Analýza produktů k financování bydlení

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů Analýza produktů k financování bydlení Diplomová práce Autor: Bc. Vlasta Kataržuková Finance Vedoucí práce: Ing. Denis Biedermann, Ph.D. Klášterec nad Ohří Duben, 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury. V Klášterci nad Ohří, dne 27. dubna 2010 Bc. Vlasta Kataržuková

3 Poděkování Ráda bych poděkovala vedoucímu práce Ing. Denisi Biedermannovi, Ph.D. za jeho trpělivost a obětavý přístup, dále děkuji své rodině a hlavně svým rodičům za pomoc a podporu při mém studiu.

4 Anotace Ve své práci se zabývám financováním bydlení dle různých možností z hlediska bankovních produktů na tuzemském trhu. V analýze se zaměřuji především na vzájemné porovnání aktuální nabídky produktů vybraných finančních institucí, týkající se současných možností financování bydlení. Annotation At work, I deal with real estate financing and mortgages in accordance to various choices from the banking product view on the market. In my analysis, I focused on analysing and comparing products following the actual products or choices how to finance real estate.

5 Obsah Úvod Stavební spoření Stavební spoření spořící část Standardní úvěry Překlenovací úvěry Analýza aktuální nabídky Hypotéky Účelovost Zajištění Úroková sazba a změna sazby Splátka, splatnost a možnosti splácení úvěru Analýza aktuální nabídky Účelový úvěr na bydlení Nabídka produktů vybraných bank Prokazování účelovosti Analýza aktuální nabídky Vlastní zdroje Financování z vlastních zdrojů výhody, nevýhody Nutnost pojištění ŽP, pojištění majetku a příjmu Závěr..62 Seznam použité literatury: Seznam internetových adres: Seznam tabulek a grafů Seznam příloh

6 Úvod Bydlení tvoří nejen hlavní složku základních životních podmínek lidí, ale napomáhá kultivaci lidského kapitálu a sociální integraci společnosti. Proto by bytová politika státu měla být odpovědí moderní české společnosti na podporu řešení bytové problematiky především prostřednictvím motivace občanů k zabezpečení vlastního bydlení s využitím soukromých zdrojů, ale i vytvořením stabilizovaného, účinného bytového systému, v jehož rámci by bylo bydlení dostupné pro každou domácnost s ohledem na její ekonomickou a sociální situaci. Právo na bydlení je formulováno v řadě mezinárodních dokumentů a v některých zemích je dokonce zahrnuto přímo do ústavy. Nelze ho však chápat jako právo jednotlivce vůči společnosti nárokovat poskytnutí bydlení formou přidělení bytu. Toto právo má charakter především odpovědnosti veřejných institucí směrem k občanovi a jeho rodině. Současně ale existují v bydlení prvky, které mají charakter zákonných práv, jejichž naplnění je zajišťováno právními normami, jako jsou ochrana před násilným vystěhováním a respektování bytu jako soukromého prostředí nebo například absence rasových či jiných diskriminačních postupů při vzniku vlastnických nebo nájemních vztahů v bydlení. V diplomové práci se zabývám financováním bydlení z hlediska kontextu osobních financí a úvěrů v souvislosti s pojišťováním a investováním. Řešit pouze úvěry bez ohledu na pojištění a na splnění jejích cílů je cesta k nesnázím. 6

7 1 Stavební spoření Bydlení má v lidském životě a jeho konání specifické postavení. Obydlí je totiž pro většinu lidí domovem, místem, kde prožívají většinu svého života. Je zpravidla spojováno s pocity osobní svobody a seberealizace. Je základním předpokladem životní jistoty a bezpečnosti člověka. Bydlení také patří k základním potřebám člověka, které nelze nahradit. 1 S pořízením bydlení je již po mnoho desetiletí spojeno stavební spoření. V této kapitole se zabývám jeho spořící částí, standardními a překlenovacími úvěry a aktuální nabídkou na tuzemském trhu. 1.1 Stavební spoření spořící část Stavební spoření je v České republice v současné době již velmi známý produkt. Popularita spořící části stavebního spoření stojí především na státní podpoře, kterou každý účastník stavebního spoření od státu jednou za rok dostává. Její výše je 15% p.a. z vložené částky, maximálně však z ,- Kč ročně (tj. roční státní podpora může činit max ,- Kč). Právě státní podpora dělá ze stavebního spoření tak zajímavý produkt. 2 Jeho neméně důležitou výhodou je i stoprocentní pojištění vkladů až do částky odpovídající ,- EUR. 3 V současné době existují dva typy smluv o stavebním spoření, které se liší podmínkami, a to zejména v oblasti státní dotace. Starší smlouvy uzavřené do mají vyšší státní podporu (25 % z vkladu účastníka při maximální dotaci 4.500,- Kč ročně) a kratší vázací dobu (5 let). Druhým typem smluv jsou smlouvy sepsané od , tedy dle podmínek platných dodnes. Pro čerpání státní podpory je důležité rodné číslo. Díky systému přidělování státní podpory lze čerpat na jedno rodné číslo pouze jednu dotaci. Účastník stavebního spoření může mít 1 Baková L. aj., Bydlení, Syrový P., Financování vlastního bydlení, PRÁVO - inzerce, 21.listopadu

8 nekonečně mnoho smluv, ale podporu může čerpat vždy pouze do limitu 3.000,- Kč pro všechny smlouvy dohromady. Výjimku tvoří pouze případ, kdy účastník stavebního spoření zemře, pak jeho smlouva s veškerými právy a povinnostmi přechází na dědice, který může v tomto případě pokračovat ve spoření a čerpat tak 2 dotace (1. na své rodné číslo, 2. na zděděnou smlouvu). Smlouvu lze také uzavřít na nezletilé dítě a na osoby nezpůsobilé k právním úkonům, za které spoří jejich zákonní zástupci. Smlouva musí mít určité náležitosti, mezi jinými si klient volí, zda chce využívat státní dotaci nebo ne. Dále je ve smlouvě stanovena cílová částka (součet vkladů, připsané státní podpory a úroků), což je v podstatě jakýsi rámec, do jehož výšky lze spořit prostředky skrze jednu smlouvu o stavebním spoření. Ve smlouvě se uvádí úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru. Tyto sazby jsou platné a neměnné po celou dobu trvání smlouvy a nijak nezávisí na vývoji na finančních trzích. Rozdíl mezi úroky z vkladu a z úvěru může být maximálně 3 procentní body (toto rozpětí stanovuje zákon). Další omezení vyplývající ze zákona se týká minimální doby trvání smlouvy. Pokud klient nevyužije možnosti vzít si překlenovací úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření, pak má po 6 letech nárok na výplatu naspořené částky. Pokud stav účtu nedovršil stanovené cílové částky, může klient dále pokračovat ve spoření, než dosáhne výše cílové částky (CČ). Konec stavebního spoření je vázán na naplnění CČ. Běžná smlouva o stavebním spoření se rozděluje na dvě fáze. První je spoření a dosažení potřebných podmínek pro přidělení úvěru a následná fáze splácení úvěru. Součásti smluv o stavebním spoření jsou také poplatky, které hradí klient. Prvním a velmi zásadním poplatkem, který může výrazně ovlivnit výnosnost stavebního spoření, je platba za založení cílové částky. Poplatek je ve výši 1 % z CČ (platí pro standardní smlouvy). Dále jsou to poplatky za vedení účtu o stavebním spoření. Ty se pohybují ve výši od 250,- Kč do 360,- Kč. Pro ukončení stavebního spoření, je nutno zaslat výpověď stavební spořitelně. Od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi začíná běžet 3měsíční výpovědní lhůta. V případě ukončení smlouvy o stavebním spoření před splněním potřebných podmínek pro vznik nároku na výplatu, je ze strany stavební spořitelny účtována sankce za předčasné 8

9 zrušení smlouvy. Většinou 0,5% z cílové částky a klientovi zaniká nárok na výplatu státní podpory. Založíme-li např. stavební spoření u Českomoravské stavební spořitelny, varianta Invest Standard, při jednorázovém poplatku 1% z cílové částky za uzavření smlouvy + 310,- Kč ročně za vedení účtu, činí poplatky celkem 4.860,- Kč s cílovou částkou ,- Kč. Budeme-li pravidelně měsíčně vkládat 1.600,- Kč po dobu 6-ti let, tak naspořená částka při úrokové sazbě 2 % p.a. bude složena z následujících položek: Vklady Úroky Státní podpora Poplatky CELKEM ,- Kč 7.500,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tabulka č. 1 Složení naspořené částky u stavebního spoření 4 Činnost stavebních spořitelen je obvykle imunní vůči výkyvům, způsobeným hospodářským cyklem. Potvrdil to i dosavadní vývoj během nedávné hospodářské krize, kdy účastníci oceňují bezpečnost a stabilitu stavebního spoření. V uplynulých měsících se situace vlivem růstu nezaměstnanosti pro některé rodiny zkomplikovala. Přesto lze tvrdit, že stavební spoření je produkt pro každého. V současné době na našem trhu své služby nabízí pět stavebních spořitelen a/ Českomoravská stavební spořitelna b/ Modrá pyramida stavební spořitelna c/ Wüstenrot d/ Stavební spořitelna České spořitelny e/ Raiffeisen stavební spořitelna 4 Zdroj: Syrový P., Financování vlastního bydlení,

10 Zdroj: Zdroj: http: // Zdroj: Zdroj: http: // Zdroj: http: // O snížení podpory stavebního spoření uvažoval při tvorbě úsporného balíčku v rámci státního rozpočtu 2010 ministr financí Eduard Janota. Podle původního návrhu se měl příspěvek snížit i klientům s již uzavřenou smlouvou. Prohlásil, že státní příspěvek na stavební spoření je pro veřejné finance už neudržitelný. Nakonec toto opatření bylo z navrhovaných úspor vyškrtnuto. Zatímco v roce 1999 činil podíl výdajů na příspěvek ke stavebnímu spoření na celkových výdajích rozpočtu 1,19 procenta, v roce 2009 to bylo 1,13 procenta. Nejvyšší byl tento podíl v roce 2004, a to 1,93 procenta. Celkový objem vkladů u stavebních spořitelen činí necelých 400 miliard korun, z toho u smluv uzavřených do konce roku 2003 je to 314 miliard korun. Celkem 244 miliard korun spořitelny klientům půjčily, 100 miliard mají investovaných ve státních dluhopisech a 40 miliard v hypotečních zástavních listech. 10

11 Stavební spořitelny poskytly od ledna 2009 do konce října 2009 úvěry za 55,7 miliardy korun, vyplývá to z údajů všech tuzemských stavebních spořitelen. Podle Asociace českých stavebních spořitelen za celý rok 2009 poskytly spořitelny úvěry za zhruba 65 miliard korun. To je ve srovnání s loňským rokem pokles o zhruba 12 procent. Za poklesem trhu podle odborníků stojí částečně opatrnost klientů, částečně spekulace na budoucí pokles cen bydlení, ale i rostoucí nezaměstnanost. Úvěry od stavebních spořitelen navíc využívají často i lidé ze skupin obyvatelstva, které se kvůli krizi potýkají s propouštěním. Objem nově poskytnutých úvěrů od ledna 2009 do října 2009 dokázala navýšit Raiffeisen stavební spořitelna, a to o šest procent, a mírně, o 1,3 procenta, i Wüstenrot stavební spořitelna. Naopak největší propad vykázala v meziročním srovnání Stavební spořitelna České spořitelny, a to o polovinu. Již delší dobu klesá také zájem o nové smlouvy o stavebním spoření včetně navýšení cílových částek. V meziročním srovnání jich spořitelny uzavřely o zhruba méně. Cílová částka u nových smluv meziročně klesla přibližně o 35 miliard korun na 204 miliard. Cílová částka vyjadřuje záměry zákazníka do budoucna, tedy kolik si hodlá naspořit nebo půjčit na bydlení. Její výši není možné překročit, ale lze ji navýšit. Za celý loňský rok (2009) stavební spořitelny půjčily na bydlení téměř 75 miliard korun, což je v meziročním srovnání o 1,5 procenta více. Celkový počet nově uzavřených smluv včetně navýšení cílových částek loni stoupl na více než jeden milion. 11

12 Přehled variant stavebního spoření k spořitelna varianta spoření úrok z vkladu v % p.a. Poplatek za vedení účtu v Kč ročně standardní 2.0% rychlá 2.0% Kredit - rychlý 2.0% Kredit - standardní 2.0% Kredit - pomalý 2.0% Spořící varianta 2.0% Úvěrová varianta 1.0% Invest 2.0% Atraktiv 2.0% Perspektiv 2.0% Optimální finanční 2.1% Optimální normální 2.1% Optimální kreditní 2.1% Kamarád 2.1% Optimální speciální 2.1% Tabulka č. 2 Varianty stavebního spoření Standardní úvěry Úvěr od stavební spořitelny se od hypoték zásadně liší. Hlavní rozdíl je v ceně zdrojů. Stavební spořitelny přijímají vklady od účastníků a z nich poskytují úvěry na bydlení. Stavební spořitelny tedy disponují relativně levnými dlouhodobými zdroji. Úvěr ze stavebního spoření si musí účastník tzv. zasloužit tím, že na předem stanovenou dobu nejdříve svěří své peníze stavební spořitelně, která je dále poskytuje formou úvěrů dalším účastníkům. Stavební spoření typicky obsluhuje klienty, kteří nějakou dobu spoří, ukládají 5 Zdroj: 12

13 peníze a následně jim vzniká nárok na úvěr. Abychom mohli o úvěr zažádat, je potřeba splnit následující podmínky: a/ naspořit alespoň 40 % z cílové částky, b/ spořit minimálně 2 roky či složit 40 % cílové částky najednou a c/ splnit tzv. hodnotící číslo (bodové hodnocení). Po splnění těchto tří podmínek obvykle vzniká nárok na úvěr. V tomto případě nám stavební spořitelna vyplatí celou tzv. cílovou částku. Ta se skládá z našich úspor a z úvěru. Vyřízení žádosti o řádný úvěr je většinou bezplatné (zpoplatněn bývá pouze překlenovací úvěr). Velkou výhodou je úroková sazba, která je neměnná po celou dobu trvání daného typu úvěru. Klient získá jednu sazbu pro překlenovací úvěr a pak další sazbu pro řádný úvěr (sazby však mohou být stejné). Minimální úrokové sazby se u řádných i překlenovacích úvěrů na tuzemském trhu pohybují od 3 % p.a. výše. Mimořádné splátky jsou u všech stavebních spořitelen bez jakéhokoliv omezení. Úvěry ze stavebního spoření jsou ve srovnání s hypotečními úvěry poměrně snadno dostupné, mohou být poskytovány i v malých částkách, mohou být kdykoliv před dobou splatnosti splaceny bez sankčních poplatků, nemusí být nutně zajištěny zástavním právem k nemovitosti a lze je použít i např. na investice do družstevního bydlení. Klient musí nejprve splnit výše zmíněné podmínky určené spořitelnou. Teprve poté může o úvěr požádat. Může to udělat prostřednictvím agenta, u kterého stavební spoření zakládal nebo na pobočce spořitelny či ve spřízněné bance, případně, pokud to daná spořitelna umožňuje, prostřednictvím jejích internetových stránek. Následně je jeho žádost projednána na úvěrovém oddělení, a pokud bude klient vyhovovat i po stránce dostatečných příjmů a dostatečného zajištění úvěru, bude mu přidělena celá požadovaná částka. Ta se neskládá jenom z úvěru, ale také z jím dříve naspořených prostředků, úroků a státní podpory. To znamená, že má člověk k dispozici sumu peněz, z nichž jen poměrná část tvoří úvěr. Pouze tuto část musí člověk v budoucnu splácet a platit z ní úroky. 13

14 Nejčastěji klienti žádají o přidělení celé cílové částky, pokud ji však žadatel celou nepotřebuje, může požádat pouze o její část - poměr úvěru bude menší a klient tak bude platit menší splátky. Částka může být čerpána jednorázově, postupně i zálohově. Úvěr ze stavebního spoření (potažmo cílová částka) může být v podstatě jakkoliv vysoký, v praxi se však pro získání vyšší částky (např. na koupi bytu) běžně používá sloučení několika smluv o stavebním spoření, např. členů jedné rodiny, a všechny úvěry jsou použity k jednomu účelu. Dochází tak k optimalizaci výnosů ze státní podpory, protože místo jednoho příspěvku na jednu smlouvu klienti od státu dostanou více příspěvků na více smluv. Například čtyřčlenná rodina při maximální státní podpoře (tj. při spoření nejméně ,- Kč na osobu a rok) může od státu ročně získat až ,- Kč, zatímco kdyby spořila jen na jednou smlouvu s čtyřnásobnou cílovou částkou, dostala by od státu pouze 3.000,- Kč ročně. Klient začíná úvěr splácet zpravidla hned po zahájení jeho čerpání. Splácí ho v pravidelných měsíčních splátkách, které obsahují splátku jistiny úvěru a úroky z úvěru. V závislosti na zvolené variantě spoření je určena minimální měsíční splátka (jako procentní podíl z cílové částky) a klient splácí tak dlouho, dokud není celý dluh umořen (nejčastěji 10 let). Velkou výhodou stavebního spoření je možnost splatit kdykoliv část úvěru (příp. celý úvěr) prostřednictvím mimořádné splátky a to bez jakýchkoliv sankčních poplatků. V tomto případě může klient požádat o poměrné snížení splátek při současném zachování doby splatnosti nebo může jednoduše úvěr splatit dříve. Doba splatnosti tak více méně záleží na klientovi. Hodnotící číslo je specifický ukazatel, který spořitelny používají k určení "výkonnosti" a spolehlivosti klienta z hlediska nároku na úvěr, příp. nároku na úrokové bonusy apod. Každá spořitelna si konstruuje svůj vlastní výpočet pro získání hodnotícího čísla (a uvádí ho ve Všeobecných obchodních podmínkách), ale v principu vždy nějakým způsobem zohledňuje celkovou výši cílové částky, aktuální výši zůstatku na účtu a rychlost varianty spoření. 14

15 Růst hodnotícího čísla jde tedy cíleně urychlit i zpomalit. Pokud klient potřebuje úvěr rychle (a nechce využít úvěru překlenovacího) bude pro něj nejvýhodnější zvolit některou z rychlých variant spoření (u nichž je zajištěn rychlejší růst hodnotícího čísla, kompenzovaný pozdějšími vyššími splátkami z úvěru). Také se mu vyplatí spořit co nejrychleji (vkládat na účet co nejvyšší částky, případně vložit celou částku potřebnou pro přidělení úvěru najednou hned v začátku spoření). V tom nejlepším případě mu hodnotící číslo vzroste na požadovanou úroveň přibližně po dvou letech, kdy získává nárok na úvěr ze stavebního spoření i ze zákona. Jestliže bude klient spořit klasickými a spořitelnou doporučovanými měsíčními úložkami, dosáhne výše hodnotícího čísla potřebného pro získání úvěru přibližně za pět let. Pokud rychlost spoření přesto nestačí, může klient také snížit cílovou částku (a s ní ovšem také možnou výši úvěru), hodnotící číslo rychle vzroste a finanční prostředky (snížené) mu budou moci být vyplaceny dříve. Také by se nemělo zapomenout na to, že hodnotící číslo se vypočítává k tzv. ohodnocovacímu dni, který může spořitelna vyhlašovat jednou měsíčně nebo také pouze jednou za čtvrt roku. Pro klienta to znamená, že i kdyby konečně na účet vložil částku potřebnou pro dosažení vytoužené hranice hodnotícího čísla, může být zohledněna až za čtvrt roku, při následujícím ohodnocovacím dni. 6 V následujících tabulkách je uveden vývoj spoření ve všech tuzemských stavebních spořitelnách, celkový počet existujících smluv a uzavřené nové smlouvy, v období od ledna roku 2003 do června Zdroj: 15

16 ROK ÚSPORY (v mld. Kč) , , , , , , ,24 Tabulka č. 3 Celkové úspory ve stavebním spoření vývoj od roku 2003 (graf č. 1 v příloze) 7 ROK POČET SMLUV (v kusech) Tabulka č. 4 Vývoj počtu aktivních spořících smluv vývoj od roku 2003 (graf č. 2 v příloze) 8 ROK NOVÉ SMLOUVY (v kusech) Tabulka č. 5 Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření výchozí rok 2003 (graf č. 3 v příloze) 9 7 Zdroj: AČSS Asociace českých stavebních spořitelen 8 Zdroj: AČSS Asociace českých stavebních spořitelen 9 Zdroj: AČSS Asociace českých stavebních spořitelen 16

17 1.3 Překlenovací úvěry Pro některé klienty by bylo nepřijatelné čekat na úvěr ze stavebního spoření 6 let, a proto stavební spořitelny přišly s nabídkou překlenovacího úvěru. Ten umožňuje klientům stavebních spořitelen dostat se k penězům za jistých podmínek ihned. Z překlenovacího úvěru se hradí pouze úroky, nikoliv jistina. Překlenovací úvěr se splatí později jednorázově, z výnosu klasického úvěru ze stavebního spoření. U překlenovacích úvěrů je důležité podívat se na výši měsíčního zatížení. V době splácení překlenovacího úvěru totiž splácíme úroky z překlenovacího úvěru a zároveň spoříme, až po přidělení klasického úvěru splácíme úvěr ze stavebního spoření. Splátky v obou fázích nemusí být stejné. Může se stát, že v době překlenovacího úvěru můžeme splácet více nebo méně než po jeho splacení (každá stavební spořitelna má několik různých variant produktu). Další důležitý parametr, který není moc vidět, je termín přidělení úvěru ze stavebního spoření. V okamžiku splacení překlenovacího úvěru máme dva účty: účet stavebního spoření a překlenovací úvěr. Překlenovací úvěr je stále ve stejné výši, proto platíme úroky pořád ve stejné výši jako na počátku. Splátka úroků neklesá. Zároveň spoříme na účet stavebního spoření, kde úroky naopak dostáváme. Samozřejmě platí, že úrok z překlenovacího úvěru je vyšší než úrok z vkladu. Úrok z překlenovacího úvěru je např.5% p.a., kdežto úrok z vkladu je např. 2% p.a.. Samozřejmě, že bude výhodnější splácet překlenovací úvěr co nejkratší dobu, abychom platili pokud možno co nejméně na úrocích. Úvěr ze stavebního spoření je výhodnější pro ty, kdož nemají dostatek peněz. Ale jeho získání rozhodně není snadné. Jako nový klient stavební spořitelny můžete nejprve využít překlenovací úvěr. Jestliže jste pro stavební spořitelnu úplně nový klient a přesto potřebujete peníze hned, nabídne vám překlenovací úvěr (tzv. meziúvěr). Peníze z něho můžete čerpat obvykle pár dní po tom, kdy u spořitelny podepíšete smlouvu o stavebním spoření. Úroky se pohybují od 2,5 do 6,6 % p.a. podle spořitelny a produktu, který vám poskytne. 17

18 Zajdete-li přímo na pobočku spořitelny, budou se vás ptát, na co si chcete peníze půjčit, kolik potřebujete, jak vysokou máte finanční rezervu, měsíční příjem a čím jste schopni ručit. Pak propočítají, na jak vysokou půjčku dosáhnete, jaké částky a jak dlouho je budete splácet. Nabídnou vám několik tarifů a rychlostních variant budoucího splácení, ve kterých se liší úroky z vkladů, úroky z úvěru a doba, po kterou budete moci úvěr umořovat. Nejprve vyplníte formulář - žádost o překlenovací úvěr, některé spořitelny jej nazývají meziúvěr. V případě manželů ji musí podepsat oba dva. Když budete kupovat nemovitost, musíte doložit kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí, výpis z katastru (ze kterého je patrné, že ten, kdo nemovitost prodává, ji skutečně vlastní) a znalecký odhad ceny nemovitosti. Při rekonstrukci není vždy nutný projekt, u menších akcí stačí, když sami sepíšete, do čeho budete v bytě investovat. Třeba do malířských a lakýrnických prací, výměny topení, nové vany nebo přestavby koupelny, zkrátka do úprav, které jsou v rámci stavebního spoření povolené zákonem. Nemusíte mít podrobný položkový rozpočet a pomůže vám s ním i pracovník společnosti, když si nebudete sami vědět rady. Pokud už jste domluveni s nějakou firmou, vezměte s sebou dohodu o díle, případně stavební povolení nebo ohlášení stavebních prací. Také budete potřebovat výpis z katastru nebo nájemní smlouvu objektu, který chcete rekonstruovat. Půjčkou můžete uhradit třeba převod členských práv k družstevnímu bytu, pak budete potřebovat dokumenty, na základě kterých máte peníze zaplatit, třeba dohodu o převodu členských práv a povinností k bytu a nájemní smlouvu původního nájemníka. Spořitelna bude požadovat, abyste si nemovitost, pokud ji dáváte do zástavy, pojistili. Pojistku je třeba ji vinkulovat ve prospěch stavební spořitelny. Znamená to, že případné plnění dostane spořitelna a ta se s vámi vyrovná. Za zpracování překlenovacího úvěru zaplatíte další poplatek jedno procento z úvěru, zpravidla však maximálně ,- Kč. Spořitelna pošle vaše dokumenty na schválení na svou centrálu. U Wüstenrotu to bude trvat jeden týden, u Modré pyramidy maximálně osm pracovních dnů, v praxi však tři až 18

19 čtyři dny, u Raiffeisen spořitelny do pěti pracovních dnů, u Buřinky maximálně do pěti pracovních dnů, standardně však do dvou dnů a u Lišky do tří dnů, maximálně do týdne. Peníze získáte dvojím způsobem, spořitelna buď přímo firmě, která rekonstruuje, proplatí faktury, nebo dostanete zálohu, když budete rekonstruovat svépomocí. Například ze ,- Kč úvěru dostanete ,- Kč, za které nakoupíte materiál, a nejdéle do půl roku přinesete účty a pak vám spořitelna vyplatí zbytek, který také následně vyúčtujete. Při koupi nemovitosti převede spořitelna peníze na účet prodávajícímu. Následující měsíc od prvního čerpání peněz začínáte hradit měsíční splátky. Jak dlouho budete úvěr splácet, záleží na vás, maximálně však 28 let. Spořitelna vám sestaví přibližný splátkový kalendář, ale pokud budete mít volné peníze navíc, můžete půjčku umořit částečně nebo úplně kdykoli bez sankcí. Měsíční částku si také můžete navýšit. Kdybyste se však dostali do finančních potíží, snížit splátky vám spořitelna nepovolí. Ale třeba Modrá pyramida vám splácení pozastaví na tři měsíce, Buřinka situaci řeší individuálně. Úroky z překlenovacích úvěrů: Modrá pyramida od 4,89 % p.a., Liška 4,30 až 6,40% p.a., Buřinka 5,15 až 6,35% p.a., Raiffeisen 3,90 až 6,5% p.a. a Wüstenrot 2,5 až 6,6% p.a. Úrok je podle typu smlouvy, podle akontace a podle délky splácení Analýza aktuální nabídky V následující kapitole budu porovnávat nabídky jednotlivých stavebních spořitelen, jejich výhody, nevýhody. Českomoravská stavební spořitelna Úvěry ze stavebního spoření nabízí Českomoravská stavební spořitelna od s pevnou úrokovou sazbou již od 3,7 % ročně. Z toho, jakou si zvolíte variantu při uzavření smlouvy o stavebním spoření, vyplývají podmínky následného úvěru. 10 Zdroj: 19

20 Úroková sazba vkladů Minimální naspořená částka z cílové částky Minimální výše měsíční splátky z cílové částky Úrok z Tarif Varianta úvěru p.a. Atraktiv Rychlá 1% 3,70% 38% 0,80% Atraktiv Standardní 1% 3,70% 38% 0,60% Invest Rychlá 2% 4,80% 40% 0,80% Invest Standardní 2% 4,80% 40% 0,60% Perspektiv 2% 4,80% 35% 0,53% Klasik Rychlá 2% 5,50% 40% 0,80% Klasik Standardní 2% 5,50% 40% 0,60% Minimální doba spoření nutná pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření je 2 roky. Tabulka č. 6 Přehled tarifních variant stavebního spoření 11 Modrá pyramida stavební spořitelna Úroková sazba z úvěru je závislá na variantě stavebního spoření a výši splátky přiděleného úvěru. Varianta úroková sazba při rychlé, standardní a pomalé variantě úroková sazba při standardní a pomalé variantě úroková sazba při pomalé variantě Sazba 5 % p.a. 4 % p.a. 3 % p.a. Tabulka č. 7 Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření 12 Kromě zde uvedených produktů, resp. jejich úrokových sazeb, může Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., vyhlašovat akce s individuálně stanovenými úrokovými sazbami. 11 Zdroj: 12 Zdroj: 20

21 Varianty úvěrů Zajištění Akontace do 20% cílové částky Akontace od 20% cílové částky Rychloúvěr bez zajištění 6,59% 6,29% Překlenovací úvěr bez zajištění 6,59% 6,29% Překlenovací úvěr ručitelé 6,59% 6,29% Překlenovací úvěr nemovitost 5,70% 6,20% Hypoúvěr nemovitost - 5,09% Hypoúvěr 100 nemovitost - 5,79% Hypoúvěr Garant nemovitost - 5,34% Hypoúvěr Garant 100 nemovitost - 6,04% VIP úvěr bez zajištění - 5,89% Tabulka č. 8 Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření 13 Výše úrokové sazby je podmíněna současným uzavřením Modrého konta nebo Modrého konta Plus, které můžete uzavřít u všech poradců Modré pyramidy. Pokud tato podmínka není splněna, je uvedená úroková sazba vyšší o 0,1% ročně. Wüstenrot Varianta OS ON OF OK Maximální výše úvěru 50% cílové částky 50% cílové částky 60% cílové částky 70% cílové částky Úročení úvěru 3,7% nebo 4,9% 3,7% nebo 4,9% 3,7% nebo 4,9% 3,7% nebo 4,9% Minimální splátka úvěru 0,6% cílové částky 0,5% cílové částky 0,7% cílové částky 0,7% cílové částky Orientační doba splácení (úrok 3,7% p.a.) 8 let a 6 měsíců 10 let a 8 měsíců 8 let a 9 měsíců 10 let a 7 měsíců Orientační doba splácení (úrok 4,9% p.a.) 8 let a 11 měsíců 11 let a 4 měsíce 9 let a 2 měsíce 11 let a 3 měsíce Tabulka č. 9 Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření 14 Varianta OS: vám zajistí nejrychlejší přidělení cílové částky, a tím i nárok na úvěr ze stavebního spoření. 13 Zdroj: 14 Zdroj: urokove-sazby/ 21

22 Varianta OF: je určena těm, kteří potřebují vysoký úvěr za výhodných úvěrových podmínek (nejvhodnější pro překlenovací úvěry). Varianta ON: nabízí nejnižší zatížení rodinného rozpočtu při splácení úvěru. Varianta OK: je varianta spoření s nejnižší měsíční úložkou. Je vhodná především pro ty, kteří chtějí dlouho spořit a potřebují vysoký úvěr, případně dlouhodobý překlenovací úvěr. Během spoření můžete původní variantu kdykoliv změnit a podmínky Vaší smlouvy se přizpůsobí tak, jako byste se takto rozhodli již na začátku. Mimořádné splátky úvěru jsou povolené a zkracují dobu splácení. Splatí-li dlužník jednou částkou jako mimořádnou splátkou desetinu nebo více z počátečního úvěru, může požádat o snížení splátek v poměru nového a dosavadního zůstatku úvěru. Stavební spořitelna České spořitelny Druh úvěru Úvěr Překlenovací úvěr Hypo trend Překlenovací úvěr Hypo trend Překlenovací úvěr Trend Překlenovací úvěr Trend Minimální Úroková měsíční platba sazba p.a. 0,55% cílové částky 4,75% 0,61% cílové částky 5,15% 0,67% cílové částky 5,95% 0,82% cílové částky 5,95% 0,85% cílové částky 6,35% Typ úrokové sazby pevná po celou dobu variabilní (pevná na 3 roky) pevná po celou dobu variabilní (pevná na 3 roky) pevná po celou dobu Splatnost úvěru až 20 let až 28 let až 28 let až 18 let až 18 let Tabulka č. 10 Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření 15 Platí pro klienty - fyzické osoby, kteří sepsali Návrh na uzavření smlouvy o stavebním spoření (dále jen "návrh") a později, a pro klienty - právnické osoby, kteří sepsali návrh od Pro klienty, kteří sepsali návrh do včetně, jsou platné úrokové sazby sjednané ve smlouvě o stavebním spoření nebo Všeobecných obchodních podmínkách stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, a. s. 15 Zdroj: 22

23 Platba u překlenovacího úvěru je pevná na 3 roky a zahrnuje úroky a vklad na účet stavebního spoření, u úvěru ze stavebního spoření úroky a splátku jistiny. Platba zahrnuje u překlenovacího úvěru úroky a vklad na účet stavebního spoření, u úvěru ze stavebního spoření úroky a splátku jistiny. Raiffeisen stavební spořitelna Varianta překlenovacího úvěru Úroková sazba p.a. Nízká hyposplátka 5,10% Horizont 4,90% Bez čekání (smlouva starší 24 měsíců) 4,90% Bez čekání (smlouva starší 48 měsíců) 3,90% Spektrum 5,90% Vzájemná důvěra 6,50% Dobrý známý 5,30% Helios se zástavou nemovitosti 4,90% Helios bez zástavy nemovitosti 5,10% Tabulka č. 11 Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření 16 Úroková sazba se dále snižuje o 0,1% p.a., pokud bude úvěr zajištěn pojištěním pro případ smrti a trvalých následků úrazu. Překlenovací úvěr se úročí sazbou vyhlašovanou v Oznámení Raiffeisen stavební spořitelny o úrokových sazbách pro překlenovací úvěry fyzických osob platnou v den podání žádosti o úvěr. Změny úrokových sazeb budou vyhlášeny novým oznámením, které bude zveřejněno na všech pracovištích a obchodních místech RSTS a na Porovnáme-li výše uvedené nabídky, dojdeme k závěru, že stavební spořitelny dnes nabízejí širokou škálu variant produktů. 16 Zdroj: 23

24 Každá stavební spořitelna je dnes schopná klientovi tzv. ušít úvěr na míru. Konečnou nabídku ovlivňuje řada faktorů, počínaje úrokovou sazbou, která má široké rozpětí, přes výši naspořené částky a volby překlenovacího či standardního úvěru. Např. smlouva uzavřená na cílovou částku 300tis. Kč a s měsíčním spořením 1.600,- Kč: Pokud uzavřeme smlouvu o stavebním spoření například s cílovou částkou 300 tis. Kč a budeme spořit 1.600,- Kč měsíčně, pak dosáhneme možnosti požádat o standardní úvěr za necelých 6 let (přesně za 5 let a 9 měsíců). V tuto dobu budeme mít splněné všechny tři nezbytné podmínky pro jeho poskytnutí. V tuto dobu nám stavební spořitelna nabídne vyplacení celé cílové částky, tedy 300 tis. Kč. Z toho bude zhruba 130 tis. Kč našich vlastních prostředků a 170 tis. Kč bude tvořit úvěr od stavební spořitelny. Cílová částka v Kč Měsíční vklad v Kč Výnos za 6 let *v Kč Naspořeno za 6 let v Kč Úvěr v Kč , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- 500, , , ,- * včetně státní podpory a úroků Tabulka č. 12 Tabulkové příklady stavebního spoření 17 Výši úrokové sazby máme jistou už při podpisu smlouvy o stavebním spoření. V tomto případě to bylo téměř 6 let před vznikem možnosti zahájení čerpání standardního úvěru. Úroková sazba je tedy známa dopředu a celou dobu splácení se nebude měnit. Úroková sazba závisí nejen na konkrétní stavební spořitelně, ale i na tarifu spoření. Máme často na výběr mezi několika možnostmi. Úroková sazba z vkladu souvisí s dalšími 17 Zdroj: Leták Stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny 24

25 parametry smlouvy. Zejména s úrokovou sazbou úvěru. Tak se můžeme setkat s tím, že spořitelna nabídne: - nižší sazbu v době spoření a zároveň nižší sazbu z úvěru - vyšší sazbu v době spoření a zároveň vyšší sazbu z úvěru. Efektivní úrok měří, jak drahý je úvěr, pokud započteme i poplatky s úvěrem spojené. Už v okamžiku podpisu smlouvy o stavebním spoření je určena výše splátky případného úvěru. Výše splátky se určí jako procento z cílové částky. Podle vybraného tarifu je např. úrok již od 3,7% u ČMSS 18, pak nabízí stavební spořitelna splátku úvěru v minimální výši 0,55 % z cílové částky, proto splátka úvěru bude 1.650,- Kč měsíčně. Např. výhod úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny je hned několik: až do ,- Kč můžeme získat úvěr bez zajištění, zpracování žádosti o poskytnutí úvěru je zcela zdarma, další výhody jsou i u ostatních stavebních spořitelen, jako např. možnost jednorázového splacení je bez sankcí, měsíční splátky platit inkasem, nebo možnost uplatnění odpisu zaplacených úroků z daňového základu pro výpočet daně z příjmu. Doba splatnosti úvěru souvisí s dobou, kdy nám bude úvěr ze stavebního spoření poskytnut. Pokud budeme chtít splácet úvěr delší dobu, budeme si muset na úvěr také počkat o něco déle. Tento princip vychází z logiky stavebního spoření: stavební spořitelna půjčuje peníze klientů, proto se musíme déle podílet na vytváření zdrojů, abychom sami mohli čerpat úvěr delší dobu. Mluvíme-li o splácení úvěru ze stavebního spoření, je vhodné se zmínit o možnosti předčasného splacení. Úvěr ze stavebního spoření je možné jednorázově splatit i předčasně a to bez jakýchkoli sankcí. Také můžeme splácet úvěr rychleji, než jsme si sjednali ve smlouvě. Kromě úroků budeme platit ještě poplatky za vedení účtu, případně poplatek za vyřízení úvěru. Po započítání poplatků se dostáváme s efektivním úrokem na 5,05% p.a. 18 ČMSS Českomoravská stavební spořitelna 25

26 Dá se tedy říci, že úvěry od stavebních spořitelen jsou nákladově výhodné. Poplatky, které jsou s úvěry spojené, nijak výrazně úvěr ze stavebního spoření neprodraží. Výhod u překlenovacích úvěrů je také několik. Mezi nejzajímavější patří např.: možnost čerpat finanční prostředky ještě před splněním podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření, možnost zvolení výše úrokové sazby překlenovacího úvěru podle doby, za kterou bude splacen. Tato úroková sazba překlenovacího úvěru je stanovena podle počtu měsíců, které zbývají do splacení překlenovacího úvěru přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření. Další výhodou u překlenovacího úvěru je stejně jako u řádného úvěru možnost uplatnění odpisu zaplacených úroků z daňového základu pro výpočet daně z příjmu. Velkou výhodou je i možnost získat nové bydlení bez vlastních úspor. U Českomoravské stavební spořitelny je dále možnost sjednat si skupinové životní pojištění rizika úmrtí, způsobené jakoukoliv nenadálou událostí včetně smrti následkem úrazu. V úvěrové fázi pojištění kryje nesplacenou částku úvěru nebo překlenovacího úvěru. A navíc, sjednání pojištění je zdarma Zdroj: 26

27 2 Hypotéky Hypoteční úvěry jsou v poslední době velice populární produkt financování bydlení nejenom ve světě, ale už i u nás. Banky si pro poskytování hypoték mohou zajistit finanční prostředky i na finančním trhu. Vydávají např. 5leté dluhopisy a z nich poskytují hypotéky s pětiletou fixací. Podmínky hypoték se dnes odvíjejí od aktuální situace na finančním trhu a od ceny zdrojů. V ČR je tento bankovní produkt ze strany státu podporován. Tzv. podporu hypoték poskytuje Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), je určena na starší bydlení pro osoby do 36 let a upravuje ji nařízení vlády č. 249/2002 Sb., (novelizováno nařízením vlády č. 32/2004 Sb.). Podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru a její výše se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová. Výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena. Úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Úroková dotace je poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí ,- Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč. Nárok mají také vyšší úvěry, ale podporována zůstává jen jejich část do uvedené maximální částky. Žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partner), nesmí v roce podání žádosti dovršit věk 36 let. Žadatel, který o příspěvek požádá (v případě manželů ani jeho partner), nesmí v době podání žádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je podpora žádána. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, 27

28 na jehož koupi je žádána podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR a po dobu poskytování podpory musí tato nemovitost sloužit k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manželství ve společném jmění). Písemnou žádost o poskytnutí podpory předá uchazeč bance (formulář získá od zaměstnanců banky, kteří s vyplněním jistě ochotně pomohou), u které čerpá hypoteční úvěr a která je ministerstvem zmocněna k přijímání žádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. Pokud žádost v tomto termínu nepředáme, ztrácíme neodvolatelně možnost tuto podporu získat. Samotný proces získání podpory je poměrně administrativně náročný, zejména z hlediska obstarání příloh žádosti, které jsou Ministerstvem pro místní rozvoj, a tedy i bankami vyžadovány. K úvěrům, kde již bylo započato čerpání, nebude možno podporu poskytnout. Výpočet výše státní podpory se vždy provádí na základě "ideálního" průběhu splácení úvěru formou anuitní splátky. Vypočte-li se anuitní splátka s úrokovou sazbou banky platnou ke dni ukončení čerpání úvěru a anuitní splátka s úrokovou sazbou banky sníženou o podporu státu platnou ke dni 1. čerpání úvěru, jejich rozdíl zaokrouhlený na celé koruny nahoru je výše státní podpory. Nová výše % bodů podpory se vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. K aktualizaci státní podpory dochází vždy při změně úrokové sazby hypotečního úvěru, nejpozději však po pěti letech. Novou výši podpory oznamuje příjemci banka, zpravidla poté, kdy proběhne na Ministerstvu pro místní rozvoj kontrola správnosti změny výše podpory. Předání všech povinných příloh žádosti je podmínkou uzavření smlouvy o poskytování podpory, a tudíž se mu žadatel nevyhne. Na druhou stranu některé z podkladů stejně žadatel předkládá v rámci vyřizování svého hypotečního úvěru a na předložení zbývajících podkladů má relativně dost času, protože je stanoveno, že smlouvu je nutné uzavřít nejpozději až k datu zahájení čerpání. 28

29 2.1 Účelovost V minulosti sloužily hypoteční úvěry pouze na financování nákupu či výstavby nemovitostí. Nyní už jsou hypoteční úvěry v zásadě na cokoli. Pravidlem však zůstává zajištění úvěru formou zástavního práva k nemovitosti. Hypotéku lze čerpat i tzv. bezúčelně, tj. že nemusíme bance účel úvěru již vůbec sdělovat. Přesto valnou většinu všech poskytovaných hypoték tvoří hypotéky na pořízení či rekonstrukci vlastního bydlení. 20 Hypoteční banky nabízí i možnost kombinace účelového hypotečního úvěru a neúčelové části. Tato kombinace je výhodná, neboť získáme peníze tzv. na cokoliv za nízkou úrokovou sazbu účelového hypotečního úvěru a tuto část můžeme kdykoliv bez sankcí bance splatit. Hypotéku můžeme použít na: a/ koupi nemovitosti (i spoluvlastnického podílu) b/ převod členských práv a povinností nebo splacení členského podílu (družstevní podíl) c/ získání práv a povinností včetně práva nájmu bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehož podmínkou bylo zejména užívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví d/ vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s družstevním podílem e/ výstavbu nemovitostí f/ rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí g/ vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) použitých na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu h/ profinancování dříve zaplacených vlastních prostředků až do 100% úvěru ch/ kombinace Syrový P., Financování vlastního bydlení, Zdroj: 29

30 2.2 Zajištění U každého hypotečního úvěru je nezbytná zástava formou zástavního práva k nemovitosti, která se nachází na území České republiky a je řádně zanesena v katastru nemovitostí. Není možné, aby se za hypotéku ručilo např. ručitelským prohlášením, jako je tomu u stavebního spoření. Proto často vzniká problém při financování koupě družstevního bytu pomocí hypotečního úvěru. Z hlediska účelu to ale za určitých podmínek možné je. Není nutné používat hypotéky pouze na koupi bytu, ale je možné ji použít i na koupi družstevního podílu, což je právně vzato něco jiného. Problém vzniká při zajištění takového úvěru, protože družstevním bytem se za hypoteční úvěr ručit nedá. Proto je nutné dát do zástavy jinou nemovitost, která je v osobním vlastnictví, nebo situaci řešit předhypotečním úvěrem, kde není potřeba žádná zástava. 22 Hypotéku lze zajistit formou zástavního práva ke kupované nebo jiné nemovitosti, popř. nemovitostí, která vznikne výstavbou. Nemovitost, která je předmětem zajištění hypotéky, nesmí být k datu čerpání zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, SFRB (Státní fond rozvoje bydlení) a úvěr poskytnutý podle vyhlášky č. 136/1985 Sb. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být nejpozději před čerpáním hypotéky pojištěna a pojistné plnění musí být vinklováno ve prospěch Hypoteční banky. 2.3 Úroková sazba a změna sazby Úroková sazba hypotečního úvěru závisí na několika faktorech, zejména na: a/ účelu úvěru b/ době fixace c/ na výši zajištění úvěru d/ na bonitě (kvalitě) dlužníka 22 Zdroj: Syrový P., Financování vlastního bydlení,

31 ad a/ Nejnižší úrokové sazby jsou pro úvěry, které jsou na vlastní bydlení. Tyto úvěry jsou pro banky nejméně rizikové, proto je mohou poskytovat levněji. Dražší jsou úvěry, které se poskytují na nemovitosti určené k pronájmu. Zde je pro banku vyšší riziko. Záleží totiž na tom, jak se bude dařit tyto nemovitosti v budoucnosti pronajímat a jaký z nich bude mít majitel zisk. Navíc majitel neručí svou střechou nad hlavou. Kdyby se dostal do potíží, bude jeho motivace splácet úvěr nižší. Stejně tak dražší jsou neúčelové hypoteční úvěry poskytované jako tzv. americké hypotéky, např. na vybavení nemovitosti. ad b/ Výše úrokové sazby závisí na době fixace. Sazba se liší podle toho, jestli chceme mít jistotu neměnné sazby na 1 rok, 3 roky, 5 nebo více let. Čím delší chceme jistotu, tím více musíme zaplatit. Proto sazby pro delší fixace jsou dražší. 23 Pokud končí období fixace u stávající banky, můžeme se porozhlédnout po zajímavé konkurenční nabídce. Refinancování úvěru znamená splacení předchozího úvěrového závazku, tedy úvěru či půjčky od právnické nebo fyzické osoby, jejímž účelem byla investice do nemovitosti. Výhodou tohoto kroku je, že si splácení hypotéky můžeme rozložit do delšího časového období, popřípadě získat úvěr s nižší úrokovou sazbou, než měl ten, který jsme uzavřeli dříve, a snížit tak současné finanční zatížení svého rozpočtu. Při běžném refinancování úvěrů je nutné doložit veškeré dokumenty dle podmínek stanovených bankou. Zjednodušené refinancování úvěru umožňuje za určitých podmínek zjednodušené dokládání ocenění nemovitosti a příjmů. Klient pak nemusí opět dokládat všechny dokumenty jako u nového úvěru, ale banka využije podkladů již předložených klientem pro původní úvěr a informací týkajících se platební morálky klienta. 23 Zdroj: Syrový P., Financování vlastního bydlení,

32 ad c/ Výše úrokové sazby také závisí na výši zajištění úvěru. Z hlediska banky je rozdíl, jestli na nemovitost poskytne 100% tržní ceny či méně. Poskytne-li banka např. úvěr 2 mil. Kč zajištěný nemovitostí s tržní cenou 2 mil. Kč je to pro banku rizikovější a toto riziko si musí banka nechat zaplatit, a to formou vyšší úrokové sazby. Pokud by banka půjčila celé 2 mil. Kč, nesla by riziko případného poklesu cen nemovitostí. Pokud by totiž přišla krize na realitním trhu a ceny nemovitostí začaly klesat, neměla by banka hypotéku dostatečně zajištěnou a v případě jiné než standardní klasifikace pohledávky by musela na vzniklý rozdíl vytvářet opravné položky. Pokud banka půjčuje na nemovitost v hodnotě 2 mil. Kč jenom 50%, tak klient se na riziku financování podílí i svými vlastními penězi. To dává bance vyšší jistotu, že bude ochoten splácet. Navíc má banka jistotu, že v případě nutnosti prodeje na ni zbyde dost peněz a celá pohledávka bude uhrazena. V nabídce úrokových sazeb bank můžeme např. najít: - uvedené sazby platí pro hypoteční úvěry do 70% hodnoty zastavené nemovitosti - pro úvěr ve výši 70% - 85% zastavené nemovitosti je sazba navýšena o 0,2% p.a. - pro úvěr nad 85% ceny nemovitosti je sazba navýšená o 0,4% p.a. ad d/ Banky vyžadují prokázání příjmů klientů, kteří splácí hypoteční úvěr. Buď chtějí znát příjmy nebo platební morálku u jiného peněžního ústavu (např. při refinancování úvěru u jiné banky). Někdy např. pokud dlužník ručí termínovaným vkladem převyšujícím objem poskytnutých prostředků, nevyžadují prokazování příjmů dlužníka, ale chtějí za to lepší zajištění (vyšší hodnotu zástavy) nebo vyšší úrokovou sazbu úvěru. V některých případech banky nabízejí nižší úrokové sazby, pokud je z jejich hlediska dlužník vysoce bonitní. Vinkulované životní pojištění však banky vyžadují vždy. 32

33 Změna sazby Úroková sazba, kterou si s bankou sjednáme, platí jen po určitou, předem stanovenou, pevnou dobu. Tato doba se nazývá období fixace úrokové sazby. Úrokové sazby, které banka nabízí, opět souvisí s logikou poskytování hypotečních úvěrů a se zdroji, které banka používá. Banka si na trhu půjčuje peníze např. s pětiletou splatností. Jaká bude jejich budoucí cena, banka neví. Proto nám bude schopna sdělit cenu peněz až těsně před tím, než si peníze na trhu půjčí. A tak se klient dostává do situace, kdy má po určité období jistou cenu peněz a po jeho uplynutí je v podobné pozici, jako by si peníze znovu půjčoval. 2.4 Splátka, splatnost a možnosti splácení úvěru Hypoteční úvěr se splácí tzv. anuitní splátkou, která v sobě zahrnuje úrok i jistinu. Splátka se určí na základě výše úvěru, úrokové sazby a doby splatnosti. Pro výpočet splátky úvěru je možné použít kalkulačky hypotečních bank, které jsou běžně dostupné na jejich webech. Příklad z Hypoteční banky: V případě účelové hypotéky, kdy cena nemovitosti je 2 mil. Kč a výše úvěru je 100%, při době fixace 5 let, s úrokovou sazbou 6,49 % p.a. a se splatností 20 let, je vypočítaná měsíční splátka ,- Kč. Pro srovnání v případě účelové hypotéky, kdy cena nemovitosti zůstává 2 mil. Kč, ale výše úvěru je jen 50%, při době fixace 5 let, s úrokovou sazbou 5,19 % p.a. a se splatností 20 let, je vypočítaná měsíční splátka 6.705,- Kč. 24 Postup splácení Splátka úvěru je po celou dobu stejná (pokud se po uplynutí fixace nezmění úroková sazba). Obsahuje v sobě jistinu a úroky. Jejich poměry se v průběhu splácení mění. Na počátku je největší podíl úroků, později podíl úroků klesá na úkor splátky jistiny. 24 Zdroj: 33

34 Tento princip má několik praktických dopadů: - když uplatňujeme daňové odpočty, tak na počátku platíme na úrocích největší částku. Proto i na daních odečteme nejvíce. - na počátku je splátka jistiny velice malá, proto i výše úvěru klesá pomalu. Výše zaplaceného úroku souvisí s aktuální výší úvěru. Úplně stejně, jak klesá výše úvěru, klesá i výše aktuálně placeného úroku. Při splácení tedy platíme úroky z toho, co aktuálně dlužíme. Protože výše anuitní splátky je stále stejně vysoká, zbývá na splácení jistiny stále více prostředků. Proto se splácení úvěru stále zrychluje. Výše úvěru klesá čím dál tím rychleji. Občas bývá dlužník z neznalosti věci překvapen tím, že v polovině doby splatnosti dluží daleko více než polovinu jistiny úvěru. Splatnost úvěru Výše úvěru po letech v letech % 0% 20 85% 65% 37% 0% 30 93% 84% 71% 54% 31% 0% Tabulka č. 13 Aktuální výše zůstatku hypotéky po určité době splácení při různé počáteční splatnosti 25 Z tabulky č. 13 plyne, že výše úvěru se splatností 30 let bude po 15 letech ještě 71%. Dokonce ani za 20 let (ve 2/3 doby splatnosti) nebude splacena ani polovina úvěru. Bude zbývat ještě 54% a v posledních 5 letech se splatí ještě 31% úvěru. Je zajímavé podívat se, kolik z úvěru splatíme po prvních pěti letech. Často se používá právě pětiletá doba fixace. U úvěru s kratší dobou splatnosti bude po 5 letech splacena celkem podstatná část úvěru. Při splatnosti 10 let bude splaceno 43% z úvěru (zbývá splatit ještě 57%). Při splatnosti 20 let, bude splaceno 15% z úvěru, ale při splatnosti 30 let bude splaceno pouhých 7% úvěru. Tento princip je důležitý, když budeme přemýšlet o riziku změny úrokové sazby. Zatímco u kratší splatnosti už je velká část úvěru splacena, u delší splatnosti jsme pořád ještě na začátku. 25 Výše úvěru je počítána pro úrokovou sazbu 6% p.a. Při nižší sazbě by docházelo k rychlejšímu poklesu úvěru. Např. při úrokové sazbě 5% p.a. bude u 30leté splatnosti po 20 letech zbývat splatit jenom 51% úvěru. 34