ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.3494, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 128 m 2, jehož součástí je bytový dům č.p.2703 v ulici Na Stráni, obec Kladno, včetně příslušenství a pozemku p.č.3495, ostatní plocha, o velikosti 109 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.kladno Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.3494, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 128 m 2, jehož součástí je bytový dům č.p.2703 v ulici Na Stráni, obec Kladno, včetně příslušenství a pozemku p.č.3495, ostatní plocha, o velikosti 109 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.kladno 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytový dům Adresa předmětu ocenění: Na Stráni Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kladno Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 160,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.kladno - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /2236, Paní Mgr. Helena Müllerová, Ant. Suchého 1331, Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /2236, Paní Mgr. Helena Müllerová, Ant. Suchého 1331, Kladno, vlastnictví: výhradní prohlídkou nemovitosti bylo zjištěno, že ačkoliv dle zápisu v KN jde o rodinný dům, ve skutečnosti se jedná o bytový dům se šesti byty a jedním nebytovým prostorem 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, se třemi nadzemními podlažími a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou a polovalbovou střechu, krytina je z plechových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu a z PVC. Okna jsou plastová, fasáda je převážně zateplená s obkladem, částečně vápenná hrubá. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. V objektu je šest bytů a jeden nebytový prostor v přízemí. Dva byty jsou pronajaty. Vytápění v domě je částečně ústřední etážové s plynovým kotlem, částečně plynovými lokálními topidly. Stav domu je mírně zhoršený. Stáří domu odhaduji na nejméně 60 roků. V roce 2001 proběhla modernizace a oprava domu. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Pozemek je velmi svažitý. Informace z realitního serveru: prodej bytového domu v centru Kladna, ul. Na Stráni. V domě je 6 bytů, technický prostor, a kancelář. Byty jsou 2+kk, o ploše cca 44m2 s vlastním elektroměrem, plynoměrem, krbovými kamny. Kancelář má vlastní soc. zařízení, vstup. Dům je po rekonstrukci - elektrika, voda, plyn, vnitřní dispozice, okna.podlahy plovoucí, stropy, střecha, zateplení fasády

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s bytovým domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s bytovým domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I -0,04 orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,960 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,08 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,150 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 0,960 * 1,150 = 1, i = 2-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,96 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha , , ,88 Stavební pozemky - celkem 237,00 m ,84 Ocenění staveb na pozemcích Bytový dům Ocenění staveb nákladovým způsobem Bytový dům Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 128,00 m 2 2,60 m 332,80 2.NP 128,00 m 2 2,60 m 332,80 3.NP 128,00 m 2 2,60 m 332,80 podkroví 128,00 m 2 2,40 m 307,20 Součet 512,00 m ,60 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 305,60 / 512,00 = 2,55 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 512,00 / 4 = 128,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 128,0*10,38 = 1 328,64 m 3 zastřešení 128,0*3,7/2 = 236,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 328,64 m 3 zastřešení Z 236,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 565,44 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné S Stropy rovné S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech plechová pozinkovaná S

9 6. Klempířské konstrukce standardní úplné S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda S Úprava vnějších povrchů vápenné špatné P Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody standardní S Dveře náplňové S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah standardní S Vytápění WAW P Vytápění ústřední S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod C Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody standardní S Vybavení kuchyní standardní S Vnitřní hygienické vyb. standardní S Výtahy C Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 2,48 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 0,29 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění P 4, ,46 1, Vytápění S 4, ,00 1, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0,00-9 -

10 18. Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,47 Koeficient vybavení K 4 : 0,9047 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9716 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1235 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9047 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 605,55 Plná cena: 1 565,44 m 3 * 4 605,55 Kč/m 3 = ,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 125 = 48,0 % Koeficient opotřebení: (1-48,0 % / 100) * 0,520 Bytový dům - zjištěná cena = ,34 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Bytový dům ,34 Kč ,34 Kč Nákladové ceny - celkem = ,34 Kč

11 Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 4,50 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,5 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Celková výše úpravy může činit maximálně 0,5 %. Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] byt č.6 1, , , ,- byt č.7 1, , , ,- Výnosy celkem ,- Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] nebytový prostor č.1 1, , , ,- byt č.2 1, , , ,- byt č.3 1, , , ,- byt č.4 1, , , ,- byt č.5 1, , , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,84 Kč - výměra stavebního pozemku: 237,00 m

12 - skutečně zastavěná plocha: 128,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,96 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,25 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,75 Kč Míra kapitalizace 5,00 % / 5,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): stabilizovaná oblast Ocenění nákladovým způsobem CN = ,34 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,00 Kč Rozdíl R = ,66 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV = ,- Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,- Kč Cena staveb celkem = ,- Kč Pozemky - celkem ,84 Kč Pozemky s bytovým domem - zjištěná cena = ,84 Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s bytovým domem ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s bytovým domem ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestmilionůjednostotřicetjednatisícčtyřista Kč

14 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - PERFECT INVEST, a.s., Karlovo nám. 34/28, Vnitřní Město, Třebíč, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a související budoucí pohledávky - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, Praha 011, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a příslušenství a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - PERFECT INVEST, a.s., Karlovo nám. 34/28, Vnitřní Město, Třebíč, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 067EX-1103/ ze dne , Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, Praha 011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky - Podhorský Radek, Korunovační 310/2, Bubeneč, Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

15 podsklepený rodinný dům v žádané lokalitě v Kladně. Dům se dá využít také jako dvougenerační. V přízemí domu se nachází 2 pokoje, kuchyň, koupelna, samostatné WC, spíž a vstup do sklepa a na zahradu. Ve druhém nadzemním podlaží jsou 2 pokoje, kuchyň, koupelna, samostatné WC a veranda. Na půdě jsou vysoké stropy, je proto možné udělat ještě další obytné pokoje. Rodinný dům je v původním udržovaném stavu. Před 20 lety se dělali nově v domě inženýrské sítě. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Na zahradě, která má 693 m2 a je situována za domem, je garáž a zahradní domek. Výhodou může být také vlastní studna na pozemku. Dům se nachází v klidné a vyhledávané lokalitě. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost. Výborná dopravní dostupnost. Požadovaná cena ,- Kč cena včetně právních služeb a provize RK. k prodeji činžovní cihlový dům postavený v r v ul. Unhošťská, Kladno Kročehlavy. Přízemí domu slouží jako velká restaurace s výčepem, dvěma salonky a pivnicí celkem pro 100 lidí. V přízemí domu je bytová jednotka s dispozicí 1+1+koupelna a WC. Přízemí dmu a druhé patro je vytápěné plynovým ústředním topením, ohřev teplé vody je bojlerem, voda městská, dům napojen

16 na kanalizaci. Rekonstrukce vody, odpadů, plynu proběhla v r Střecha domu je udržovaná, okapy z části nové, fasáda škrábaný břizolit. Celý dům je podsklepen, možnost využití na další podnikatelské záměry-vinárna, klub.. V prvním patře se nachází dva byty s terasou o velikosti cca 40m2, patro je vytápěné Waw, ohřev teplé vody Karmou. Oba byty mají společnou koupelnu a kuchyni. Ve druhém patře jsou čtyři pokoje, kuchyně, koupelna a WC.Velká půda s možností dalších pokojů. Na zahradě je zahradní posezení s grilováním, letní výčep. K využití další zahrada s příjezdem z ul. Kozinova. Původní využití činžovního domu bylo na hotel. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu

17 k prodeji rodinný dům se třemi obchodními prostory v centru města Kladna. Dva obchody (každý o velikosti 28 m2) jeden pronajatý a jeden volný, jeden (35 m2) v současnosti volný. Dům je částečně podsklepený, se špaletovými okny, ze dvou stran nově zateplený + obchodní prostory. Probíhá zateplení dalších dvou stěn. V prvním patře je velký, cca 100 m2 byt. Částečná rekonstrukce před čtyřmi roky. Dva roky nová kuchyně s elektřinou a nové podlahy. Ostatní prostory s původní elektřinou v mědi. Plynový kotel zajišťuje vytápění bytu i ohřev vody, obchody vytápěné WAW. Nová krytina v roce Dům má prostornou půdu vhodnou na vybudování dalších obytných prostor. Je napojen na kanalizaci a obecní vodovod. Stojí v centru Kladna na frekventovaném místě. Vhodný na podnikání i bydlení. Požadovaná cena ,- Kč včetně právních služeb, advokátní úschovy, daně z nabytí nemovitosti, odměny RK. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Šestmilionůdvěstětisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -