ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 20 v části obce Cidlina na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 25/1 zahrada a parcela č. 25/2 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím zapsaných na LV 132 pro katastrální území Cidlina na Moravě a obec Cidlina a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/ Praha 8 č.j. 553/2012-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, Praha 8, pod č.j. 553/2012-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 132 A: Vlastník : 1. Hanuš Václav Ing., Husova 165/5, Brno Střed - Staré Brno, Brno B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 20 na st. parcele č. 43 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 43 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 729 m2 - parcela č. 25/1 zahrada o výměře 1605 m2 - parcela č. 25/2 zahrada o výměře 384 m2 vše v k.ú. Cidlina na Moravě a v obci Cidlina dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí pan Václav Hanuš neumožnil znalci provést vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí, znalec provedl pouze externí prohlídku oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u pana starosty obce Cidlina, který podal znalci informace o infrastruktuře v obci a o oceňovaném rodinném domu Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 20 stojící na st. parcele č. 43 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Cidlina na Moravě a v obci Cidlina přímo na návsi obce v původní zástavbě bývalých zemědělských usedlostí a starších rodinných domů. Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3 3 Celý areál, který je ke dni ocenění užíván vlastníkem k víkendovému bydlení, tvoří objekt bývalé vesnické hospody půdorysného tvaru písmene L a přistavěný objekt skladu bez č.p. Areál dotvářejí pozemky st. parcela č. 43 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami, parcela č. 25/1 zahrada a parcela č. 25/2 zahrada, které tvoří volnou plochu neudržované zahrady s ovocnými stromy. Všechny tyto nemovitosti tvoří jednotný funkční celek. Kromě zmíněných staveb nejsou v areálu žádné jiné hlavní stavby. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( oplocení na západní hranici pozemku, přípojky inženýrských sítí ). Objekt rodinného domu č.p. 20 je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na vlastní zdroj vody a kanalizace je svedena do místní vodoteče. V místě je možnost napojení na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní asfaltové komunikaci. Původní stáří domu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce cca let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou pravděpodobně původní. Zda došlo v průběhu životnosti v objektech k rekonstrukci není též znalci známo. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. K místnímu šetření svolanému na den v 11:30 hod. se vlastník oceňovaných nemovitostí pan Václav Hanuš dostavil a neumožnil provést vnitřní prohlídku nemovitostí. Ocenění bude provedeno na základě vnějšího ohledání nemovitostí. Vnější ohledání oceňovaných nemovitostí bylo znalcem provedeno z veřejně přístupného prostoru a následné ocenění z dostupných podkladů. Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

4 4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Sklad bez č.p Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 43 a parcely č. 25/1 a č. 25/ Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 20 ( 5 ) - SKP Popis Oceňovaný objekt RD č.p. 20 je jednopodlažní půdorysného tvaru písmene L se sedlovou střechou a jednou valbou. Konstrukci tvoří smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s taškovou krytinou. V objektu je pravděpodobně jedna bytová jednotka. Původně byl objekt vystavěn jako místní hospoda, dle sdělení starosty obce Cidlina není hospoda již dlouhodobě provozována a objekt je užíván pro víkendové bydlení. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na vlastní zdroj vody a kanalizace je svedena do místní vodoteče. V místě je možnost napojení na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu. není znalci známo, dle odhadu cca let. Základy : základové pasy kamenné či betonové bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné Střecha : sedlová s valbou Střešní krytina : tašková Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5 5 Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení dle předpokladu znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : není možno zjistit Schodiště : pravděpodobně nevyskytuje se Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné El. instalace : pravděpodobně 220 V, pojistné automaty Obklady : není možno zjistit Vytápění : předpoklad lokální Rozvod vody : předpoklad studené i teplé Sanitární zařízení : předpoklad vana, umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : pravděpodobně EI boiler Kuchyňské vybavení : dřez a sporák Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 7,80 * 20,60 = 160,68 srovnatelná výška = 4,20 674,86 7,30 * 8,40 = 61,32 srovnatelná výška = 4,10 251,41 celkem 1.NP 222,00 926,27 7,80 * 20,60 = 160,68 3,50/2 = 1,75 281,19 7,30 * 8,40 = 61,32 3,50/2 = 1,75 107,31 7,80 * 3,90 odpočet valby 3,50/6 = 0,58-17,64 celkem zastřešení 222,00 370,86 celkem OP rodinný dům č.p ,13 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, pravděpodobně 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, volnou půdu, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 222,00 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/222,00 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 222,00 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

6 6 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/222,00 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m ,13 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Vybavení je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé kce smíšené zdivo P Stropy dřevěné S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce převážně chybějí S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické S Schody nevyskytují se CH Dveře hladké S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. dřevěné S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění lokální P Elektroinstalace 220 V, automaty P Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák P Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytují se CH N Navíc CELKEM Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

7 7 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného názoru znalce je stáří cca 90 až 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu nelze na základě vnějšího ohlední přesně stanovit. Vnějším ohledáním nejsou patrné žádné statické poruchy, ale objekt vykazuje zanedbaný technický stav. Běžná údržba objektu není dlouhodobě prováděná vůbec. Zda byly v objektu provedeny některé rekonstrukce či výměny prvků stavby není možno zjistit. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1917 Stáří 95 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 125 let Procento ročního opotřebení 0,80 % Opotřebení 76,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,38 Obestavěný prostor OP m ,13 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,30 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,30 Opotřebení 76,00 % ,24 Cena časová rodinného domu č.p. 20 dni odhadu Kč , Sklad bez č.p. ( 3 ) Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který tvoří uliční frontu a navazuje na jižní fasádu rodinného domu. Je zděný ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou umožňující zřízení podkroví. Hlavní vstup je z východní fasády a převážně slouží ke skladování. Základy : kamenné pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihelného a kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Strop : pravděpodobně dřevěný Střecha : sedlový krov vázaný Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

8 Střešní krytina : tašková Klempířské konstrukce : převážně se nevyskytují Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Původní stáří cca let. Technický stav je špatný, zanedbaný. Běžná údržba není prováděna dlouhodobě vůbec. Popis vybavení dle předpokladu znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : pravděpodobně betonová Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná Dveře : dřevěné Vrata : nevyskytují se El. instalace : není možné zjistit Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Seznam místností : není možné zjistit Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 16,30 * 7,30 = 118,99 = 2,60 309,37 celkem 1.NP 118,99 309,37 16,30 * 7,30 = 118,99 3,30/2 = 1,65 196,33 celkem zastřešení 118,99 196,33 celkem OP sklad 505,70 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 118,99 2,60 309,37 Celkem všechna podlaží 118,99 309,37 Zastřešení 196,33 Celkem budova 505,70 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 118,99 : 1 = 118,99 m 2 Průměrná výška podlaží ( 118,99 * 2,60 ) /118,99 = 2,60 m Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

9 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 118,99 m 2, což méně než 150 m 2, nemůže tudíž jíti o halu, Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle 3 vyhlášky jako BUDOVA. Objekt se využíval naposledy pro skladování. Provozní budova sklad je stavbou typu S se základní cenou 2 231,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky objekt pro skladování typ S ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 231,- Kč/m 3 Obestavěný prostor části objektu OP m 3 505,70 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 118,99 Průměrná výška podlaží PVP m 2,60 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,97547 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 1,1077 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,000 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,122 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny podkroví a vrat = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy kamenné pasy bez izolace P Svislé konstrukce kamenné a smíšené zdivo P Stropy dřevěné S Zastřešení dřevěný vázaný krov S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce převážně nejsou osazeny CH Úprava vnitřních povrchů omítky vápenné S Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S Vnitřní obklady keramické neuvažuje se Schody nevyskytují se CH Dveře dřevěný S Vrata nevyskytuje se CH Okna dřevěná S Povrchy podlah betonové S Vytápění neuvažuje se Elektroinstalace nevyskytují se CH Bleskosvod nevyskytuje se CH Vnitřní vodovod neuvažuje se Vnitřní kanalizace neuvažuje se Vnitřní plynovod neuvažuje se Ohřev teplé vody neuvažuje se Vybavení kuchyní neuvažuje se Vnitřní hygienická zařízení neuvažuje se Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

10 10 24 Výtahy neuvažuje se Ostatní nevyskytuje se CH Instalační jádra neuvažuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 860, Stáří a opotřebení Původní stáří objektu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného názoru znalce je stáří cca 90 až 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu nelze na základě vnějšího ohlední přesně stanovit. Vnějším ohledáním nejsou patrné žádné výraznější statické poruchy, ale objekt vykazuje velmi zanedbaný technický stav, objekt nelze pravděpodobně užívat bez předchozích stavebních úprav. Běžná údržba objektu není dlouhodobě prováděná vůbec. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1917 Stáří 95 let Předpokládaná další životnost 20 let Celková životnost 115 let Procento ročního opotřebení 0,869 % Opotřebení 82,61 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,60 Obestavěný prostor OP m 3 505,70 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,42 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,42 Opotřebení 82,61 % ,74 Cena časová skladu bez č.p. ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 20. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení a vjezdová branka - zpevněné plochy - venkovní schody Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

11 11 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,30 Kč Cena stavby objektu skladu bez č.p ,42 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,72 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,98 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,06 Kč Cena stavby objektu skladu bez č.p ,68 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,74 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,12 Kč Pozemky st. parcela č. 43 a parcely č. 25/1 a č. 25/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou RD č.p. 20 a stavbou skladu bez č.p. a má výměru 729 m2, parcela č. 25/1 zahrada a parcela č. 25/2 zahrada nejsou zastavěny žádnými stavbami a mají výměru 1605 m2 resp. 384 m2. Všechny pozemky tvoří jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 2718 m2. Ke dni ocenění je nabízen k prodeji v obci Lesonice pozemek pro výstavbu rodinného domu. Pozemek o výměře 1548 m2 je inzerován za nabídkovou cenu 120 Kč/m2. Z důvodu uvedení nabídkové ceny a nikoli prodejní je tato redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Lesonice, nízkopodlažní zástavba, UP obce pro výstavbu RD Popis srovnávacího pozemku Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě nejsou připraveny, v místě EI a kanalizace Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,85 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 102,- Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

12 12 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita venkovské zástavby 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Zastavěná část obce Cidlina, centrum obce Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě u pozemku částečně bez kanalizace a vody Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum malé obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.35 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita venkovské zástavby 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Velká výměra 0.80 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 78,69 Cena oceňovaného pozemku Kč ,42 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena RD č.p ,06 Kč 76,00 % ,30 Kč Sklad bez č.p ,68 Kč 82,61 % ,42 Kč Venkovní úpravy ,12 Kč ,98 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

13 13 Pozemky st. parcela č. 43 a parcely č. 25/1 a č. 25/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota není u obdobných typů nemovitostí při prodejích zmiňována ani není zjišťována. Výraznější váhu nemá ani při zjišťování obvyklé ceny. Z tohoto důvodu není znalcem v tomto případě, z důvodu nadbytečnosti, zjišťována. 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

14 14 Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č. 1 Prodej rodinného domu v Čáslavicích Lokalita : zastavěná část obce cca 3 km od Cidliny Rodinný dům 2+1 se stodolou a velkou zahradou, na klidném místě v obci Čáslavice, okr.třebíč. V domě je zavedena elektřina,voda z vlastní studny, plyn.vytápění je na tuhá paliva. Dům má dva prostorné pokoje, kuchyň, komoru, verandu, koupelnu, samostatné WC. Na dům navazuje průjezd, kde je možno parkovat. K domu patří velká zahrada, stodola. Dům je vhodný k trvalému bydlení, chalupaření či podnikání ( chov zvířat ). Dům je na velmi klidném místě. V obci je škola, školka, obchod, pošta a je zde dobrá dostupnost do Třebíče (14km). Technický stav : průměrný, starší vybavení a zařízení Zastavěná plocha : 1102 m2 Celková cena pozemku : 1936 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v Předíně Lokalita : zastavěná část obce cca 8 km od Cidliny Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

15 15 Starší RD v Předíně, okr. Třebíč. Jedná se o nepodsklepený patrový dům. 1. NP - dva pokoje, průjezd vhodný k parkování auta, sklad, prádelna, dvůr, zahrada cca 200 m2. 2. NP - byt 3+1, splachovací WC, starší koupelna. Topení je lokální na TP. Studna. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizace a plyn dovedeny k průjezdu. Dům je užíván jako chalupa, ale je vhodný i k trvalému bydlení. Technický stav : průměrný, starší vybavení a zařízení Zastavěná plocha : 307 m2 Celková cena pozemku : 538 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v Rokytnici nad Rokytkou Lokalita : zastavěná část obce Rokytnice cca 7 km od Cidliny Cihlový rodinný dům o dispozici 3+1 s průjezdem a zahradou v Městysi Rokytnice nad Rokytnou vzdálené od okresního města Třebíč 10 km. V domě se nachází sklep, ve kterém je kotel na tuhá paliva s ústředním vytápěním, bojler na ohřev vody s rozvodem do koupelny i kuchyně. Voda je obecní. Podlahy jsou v koupelně a na WC keramické, v kuchyni plovoucí podlaha, v ložnici, obývacím pokoji a dětském pokoji jsou betonové a na chodbě PVC. Dům byl poprvé zkolaudován v roce 1988 a v roce 2010 proběhla částečná rekonstrukce. Byla zhotovená nová kuchyňská linka na míru, která spolu se sporákem je součástí prodeje. Na domě byla provedena izolace základů. V Městyse Rokytnice nad Rokytnou je veškerá občanská vybavenost: školka, škola, obchod, lékař, obecní úřad, pošta, hostinec. Dopravní obslužnost zajišťuje autobus. Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 255 m2 Celková cena pozemku : 543 m2 Nabízená cena : ,- Kč Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

16 16 Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) RD obec Cidlina neznámo sklad/ ano 2718 Jiné / stav špatný a zanedbaný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Čáslavice, zastavěná část 2+1 stodola/ ano 1936 průměrný, starší zařízení 2 RD obec Předín, zastavěná část obce v centru 5+1 venkovní úpravy/ano 538 průměrný, starší zařízení 3 RD obec Rokytnice nad Rokytkou, zastavěná část obce neuvedeno venkovní úpravy/ano 543 průměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 0,90 1,15 1,15 0,95 1,00 1, , , ,05 0,90 1,15 1,20 0,90 1,00 1, , , ,10 0,85 1,25 1,25 0,90 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

17 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 17 Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosovou hodnotu oceňovaných nemovitostí je nadbytečné, z důvodu nevýznamné váhy na obvyklou cenu, zjišťovat. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní bytové vesnické zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce Cidlina. Objekt je ve špatném technickém stavu, běžná údržba není dlouhodobě prováděná vůbec. Potřebná občanská vybavenost se v místě nenachází. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému víkendovému bydlení. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem, o čemž svědčí nabídka obdobných nemovitostí na vícero realitních internetových serverech. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

18 18 Znalec upozorňuje na skutečnost, že nemohl provést vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí, jelikož mu prohlídka nebyla vlastníkem umožněna. Tato skutečnost může mít vliv na stanovenou výši obvyklé ceny, protože předpokládané skutečnosti a předpoklady použité při výpočtu se mohou od skutečných podmínek a stavu oceňovaných nemovitostí lišit. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč nestanovena ,- Kč ,- Kč Závěr : Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 20 v části obce Cidlina na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 25/1 zahrada a parcela č. 25/2 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím zapsaných na LV 132 pro katastrální území Cidlina na Moravě a obec Cidlina a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : pětsetdevadesáttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 132 1x kopie katastrální mapy Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

19 19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 308/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 23. prosince 2012 Ing. Michal Sirový Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

20 20 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 20 uliční pohled na RD č.p. 20 se skladem Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

21 21 dvorní pohled na RD č.p. 20 pozemky za objektem domu RD č.p. 20 Ing. Michal Sirový soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

22 Znalecký posudek o ceně nemovitosti č /13 6 NEMOVITOST: Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemků parcela č. 104/11, č. 110/20, č. 115/47, č. 154, č. 155, č. 177, č. 242/8, č. 252 a č. 274/3 vše v k.ú. Cidlina Katastrální údaje: Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Cidlina, k.ú. Cidlina na Moravě, kód k.ú , LV 46 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s., Ing. Jan Mikloško; č. obj.:553/12-n, Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, Praha 8 IČ: telefon: mail: jan.miklosko@eurodrazby.cz DIČ: CZ fax: VYSTAVITEL KL: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing. Jan Mikloško, tel.: , jan.miklosko@eurodrazby.cz Ing. Michal Sirový Jírovcova 1621 / 19, České Budějovice IČ: telefon: mail: sirovyznalec@cmail.cz DIČ: CZ fax: Pro účely zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 21 stran Počet příloh: 8 v Českých Budějovicích, dne Otisk razítka Ing. Michal Sirový

23 STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 6-8 Kč/m2 Většina zemědělských pozemků se v lokalitě této části Vysočiny ( např. obec Budeč, Budíškovice, Chotěbudice ) prodává za ceny blížící se rozpětí 6,- Kč/m 2 až 8,- Kč/m 2. RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota - Výnosová hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků a vhodnosti zástavy Výši obvyklé ceny jsem stanovil na základě znalosti místního trhu, vlastních zkušeností a provedených rozborů. Jedná se o převážně zemědělské pozemky, které jsou ke dni ocenění plně užívány pro zemědělskou prvovýrobu a pozemek ostatní a vodní plochy a lesní pozemek. Pozemky nejsou určeny územním plánem obce Cidlina k výstavbě. Oceňované zemědělské pozemky leží v lokalitě vhodné k zemědělské činnosti na území bez ochranných pásem a pozemky je možno užívat bez omezení ke svému účelu. Přístup k pozemkům je zajištěn buď přes sousední pozemkové parcely nebo přímo z místní komunikace. Stejně tak pozemek vodní plochy a lesní pozemek. Jiná rizika než uvedená nejsou znalci známa ani nebyla sdělena znalci objednatelem ani povinným. Obvyklá cena zemědělských pozemků byla znalcem stanovena v úrovni ceny zjištěného výpočtovým modelem na základě porovnání kódů BPEJ, obvyklá cena lesního pozemku byla stanovena na základě odborného odhadu ( znalci nebyl k dispozici LHP lesa ) a obvyklá cena ostatních oceňovaných pozemků byla stanovena též na základě odborného odhadu. NÁLEZ Situace Charakteristika obce Základní popis pozemků Obec Cidlina je malou obcí ležící na jihozápadní hranici kraje Vysočina v okrese Třebíč mezi obcemi Želetava a Moravské Budějovice. Obec leží v mírně zvlněné krajině vysočiny, v obci převládá bytová zástavba a objekty pro individuální rekreaci. Počet obyvatel 93 dle malého lexikonu obcí. Oceňované pozemky se nacházejí v zastavěné části obce resp. v okolí zastavěné části obce ve volné zemědělské krajině. Parcela č. 104/11 - orná půda Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě západním okraji zastavěné části obce - 2 -

24 Cidlina vpravo od komunikace vedoucí z Cidliny na obec Želatavu ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je 733 m 2. Parcela je rovinatá až mírně svažitá západní orientace a je využívána jako zemědělská volná plocha. Na parcele nejsou žádné trvalé porosty, neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný po sousedních pozemkových parcelách. Označena jako parcela č. 1. Parcela č orná půda Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě severně od zastavěné části obce Cidlina ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je 9761 m 2. Parcela je mírně svažitá převážně východní orientace a je využívána jako zemědělská půda. Na parcele nejsou žádné trvalé porosty, neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný po sousedních pozemkových parcelách. Označena jako parcela č. 2. Parcela č orná půda Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě severně od zastavěné části obce Cidlina ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je 7102 m 2. Parcela je mírně svažitá převážně východní orientace a je využívána jako zemědělská půda. Na parcele nejsou žádné trvalé porosty, neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný po sousedních pozemkových parcelách. Označena jako parcela č. 3. Parcela č orná půda Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě východně od zastavěné části obce Cidlina vlevo od komunikace vedoucí směrem na obec Lesonice ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je m 2. Parcela je mírně svažitá převážně jižní orientace a je využívána jako zemědělská půda. Na parcele nejsou žádné trvalé porosty, neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný po sousedních pozemkových parcelách. Označena jako parcela č. 4. Parcela č orná půda Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě jihozápadně od zastavěné části obce Cidlina ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je m 2. Parcela je mírně svažitá převážně jihovýchodní orientace a je využívána jako zemědělská půda. Na parcele nejsou žádné trvalé porosty, neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný po sousedních pozemkových parcelách. Označena jako parcela č. 5. Parcela č. 110/20 - trvalý travní porost Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě západním okraji zastavěné části obce Cidlina vpravo od komunikace vedoucí z Cidliny na obec Želatavu ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je 2274 m 2. Parcela je rovinatá až mírně svažitá východní orientace a je využívána jako volná zatravněná plocha. Na parcele nejsou žádné trvalé porosty, neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný ze zpevněné místní komunikace. Označena jako parcela č. 6. Parcela č. 115/47 - vodní plocha Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě na západním okraji zastavěné části obce Cidlina vlevo od komunikace vedoucí směrem na obec Želetava ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je 173 m 2. Parcela je rovinatá až mírně svažitá převážně východní orientace a je využívána jako vodoteč. Na parcele nejsou žádné trvalé porosty, neleží v žádném ochranném pásmu a - 3 -

25 leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný po sousedních pozemkových parcelách. Označena jako parcela č. 7. Parcela č. 242/8 - lesní pozemek Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě jihozápdně od zastavěné části obce Cidlina ve volné zemědělské krajině. Výměra oceňované parcely je 2378 m 2. Parcela je rovinatá až mírně svažitá převážně východní orientace a je využívána jako lesní pozemek. Na parcele je souvislý lesní porost, neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný po sousedních pozemkových parcelách. Znalci nebyl předložen platný LHP, ocenění je provedeno na základě odborného odhadu z dostupných podkladů. Označena jako parcela č. 8. Parcela č. 274/3 - ostatní plocha Parcela se nachází v k.ú. Cidlina na Moravě v zastavěné části obce Cidlina vlevo od komunikace vedoucí směrem na obec Želetava. Výměra oceňované parcely je 116 m 2. Parcela je rovinatá až mírně svažitá převážně severní orientace a je využívána jako okraj místní cesty. Na parcele nejsou žádné trvalé porosty, neleží v žádném ochranném pásmu a leží mimo zátopovou oblast. Příjezd je možný po místní komunikaci. Označena jako parcela č. 9. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Oceňované pozemky jsou zatíženy zástavním právem smluvním - úplný přehled zástavních práv je uveden v příloze posudku na příslušném LV. Riziko nezjištěno - 4 -

26 POSUDEK 1.1. Ocenění orné půdy Parcela č. 104/11 - orná půda Oceňované pozemky List vlastnictví Parcelní číslo Výměra [m 2 ] BPEJ JC dle BPEJ [Kč/m 2 ] JCPO [Kč/m 2 ] Základní cena [Kč] LV: / ,52 3,83 57, ,01 4, ,66 Výpočet porovnávací ceny Celková výměra VO [m 2 ] 733 Celková základní cena ZCO [Kč] 3 195,11 Průměrná jednotková podílová cena JCPO = ZCO VO [Kč/m 2 ] 4,36 Výpočet indexu Koeficient Popis Hodnota B Vzdálenost od obce nebo města do 2 km 1,05 C Tvar pozemku pravidelný 1,02 D Dopravní infrastruktura a přístupnost přístup přes pozemky jiného vlastníka 0,95 E Zvýšená balvanitost nebo pevné překážky bez pevných překážek, balvanitost odpovídající BPEJ 1,05 F Zvýšený výskyt stožárů není 1,05 G Chráněné území není 1,00 H Korekce tržních vlivů není potřeba 1,00 Celkový index IO = B x C x D x E x F x G x H 1,12 Jednotková cena JCO = JCPO x IO [Kč/m 2 ] 4,89 Celková cena oceňovaných pozemků CP = JCO x VO [Kč] 3 584,08 = 3 584,08 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: x 1 2 Oceňované pozemky List vlastnictví Parcelní číslo Výměra [m 2 ] BPEJ HRRE [Kč/m 2 ] JCP [Kč/m 2 ] Základní cena [Kč] LV: / ,1789 5,76 86, ,1259 5, ,80 Výpočet ceny výnosovou metodou HRRE Celková výměra VO [m 2 ] 733 Celková základní cena ZCO [Kč] 3 748,20 Průměrná jednotková podílová cena JCP = ZCO VO [Kč/m 2 ] 5,11 Výpočet indexu Koeficient Popis Hodnota B Vzdálenost od obce nebo města do 2 km 1,05 C Tvar pozemku pravidelný 1,02 D Dopravní infrastruktura a přístupnost přístup přes pozemky jiného vlastníka 0,95 E Zvýšená balvanitost nebo pevné bez pevných překážek, balvanitost odpovídající BPEJ 1,05 překážky F Zvýšený výskyt stožárů není 1,05 G Chráněné území není 1,00 H Korekce tržních vlivů není potřeba 1,00 Celkový index IO = B x C x D x E x F x G x H 1,12 Jednotková cena JCO = JCP x IO [Kč/m 2 ] 5,72 Celková cena oceňovaných pozemků CP = JCO x VO [Kč] 4 192,76 = 4 192,76 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: x