Znalecký posudek č /16

Transkript

1 Znalecký posudek č /16 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 603, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 334 a pozemku parc. č. 219/7, v obci Řitka, katastrální území Řitka, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, okres Praha - západ. Objednatel posudku: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Štúrova 1701/ Praha 4 - Krč Účel posudku: Ocenění nemovité věci za účelem zjištění její obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 14 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 603, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 334 a pozemku parc. č. 219/7, v obci Řitka, katastrální území Řitka, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, okres Praha - západ. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce vlastníků. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 701 ze dne kopie katastrální mapy ze dne kolaudační rozhodnutí ze dne informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Řitka Katastrální území: Řitka (745804) List vlastnictví číslo: 701 Vlastníci: Saint dream s.r.o. Žirovnická 3133/6, Praha 10 - Záběhlice 5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 603, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p Nemovitá věc se nachází na jihozápadním okraji obce Řitka, v ulici Oblouková, v sousedství lesního porostu. Okolní zástavbu tvoří novostavby rodinných domů. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Zahrnuje jednu bytovou jednotku, garáže v 1.PP a bazénovou halu. Je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Jednotný funkční celek s pozemkem

3 3 parc. č. st. 603 tvoří pozemek parc. č. 219/7 - orná půda, který je užíván jako zahrada. Pozemek má nepravidelný tvar, je výškově členitý, od komunikace plynule stoupá směrem k severozápadu. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. st plně zastavěn stavbou rodinného domu č.p Pozemek parc. č. 219/7: - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, opěrné zdi, venkovní schody. - přípojky IS. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,970 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná 0,02 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

5 5 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,990 i = 2 a) Rodinný dům 13 Rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Dům se skládá ze dvou na sebe kolmých ploch - dvoupodlažní obytná část a bazénová hala. Bazén ke dni ocenění není osazen. Základy z armovaného betonu. Svislé konstrukce v 1.PP ŽB monolitické, v 1. a 2.NP zděné z tvárnic, stropy ŽB monolitické. Střecha valbová, střešní krytina z břidlice u bazénové haly plochá střecha s terasou a se zelení, klempířské konstrukce z měděného plechu. Fasáda je opatřena dvouvrstvou štukovou omítkou, vnitřní omítky vápenné štukové. Schodiště betonové s kamenným obkladem. Okna jsou dřevěná Euro, dveře z masivního dřeva. Podlahy místností jsou betonové, pokryté koberci, vlysy, keramickou a kamennou dlažbou. Objekt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem. Ohřev vody je zajištěn prostřednictvím kotle ÚT. Rodinný dům byl postaven v roce Stavebně-technický stav stavby lze označit jako velmi dobrý. Dispoziční řešení: 1.PP: 3 x chodba, 4 x sklad, 2 x garáž, tělocvična, technologická místnost, bazénová technologie, odpočívárna, úklid/prádelna, WC, předsíň, 2 x sprcha, sauna, schodiště, kotelna. 1.NP: vstup, zádveří, hala, schodiště, WC, chodba, obývací pokoj, kuchyň, jídelna, pracovna, šatna, bazén. 2.NP: chodba, 4 x pokoj se šatnou, koupelnou s WC a předsíní, 2 x pokoj se šatnou s koupelnou s WC, terasa. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: domy rodinné jednobytové Název Zastavěná plocha 1.PP 21,80 17,80+19,40 11,25 = 606,29 m 2 1.NP 21,80 17,80+19,40 11,25 = 606,29 m 2 2.NP 21,80 17,80 = 388,04 m 2 Součet: = 1 600,62 m 2 Obestavěný prostor (OP): OP: 21,80 17,80 (3,00+3,58+3,57+2,99/2)+19,40 11,25 (3,00+3,58) = 5 954,81 m 3

6 6 Vybavení: Název, popis 1.Základy 2.Zdivo 3.Stropy 4.Střecha 5.Krytina 6.Klempířské konstrukce 7.Vnitřní omítky 8.Fasádní omítky 9.Vnější obklady 10.Vnitřní obklady 11.Schody 12.Dveře 13.Okna 14.Podlahy obytných místností 15.Podlahy ostatních místností 16.Vytápění 17.Elektroinstalace 18.Bleskosvod 19.Rozvod vody 20.Zdroj teplé vody 21.Instalace plynu 22.Kanalizace 23.Vybavení kuchyně 24.Vnitřní vybavení 25.Záchod 26.Ostatní Obj. podíl Hodnocení 4,30 %Standardní 24,30 %Standardní 9,30 %Standardní 4,20 %Standardní 3,00 %Standardní 0,70 %Nadstandardní 6,40 %Standardní 3,30 %Standardní 0,40 %Nevyskytuje se 2,40 %Standardní 3,90 %Standardní 3,40 %Nadstandardní 5,30 %Standardní 2,30 %Standardní 1,40 %Standardní 4,20 %Standardní 4,00 %Standardní 0,50 %Standardní 2,80 %Standardní 1,60 %Standardní 0,50 %Standardní 2,90 %Standardní 0,50 %Standardní 5,00 %Standardní 0,40 %Standardní 3,00 %Nadstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6.Klempířské konstrukce 0,54 0,70 % + 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0, Dveře 0,54 3,40 % + 0, Ostatní 0,54 3,00 % + 0,0162 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0344 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0344 Polohový koeficient K 5 : 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1150 Základní jednotková cena upravená: = 3 741,06 Kč/m 3 Základní cena upravená: 5 954,81 m ,06 Kč/m 3 = ,50 Kč

7 7 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 4 roky Předpokládaná další životnost: 96 roků Opotřebení: / (4 + 96) = 4,000 % Odpočet opotřebení: ,50 Kč 4,000 % ,06 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,44 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,970 Index polohy: I P = 0,990 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,44 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,960 Cena stavby: CS = CS N pp = ,06 Kč Rodinný dům určená cena: ,06 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Řitka Název okresu: Praha-západ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy 1,02 nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní 0,90 středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZC v = 2 710, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 585,96 Kč/m 2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = m 2 Redukční koeficient: R = ( ,8 vp) vp = 0,849 Index trhu: I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00

8 8 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,990 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,960 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I R = 1 292,6208 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 603 Zastavěná plocha a nádvoří ,07 219/7 Orná půda ,93 Součet: , Pozemky určená cena: , Kč

9 9 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Výsledné ceny: a) Rodinný dům ,06 Kč b) Pozemky , Kč Výsledná cena činí celkem: ,06 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč. Cena slovy: Dvacetpětmilionůosmsettřicetosmtisícdvěstěšedesát Kč.

10 10 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

11 11 Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 334, ul. Oblouková, Řitka Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu 4 roky Stav objektu Velmi dobrý Počet NP 2 Počet PP 1 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 606 m 2 Užitná plocha RD 520 m 2 Přípojky Elektro, voda, kanal., plyn Garáž V 1.PP RD Příslušenství Venkovní úpravy Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Pražská, Řitka Popis: Rodinný dům v udržovaném stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu 10 roků Stav objektu Velmi dobrý Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 164m 2 Užitná plocha RD 300 m 2 Přípojky Elektro, voda, kanal., plyn Garáž V 1.PP RD Příslušenství Venkovní úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Objekt č. 2: Rodinný dům Řitka Popis: Novostavba rodinného domu 7+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu 2 roky Stav objektu Velmi dobrý Počet NP 2 Počet PP 1 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 498 m 2 Užitná plocha RD 419 m 2 Přípojky Elektro, voda, kanal., plyn

12 12 Garáž V 1.PP RD Příslušenství Venkovní úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Objekt č. 3: Rodinný dům Oblouková, Řitka Popis: Novostavba rodinného domu 7+kk. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu 1 rok Stav objektu Velmi dobrý Počet NP 2 Počet PP 1 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 300 m 2 Užitná plocha RD 634 m 2 Přípojky Elektro, voda, kanal., plyn Garáž V 1.PP RD Příslušenství Venkovní úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč

13 13 Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši , Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 603, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 334 a pozemek parc. č. 219/7, v obci a k.ú. Řitka, běžně prodejné. Obvyklá cena: ,- Kč. Cena slovy: Dvanáctmilionů Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

14 14 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz