Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovitosti - pozemkové parcely č. 47/3 v k.ú. Souměř, obec Stráž, bývalý okres Tachov Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5/sm Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 37/013 ze dne: podklad pro dražbu Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek obsahuje 9 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - pozemkové parcely č. 47/3 v katastrálním území Souměř, obec Stráž, bývalý okres Tachov. Nemovitost je situována ve středu velmi malé obce Souměř, která se nachází v jižní části okresu Tachov, jižně od dálnice D5, mezi městečky Bor, Přimda a městysem Stráž. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne , bez přítomnosti dalších osob. Vlastník parcely se k prohlídce nedostavil. 3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - informace zjištěné v evidenci Katastru nemovitostí - ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce 4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Tachov, a to v obci Stráž, KÚ Souměř, na LV č Jako jediný vlastník je zapsán pan Evžen Gerevič. Je zapsáno podání na nařízení výkonu soudc. zástavního práva. Na LV č. 239 je zapsáno a posudkem se oceňuje: - pozemková parcela č. 47/3, druh pozemku zahrada 5. Dokumentace a skutečnost Nebyly zjištěny rozpory mezi evidencí KN a skutečností. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost - pozemková parcela č. 47/3 - se nachází v obci Souměř ve vzdálenosti cca. 2,5 km severozápadně od městyse Stráž, pod který obec Souměř administrativně spadá. Dopravní spojení je autobusovou nebo individuální dopravou. V obci není vodovod, kanalizace ani rozvod zemního plynu, je možné napojení pouze na rozvodou síť el. energie. V obci není škola, obchod, pošta ani zdravotnické zařízení. Parcela 47/3 nepravidelného, přibližně obdélníkového tvaru je situována v intravilánu ve střední části obce, v prostoru velké nezastavěné návsi. Obec Stráž má platný územní plán, do kterého znalec nahlédl v městském úřadu městyse Stráž. Předmětná parcela je v něm zahrnuta do území staveb pro individuální bydlení (viz [F2] ve fotopříloze posudku). Ocenění se proto provádí jako pro stavební parcelu a nikoli jako pro zahradu. Podrobnější popis nemovitosti je uveden v části B. posudku. 7. Obsah posudku a) Pozemky 1) Parc. č. 47/3 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Tachov Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Parc. č. 47/3 Parcela přibližně obdélníkového tvaru je situována v intravilánu obce, v prostoru velké nezastavěné návsi. Terén je v mírném spádu k JZ. Plocha je zatravněná, s několika náletovými stromy, užívaná jako výběh pro koně. Přístup na pozemek je možný z asfaltové komunikace vedoucí příčně přes návec, podél JV hranice parcely. Na SV straně je zahrada stávajícího rodinného domu, na JZ straně je zatravněná plocha s několika náletovými stromy - podobně jako na ploše oceňované parcely. Podél SZ hranice parcely vede koryto místní vodoteče. V blízkosti JV hranice parcely vede nadzemní vedení VN, které může mít svým ochranným pásmem vliv na zastavitelnost pozemku. Z hlediska možného využití pozemku je ze situace na místě a charakteru okolní zástavby zřejmé, že pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu, tak jak je uvedeno v územním plánu. V obci nejsou k dispozici inženýrské sítě, pouze elektřina. Občanská vybavenost je v nedaleké Stráži, dále v Boru a v Tachově.

5 5 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Parc. č. 47/3 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35,81 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 3b Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 28 odst.3b: 0,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 60 % 1,600 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 5 % Úprava celkem: 10 % 0,900 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,886 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Parcela 47/ ,81 78, ,11 Parc. č. 47/3 zjištěná cena: ,11 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Popis oceňované parcely je výše v bodu a.1) Posudku. Oceňovaná nemovitost se nachází ve velmi malé obci s výraznou převahou rekreačních chalup a domů, v čistém přírodním prostředí, avšak nejedná se o nijak zvlášť oblíbenou lokalitu. Vzhledem k charakteru a vybavení obce zde nejsou výhodné podmínky pro trvalé bydlení, situování parcely ve středu obce však není pro rekreační účely nijak zvlášť výhodné. Podle názoru znalce se z hlediska prodejnosti jedná spíše o problematickou nemovitost. K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci, v co nejbližším okolí. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Množství jednotek oceňované nemovitosti: 957 m 2

6 6 Popis porovnávacích nemovitostí: I) Staré Sedlo, 972 m 2 Malá obec východně od městyse Stráž, ve vzdálenosti cca. 7 km. Parcela je na okraji obce. V obci vodovod a kanalizace, ale místa pro napojení jsou 80 resp. 100 m daleko. Obec je větší než Souměř, je ve větší vzdálenosti od Stráže i od Boru. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: RAZKA s.r.o., server Sreality.cz, datum aktualizace II) Malé Dvorce, 1213 m 2 Malá obec západně od městyse Stráž, ve vzdálenosti cca. 7 km, poblíž Přimdy. Parcela je na okraji obce. V obci plynovod a kanalizace, vlastní studna na pozemku, připravuje se vybudování vodovodního řadu. Obec je větší než Souměř, je mimo oblast městyse Stráž, ale zato velmi blízko Přimdy, na silnici Přimda - Bor, pouze cca. 2 km od dálnice D5. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Hana Nosková, server Sreality.cz, datum aktualizace III) Bělá nad Radbuzou, 1000 m 2 Městečko jižně od městyse Stráž, ve vzdálenosti cca. 14 km, poblíž hranice okresů Tachov / Domažlice. Parcela je cca. 3 km od Bělé. V místě je možnost napojení pouze na rozvod elektrické energie. Občanská vybavenost v Bělé nad Radbuzou (3 km). Oblast je oblíbenou a žádanou rekreační lokalitou. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: 1. Chodská realitní, server Sreality.cz, datum aktualizace Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K širší lokality K inž. sítě Jednotková cena (JC) Váha (V) Staré Sedlo , Kč 972,00 m 2 1,05 1,05 1,00 133,84 Kč 2,0 Malé Dvorce , Kč 1 213,00 m 2 1,05 0,75 0,90 160,68 Kč 1,0 Bělá nad Radbuzou , Kč 1 000,00 m 2 0,90 0,70 1,00 178,92 Kč 0,5 kde JC = (VC / M) (K místa K širší lokality K inž. sítě ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 133,84 Kč 147,95 Kč 178,92 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 140, Kč Množství: 957,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

7 7 C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cena podle cenového předpisu v daném případě neodpovídá reálné ceně na trhu nemovitostí, a má v rámci odhadu pouze informativní roli. Návrh obvyklé ceny se proto převážně odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - zastavitelné parcely srovnatelné velikosti, co nejblíže k dané lokalitě. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o podprůměrnou nemovitost - je situována v obci s malou atraktivitou pro trvalé bydlení, zároveň se nejedná o preferovanou rekreační lokalitu. Z hlediska rekreačního využití není optimální poloha ve středu obce. K dispozici není ani napojení na vodovod či kanalizaci. Silné stránky: - potenciál budoucí drobné zástavby v bezprostředním okolí, který by mohl eliminovat jeho současný neuspořádaný vzhled Slabé stránky: - neatraktivní širší lokalita - poloha ve středu obce, neuspořádané bezprostřední okolí - blízkost vzdušného vedení VN a místní vodoteče Cena zjištěná porovnávacím způsobem: ,- Kč Cena v místě a čase obvyklá se stanovuje mírně pod úrovní porovnávací ceny. Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostodvacetosmtisíc Kč Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622, Klatovy

8 8 D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622, Klatovy

9 9 C. Seznam příloh P1 - Informace z KN - parc.č. 47/3 P2 - Situace z katastrální mapy P3 - Porovnávací nemovitost I P4 - Porovnávací nemovitost II P5 - Porovnávací nemovitost III P6 - fotopříloha