ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 O ceně pozemku p.č. st. 749 se tavbou rodinného domu č.p. 642 a pozemku zahrady p.č. 2098/58 včetně příslušenství v k.ú. Kateřinky u Opavy, obci Opava, kraj Moravskoslezský Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor č.j. 160 EX 7163/13-47 U Tržiště Břeclav Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Jana Kašparová Vaníčkova 821/ Opava 6 telefon: j.s.kasparova@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhoveních a elektronické podobě na. V Opavě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti obvyklou cenou včetně jednotlivých práv na nemovitosti (věcná břemena, práva z nájemních smluv a pod.) 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek s rodinným domem a příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Fifejdy 642/ Opava Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Opava Katastrální území: Kateřinky u Opavy Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 650,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti vlastníků RD.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 40 pro k.ů. Kateřinky u Opavy ze dne Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav ze dne Prohlídka nemovitosti provedení dne a informace podané vlastníky nemovitosti Dokumentace stavby pro stavební povolení z r Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Miroslav Čech, Fifejdy 642/5, Opava, vlastnictví: SJM Božena Čechová, Fifejdy 642/5, Opava, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Miroslav Čech, Fifejdy 642/5, Opava, vlastnictví: SJM Božena Čechová, Fifejdy 642/5, Opava, vlastnictví: SJM 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st. 749 zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 642 a pozemek zahrady p.č. 2098/58. Nemovitosti se nachází v lokalitě rodinných domků. Lokalita se nachází v Opavě Kateřinkách mezi řekou Opava a Stříbrným jezerem. Rodinný dům je dvoupodlažní, nepodsklepený s pultovou střechou bez podkroví. V domě jsou dvě bytové jednotky. V 1. NP se nachází garáž, kotelna, sušárna, sklad paliva, vstupní chodba a dále bytová jednotka 2+1 sestávající z předsíně, kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, spíže, WC a koupelny. V 2.NP je bytová jednotka 4+1 sestávající z předsíně, kuchyně, obývacího pokoje, tří ložnic, WC a koupelny. Stavba je zděná zdivo tl. 45cm, střecha pultová krytá živičnou krytinou. Fasáda je břizolitová sokl s keramickým obkladem. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, dveře běžné hladké. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Vnitřní omítky jsou hladké v kuchyních, koupelnách a WC jsou keramické obklady. Podlahy jsou dřevovláknité desky kryté koberci a PVC nebo keramické dlažby. Schodiště je dřevěné. Koupelny jsou vybaveny vanou, umývadlem a sprchou. V kuchyni je kuchyňská linka a sporák. Dům má rozvod elektřiny světelný i motorový, vody, plynu i kanalizace. Dům má bleskosvod. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá - 2 -

3 palivy a kotlem na plyn. TUV je připravována centrálně. Příslušenství stavby tvoří studna užívána jako užitková, zpevněné plochy přístupu a příjezdu ze zámkové dlažby a teracových dlaždic. Oplocení z ocelových sloupků s pletivem v hranici pozemku a z betonových tvarovek s výplní z plastových plotovek v uliční části. V uliční části oplocení jsou vrata a vrátka. Dále je na zahradě dřevěný přístřešek pro venkovní posezení. Trvalé porosty jsou běžné ovocné stromy (cca 3ks) a okrasné jehličnaté a listnaté dřeviny v obvyklém množství a kvalitě. Dům byl postaven v r. 1981, a to přístavbou a nástavbou zahradního domu z r. cca V r.1997 byl dům zaplaven. V důsledku toho byly v tomto období provedeny opravy a úpravy bytu v 1. NP. V r byla vyměněna okna v 2.NP. Jinak je dům v původním stavu z r Dům nevykazuje žádné závady a poškození. Jeho stav odpovídá stáří, provedeným opravám a kvalitní údržbě. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění administrativní cenou dle cenového předpisu 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Venkovní úpravy 1.3. Ocenění pozemků Pozemek p.č. st Pozemek. p.č. 2098/ Ocenění trvalých porostů Trvalé porosty smíšené 2. Ocenění obvyklou cenou porovnáním 2.1. Přehled porovnávaných nemovitostí 2.2. Cenové porovnání nemovitostí 2.3. Výpočet ceny oceňované nemovitosti - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Ocenění administrativní cenou dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Opava Stáří stavby: 33 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 204,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 14,75*5,42+5,67*9,68 = 134,83 m 2 2.NP: 14,75*5,42+5,67*9,68 = 134,83 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 134,83 m 2 3,82 m 2.NP: 134,83 m 2 3,63 m Obestavěný prostor 1.NP: (14,75*5,42+5,67*9,68)*(3,82) = 515,05 m 3 2.NP: (14,75*5,42+5,67*9,68)*(3,63) = 489,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 004,49 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 134,83 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 269,66 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový - Přistavené v zadní čísti k II -0,01-4 -

5 jiné stavbě 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 33 let: s = 1-0,005 * 33 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,835 = 0,902 i = 1 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02-5 -

6 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 204,- Kč/m 3 * 0,902 = 1 988,01 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 004,49 m 3 * 1 988,01 Kč/m 3 * 1,000 * 0,989= ,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,87 Kč 1.2. Příslušenství Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Stanovená cena staveb: ,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,- 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Nákladová cena stavby CS N = 0,- Kč Koeficient pp * 0,989 Cena stavby CS = 0,- Kč Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,95 Kč - 6 -

7 1.3. Ocenění pozemků Ocenění Pozemek p.č. st. 749 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti VI 0,00-7 -

8 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,989 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,989 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st , , ,60 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,60 Pozemek p.č. st zjištěná cena = ,60 Kč Ocenění Pozemek. p.č. 2098/58 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,

9 i = 1 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,989 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,989 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] - 9 -

10 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,85 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 2098/58 329, , ,65 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,65 Pozemek. p.č. 2098/58 - zjištěná cena = ,65 Kč 1.4. Ocenění trvalých porostů Trvalé porosty smíšené Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m 2 329,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 329,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = ,56 Trvalé porosty smíšené - zjištěná cena ,56 Kč

11 2. Ocenění obvyklou cenou porovnáním Metodika Pro porovnání byly z inzerce realitních kanceláří vybrány podobné nemovitosti v Opavě. Nemovitosti byly ohodnoceny koeficientem podle kvality nabídka, podle kvality vybavení a podle kvality příslušenství. Pro oceňovanou nemovitost jsou tyto koeficienty stanoveny v hodnotě 1,00. Cena z inzerce byla snížena o 25% na předpokládanou dosažitelnou cenu na trhu. Tato úprava zohledňuje odpočet poplatků, provizí a pravděpodobnost snížení ceny při jednání o prodeji. Z takto upravených cen srovnávaných byla vypočtena průměrná cena za 1m 2 užitné plochy. Takto získaná cena byla určena cenou za 1m 2 užitné plochy oceňované nemovitosti Přehled porovnávaných nemovitostí Přehled porovnávaných nemovitostí s popisem a fotodokumentací z inzerce je součástí přílohy posudku Cenové porovnání nemovitostí Přehled cenového porovnání nemovitostí je součástí přílohy. č. Místo vel. bytu užitná plocha (m2) velikost pozemku (m2) cena z inzerce koef. hodnocení nabídky koef. hodnocení vybavení koef. hodnocení příslušenst ví cena za m2 předpokl.dosaž.c užitné plochy ena za m2 A Ratibořská 3+1 a ,00 Kč 0,70 0,90 1, ,75 Kč 6 398,81 Kč B Kylešovice ,00 Kč 1,00 0,90 1, ,77 Kč 7 271,83 Kč C Bílovecká 3+1 a ,00 Kč 0,90 1,00 1, ,79 Kč ,59 Kč D J.Davida 2. bj ,00 Kč 1,00 1,00 1, ,66 Kč ,24 Kč E Kateřinky 2.bj ,00 Kč 1,10 0,90 1, ,24 Kč ,43 Kč F Osvobození 3+1 a ,00 Kč 0,60 1,20 1, ,02 Kč ,01 Kč G Vávrovice 2.bj ,00 Kč 1,00 0,90 1, ,56 Kč ,67 Kč H Opava, centrum 3+1 a ,00 Kč 1,00 1,00 1, ,59 Kč 8 222,69 Kč Stanovená průměrná cena nemovitostí ,53 Kč 2.3. Výpočet ceny oceňované nemovitosti č. Místo vel. bytu užitná plocha (m2) velikost pozemku (m2) koef. hodnocení nabídky koef. hodnocení vybavení koef. hodnocení příslušenství předpokl.dosaž. cena za m2. X Opava, Fifejdy a ,00 1,00 1, ,65 Kč Stanovená průměrná cena nemovitostí ,65 Kč

12 C. REKAPITULACE 1. Ocenění administrativní cenou dle cenového předpisu 1.1. Hlavní stavba rodinný dům ,90 Kč 1.2. Příslušenství ,90 Kč 1.3. Pozemky pozemek p.č. st ,60 Kč pozemek p.č. 2098/ ,70 Kč 1.4. Trvalé porosty ,60 Kč Cena stanovena dle cenového předpisu ,70 Kč 2. Ocenění obvyklou cenou porovnáním Cena stanovena porovnáním ,65 Kč 3. Výsledná cena nemovitosti Jako výsledná cena byla stanovena cena stanovená porovnáním, která lépe vystihuje stav na trhu nemovitostí v čase a místě. Výsledná cena nemovitosti zaokrouhlena činí ,00 Kč slovy: Dvamilionypětsetčtyřicetšesttisícčtyřistapadesát Kč V Opavě Ing. Jana Kašparová Vaníčkova 821/ Opava 6 telefon: j.s.kasparova@gmail.com

13 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr 1303/2000 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z KN pro k.ú. Kateřinky u Opavy LV č.40 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1 Ortofotomapa 1 Usnesení Exekutorského úřadu 1 Přehled porovnávaných nemovitostí