Znalecký posudek. č /2016. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel: Ing. Petr Režnický dlužník: Ivana Krejčí Volavkova 1743/ Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rekreačního objektu pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rekreačního objektu bez č. p. či ev. č. na pozemku parc. č. st. 628 a pozemku parc. č. 416/7, obec Malá Morávka, kat. území Malá Morávka, okres Bruntál pro účely insolvenčního řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec: Rekreační objekt bez č. p. či ev. č. na pozemku parc. č. st. 628 a pozemku parc. č. 416/7 Malá Morávka Moravskoslezský Bruntál Malá Morávka Malá Morávka 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Krejčího. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne panem Krejčím. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Krejčí Ivana, Dolní 429/5, Bruntál Vlastnické údaje k datu ocenění: Krejčí Ivana, Dolní 429/5, Bruntál Nemovitosti: Rekreační objekt bez č. p. či ev. č. na pozemku parc. č. st. 628 a pozemku parc. č. 416/7, obec Malá Morávka, kat. území Malá Morávka, okres Bruntál 2

3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rekreační objekt bez č. p. v ulici Malá Morávka, obec Bruntál, kat. území, okres Moravskoslezský Slovní popis Jedná se o samostatně stojící rekreační objekt a jednom nadzemním podlaží, s podkrovím. Konstrukce objektu je dřevěná jednostranně obíjená, základy objektu jsou betonové neizolované. Tloušťka obvodových stěn je 20 cm. Vnější omítky chybí, vnitřní omítky chybí. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pozinkovaných plech. Klempířské prvky chybí. Objekt byl postaven v roce 1974 a nebyl rekonstruován. Kolaudace objektu neproběhla. Dispozice rekreačního objektu je 2+kk. Popis místností rekreačního objektu dle podlaží: obývací pokoj kuchyňský kout ložnice Okna v objektu jsou dřevěná jednoduchá. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na sever, západ a jih Koupelna v objektu chybí, WC v objektu chybí. Na pozemku je samostatně stojící WC s vlastní jímkou. Interiérové dveře v objektu jsou dřevěné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře objektu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků Vybavení objektu: běžná osvětlovací technika, bez kuchyňské linky Elektřina připojení k rozvodné síti 220V, vodovod - chybí, odvod splašek - chybí, plyn - chybí. Vytápění - chybí, topná tělesa - chybí. Ohřev vody v objektu - chybí Rekreační objekt se nachází v dobrém stavu. Na pozemku se nachází tyto trvalé porosty 3x vzrostlý smrk. Spolu s rekreačním objektem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: kolna, venkovní WC, veranda Pozemek je rovinatý a je oplocen dřevěným plotem. Přístup k objektu je přes soukromý pozemek cizího subjektu zřízeno věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu. Z hlediska polohy se objekt nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů. Objekt se nachází v centru obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami a rekreační objekty. Lokalita má pouze částečnou vybavenost obchody s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná pouze základní škola. V místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení nutnost dojíždět. V místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití. Nejdůležitější úřad v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti. Zeleň v podobě lesů a luk se nachází v bezprostřední blízkosti. V místě je zanedbatelné nebezpeční výskytu záplav. 3

4 MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Dobré parkovací možnosti přímo u rekreačního objektu. Vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rekreačního objektu: Typ rekreačního objektu: samostatný rekreační objekt Počet nadzemních podlaží : 1 Počet podzemních podlaží : 1 Objekt byl postaven v roce: 1974 Rok rekonstrukce rekreačního objektu: / Rozsah rekonstrukce rekreačního objektu: / Základy : betonové neizolované Konstrukce : dřevěná jednostranně obíjená Tloušťka stěn: 20 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : pozinkovaný plech Klempířské prvky : Vnější omítky: / Chybí Vnitřní omítky: / Typ oken v objektu : dřevěné jednoduchá, okna jsou vybavena okenicemi Orientace oken obytných místností : sever/západ/jih Vybavení koupelny : chybí Toalety : venkovní samostatné WC Vstupní dveře : dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: dřevěné Vnitřní dveře : dřevěné Osvětlovací technika : běžná osvětlovací technika Klimatizace : / Pohybový alarm a kamerový systém : / Vestavěné skříně : / Kuchyňská linka : chybí Dispozice rekreačního objektu : 2+kk obývací pokoj Popis místností podle podlaží: kuchyňský kout ložnice Elektřina : 220V Vodovod : / Svod splašek : / Plynovod : / Řešení vytápění v objektu : není řešeno 4

5 Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v objektu : Podlahy v objektu : Popis stavu rekreačního objektu : Vady rekreačního objektu : nejsou není řešeno prkenné objekt v dobré stavu s výbornou údržbou vady zdiva bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - chybí, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Trvalé porosty na zahradě : 3x vzrostlý smrk Venkovní stavby : venkovní WC, kolna, veranda Sklon pozemku : rovinatý pozemek Oplocení : dřevěný plot po soukromé cestě cizího subjektu věcné Přístupová cesta k objektu : břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu Popis okolí : Popis okolí : rekreační lokalita Poloha v obci : centrum obce dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět Vybavenost : v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti Životní prostředí : zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů dobré parkovací možnosti přímo u rekreačního objektu vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečně Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny 5

6 Další informace: / Výpočet obestavěného prostoru: 1NP - (4,16 * 4,12 * 2,80) = 47,99m3 Podkroví (4,16 * 4,12 * 2,90) / 2 = 24,85m3 Celkem OP 72,84m3 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocny indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 6

7 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,800 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7

8 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,909 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rekreační chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 42 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 217,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1NP: (4,16*4,12) = 17,14 m 2 podkroví: (4,16*4,12) = 17,14 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1NP: 17,14 m 2 2,80 m podkroví: 17,14 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1NP: ((4,16*4,12))*(2,80) = 47,99 m 3 podkroví: ((4,16*4,12))*(2,90) / 2 = 24,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 72,84 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny II typ I zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné III 0,03 plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP III 0,00 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 8

9 Koeficient pro stáří 42 let: s = 1-0,005 * 42 = 0,790 Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,790 = 0,755 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,800 Index polohy pozemku IP = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 217,- Kč/m 3 * 0,755 = 1 673,84 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 72,84 m 3 * 1 673,84 Kč/m 3 * 0,800 * 0,909= ,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,05 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,800 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,800 * 1,000 * 0,909 = 0,

10 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,29 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 204, ,09 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 416/7 379,00 204, ,91 Stavební pozemky - celkem 400, ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] smrk ztepilý 50 roků 3,00 ks Jehličnaté stromy I , , ,- Součet: ,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = ,- Kč Porosty - zjištěná cena = ,- Kč 10

11 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem ,- Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstěšestnácttisícsedmsetpadesát Kč 11

12 II. Ocenění srovnávací metodou Rekreační objekt bez č. p. či ev. č. na pozemku parc. č. st. 628 a pozemku parc. č. 416/7, obec Malá Morávka, kat. území Malá Morávka, okres Bruntál (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) 12

13 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: ,-- Kč 13

14 C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota ,-- Kč ,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: ,-- Kč Slovy: Čtyřistatisíc Kč V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Jan Chroust D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. 14

15 E. Přílohy Výpisy z el. verze KN 15

16 16

17 Fotodokumentace 17

18 18

19 Srovnávané nemovitosti 19

20 20

21 21