ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 97EX 8303/12-77 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí: bytové jednotky č. 353/43 v bytovém domě č.p. 353, postaveném na pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu 33/2099 na společných částech bytového domu č.p. 353 a pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Krasice, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č. 4204, Objednavatel posudku: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno město se sídlem Minská 54, Brno Účel posudku: Zjištění ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Zjištění ceny závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Zjištění výsledné obvyklé ceny Určeno pro: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno město se sídlem Minská 54, Brno Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 27 stran, z toho 8 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: bytové jednotky č. 353/43 v bytovém domě č.p. 353, postaveném na pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu 33/2099 na společných částech bytového domu č.p. 353 a pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Krasice, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č. 4204, Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitostí (bytové jednotky č. 353/43 v bytovém domě č.p. 353, postaveném na pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu 33/2099 na společných částech bytového domu č.p. 353 a pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Krasice, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č. 4204, 4138) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na: ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŢITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: - Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umoţněn, vlastník nezastiţen. Stavebně technický popis je proveden na základě venkovní obhlídky bytového domu a částečného prohlášení vlastníka. U oceňované bytové jednotky je uvaţováno se standardním vybavením a provedením. Skutečnost, ţe nebyl umoţněn přístup, je v ocenění zohledněna sráţkou 20 % Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, č.j.: 97EX 8303/12-77 ze dne Exekuční příkaz č.j.: 97EX 8303/12-12 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Krasice, LV č vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Krasice vyhotovená dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT POSUDKU Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitosti: bytové jednotky č. 353/43 v bytovém domě č.p. 353, postaveném na pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu 33/2099 na společných částech bytového domu č.p. 353 a pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Krasice, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č. 4204, VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Krasice, LV č je jako vlastník oceňované nemovitosti zapsán:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ, RIZIKA A OPRÁVNĚNÍ Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Krasice, LV č jsou v části B1 uvedena následující oprávnění: Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Krasice, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 6 Zástavní práva smluvní nejsou zahrnuta ve výsledné obvyklé ceně. Nemovitost se dle registru povodní a záplav UIR-ADR (Aquarius) nachází v lokalitě s nízkým rizikem povodní a záplav (stupeň č. 1). Povodně ani záplavy se ale v dané lokalitě nevyskytují. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem. Oprávnění, věcná břemena vedení nemají vliv na výslednou obvyklou cenu.

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je dle LV č. 4204, k.ú. Krasice: bytová jednotka č. 353/43 v bytovém domě č.p. 353, postaveném na pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu 33/2099 na společných částech bytového domu č.p. 353 a pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Krasice, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č. 4204, MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Město Prostějov je statutárním městem, má obyvatel a leží při rychlostní komunikaci R 46 (Olomouc - Prostějov Vyškov). V místě je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost. Město je dostupné autobusovou a vlakovou dopravou, další složky dopravy tvoří MHD (autobusy). Oceňovaná bytová jednotka je situována ve zděném bytovém domě postaveném v rovinném terénu v jihozápadní okrajové zastavěné části statutárního města Prostějova, v místní části Krasice, na ulici Krasická. Okolní zástavba je tvořena v převažující míře zděnými a panelovými bytovými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace přes pozemek p.č. 232/2 ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví developera Pozemstav Prostějov, a.s. Parkování je možné před bytovým domem. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou, objekt je situován v klidnější části statutárního města s dobrou dostupností do centra Bytová jednotka č. 353/43, k.ú. Krasice. Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn, vlastník nezastižen. Stavebně technický popis je proveden na základě venkovní obhlídky bytového domu a částečného prohlášení vlastníka. U oceňované bytové jednotky je uvažováno se standardním vybavením a provedením. Skutečnost, že nebyl umožněn přístup, je v ocenění zohledněna srážkou 20 %. Jedná se o bytovou jednotku velikosti 1+1 s kompletním sociálním zařízením, která je situována ve IV. NP typového zděného bytového domu s výtahem. Bytový dům je podsklepený, se čtyřmi nadzemními podlažími a obytným podkrovím, stojící v rovinném terénu v jihozápadní okrajové zastavěné části statutárního města Prostějova, v místní části Krasice. V I. PP bytového domu jsou jiné nebytové prostory tvořících jednotlivá garážová stání, dále jsou zde sklepy náležející k některým bytovým jednotkám (k oceňované bytové jednotce sklep nepatří), technické místnosti a společné prostory (kolárna, kočárkárna, sušárna). Bytový dům a bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě mimo plyn. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace (ulice Krasická), přes pozemky p.č. 232/2 - ostatní plocha, ostatní komunikace (pozemek ve vlastnictví developera, přístup zajištěn věcným břemenem chůze a jízdy), p.č. 232/1 - ostatní plocha, zeleň (zpevněná plocha a travnatý pás kolem bytového domu, pozemek ve vlastnictví developera, přístup je zajištěn věcným břemenem chůze a jízdy). Parkování je dále možné na parkovišti před bytovým domem.

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 8 Oceňovaná bytová jednotka č. 353/43 je situovaná ve IV. NP bytového domu. Dispozičně sestává z předsíně, pokoje, kuchyně, koupelny s WC a balkonu. Původní stáří bytového domu je z roku Technický stav bytového domu je velmi dobrý. Technický stav bytové jednotky nebylo možno zjistit, nebyl umožněn přístup. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 7 % SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITOSTÍ Oceňovaná BJ je k datu místního šetření pravděpodobně užívána k bydlení. Toto využití se jeví jako nejvhodnější i v budoucnu.

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění bytových jednotek je zjištění užitné plochy (základní měrná jednotka je tedy 1 m 2 ). Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení bytového domu (bytové jednotky), lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Od výchozí ceny bytové jednotky se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých bytových jednotek je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č Bytová jednotka č. 353/43, k.ú. Krasice Podlahová plocha bytu: Výčet jednotlivých místností a jejich výměry (dle částečného prohlášení vlastníka) Pokoj 16,80 m 2 Kuchyně 8,69 m 2 Předsíň 3,49 m 2 Koupelna s WC 3,83 m 2 Balkon 2,25 m 2 Celkem 35,06 m 2 (plocha balkónu není započítána do celkové plochy jednotky) Celková podlahová plocha jednotky č. 353/43, k.ú. Krasice činí: 33,81 m 2 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 7 %. Podlahová plocha celkem m 2 33,81 Jednotková cena Kč/m ,- Korekce jednotkové ceny 1,0 Upravená jednotková cena Kč/m ,- Cena za celou podlahovou plochu Kč ,- Snížení ceny za opotřebení 7 % Kč ,- Věcná cena BJ po započtení opotřebení Kč , Výpočet věcné hodnoty spoluvlastnického podílu 33/2099 na pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Krrasice U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Směrná cena pozemků byla stanovena na základě konzultací se spolupracujícími znalci a odhadci a realitními kancelářemi v daném regionu a na základě porovnání se skutečně realizovanými obchody srovnatelných pozemků. V současné době se směrná cena za 1 m 2 stavebního pozemku v dané lokalitě pohybuje v rozmezí od 700,- Kč/m 2 do 1.200,- Kč/m 2. S ohledem na výměry, lokalitu a možné využití pozemků (pozemky zastavěný bytovým domem) volím hodnotu pod středem uvedeného rozpětí ve výši: 800,- Kč/m 2. p.č.st. 675/1 zastavěná plocha a nádvoří m2 565,00 Výměra pozemků celkem m 2 565,00

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 11 Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 565,00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 800,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč ,00 Cena spoluvlastnického podílu 33/2099 Kč 7.106,00 Rekapitulace LV č. 4204, 4138, k.ú. Krasice Reprodukční hodnota BJ č. 353/43 Kč ,- Věcná hodnota BJ č. 353/43 Kč ,- Věcná hodnota ideální 33/2099 pozemku p.č.st. Kč 7.106,- 565 Věcná hodnota celkem Kč ,-

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 6.1. BJ Č. 353/43, K.Ú. KRASICE V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytové jednotky 1+1 ve zděných bytových domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k těmto skutečnostem jsem názoru, že oceňovaná BJ je obchodovatelná. Objekty k porovnání: BJ 1+kk (43 m 2 ), Fanderlíkova Prostějov Jako výhradní prodejce projektu Rezidence Florián Vám nabízíme byt 1+kk o výměře 42,76m2 s balkonem (4,48m2). Byt se nachází v 4NP nově vzniklého bytového domu v centru města na ulici Fanderlíkova. Projekt zahrnuje výstavbu bytového domu v areálu bývalého pivovaru (později knoflíkárny KORNOLITH) v Prostějově. Bytový dům má 5NP a 1PP. V 1. NP a v části 1.PP vzniklo 6 nebytových/komerčních prostor (celkem 700 m2). Dále je v 1.PP umístěno 32 sklepních kójí a 16 krytých parkovacích stání. Ve 2 až 5NP je umístěno celkově 32 bytových jednotek. Další parkovací stání jsou umístěna na venkovním prostranství u domu. Možnost výběru podlaží s různými variantami dispozic bytů 1+kk až 4+kk (součástí každé bytové jednotky je balkon nebo terasa), které uspokojí širokou vrstvu zájemců o nové bydlení. V 5NP byty s terasou až 59m2. Kolaudace stavby: 9/2012. K dispozici sklepy či komory a garážová stání. Exteriér i interiér objektu je řešen tak, aby byl částečně zachován vzhled původního průmyslového objektu, avšak architektonické a technické zpracování vychází z moderních prvků a technologií. Cena: ,- Kč (28.716,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce BJ 2+kk (45 m 2 ), Mlýnské Prostějov Nabízíme k prodeji podkrovní byt v osobním vlasnictví 2+KK. Byt se nachází v cihlové novostavbě, na klidném místě v centru města a má podlahovou plochu 43 m2. Součástí bytu je lodžie 2 m2. Byt je vybavený moderní kuchyňskou linkou, včetně el. sporáku a digestoře. Jedná se o otevřený prostor spojený s jídelním koutem, pracovním koutem a obývací částí. V chodbě je prostorná vestvěná skříň. Kouplena je s vanou, umyvadlem, prostorem pro pračku a společná s toaletou. Měsíční náklady včetbě FO a záloh na energie je cca 3.300,-. K bytu je možné dokoupit i garážové stání za ,- Kč a případně i další vybavení bytu. Cena: ,- Kč (28.888,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce BJ 2+kk (47m 2 ), Krasická Prostějov Nabízíme k prodeji byt 2+kk se šatnou a vybavením. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu na Krasické ulici v Prostějově a má výměru 47 m2. Součástí bytu je velká lodžie a sklepní kóje. V ceně bytu je zahrnuto vybavení kuchyně, obývacího pokoje a koupelny. V chodbě jsou vestavěné skříně, v šatně policový systém. Okna jsou plastová se žaluziemi a sítěmi proti hmyzu. Podlahy plovoucí a dlažba. Koupelna je s vanou, umyvadlem, pračkou, nábytkem, wc samostatné. Cena: ,- Kč (27.659,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 13 Tabulka srovnávací hodnoty: Cena v Kč/m 2 přepočtená cena v Kč/m 2 Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní BJ 1+kk, Fanderlíkova ,97 1,00 0,96 0,98 0,90 1, BJ 2+kk, Mlýnská ,97 1,00 0,95 1,00 0,90 1, BJ 2+kk, Krasická ,00 1,00 0,94 0,99 0,90 1, Výsledná cena: S obdobnými nemovitostmi typu byty ve zděných bytových domech se v nejbližších lokalitách běžně obchoduje. V současné době se tedy srovnatelné bytové jednotky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových jednotkových cen od ,- Kč/m 2 užitné plochy do ,- Kč/m 2 užitné plochy, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených jednotkových cen od ,- Kč/m 2 do ,- Kč/m 2. Při stanovení srovnávací ceny, po zohlednění hodnototvornými faktory a dále s ohledem na výše uvedené skutečnosti, volím srovnávací jednotkovou cenu při středu uvedeného rozpětím přepočtených jednotkových cen ve výši: ,- Kč/m 2. Dále uplatňuji bezpečnostní srážku 15 %, vyjadřující skutečnost, že do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn přístup a nebylo tak možné zjistit její vybavení, provedení a technický stav. Výsledná srovnávací hodnota tak činí: ,- Kč (po zaokrouhlení). Výpočet výsledné srovnávací hodnoty bytové jednotky: ,- Kč/m 2 x 33,81 m 2 x 0,85 (srážka) = ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota bytové jednotky č. 353/43, k.ú. Krasice, LV č činí po zaokrouhlení: ,- Kč

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÝCH OBVYKLÝCH CEN Věcná hodnota BJ č. 353/43, k.ú. Krasice: ,- Kč Srovnávací hodnota BJ č. 353/43, k.ú. Krasice: ,- Kč Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je stanovena ve výši srovnávací hodnoty, neboť právě ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí.

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena: bytové jednotky č. 353/43 v bytovém domě č.p. 353, postaveném na pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu 33/2099 na společných částech bytového domu č.p. 353 a pozemku p.č.st. 675 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Krasice, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č. 4204, ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Krasice, LV č jsou v části B1 a C uvedena následující oprávnění a omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Oprávnění, věcná břemena vedení nemají vliv na výslednou obvyklou cenu. Hodnota oprávnění (věcných břemen vedení) na LV č. 4204, k.ú. Krasice ze dne je 0,- Kč. Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na LV č. 4204, k.ú. Krasice ze dne jsou v části B1 evidována věcná břemena vedení kanalizační přípojky, tato věcná břemena nemají vliv na výslednou obvyklou cenu. Hodnota oprávnění (věcných břemen vedení) na LV č. 4204, k.ú. Krasice ze dne je 0,- Kč.

17 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

18 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Usnesení o stanovení soudního znalce Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek

19 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitostí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět posudku Vlastnictví Nález Popis nemovitostí Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitostí Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí BJ č. 353/43, k.ú. Krasice Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledných obvyklých cen Stanovení obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Znalecká doložka Přílohy Obsah... 19