Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 247 na pozemku parc. č. 812, ostatních nemovitostí na pozemku parc. č. 812 a pozemku parc. č. 812, Otevřená 5, v katastrálním území Žebětín, obec Brno, okres Brnoměsto. Posudek obsahuje 17 stran textu včetně krycího listu a 20 stran příloh a předává se objednateli ve dvou tištěných vyhotoveních a elektronicky.

2 strana 2 1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Vlastník nemovitostí : (LV č. 2470) SJM Hlavička Bohuslav ( /0357) a Hlavičková Marcela ( /1753) Otevřená 247/5, Žebětín, Brno Objednatel posudku : Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor 17. listopadu 1a Břeclav (160 EX 446/16-67) Účel posudku : Dle zákona č. 36/67 Sb. 1 odst. 1 a 2 a 12 odst. 2 Posudek vypracován k datu : Použitý předpis : Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění Zpracovatel posudku : Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. : kovalcik@areasbrno.cz Datum vyhotovení :

3 strana 3 2. ÚVOD Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům č.p. 247 na pozemku parc. č. 812, ostatní nemovitosti na pozemku parc. č. 812 a pozemek parc. č. 812 v katastrálním území Žebětín. Podkladem pro ocenění byl : Výpis z katastru nemovitostí ze dne viz příl. č. 3 Kopie katastrální mapy ze dne viz příl. č. 4 Letecký snímek viz příl. č. 5 Územní plán viz příl. č. 6 Usnesení EÚ Břeclav ze dne viz příl. č. 7 Exekuční příkaz EÚ Znojmo ze dne viz příl. č. 8 Srovnávací nemovitosti viz příl. č. 9 Informace pí Hlavičkové Zjištění znalce na místě samém dne za účasti výše uvedené 3. POUŽITÝ POSTUP Dle usnesení o ustanovení znalce vydaného soudním exekutorem Mgr. Marcelou Petrošovou dne (viz příl. č. 7) mi bylo uloženo vyhotovit znalecký posudek na nemovitosti a jejich příslušenství vymezené v exekučním příkazu soudního exekutora Mgr. Vojtěcha Jaroše (viz příl. č. 8). V části 5 jsou oceněny nemovitosti a jejich příslušenství, v části 6 jsou oceněna jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, v části 7 jsou oceněna práva a závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a v části 8 je rekapitulace cen a výsledná cena OBECNĚ Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.

4 strana 4 Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní. Definice obvyklé ceny je uvedena v Zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí (HN) Sestává z věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Věcná hodnota stavby (ev. samostatné jednotky) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden např. pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, přiměřeného použití platného cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu, speciálních metodik (ACONS) apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Uvede se předpoklad další životnosti (v rocích) s běžnou údržbou. Hodnota pozemků. Oceňují se pouze stavební pozemky a pozemky tvořící se stavebními pozemky jeden funkční celek. Nejprve je vždy nutné provést analýzu trhu s pozemky v daném regionu. Zjištění hodnoty pozemků se může provést následujícím způsobem : - porovnáním se skutečnými prodeji - dle jednotkových cen uvedených v cenových mapách - Naegeliho metodou třídy polohy - přiměřeným využitím cenového předpisu

5 strana 5 Celková věcná hodnota nemovitostí se stanoví jako součet věcné hodnoty staveb a pozemků Výnosová hodnota nemovitostí (HV) Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Je nutné posoudit s komentářem i výši nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Obvyklá výše nájemného musí odrážet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota = úroková míra kapitalizace (% p.a.) Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu užívání a polohy ve stavbě. Zdrojem výnosu mohou být i běžně pronajímatelné volné části pozemků. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvažovat bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvažovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů možných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: - daň z nemovitostí (staveb i pozemků) - pojištění staveb - odpisy vyjadřující jejich střádací funkci na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy) - průměrné výdaje na běžnou údržbu a opravy - náklady na správu Tyto výdaje se u běžných nemovitostí dle lokality, typu pronajímaných prostor a technického stavu pohybují v rozmezí % z hrubého nájmu.

6 strana 6 Příjem nelze počítat z výnosů podnikatelských aktivit provozovaných v nemovitosti. Jednalo by se o ocenění výnosů těchto podnikatelských aktivit (resp. podniku), nikoliv pouze nemovitosti. Výše míry kapitalizace musí odrážet situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Kapitalizační míra se někdy obecně určuje součtem čtyř základních podmínek, které ji ovlivňují, tzn. míry návratnosti, míry inflace, rizikové míry a míry ekonomické životnosti. Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemku Srovnávací hodnota nemovitostí (HS) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m 2 apod. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Pro běžné nemovitosti (RD, byty, pozemky apod.) je nutné při srovnávací metodě respektovat srovnatelnou lokalitu srovnávaných nemovitostí, tj. není možné srovnávat nemovitosti z jiných měst, odlišných lokalit apod. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Výsledek však nemůže být tvořen pouhým zprůměrováním získaných hodnot. Všechny hodnoty lze pokládat pouze za pomocné. Nejdůležitější z těchto hodnot je samozřejmě srovnávací hodnota, neboť v ní je promítnut reálný trh s nemovitostmi. Při stanovení konečné obvyklé ceny je nutno rovněž přihlédnout k případným omezujícím podmínkám (věcná břemena, nájemní smlouvy apod.).

7 strana 7 4. POPIS NEMOVITOSTÍ 4.1. VŠEOBECNĚ Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům č.p. 247 na pozemku parc. č. 812, ostatní nemovitosti na pozemku parc. č. 812 a pozemek parc. č. 812 v katastrálním území Žebětín. Jedná se o rodinný dům postavený do tvaru písmene L, s vnitřním atriem. Příslušenstvím jsou přípojky, studna, zpevněné plochy, schody, zídky, ploty, bazén a porosty POLOHA Nemovitosti se nacházejí cca 8 km západně od centra Brna. Okolní zástavba je tvořena podobnými převážně staršími řadovými rodinnými domy. Cca 100 m od nemovitosti je mateřská škola a základní škola. Základní obchody se nacházejí cca 300 m od nemovitostí. V těsné blízkosti v okolí Žebětína jsou lesy s několika turistickými trasami a ve vzdálenosti cca 2,5 km je Brněnská přehrada. Ve vzdálenosti cca 2 km je sportovní areál s Automotodromem Brno DOPRAVNÍ POMĚRY Nemovitost je přístupná z místní komunikace Otevřená. Parkování je možné bez problémů přímo před nemovitostí. Zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 150 m. Ve vzdálenosti cca 5 km je nájezd na dálnici D INFRASTRUKTURA V místě jsou kompletní inženýrské sítě a nemovitost je na ně napojena ÚZEMNÍ PLÁN Dle platného územního plánu se nemovitosti nacházejí v ploše BO plochy všeobecného bydlení (viz příl. č. 6) 4.6. MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY Dle výpisu z KN a informací pí Hlavičkové se na nemovitostech nenacházejí věcná břemena nebo jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu. K finančním omezením vlastnického práva není při stanovení obvyklé ceny přihlíženo.

8 strana 8 5. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘÍSLUŠENSTVÍ 5.1. ZJIŠTĚNÍ VĚCNÉ HODNOTY (HN) Ke zjištění věcné hodnoty je přiměřeně využit Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuální znění a Vyhláška č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění (Nejsou použity koef. úpravy ceny dle polohy a trhu a nejsou oceňovány venkovní úpravy, které nemají vliv na stanovení obvyklé ceny). Hodnota pozemku je stanovena dle vlastní databáze obvyklých cen. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Otevřená 247/ Žebětín Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Žebětín Počet obyvatel: Rodinný dům Popis : Jedná se o stavbu s jedním nadzemním podlažím a podkrovím Objekt má sedlový a pultový krov s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z měděného plechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Vodorovné konstrukce jsou nespalné a dřevěné s podbitím. Vnější omítky jsou vápenocementové se zateplením a štukovou úpravou, sokl do ulice s kamenným obkladem, vnitřní omítky vápenné ozdobené štuky, obklady keramické. Podlahy v obytných místnostech jsou laminátové a z keramické dlažby, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a prosklené. Vytápění kotlem na plyn, ohřev TÚV u kotle. Elektroinstalace je světelná a motorová. Původní objekt byl postaven před cca lety. V letech byla provedena kpl. rekonstrukce a nástavba (původní zůstala pouze část zdí 1.NP dvorního traktu). Před cca 7 lety byla provedena fasáda se soklem a úpravy bazénu, zpevněných ploch a zídek kamenným obkladem. Před 3 lety byl vyměněn kotel. Dispoziční uspořádání: 1.NP: pokoj s kk, pokoj, šatna, zádveří, chodba, koupelna, WC, letní místnost (vstup ze dvora), zimní šatna (vstup ze dvora), garáž a závětří - započitatelná podl. plocha (bez závětří) 121 m 2. 2.NP: 3 pokoje, chodba a koupelna s WC - započitatelná podl. plocha 84 m2

9 strana 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo 13, typ A domek: Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 12,2*9,1+15,5*3,5+2,0*2,0*0,5 = 167,27 2.NP 12,2*9,1 = 111,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. Název plocha výška 1.NP 167,27 m 2 3,25 m 2.NP 111,02 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (12,2*9,1+15,5*3,5+2,0*2,0*0,5)*(3,25) = 543,63 m 3 zastřeše ní (12,2*9,1)*(4,05+0,7)*0,5+15,5*3,5*(1,3*0,3)*0,5+6*2,5*2,0*2,3 *0,33 = 297,02 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 543,63 m 3 zastřešení NP 297,02 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 840,65 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy nespalné a dřevěné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina betonová krytina S Klempířské konstrukce měděný plech N Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky se štuky N 100

10 strana Fasádní omítky vápenocementové se zateplením S Vnější obklady sokl - kamenný obklad S Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře hladké plné dveře S Okna plastová S Podlahy obytných místností keramická dlažba a lamináty S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění plynový kotel S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody plynový kotel + nepřímotopný N 100 zásobník 21. Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně standard S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprcha (2x N 100 koupelna) 25. Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,39 7. Vnitřní omítky N 5, ,54 8,93 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody N 1, ,54 2, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení N 4, ,54 6,31

11 strana Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 103,46 Koeficient vybavení K 4 : 1,0346 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0346 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 804,74 Plná cena: 840,65 m 3 * 6 804,74 Kč/m 3 = ,68 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 15 let od kpl. rekonstrukce Opotřebení: 15,000 % ,70 Kč Rodinný dům - věcná hodnota (zaokr.) = ,--Kč Pozemek Dle vlastní databáze stanovuji cenu 1 m 2 pozemku na 5 000,- Kč/m 2 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] stavební zastavěná plocha a nádvoří , , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem 304,00 m ,- Pozemek - věcná hodnota (zaokr.) = ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty Rodinný dům ,00 Kč Pozemek ,00 Kč Věcná hodnota celkem (zaokrouhleno) ,00 Kč 5.2. ZJIŠTĚNÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY (HV) Vzhledem k tomu, že se v našem konkrétním případě jedná o nemovitost, která není v dané lokalitě běžně pronajímána a navíc v současné době nemá výnosová hodnota u podobných nemovitostí dostatečnou vypovídací schopnost o prodejnosti nemovitostí, není tato hodnota stanovována.

12 strana ZJIŠTĚNÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY (HS) Obecně : Podobné typy nemovitostí nové rodinné domy, popř. rodinné domy po kompletní rekonstrukci se v podobných lokalitách v současné době prodávají poměrně dobře. Dosahované prodejní ceny jsou obvykle vyšší než stanovené věcné hodnoty. Poznámka 1 : Větší nemovitosti mají ceny za 1 m 2 podlahové plochy nižší než menší nemovitosti. Poznámka 2 : V posledních dvou letech měly ceny stoupající úroveň. Parametry oceňované nemovitosti : Řadový vnitřní RD s 0,P.P./ 2 N.P. (5+kk s garáží), započitatelná podlahová plocha 205 m 2, standardní vybavení, před 15 lety kompletní rekonstrukce a nástavba, pozemek 304 m 2. Srovnávací nemovitosti - realizované prodeje : V posledním období byly v podobných lokalitách realizovány prodeje následujících nemovitostí (viz příl. č. 9) : K.ú. Soběšice - Klokočí Popis : Samostatně stojící RD s 1 P.P. / 2 N.P. (5+kk s dvojgaráží), započitatelná podlahová plocha 351 m 2, mírně nadstandardní vybavení (krb, část. klimatizace), novostavba 2005, pozemek 1054 m 2, bazén, okrasná zahrada. Realizovaná cena : , Kč (03/2016) Komentář : Oceňovaný RD je o cca 2/5 menší (0,70), vybavení a technický stav mírně horší (0,95), příslušenství obdobné (1,00), menší pozemek (0,85), lokalita horší (0,90). Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na , , Kč K.ú. Bystrc RD Panorama Popis : Řadový vnitřní RD s 0 P.P. / 2 N.P. (5+1 s garáží), započitatelná podlahová plocha147 m 2, standardní vybavení, novostavba 2016, pozemek 194 m 2. Realizovaná cena : , Kč korekce vč. KL , Kč (09/2015) Komentář : Oceňovaný RD je o cca 2/5 větší (1,30), vybavení a technický stav je horší (0,90), příslušenství mírně lepší (1,05), větší pozemek (1,05), lokalita horší (0,85). Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na , , Kč K.ú. Útěchov - Mechová Popis : Samostatně stojící RD s 1 P.P. / 2 N.P. (5+kk), započitatelná podlahová plocha 213 m 2, mírně nadstandardní vybavení (centrální vysavač, krb), postaven v r. 1996, pozemek 435 m 2, okrasná zahrada. Realizovaná cena : , Kč (09/2015) Komentář : Oceňovaný RD je mírně menší (0,96), vybavení a technický stav mírně horší (0,97), příslušenství mírně lepší (1,02), pozemek menší (0,95), lokalita mírně horší (0,95).

13 strana 13 Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na , , Kč K.ú. Bosonohy - Konopiska Popis : Řadový vnitřní RD s 0 P.P. / 2 N.P. (4+kk s garáží), započitatelná podlahová plocha 139 m 2, standardní vybavení, novostavba 2008, pozemek 636 m 2. Realizovaná cena : , Kč (07/2014) korekce nárůst cen , Kč Komentář : Oceňovaná nemovitost je o cca 1/2 větší (1,40), vybavení a technický stav mírně horší (0,97), příslušenství mírně lepší (1,03), pozemek menší (0,90), lokalita lepší (1,10). Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na , , Kč K.ú. Kohoutovice - Žebětínská Popis : Řadový vnitřní RD s 1 P.P. / 3 N.P. (3+kk, 5+1), započitatelná podlahová plocha 271 m 2, mírně podstandardní vybavení poplatné době vzniku, postaven v roce 1968, přístavba v r. 1996, částečná rekonstrukce v r. 1997, pozemek 448 m 2. Realizovaná cena : , Kč (05/2015) Komentář : Oceňovaný RD je o cca 1/4 menší (0,85), vybavení a technický stav je lepší (1,25), příslušenství mírně lepší (1,03), pozemek menší (0,95), lokalita mírně lepší (1,05). Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na , , Kč K.ú. Soběšice - Růženec Popis : Řadový vnitřní RD s 0 P.P. / 2 N.P., započitatelná podlahová plocha 130 m 2, standardní vybavení, novostavba 2004, pozemek 200 m 2. Realizovaná cena : , Kč (05/2015) Komentář : Oceňovaný RD je o cca 1/2 větší (1,45), vybavení a technický stav mírně horší (0,97), příslušenství mírně lepší (1,03), pozemek větší (1,05), lokalita horší (0,90). Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na , , Kč Srovnávací hodnota nemovitostí celkem : Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu předmětných nemovitostí na , Kč

14 strana ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Rekapitulace zjištěných hodnot : Závěr : Věcná hodnota , Kč Výnosová hodnota... nebyla stanovována Srovnávací hodnota , Kč Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji obvyklou cenu předmětných nemovitostí a jejich příslušenství v daném místě a čase na , Kč 6. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Nezjištěny. 0, Kč 7. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Nezjištěny. 0, Kč

15 strana REKAPITULACE Cena nemovitostí a jejich příslušenství , Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených... 0, Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou... 0, Kč Výsledná celková cena , Kč Výsledná celková cena předmětných nemovitostí činí , Kč, slovy šestmilionůdevětsettisíc korun českých. V Brně dne Zpracoval : Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel kovalcik@areasbrno.cz

16 strana 16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 237/91 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č Otisk kulaté pečetě : Podpis znalce : Jméno a adresa znalce : Ing. Miroslav Kovalčík Brno, Vymazalova 7

17 strana 17 Seznam příloh číslo název počet listů 1 Identifikace objektu na mapě 1 2 Fotodokumentace včetně seznamu 5 3 Výpis z katastru nemovitostí 3 4 Kopie katastrální mapy 1 5 Letecký snímek 1 6 Územní plán 1 7 Usnesení EÚ Břeclav 2 8 Usnesení EÚ Znojmo 3 9 Srovnávací nemovitosti 3

18 Příloha číslo 2 číslo název 1 Pohled uliční 2 Pohled dvorní 3 Pohled dvorní 4 Kuchyně 5 Jídelna 6 Pokoj (hala) v 1.N.P. 7 Koupelna v 1.N.P. s kotlem 8 Pokoj v 1.N.P. 9 Pokoj (hala) s výhledem do atria 10 Chodba v 2.N.P. 11 Koupelna s WC v 2.N.P. 12 Pokoj v 2.N.P. Seznam fotodokumentace

19 1 2 3

20 4 5 6

21 7 8 9

22