ZNALECKÝ POSUDEK /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK /2012 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Lužice č.p.110, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.607 pro k.ú. Lužice u Šternberka Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.j. 057 EX 2099/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 986/2, Olomouc telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Lužice č.p.110, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.607 pro k.ú. Lužice u Šternberka 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lužice Lužice Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Lužice Katastrální území: Lužice u Šternberka Počet obyvatel: 341 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce spluvlastníka nemovitosti, Blanky Vodákové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.607 pro k.ú. Lužice u Šternberka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /0976, Pan Jan Vodák, Lužice 110, Lužice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /5304, Paní Blanka Vodáková, Lužice 110, Lužice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní objekt, se sklonitou střechou, krytina z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z měděného plechu. Fasáda je zateplená do lepidla, bez finálního povrchu. Okna jsou dřevěná Euro, vnitřní dveře do obložek. Podlahy jsou z dlažeb, PVC a koberců. Topení je ústřední s plynovým kotlem, teplá voda z kotle. V koupelně je vana, obklady. WC je splachovací standardní. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Dispozičně jde o byt 3+1. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, vlastní studnu, plyn a kanalizaci. Stáří domu je 7 roků. Stav je dobrý. Na pozemku je dále vedlejší stavba. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, do obyvatel Stáří stavby: 7 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: = 105,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 105,00 m 2 2,91 m Obestavěný prostor: obestavěný prostor: = 621,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 621,00 m 3-4 -

5 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 105,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 7 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 1,00 = 1,239 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí II 0,05 měst) 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00-5 -

6 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 1,239 x 0,990 x 0,850 = 1,043 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 3 x 1,043 = 2 876,59 Kč/m 3 CP = CU x OP = 2 876,59 Kč/m 3 x 621,00 m 3 = ,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,39 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Jedenmilionsedmsetosmdesátšesttisíctřistašedesát Kč - 7 -

8 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč s příslučenstvím a budoucích pohledávek do výše ,- Kč - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, Praha 4, Nařízení exekuce 47Nc-4472/2009 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 057EX-2099/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k podílu o velikosti1/2 k zajištění pohledávky ve výši ,40,- Kč s příslušenstvím - Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha 9, Prosek, Praha 9, Nařízení exekuce 50EXE-5838/2012 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 97EX-7018/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Rodiný dům 7+1 v klidné části obce Babice, s garáží a zahradou V přízemí prostorná kuchyně spojená s obýv.pokojem(76m2).dále 2 pokoje,koupelna,wc,technic.místnost a ke kuchyni patří ještě spíž.v podkroví jsou dva pokoje(každý 50m),pracovna, šatna,koupelna s wc a čistá půda. v domě je - 8 -

9 nainstalován výtah,celý dům je řešen bezbariérově. Součástí domu je dvougaráž. Vytápění +teplá voda plyn,vodovodní řád. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Prodej dřevostavby RD 4+kk v obci Lužice u Šternberka. Bungalov o obytné ploše 96 m2 splňuje skladbou stěn nároky na nízkoenergetický dům. Vnitřní vybavení (vybavení koupelny, podlahy, dveře) dle přání zákazníka. Nezáplavové území. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Prodej RD 5+1 v obci Stádlo, okr. Olomouc 5 km od města Šternberk. Samostatně stojící s možností rozšíření do podkroví i do dvora, elektroinstalace 220 V/380 V, vytápění ústřední na tuhá paliva voda kamenná studna, kanalizace hloubková,(septik) WC, splachovací zastavěná plocha domu 214 m2, zahrada 1400 m2, po částečné rekonstrukci. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

10 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč celý dům. Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Velmi negativně působí prodej podílu o velikosti 1/2, nutnost dokončení fasády a pozemky ve funkčním celku jiného vlastníka. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Šestsettisíc Kč V Olomouci, Ing. Jan Šíma Kmochova 986/ Olomouc telefon: hon.sima@seznam.cz

11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku

12 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.607 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

13 Fotodokumentace nemovitosti

14 - 14 -

15 - 15 -

16 Mapa oblasti

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -