ZNALECKÝ POSUDEK č /2013

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 102 EX 00296/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí: bytové jednotky č. 4100/1 v rodinném domě č.p. 4100, postaveném na pozemku p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu 906/2351 na společných částech domu č.p a pozemcích p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 6022/44 zahrada, k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č , Objednavatel posudku: JUDr. Milan Vlha, Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Prokešovo náměstí 634/5, Ostrava Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení na základě usnesení Č.j. 102 EX 00296/ ze dne Určeno pro: JUDr. Milan Vlha, Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Prokešovo náměstí 634/5, Ostrava Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 29 stran, z toho 12 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: bytové jednotky č. 4100/1 v rodinném domě č.p. 4100, postaveném na pozemku p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu 906/2351 na společných částech domu č.p a pozemcích p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 6022/44 zahrada, k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č , Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitosti evidované na LV č , k.ú. Prostějov (bytová jednotka č. 4100/1 v rodinném domě č.p. 4100, postaveném na pozemku p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu 906/2351 na společných částech domu č.p a pozemcích p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 6022/44 zahrada, k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č , 4754), byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŢITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: - Místní šetření znalce se zaměřením skutečného stavu dne za účasti spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí p. Oldřicha Tomáška a povinné p. Libuše Tomáškové Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, Č.j.: 102 EX 00296/ ze dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Prostějov, LV č vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Prostějov, LV č vyhotovený dálkovým přístupem dne Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Prostějov, vyhotovená dne Prohlášení vlastníka budovy ze dne Částečná projektová dokumentace z dubna Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: bytové jednotky č. 4100/1 v rodinném domě č.p. 4100, postaveném na pozemku p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu 906/2351 na společných částech domu č.p a pozemcích p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 6022/44 zahrada, k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č , VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Prostějov, LV č je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Prostějov, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 6 - Nemovitost se dle registru povodní a záplav UIR-ADR (Aquarius) nachází v lokalitě se zvýšeným rizikem povodní a záplav (stupeň č. 2), ve skutečnosti se zde ale povodně a záplavy nevyskytují POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je: - Bytová jednotka č. 4100/1 v rodinném domě č.p včetně podílu 906/2351 na společných částech domu a pozemků p.č. 6022/48, 6022/ POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚTECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Město Prostějov je statutárním městem, má obyvatel a leží při rychlostní komunikaci R 46 (Olomouc - Prostějov Vyškov). V místě je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost. Město je dostupné autobusovou a vlakovou dopravou, další složky dopravy tvoří MHD (autobusy). Oceňovaná bytová jednotka je situována v I.NP rodinného domu postaveného v mírně sklonitém terénu v severozápadní okrajové zastavěné části statutárního města Prostějova, na ulici Cyrila Boudy. Okolní zástavba je tvořena zděnými a panelovými bytovými domy a dále řadovou zástavbou rodinných domů obdobného charakteru. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. Parkování je možné na veřejném parkovišti před objektem. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou, rodinný dům, kde je situována oceňovaná BJ je postaven v klidné okrajové části statutárního města Prostějova s dobrou dostupností do centra Bytová jednotka č. 4100/1 v rodinném domě č.p. 4100, postaveném na pozemku p.č. 6022/48 - zastavěná plocha a nádvoří. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 4100/1 o velikosti 2+1 s kompletním sociálním zařízením, která je situována v I. NP rodinného domu č.p Rodinný dům je řadový krajní, zděný, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, postavený v mírně sklonitém terénu v severozápadní okrajové zastavěné části statutárního města Prostějova, na ulici Cyrila Boudy. V RD jsou situovány celkem dvě bytové jednotky, v I. NP je ve dvou výškových úrovních oceňovaná BJ 2+1, v podkroví je dle prohlášení vlastníka BJ 3+1. V RD jsou dále společné prostory a to zádveří, vchody, vstupní prostory, garáž v I. PP (obtížně využitelná s ohledem na silně svažitý vjezd z ulice Cyrila Boudy), terasa v I. NP, schodiště, chodby, sušárna a sklep v I. PP. Vedle RD je oplocená zahrada (p.č. 6022/44), jejiž část (spoluvlastnický podíl 906/2351) patří k oceňované BJ a je předmětem ocenění. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaná BJ je na tyto sítě napojena. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 7 komunikace, parkování je možné také na veřejném parkovišti před rodinným domem. Vstup do RD je z ulice Cyrila Boudy do zádveří (společný prostor), ze zádveří přímo je přístup ke schodištím do I. PP a podkroví, ze zádveří vpravo je přístup do oceňované BJ 2+1. Oceňovaná BJ sestává z předsíně, koupelny, WC, ložnice a komory, tyto místnosti jsou v jedné výškové úrovni (cca v úrovni ulice Cyrila Boudy). Z předsíně dále vede dolů schodiště, po kterém je přístup do obývacího pokoje, tento je průchozí do kuchyně a z kuchyně je přístup do malé spíže. Z obývacího pokoje je možný výstup na terasu situovanou směrem do zahrady vedle RD. Obývací pokoj včetně terasy, kuchyně a spíž jsou ve výškové úrovni zahrady. Dispoziční uspořádání oceňované BJ lze hodnotit jako nepříliž zdařilé, nevyhovující dnešním požadavkům na moderní bydlení. Jako hlavní negativní faktor lze vnímat rozdílné výškové uspořádání oceňované bytové jednotky. Původní stáří rodinného domu je z roku Na RD i oceňované BJ nebyly provedeny žádné rekonstrukce s modernizacemi, pouze běžná spíše základní údržba. Technický stav rodinného domu a oceňované BJ lze hodnotit jako průměrný. Předmětem ocenění je i spoluvlastnický podíl o velikosti 906/2351 na společných částech rodinného domu č.p a pozemků p.č. 6022/48 (pozemek zastavěn RD), p.č. 6022/44 (zahrada vedle RD). Základy betonové pasy s částečně funkční izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné (siporex), stropy hurdisk, střecha vaznicová sedlová, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní a fasádní omítky vápenné hladké, vnější obklad tvoří kabřinec, vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně a na WC, schody betonové s keramickou dlažbou, dveře dřevěné hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená, povrch obytných místností tvoří koberce, PVC a keramická dlažba, povrchy ostatních místností tvoří keramická dlažba a betonová mazanina, vytápění ÚT plyn (společný kotel v I. PP RD), elektroinstalace světelný a motorový rozvod, bleskosvod je instalován, rozvod teplé a studené vody s přípravou teplé vody v el. bojleru (v komoře oceňované BJ je i el. bojler druhé BJ), instalace plynu je provedena, odkanalizování je provedeno ze všech zařizovacích předmětů do hloubkové kanalizace, v kuchyni kombinovaný sporák, standardní kuchyňská linka a lednice, vnitřní vybavení tvoří vana, sprchový kout, umyvadlo a samostatné WC, ostatní prvky se nevyskytují. S ohledem na celkový technický stav a stáří je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 30 % SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITOSTI Oceňovaná RD je k datu místního šetření užívána k bydlení, toto využití lze spatřovat jako nejvhodnější i v budoucnu.

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění bytových jednotek je zjištění užitné plochy (základní měrná jednotka je tedy 1 m 2 ). Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení bytového domu (bytové jednotky), lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Od výchozí ceny bytové jednotky se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých bytových jednotek je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č Bytová jednotka č. 4100/1, k.ú. Prostějov Podlahová plocha bytu: Výčet jednotlivých místností a jejich výměry (dle částečného prohlášení vlastníka) předsíň 12,30 m 2 kuchyň 14,30 m 2 pokoj 12,20 m 2 pokoj 2,30 m 2 koupelna 1,00 m 2 WC 6,60 m 2 spíž 2,80 m 2 komora 4,30 m 2 Celkem 90,60 m 2 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav a stáří je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 30 %. Podlahová plocha celkem m 2 90,60 Jednotková cena Kč/m ,- Korekce jednotkové ceny 0,9 Upravená jednotková cena Kč/m ,- Cena za celou podlahovou plochu Kč ,- Snížení ceny za opotřebení 30 % Kč ,- Věcná cena BJ po započtení opotřebení Kč , Výpočet věcné hodnoty spoluvlastnického podílu 906/2351 na pozemcích p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 6022/44 zahrada. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Směrná cena pozemků byla stanovena na základě konzultací se spolupracujícími znalci a odhadci a realitními kancelářemi v daném regionu a na základě porovnání se skutečně realizovanými obchody srovnatelných pozemků. V současné době se směrná cena za 1 m 2 stavebního pozemku v dané lokalitě pohybuje v rozmezí od 1.000,- Kč/m 2 do 1.500,- Kč/m 2. S ohledem na výměry, lokalitu a možné využití pozemků volím hodnotu nad středem uvedeného rozpětí ve výši: 1.300,- Kč/m 2. p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 6022/44 zahrada m 2 147,00 m 2 315,00 Výměra pozemků celkem m 2 462,00

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 10 Výpočet ceny Výměra pozemků m 2 462,00 Směrná cena pozemků Kč/m ,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč ,00 Cena spoluvlastnického podílu 906/2351 Kč ,00 Rekapitulace Reprodukční hodnota BJ č. 4100/1 Kč ,- Věcná hodnota BJ č. 4100/1 Kč ,- Věcná hodnota ideální 906/2351 pozemků p.č. Kč ,- 6022/48, 6022/44 Věcná hodnota celkem Kč ,-

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTI V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytová jednotka v rodinném domě, uvedené velikosti, vybavení, provedení, zjištěného technickému stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka prakticky nulová. Bytové jednotky v rodinných domech se standardně neobchodují, jako srovnatelné nemovitosti byly pouţity zděné bytové jednotky v bytových domech, tato skutečnost je zohledněna hodnototvornými faktory (faktor ostatní). S přihlédnutím k výše uvedeným sklutečnostem, jsem názoru, že oceňovaná BJ je obtíţně obchodovatelná. Objekty k porovnání: BJ 2+1 (86 m 2 ), Prostějov, ul. Svatoplukova Prodej velmi pěkného slunného bytu v osobním vlastnictví v cihelném domě, první patro, výměra 86 m2, balkon. Byt je po celkové opravě z roku 2002 (rozvody, topení, koupelna, kuchyně). V koupelně je rohová vana. Podlahy parkety dub. Cena: ,- Kč (12.209,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce BJ 2+1 (86 m 2 ), Prostějov, ul. Pod Kosířem Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 86 m2 na ul. pod Kosířem v Prostějově. Byt se nachází v 2. patře cihlového bytového domu, ke kterému náleží zahrada za domem. Bytový dům byl postaven v roce 1913, je v něm 6 bytových jednotek. Byt je prostorný, slunečný a v klidné lokalitě blízko centra. V bytě jsou plastová okna. Rozvody elektřiny jsou původní. Vytápění bytu je vlastním plynovým kotlem, u kterého je nutná výměna. Ohřev vody karmou. V bytě je prostorná hala, která lze využít jako další pokoj. Za kuchyní je komora a menší pokojík mimo základní dispozici. Pokoje jsou samostatné. V bytě jsou dveře s kvalitními dřevěnými obložkami. K bytu náleží velký sklep cca 27 m2 a půdní prostor cca 20 m2. Tento byt je velice zajímavou investicí pro následné bydlení. V domě je společenství vlastníků, společné prostory domu jsou po rekonstrukci, která zhodnotila celou nemovitost i zároveň sníží náklady na bydlení. Jde o kompletní výměnu dřevěných oken a dveří za plastová, vchodové dveře jsou masivní dřevěné, doplňují ráz 100 letého domu. Vnitřní strana domu je zateplena, čelní strana domu má novou fasádu. Cena: ,- Kč (15.000,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce BJ 2+1 (87 m 2 ), Prostějov, ul. Spitznerova Nabízíme k prodeji zmodernizovaný slunný podkrovní byt 2+1 v osobním vlastnictví. Byt má 87 m2 a nachází se ve 2.poschodí. Dům i byt jsou po celkové rekonstrukci. Zkosený strop je jen v kuchyni s jídelním koutem, v prostorných pokojích jsou stropy rovné. Západní pokoj má balkon s výhledem do zahrad. K bytu náleží i uzavřená zahrada a prostorný sklep v suterénu domu. V případě zájmu je možné přikoupit garáž, která se nachází přímo na zahradě u domu. Cena: ,- Kč (16.782,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 12 Tabulka zohlednění hodnototvorných faktorů: Jednotková cena (Kč/m 2 ) Přepočtená jednotková cena (Kč/m 2 ) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní BJ 2+1, Prostějov, ul. Svatoplukova ,- 1,05 1,00 1,00 0,82 0,85 0, ,- BJ 2+1, Prostějov, Pod Kosířem ,- 1,05 1,00 1,00 0,88 0,85 0, ,- BJ 2+1, Prostějov, Spitznerova ,- 1,05 1,00 1,00 0,80 0,85 0, ,- Výsledná cena (zaokrouhleno) 8.700,- Při srovnání realizovaných prodejů bytových jednotek z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s bytovou jednotkou oceňovanou, byly srovnány zejména užitné plochy, provedení, vybavení, lukrativita lokality, technický stav, dispoziční a technické řešení, v neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na inženýrské sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na objekty se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné bytové jednotky (bytové jednotky ve zděných bytových domech), v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových jednotkových cen do ,- Kč/m 2 do ,- Kč/m 2, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených jednotkových cen od 7.148,- Kč/m 2 do 9.586,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti a to především skutečnost, ţe se jedná o bytovou jednotku v rodinném domě, dále nevhodnou dispozici (rozdílné výškové uspořádání části místností v rámci bytové jednotky), situování bytové oceňované bytové jednotky v I. NP RD (větší mnoţství komunikačních prostor) a průměrný technický stav, volím srovnávací jednotkovou hodnotu ve výši: 8.700,- Kč/m 2. Výsledná srovnávací hodnota tak činí: ,- Kč (zaokrouhleno) Výpočet výsledné srovnávací hodnoty: 90,60 m 2 * 8.700,- Kč/m 2 = ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota nemovitosti evidované na LV č , k.ú. Prostějov, činí: ,- Kč

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitosti evidované na LV č , k.ú. Prostějov: ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti evidované na LV č , k.ú. Prostějov: ,- Kč Výslednou obvyklou cenu oceňované nemovitosti stanovuji ve výši srovnávací hodnoty, neboť právě ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí. 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Prostějov, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši služné částky. 9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Nebyly zjištěny závady, které prodejem v dražbě nezaniknou.

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výslednou obvyklou cenu oceňované nemovitosti stanovuji ve výši srovnávací hodnoty, neboť právě ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí. Obvyklá cena bytové jednotky č. 4100/1 v rodinném domě č.p. 4100, postaveném na pozemku p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu 906/2351 na společných částech domu č.p a pozemcích p.č. 6022/48 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 6022/44 zahrada, k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, LV č , ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Usnesení č.j.: 102 EX 00296/ Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek

17 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitostí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Omezení a rizika... 5 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Prostějov, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: Nález Popis nemovitostí Popis, dispoziční řešení, stavebnětechnická charakteristika jednotlivých objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitosti Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty staveb Stanovení srovnávací hodnoty nemovitosti Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Stanovení obvyklé ceny Znalecká doložka Přílohy Obsah... 17