou v 90-tých letech 20 století

6 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba čp Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Portikus 2.2 Gloriet 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Komparativní metoda OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-6 -

7 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0, i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,756 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Otín u Točníku: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba čp. 1 Stavebně historický vývoj: V 17. století Kaničtí z Čachrova vybudovali raně barokní zámek, který několika úpravami získal v průběhu 19. století empírový vzhled. Dnes se jedná se o patrový zámek se dvěma křídly, krytý sedlovými střechami a rozlehlým parkem s glorietem. Po r bylo započato s aktuálně poslední přestavbou zámku. Částečně zrekonstruované je přízemí zámku, několik pokojů v prvním patře. V současné době jsou nemovitosti - zděná budova, gloriet, park a ohradní zeď zapsány v seznamu kulturních památek. Stavba byla k datu ocenění částečně využita k bydlení. Všeobecný technický popis budovy: Původní zámek je k datu ocenění zapsán v katastru nemovitostí jako rodinný dům č.p. 1. Údajně existuje projektová dokumentace z r. 1999, podle které byly započaty stavební úpravy, po jejichž dokončení by měla stavba nově obsahovat v patře celkem 6 bytů, přízemí by mělo sloužit především k reprezentativním účelům. Více než 1/2 podlahové plochy by měla sloužit k obytným účelům, proto je oceněna v návaznosti na 12 - bytový dům. Jedná se o zděnou zčásti podsklepená stavbu se 2 nadzemními podlažími do půdorysného tvaru U se sedlovými střechami. Popis dispozice: Suterén - schodiště, 2 úzké sklepní prostory (chodby); Přízemí - hlavní vstup do zámku je z jihovýchodního průčelí, k datu ocenění byla část přízemí využita k obytným účelům, dle předložené projektové dokumentace by mělo přízemí obsahovat administrativní část, malý sál, kapli, sakristii, komunikační prostory (chodby, schodiště), provozní zázemí, víceúčelovou místnost s navazující kuchyní. Patro - komunikační prostory (chodba a schodiště), 6 bytů - přestavba patra nebyla k datu ocenění stavebně dokončena. Půdní prostor - není účelově využit

8 Technický stav stavby odpovídá nedokončené přestavbě, údržba běžná, až mírně zanedbaná, zhoršený stav střešní krytiny. Stav před rekonstrukcí. Stavba je zapsána v Seznamu nemovitých kulturních památek pod č. rejstříku / Umělecká a uměleckořemeslná díla, která by byla součástí stavby, se v objektu nevyskytují. Výpočet započitatelné plochy 1NP 373m 2 2NP 430m 2 (z toho cca 1/2 stavebně nedokončená v hrubé stavbě) 3NP 574m 2 půda st.neupravená dle zásad BA použito 803m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. PP (1,5*5,0+3,0*1,5)/0,7 = 17,14 1. NP 28,15*8,80+7,56*14,53+10,18*16,10+7,80*4,43+3,1 = 574,15 0*5,85 2. NP 28,15*8,80+7,56*14,53+10,18*16,10+7,80*4,43+3,1 0*5,85 = 574,15 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. PP 17,14 m 2 3,00 m 51,42 1. NP 574,15 m 2 3,50 m 2 009,53 2. NP 574,15 m 2 3,50 m 2 009,53 Součet 1 165,44 m ,48 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 4 070,48 / 1 165,44 = 3,49 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 1 165,44 / 3 = 388,48 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor s.s. ((1,5*5,0+3,0*1,5)/0,7)*(3,00) = 51,43 m 3 v.s. (28,15*8,80+7,56*14,53+10,18*16,10)*8,05+(7,8 = 4 571,88 m 3 0*4,43+3,10*5,85)*7,10 zastř. (28,15*8,80+7,56*14,53+10,18*16,10+7,80*4,43 +3,10*5,85)*(4,5/2) = 1 291,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 8 -

9 Podlaží Typ Obestavěný prostor s.s. NP 51,43 m 3 v.s. NP 4 571,88 m 3 zastř. NP 1 291,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 5 915,16 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací základové pasy bez hydroizolace P Svislé konstrukce zděné cihelné tl. nad 45 cm S Svislé konstrukce zděné cihelné tl. nad 45 cm S Stropy klenuté S Stropy s rovným podhledem S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech tašková S Krytiny střech plechová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů vápenné štuková S Úprava vnitřních povrchů vápenné štuková S Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky N Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody dřevěné do patra, kamenné do sklepa S Dveře dřevěné S Vrata X Okna dřevěná S Povrchy podlah standardní S Povrchy podlah standardní S Vytápění lokální S Elektroinstalace třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody S Vnitřní kanalizace odkanalizování zařizovacích předmětů S Vnitřní plynovod chybí C Ohřev teplé vody standardní S Vybavení kuchyní dřez, el. sporák S Vnitřní hygienické vyb. koupelny, splachovací WC S Výtahy chybí C Ostatní sauna, mříže v přízemí S Instalační pref. jádra X

10 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací P 6, ,46 2,76 2,85 100,00 2,85 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 9,40 9,72 100,00 9,72 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 9,40 9,72 100,00 9,72 3. Stropy S 8, ,00 4,10 4,24 100,00 4,24 3. Stropy S 8, ,00 4,10 4,24 100,00 4,24 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5,48 100,00 5,48 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,16 2,23 100,00 2,23 5. Krytiny střech S 2, ,00 0,24 0,25 100,00 0,25 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 0,72 100,00 0,72 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 3,45 3,57 65,00 2,32 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 3,45 3,57 65,00 2,32 8. Úprava vnějších povrchů N 3, ,54 4,77 4,93 100,00 4,93 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2,10 2,17 65,00 1, Schody S 3, ,00 3,00 3,10 100,00 3, Dveře S 3, ,00 3,20 3,31 65,00 2, Vrata X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Okna S 5, ,00 5,40 5,58 100,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 1,55 1,60 65,00 1, Povrchy podlah S 3, ,00 1,55 1,60 65,00 1, Vytápění S 4, ,00 4,70 4,86 65,00 3, Elektroinstalace S 5, ,00 5,20 5,38 65,00 3, Bleskosvod S 0, ,00 0,40 0,41 100,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3,30 3,41 100,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3,20 3,31 100,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2,10 2,17 65,00 1, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1,80 1,86 65,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3,80 3,93 65,00 2, Výtahy C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní S 5, ,00 5,60 5,79 65,00 3, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 96,73 Rozestavěnost: 86,07 Koeficient vybavení K 4 : 0,9673 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 2,85 100,00 2,85 3, ,67 2, Svislé konstrukce S 9,72 100,00 9,72 11, ,67 8, Svislé konstrukce S 9,72 100,00 9,72 11, ,00 1, Stropy S 4,24 100,00 4,24 4, ,67 3, Stropy S 4,24 100,00 4,24 4, ,00 0, Krov, střecha S 5,48 100,00 5,48 6, ,00 5,4782

11 5. Krytiny střech S 2,23 100,00 2,23 2, ,85 2, Krytiny střech S 0,25 100,00 0,25 0, ,85 0, Klempířské konstrukce S 0,72 100,00 0,72 0, ,14 0, Úprava vnitřních povrchů S 2,32 100,00 2,32 2, ,73 2, Úprava vnitřních povrchů S 2,32 100,00 2,32 2, ,37 0, Úprava vnějších povrchů N 4,93 100,00 4,93 5, ,00 4, Vnitřní obklady keramické S 1,41 100,00 1,41 1, ,00 0, Schody S 3,10 100,00 3,10 3, ,00 3, Dveře S 2,15 100,00 2,15 2, ,00 0, Okna S 5,58 100,00 5,58 6, ,85 6, Povrchy podlah S 1,04 100,00 1,04 1, ,00 1, Povrchy podlah S 1,04 100,00 1,04 1, ,00 0, Vytápění S 3,16 100,00 3,16 3, ,33 1, Elektroinstalace S 3,50 100,00 3,50 4, ,00 1, Bleskosvod S 0,41 100,00 0,41 0, ,25 0, Vnitřní vodovod S 3,41 100,00 3,41 3, ,00 1, Vnitřní kanalizace S 3,31 100,00 3,31 3, ,00 1, Ohřev teplé vody S 1,41 100,00 1,41 1, ,33 0, Vybavení kuchyní S 1,21 100,00 1,21 1, ,33 0, Vnitřní hygienické vyb. S 2,55 100,00 2,55 2, ,00 1, Ostatní S 3,76 100,00 3,76 4, ,44 0,3251 Opotřebení: 55,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9370 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9017 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9673 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 638,11 Plná cena: 5 915,16 m 3 * 3 638,11 Kč/m 3 = ,75 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,8607 Nedokončená stavba = ,17 Kč Koeficient opotřebení: (1-55,6 % /100) * 0,444 Stavba čp. 1 - zjištěná cena = ,85 Kč

12 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Portikus Věcná hodnota dle THU Portikus je umístěný před hlavním vstupem do původního zámku. Jedná se o otevřenou sloupovou halu. Stáří je stanoveno na r. 1800, celkový technický stav odpovídá vyššímu stáří a prováděné údržbě. Stav před rekonstrukcí. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 34,07 m 2 3,52 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] v.s. (10,23*3,33)*(3,52) = 119,91 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor v.s. 119,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 119,91 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy základové patky 2. Obvodové stěny zděné sloupy 3. Stropy chybí 4. Krov plochá střecha 5. Krytina povlaková krytina 6. Klempířské práce pozinkovaný plech 7. Úprava povrchů vápenná omítka 8. Schodiště chybí 9. Dveře chybí 10. Okna chybí 11. Podlahy chybí 12. Elektroinstalace chybí

13 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 34 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 119,91 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 205 Další životnost roků 45 Opotřebení % 82,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Gloriet Věcná hodnota dle THU Gloriet je umístěn na pozemku st.p.č. 4 a tvoří příslušenství k původnímu zámku. Dle získaných informací byla stavba dokončena v r a je zapsána v Seznamu nemovitých kulturních památek pod č. rejstříku / Jedná se o částečně podsklepenou, patrovou zděnou stavbu zastřešenou segmentovou střechou s kupolí. Stavba je ve zhoršeném technickém stavu způsobeným zanedbanou údržbou. Střešní krytina je narušena, do objektu lokálně zatéká, okna jsou bez zasklení, omítky částečně opadaly, zdivo jeví známky zvýšené vlhkosti. Stav před rekonstrukcí. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 9,10 m 2 3,00 m 1. NP 46,87 m 2 3,00 m 2. NP 46,87 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] s.s. ((2,60*3,50)*3) = 27,30 m 3 v.s. ((2,60*3,50)*2+5,41*5,30)*9,06+(3,14*2,2*2,2)* 3 = 470,26 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor s.s. 27,30 m 3 v.s. 470,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 497,56 m

14 Konstrukce Popis 1. Základy základové pasy 2. Obvodové stěny zděné tl. nad cm 3. Stropy dřevěné s rovným podhledem 4. Krov dřevěný vázaný 5. Krytina měděný plech 6. Klempířské práce chybí 7. Úprava povrchů štukové omítky 8. Schodiště chybí 9. Dveře chybí 10. Okna dřevěná 11. Podlahy hrubé dřevěné 12. Elektroinstalace chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 47 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 497,56 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 205 Další životnost roků 15 Opotřebení % 93,20 Věcná hodnota (VH) [Kč]

15 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Pozemek st.p.č. 5 je zastavěn stavbou čp. 1, pozemek st.p.č. 4 je zastavěn stavbou bez čp., pozemek p.č. 4/1 je zahradou a pozemek p.č. 5 je vodní plochou (nefunkční bývalý rybník). Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na VV, NN a VK. Dle ÚPD obce jsou pozemky vedené jako plochy ZS VS - plochy stabilizovaného území, vesnické. Součástí jsou porosty stromů listnatých a okrasných jehličnanů- vše přestárlé, na svém stanovišti neperspektivní, hodnota palivového dříví (nebyl doložen dendrologický posudek). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,840 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,840 = 0,756 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,08 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 1 180,- 0,756 0, ,62 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 4 55,00 892, ,

16 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 892, ,76 nádvoří 9 odst. 4 ( 4 zahrada 4/ ,00 267, ,26 odst. 1) Stavební pozemky - celkem ,00 m ,42 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 3a - pozemky rybníků a malých vodních nádrží v zastavěném území obce 8 odstavec 3a 1 180,- 0,06 1,00 70,80 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 3a vodní plocha 5 553,00 70, ,40 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 553,00 m ,40 Pozemky - zjištěná cena = ,82 Kč

17 4. Porovnávací ocenění 4.1 Komparativní metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 803,00 m 2 Obestavěný prostor: 5 915,16 m 3 Zastavěná plocha: 574,15 m 2 Plocha pozemku: ,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti Stavba původního zámku, po započatých úpravách na stavbu se 6 byty, s velkými pozemky, situovaném v okrajové části obce, v lokalitě bez občanské vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a omezenou obslužností. Oceňované nemovitosti jsou nabízené na prodej: / #img=9&fullscreen=false Srovnatelné nemovité věci Název: Barokní zámek Barokní zámek - původně tvrz z roku cca 1207 patřící řádu německých rytířů, po 30ti leté válce přešla do majetku Jana Valderode z Eckhausenu a cca kolem roku 1670 byla tvrz přestavěna na barokní zámek. Objekt během své existence prošel řadou stavebních úprav a přestaveb. Samotný objekt je podsklepen s původními klenbami a sestává se z centrální budovy a dvou křídel - východního a západního sloužícího dříve jako konírna. Do současnosti se dochovali interiérové prvky z doby před zabavením majetku minulým režimem - vitrážová okna, kachlová kamna, dřevěné podlahy nebo originální a funkční věžní hodiny. K zámku náleží dále i rozsáhlý anglický park a další hospodářské budovy.celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Kamenná Stav objektu:před rekonstrukcí Typ domu:patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:5842 m2 Užitná plocha:5842 m2 Plocha pozemku:38918 m2 Parkování:20 Voda:Dálkový vodovod Topení:Jiné Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:120V, 230V Lokalita Hlavní, Řepín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,76 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 1,18 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 5 842,00 m m Kč Kč/m

18 Název: Barokní zámek rozsáhlé pozemky (původní park z roku 1872) se stavbou barokního zámku v jihočeské obci Libějovice, výměra pozemků m2, na pozemcích ještě stavba církevní školy, hospodářských budov a přístupových komunikací.zastavěná plocha barokního zámku 1564 m2 ( dvě NP), církevní škola 1243 m2( dvě NP), hospodářské budovy 412 m2 s možností využití pro sídlo i komerční účely, stav budov je ke kompletní rekonstrukci.přípojka elektřiny,jímky na odpad a přípojka vody( i vlastní zdroje na pozemku) Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:před rekonstrukcí Typ domu:patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:3050 m2 Užitná plocha:6000 m2 Plocha pozemku:46000 m2 Parkování:40 Lokalita Libějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,91 K6 Vliv pozemku 2,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 1,33 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 6 000,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Barokní zámek zámek Životice po modernizaci, vč. drobné hosp. objekty a pozemky o výměře m2. Půdorys zámku o rozměrech 34 x 15m je v jeho polovině rozdělen střední síní, ze které je vstup do zámecké kaple a dále do východního a západního křídla budovy s byty. Kaple je otevřená do patra a její klenbový strop je vyzdoben nástropní malbou. Ve dvou podlažích jsou čtyři bytové jednotky, s kuchyněmi a koupelnami a hostinský pokoj s koupelnou. V obytných místnostech osm různých kachlových či litinových kamen. Dále jsou v objektu dílny, technické zázemí, klenbové sklepy a velká volná půda. K zámku patří zahrada, rod. dům pro správce a 2 ha pole. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Kamenná Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:samostatný Typ domu:patrový Podlaží:2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:610 m2 Užitná plocha:2850 m2 Plocha pozemku:27545 m2 Rok rekonstrukce:2010 Lokalita Životice, Plzeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,24 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 850,00 m m Kč Kč/m

19 Název: Zámek zámek, anglický park 300 let starý, CP m2, rybník 2000 m2. Zámek je dvoupodlažní, OP 2000 m2, bez vnitřního vybavení. V přízemí vyhřívaný bazén, wellnes, infra sauna. Součástí další 3 objekty - myslivna, špejchar (7 boxů pro koně a kompletně vybavené zázemí). Není památkově chráněn. Vhodné na sanatorium, školní zařízení a pod. Bylo provozováno jako penzion. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:po rekonstrukci Umístění objektu:okraj obce Typ domu:patrový Podlaží:1. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:1000 m2 Užitná plocha:2000 m2 Plocha podlahová:2000 m2 Plocha pozemku:80000 m2 Plocha zahrady:79000 m2 Rok rekonstrukce:2009 Voda:Místní zdroj Lokalita Opařany, Oltyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,52 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 3,52 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 000,00 m m Kč Kč/m 2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Jelikož nejsou známy z databáze vlastní ani skupiny odhadců majetku obdobné zrealizované nemovitosti, používám nepřímou srovnávací metodu, tj.známé přepočtené započitatelné plochy obytné a obchodní v celé ČR. Tato porovnávací hodnota nepřímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 4000,-Kč do 14000,-Kč/m2 - indikovaná hodnota nad střední úrovni intervalu. Je zohledněna velikost pozemků pomocí výpočtu extrahační metody: Extrahační výpočet korekce Řepín # ## 1,76 Libějovice # ## 2,03 Životice # ## 1,24 Opařany # ## 3,52 Otín # ## 1,00 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 803,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč korekce nedokončené stavby (rozestavěnost) * 0,86 = ,00 87% Výsledná porovnávací hodnota Kč

20 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba čp ,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Portikus ,00 Kč 2.2 Gloriet ,00 Kč ,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky ,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Komparativní metoda ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Není schopna výnosu bez investice Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětmilionůpětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčních staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba původního zámku, po započatých-nedokončených úpravách z r na stavbu se 6 byty(ve stavu před rekonstrukcí), s velkými pozemky, situované v okrajové části obce, v dané lokalitě téměř bez občanské vybaveností, s dobrou dopravní dostupností do Klatov a omezenou obslužností, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné

21 Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 583, zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich součástí ,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - vedlejší stavba portikusu a gloriety, přípojky sítí VV, NN, VK, zanedbatelné a dožité venkovní úpravy(oplocení s branou, dlažby) - zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - pozemků st.p.č. 5 se stavbou RD čp. 1, st.p.č. 4 se stavbou bez čp. a pozemky p.č. 4/1 a 5, vše v k.ú. Otín u Točníku, obci Klatovy, zapsané na LV č. 583, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Klatovy ; se zohledněním práv a závad ve výši ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1036/217/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

22 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 583 ze dne Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace 6 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Územní plán 0 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, cap.cz, risy.cz, 0 wikipedia.cz

23 Kopie katastrální mapy

24 Fotodokumentace- pohledy venkovní

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 Interiéry 2NP

30 Křídlo v opravě a půda

31 Mapa oblasti