ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 08837/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/6 bytové jednotky č. 537/5 v bytovém domě č.p. 537, 538, postaveném na pozemku p.č včetně alikvotního podílu 335/5265 na společných částech bytového domu č.p. 537, 538 a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Konice, obec Konice, okres Prostějov, LV č. 1692, Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Určeno pro: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 08837/ ze dne Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 27 stran, z toho 8 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/6 bytové jednotky č. 537/5 v bytovém domě č.p. 537, 538, postaveném na pozemku p.č včetně alikvotního podílu 335/5265 na společných částech bytového domu č.p. 537, 538 a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Konice, obec Konice, okres Prostějov, LV č. 1692, Takto stanovené obvyklé ceny by měly být na místním trhu zpětně dosažitelné za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitosti (ideální 1/6 bytové jednotky č. 537/5 v bytovém domě č.p. 537, 538, postaveném na pozemku p.č včetně alikvotního podílu 335/5265 na společných částech bytového domu č.p. 537, 538 a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Konice, obec Konice, okres Prostějov, LV č. 1692, 1670) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na: ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÝCH CENÁCH NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŢITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umoţněn, vlastník nezastiţen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Stavebně technický popis je proveden na základě informací, které poskytl syn vlastníka oceňovaných nemovitých věcí a další nájemník bytového domu. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna sráţkou 10 % Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 08837/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Konice, LV č vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Konice, LV č vyhotovený dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Konice vyhotovené dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne , při místním šetření byl přítomen pracovník soudního exekutora. - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT POSUDKU Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální 1/6 bytové jednotky č. 537/5 v bytovém domě č.p. 537, 538, postaveném na pozemku p.č včetně alikvotního podílu 335/5265 na společných částech bytového domu č.p. 537, 538 a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Konice, obec Konice, okres Prostějov, LV č. 1692, VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Konice, LV č jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Konice, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 6 Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn, vlastník nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Stavebně technický popis je proveden na základě informací, které poskytl syn vlastníka oceňovaných nemovitých věcí a další nájemník bytového domu. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 10 %. Nemovitost BD č.p se dle registru povodní a záplav UIR-ADR (Aquarius) nachází v lokalitě s nízkým rizikem povodní a záplav (stupeň č. 1). Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem.

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je ideální 1/6 bytové jednotky č. 537/5 v bytovém domě č.p. 537, 538, postaveném na pozemku p.č včetně alikvotního podílu 335/5265 na společných částech bytového domu č.p. 537, 538 a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Konice, obec Konice, okres Prostějov, LV č. 1692, MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Město Konice leží přibližně 23 Km severozápadně od statutárního města Prostějova a má obyvatel. V místě je rozšířená infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Prostějově. Konice je dostupná autobusovou a vlakovou dopravou. Oceňovaná bytová jednotka je situována v bytovém domě postaveném v severozápadní okrajové zastavěné části města, na ulici Komenského, v mírně sklonitém terénu. Okolní zástavba je tvořena převážně bytovými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě kromě plynu. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví města Konice Bytová jednotka č. 537/5, k.ú. Konice Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn, vlastník nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Stavebně technický popis je proveden na základě informací, které poskytl syn vlastníka oceňovaných nemovitých věcí a další nájemník bytového domu. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 10 %. Jedná o bytovou jednotku velikosti 1+kk s kompletním sociálním zařízením situovanou ve II. NP typového zděného bytového domu, v severozápadní okrajové zastavěné části města, na ulici Komenského, v mírně sklonitém terénu. Bytový dům je podsklepený se dvěma nadzemními podlažími bez výtahu. Bytový dům a oceňovaná bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě kromě plynu, přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace, parkování je možné před bytovým domem. V oceňované bytové jednotce je situována pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, WC, předsíň, k bytu náleží sklepní kóje v I. PP. Původní stáří bytového domu je z roku Technický stav bytového domu je dobrý. Oceňovaná BJ je pravděpodobně v původním stavu. Základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, stropy železobetonové s rovným podhledem, střecha valbová, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky pravděpodobně vápenné hladké, fasádní omítka břízolit, vnitřní obklady keramické pravděpodobně v kuchyni a koupelně, schody teraco, vstupní dveře do bytového domu jsou plastové prosklené, interiérové dveře v bytové jednotce pravděpodobně dřevěné hladké plné a prosklené, okna dřevěná, povrch obytných místností pravděpodobně PVC, parkety, koberce, povrchy

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 8 ostatních místností keramická dlažba, teracová dlažba, betonová mazanina, vytápění kotelna v I. PP pro celý bytový dům, elektroinstalace světelná v bytovém domě k dispozici i motorový rozvod, bleskosvod je instalován, rozvod teplé a studené vody, ohřev teplé vody pravděpodobně v elektrickém bojleru, instalace plynu není provedena, odkanalizování ze všech zařizovacích předmětů do hloubkové kanalizace, v kuchyni pravděpodobně kuchyňská linka, vnitřní vybavení pravděpodobně vana, umyvadlo a WC, ostatní prvky se pravděpodobně nevyskytují. S ohledem na celkový technický stav, stáří bytového domu je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 50 % SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITOSTÍ Oceňovaná bytová jednotka je pravděpodobně užívána k bydlení. Tato využití se jako nejvhodnější i v budoucnu.

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č Bytová jednotka č. 537/5 Celková podlahová plocha oceňované bytové jednotky je 33,50 m 2. Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 50 % Podlahová plocha celkem m 2 33,50,-- Jednotková cena Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 1,0 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celou podlahovou plochu Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 50 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč , Výpočet hodnoty pozemku U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemku byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Jednotková cena pozemku p.č je stanovena ve výši 400,- Kč/m 2. p.č zastavěná plocha a nádvoří m ,00 Výměra pozemků celkem m ,00 Výpočet ceny Výměra pozemku m ,00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 400,00 Výchozí cena pozemku celkem Kč ,00 Cena spoluvlastnického podílu 335/5265 Kč ,00

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 11 Rekapitulace, LV č. 1692, k.ú. Konice Reprodukční hodnota bytové jednotky Kč ,- Věcná hodnota bytové jednotky Kč ,- Věcná hodnota pozemku Kč ,- Věcná hodnota celkem Ideální 1/6 Kč , ,-

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 6.1. BYTOVÁ JEDNOTKA Č. 537/5, K.Ú. KONICE V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální 1/6 bytové jednotky 1+kk ve zděném bytovém domě v osobním vlastnictví, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nulová, okruh poptávajících je prakticky zúţen na ostatní spoluvlastníky. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu velmi obtíţně technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Objekty k porovnání: BJ 2+1, 57 m2 Ptení Nabízíme k prodeji prostorný byt 1 + 1, který je dispozičně upraven na Byt se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu. Původní dispozici bytu nechala majitelka upravit do nynější podoby; předsíň bytu umožňuje vstup do kuchyně a dvou neprůchozích místností, vzniklých přepažením prostorného pokoje bytu. Koupelna je přístupná z kuchyně. Jádro bytu je v původním, avšak udržovaném stavu. Bytový dům prošel v září 2012 rekonstrukcí, zahrnující opravu střechy, zateplení a osazení plastovými okny. Cena: ,- Kč (10.350,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce BJ 3+1, 75 m2, Bohuslavice Nabízíme exkluzivně k prodeji velmi pěkný, zrekonstruovaný byt 3+1, o rozloze 80m2, v osobním vlastnictví, ve 2. poschodí v Bohuslavicích u Konice. V bytě nová plastová okna, kuchyňská linka, nové wc, krbová kamna, podlahová krytina. Na chodbě vestavěná skříň. K bytu náleží 2 sklepy o rozměrech 12m2 a 20m2. Na domě je nová střešní krytina. V domě jsou samostatné 4 bytové jednotky. Za domem oplocená společná zatravnělá zahrádka. Před domem parkovací místo. Vytápění bytu je elektrickými přímotopy se zvýhodněnou sazbou nebo krbovými kamny v obývacím pokoji. Nízké měsíční náklady na provoz. Cena: ,- Kč (10.133,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce BJ 3+1, 78 m2, Obramice Výhradně nabízíme splacený družstevní byt 3+1 o celkové pl. 77,8 m2, umístěný ve 2.NP cihlového, 4. bytového domu z r Byt má vlastní ÚT na plyn a TP, TUV novým el. bojlerem, v r nové rozvody plynu a vody v plastu, odpady do septiku. Byt má nová plastová okna, zasklený balkon, v pokojích parkety, novou kuch. linku, koupelnu s vanou, samostatné WC. V suterénu jsou dva sklepy (zděný 7 m2 a koje 3,5 m2), společné prostory a garáž o pl. cca 14 m2, lze využívat i parkoviště před domem. Cena: ,- Kč ( 9.615,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 13 Tabulka srovnávací hodnoty: Cena (Kč/m2) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená Tech. cena (Kč/m2) Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní BJ Ptení ,04 1,00 0,95 1,00 0,95 1, BJ Bohuslavice ,06 1,00 0,90 1,00 0,95 1, BJ Olbramice ,09 1,00 0,91 1,00 0,95 1, Výsledná cena: Při srovnání realizovaných prodejů bytových jednotek z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s bytovou jednotkou oceňovanou, byly srovnány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav, dispoziční a technické řešení. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na rodinné domy se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné bytové jednotky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených cen od 9.060,- Kč/m2 do 9.715,- Kč/m2, po zohlednění hodnototvornými faktory volím srovnávací hodnotu při středu uvedeného rozpětí: 9.319,- Kč/m2. Dále uplatňuji srážku 10 % za neumožnění prohlídky a srážku 10 % za špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu, celková srážka je 20%. Výpočet výsledné srovnávací hodnoty: 9.319,- Kč/m 2 * 33,50 m 2 * 0,80 (srážka) / 6 (ideální 1/6) = ,- Kč (42.000,- Kč zaokrouhleno) Výsledná srovnávací hodnota ideální 1/6 bytové jednotky č. 537/5 v bytovém domě č.p. 537, 538, postaveném na pozemku p.č včetně alikvotního podílu 335/5265 na společných částech bytového domu č.p. 537, 538 a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Konice, obec Konice, okres Prostějov, LV č. 1692, 1670 činí: ,- Kč

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitostí na LV č. 1692, k.ú. Konice: ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitostí na LV č.1692, k.ú. Konice: ,- Kč Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji ve výši srovnávacích hodnoty.

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena: ideální 1/6 bytové jednotky č. 537/5 v bytovém domě č.p. 537, 538, postaveném na pozemku p.č včetně alikvotního podílu 335/5265 na společných částech bytového domu č.p. 537, 538 a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Konice, obec Konice, okres Prostějov, LV č. 1692, ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. pro k.ú. Konice, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši služné částky. 10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě dostupných podkladů a místního šetření nebyly žádné z výše uvedených závad zjištěny.

17 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

18 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek Usnesení

19 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklých cenách nemovitostí Použité podklady: Předmět posudku Vlastnictví Nález Popis nemovitostí Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitostí Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty staveb Výpočet hodnoty pozemku Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Bytová jednotka č. 537/5, k.ú. Konice Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Znalecká doložka Přílohy Obsah... 19