Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 35 stran textu.

Transkript

1 A P P R A I S A L S Posudek / č /2011 O obvyklé ceně nemovitostí byt v bytovém domě č.p. 1139, 1140 a 1141 Ostrov zapsaném na LV č k.ú. Ostrov nad Ohří ve vlastnictví Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ IČ: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 35 stran textu. V Praze dne Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek / č /2011 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Definice základních pojmů Metody stanovení ceny obvyklé Podklady pro zpracování ocenění Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění nemovitosti Nákladový způsob Rekapitulace hodnot Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1139, 1140 a 1141, zapsaný na LV č. 3855, na pozemcích parc.č. 1093/1, 1093/2 a 1093/3 zapsaných na LV č k.ú. Ostrov nad Ohří) ve vlastnictví Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ , RČ: /0671. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č k.ú. Ostrov nad Ohří je stanovena: ,00 Kč (slovy: Sedmsetosmdesátpět tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

7 přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

8 3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 21584/09-71 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č k.ú. Ostrov nad Ohří k datu výpis z KN LV č k.ú. Ostrov nad Ohří k datu kopie katastrální mapy k.ú. Ostrov nad Ohří skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8

9 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1139, 1140 a 1141, zapsaný na LV č. 3855, na pozemcích parc.č. 1093/1, 1093/2 a 1093/3 zapsaných na LV č k.ú. Ostrov nad Ohří) ve vlastnictví Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ , RČ: /0671. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 21584/09-71 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, ze dne Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Místní šetření bylo provedeno dne Vlastník/uživatel bytu nereagoval a neumožnil vstup do bytové jednotky. Ocenění nemovitosti se tedy provádí pouze na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti. K nebylo s povinným dle Insolvenčního rejstříku online započato insolvenční řízení. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Byt 1140/17 Adresa nemovitosti: Masarykova 1140, Ostrov nad Ohří, PSČ Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Ostrov Katastrální území: Ostrov nad Ohří Počet obyvatel: Indexovaná průměrná cena podle 25 odst. 1: ,00 Kč/m 2 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem bytu je zapsáno dle výpisu z KN LV 2558 a 3855 k.ú. Ostrov nad Ohří pro: Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ , RČ: /0671 (podíl 541/20069) LV č. 2558: Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: bez zápisu Strana 9

10 Jiné zápisy: Vlastnictví jednotek ze dne , právní účinky vkladu ke dni Stavba: Ostrov, č.p. 1139, 1140, 1141 (Z / ). Listina - Prohlášení vlastníka budovy V9 1674/1997 POLVZ:175/1997 (Z / ). Změna výměr obnovou operátu Parcela: St. 1093/1 (Z-6504/ ) Parcela: St. 1093/2 (Z- 6504/ ) Parcela: St. 1093/3 (Z-6504/ ) Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: bez zápisu Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Upozornění: Tento výpis z katastru nemovitostí neobsahuje zápisy v části B1, C, poznámkyv části D, listiny v části E a po 25.dubnu 2003 vyznačená upozornění(plombu), že právní vztahy k jednotkám, ke spoluvlastnickým podílům naspolečných částech domu, popř. pozemku jsou dotčeny změnou. Tyto zápisy jsouuvedeny vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví bytua nebytového prostoru. LV č. 3855: Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvímraiffeisenbank a.s., Hvězdova 31716/2b, Praha 4, Nusle, , RČ/IČO: Jednotka: 1140/17 (V-6305/ ). Listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-6305/ ). Nařízení exekuce Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: /0671 (Z-3708/ ). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 25 Nc-4909/ ze dne (Z-3708/ ). Nařízení exekuce Soudní exekutor JUDr.Petr Kocián pro Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: /0671 (Z-2045/ ). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 27 Nc-4507/ ze dne (Z-2045/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutor JUDr. Petr Kocián pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech č.j. 27Nc 4507/ ze dne Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: /0671, Jednotka: 1140/17 (Z-2046/ ). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137Ex21584/ ze dne (Z-2046/ ). Nařízení exekuce Soudní exekutor Mgr.Miloš Dvořák Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: /0671 (Z-5667/ ). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 27 EXE-840/ ze dne (Z-5667/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutor Mgr. Miloš Dvořák pověřen usnesením OS v K.Varech č.j. 27 Exe 840/ ze dne Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: /0671, Jednotka: 1140/17 (Z-5668/ ). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Sokolov 041 EX-718/ ze dne (Z-5668/ ). Nařízení exekuce Soudní exekutor Mgr.Miloš Dvořák Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: /0671 (Z-330/ ). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 25 EXE-2139/ ze dne (Z-330/ ). Jiné zápisy: Strana 10

11 Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne pro pohledávku ve výši 9.890,- Kč s příslušenstvím. Soudní exekutor Mgr. Miloš Dvořák pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech č.j. 25 EXE 2139/ ze dne Společenství vlastníků jednotek domu čp. 1139,1140,1141 ulice Masarykova, Ostrov, Masarykova 1139, Ostrov, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: Jednotka: 1140/17 (Z-331/ ). Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitostiexekutorský úřad Sokolov 041 EX-1429/ ze dne (Z-331/ ). Nabývací tituly: Listina Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 1042/1998 ze dne Právní účinky vkladu ke dni POLVZ:529/1998 (Z / ) Pro: Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, Ostrov nad RČ/IČO: /0671 Ohří. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceněný byt č. 1140/17 se nachází ve městě Ostrov v Karlovarském kraji. Dle serveru MVCR zde trvale žije obyvatel. Město nabízí veškerou občanskou vybavenost a má 12 místních částí. Nemovitost je situována na velkém sídlišti na kraji města s veškerou občanskou vybaveností a napojením na rychlostní silnici E442. Podlahová plocha bytu je dle výpisu z katastru LV č a 3855 činí 54,10 m 2. Byt se nachází v souboru třech panelových domů s výtahem a opravenou fasádou. Budovy se nachází na pozemcích č. 1093/1, 1093/2 a 1093/3, zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 545 m 2. Dům má pět nadzemních a jedno suterénní podlaží, ve kterém se nachází společné prostory domu se sklepními kójemi. Fasáda je opravená, okna jsou vyměněná za plastová. V souboru se nachází celkem 33 bytových jednotek. Oceňovaný byt se nachází v domě s celkem 14 bytovými jednotkami. Celkově budova působí udržovaně, parkování je možné před domem na ulici. V objektu nejsou garážová stání. Strana 11

12 5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Obsah posudku: a) Byt porovnávacím způsobem a 1 ) Byt ve 3.NP bytového domu č.p b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Ostrov nad Ohří a) Byt porovnávacím způsobem a 1 ) Byt v 3. NP bytového domu č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ostrov Stáří stavby: 35 roků Stavba je po částečné rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1) ,- Kč/m 2 Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv10 P n 9 n 1 Podlahové plochy bytu dle výpisu z katastru LV č činí 54,10 m 2. Podlahové plochy - celkem: = 54,10 m 2 Strana 12

13 Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I. 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I. 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - okraj obce II. -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - objekty pro bydlení III. 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb II. 0,00 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola II. 0,00 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II. 0,00 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500m IV. 0,03 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II. 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II. 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III. 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 12 n n 1 P = 1,02 Index vybavení: Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - budova panelová, zazateplená III. 0,00 2. Společné části domu - kočárkárna, sklad II. 0,00 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu II. 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2-4NP s výtahem III. 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany II. 0,00 6. Zákl. příslušenství bytu - příslušenství úplné, standardní III. 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - standardní vybavení - sklepní kóje II. -0,01 8. Vytápění bytu - ústřední III. 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0, Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou (menší úpravy) III. 0,85 Koeficient pro stavby stáří nad 30 let do 50 let včetně: 0,80 Index vybavení I V 1 Vn xv10 = 0, n 1 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 1,0200 * 0,7072 = 0,6853 Strana 13

14 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): = ,00 Kč/m 2 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 5): * 1,0200 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 19 tabulka č. 2): * 0,7072 Základní cena upravená = ,72 Kč/m 2 Plná cena: 54,10 m 2 * ,72 Kč/m 2 = ,45 Kč Byt č. 1140/17 - zjištěná cena = ,45 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky k.ú. Ostrov nad Ohří Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 545 m 2. Pozemky nemají BPEJ. b 1 ) Pozemky Ostrov Výměry pozemků celkem 545 m 2. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 l) se ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0, Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Ostrov je dle serveru MVCR je obyvatel. a=1000 C p = 35+( )x0,007414= 160,18 Kč/m 2 ZC =160,18 x 1,00 = 160,18 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [m 2 ] Zastavěná plocha a nádvoří 1093/1 168,00 160, ,24 Zastavěná plocha a nádvoří 1093/2 208,00 160, ,44 Zastavěná plocha a nádvoří 1093/3 169,00 160, ,42 Součet ,10 Úprava ceny příloha č. 21: 1.1 významnost obce 25% Úprava ceny celkem 25% , , možnost napojení na rozvod plynu 10% Úprava ceny celkem 10% , ,89 Mezisoučet ,89 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,154 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,734 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,48 Podíl 541/20069 jednotka č. 1140/ ,89 Celkem podíl 5 115,89 Pozemek Ostrov - zjištěná cena 5 115,89 Kč Strana 14

15 Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Byt v 3.NP bytového domu č.p = ,45 Kč b) Pozemky Ostrov nad Ohří - podíl = 5 115,89 Kč Cena nemovitostí činí celkem ,34 Kč Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí = ,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 54,10 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej bytové jednotky 2+1 v 6. patře zatepleného panelového domu v osobním vlastnictví o celkové velikosti 64 m 2. Bytová jednotka je v původním zachovalém stavu s plastovými okny, vybroušenými parketami a přestavěnou koupelnou, kde se provádí rekonstrukce. K bytu náleží lodžie s výhledem na staré město. Díky prostorným pokojům je možnost byt přestavet na 3+1. Nabídková cena ,00 Kč, jednotková nabídková cena ,00 Kč/m 2. 2) K prodeji byt 2+1 v OV o celkové ploše 60 m2. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci, jsou zde sádrokartonové podhledy. Nová PVC okna,rozvody vody, plynu,odpadu a elektriny. Byt má zděné jádro, v koupelně je masážní sprchový kout. V roce 2011 je plánované zateplení domu. Nabídková cena ,00 Kč, jednotková nabídková cena ,00 Kč/m 2. 3) Prodej družstevního bytu 2+1 po rekonstrukci. Zde jsou nová plastová okna, nové stoupačky a el. rozvody. Dům je zateplený s novou fasádou, nové výtahy a radiátory. Nachází se v klidné lokalitě. Byt je volný ihned. V blízkosti je veškerá obcanská vybavenost. Nabídková cena ,00 Kč, jednotková nabídková cena ,00 Kč/m 2. 4) Byt v osobním vlastnictví ve 2. patře panelového domu. Částečná rekonstrukce, na podlahách v chodbě a kuchyni dlažba, v pokojích parkety, nová kuchyňská linka, plastová okna, zděné koupelnové jádro obložené keramickými obklady s rohovou vanou. V kuchyni se nachází francouzské okno. K bytu náleží dva sklepy. Nabídková cena ,00 Kč, jednotková nabídková cena ,00 Kč/m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Družební ,00 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 0,90 64, ,43 Jungmannova ,00 1,00 1,00 0,87 0,97 1,00 0,90 60, ,71 Družební ,00 1,00 1,00 0,95 0,94 1,00 0,90 68, ,99 Vančurova ,00 1,00 1,00 0,93 0,97 1,00 0,90 59, ,17 Strana 15

16 Součet: ,30 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: ,58 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,43 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,71 Kč/jedn. Základní cena: ,58 Kč/m 2 54,10 m 2 á ,58 Kč/m ,41 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,41Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota ,00 Kč ,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování v centru města s veškerou občanskou vybaveností a napojením na rychlostní silnici E442. Negativní vliv mají nedostatky ve vybavenosti konstrukcemi, nemožnost garážování a omezené parkování na ulici. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č k.ú. Ostrov nad Ohří podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí ,00 Kč. Strana 16

17 6 Výsledek ocenění Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1139, 1140 a 1141, zapsaný na LV č. 3855, na pozemcích parc.č. 1093/1, 1093/2 a 1093/3 zapsaných na LV č k.ú. Ostrov nad Ohří) ve vlastnictví Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ , RČ: /0671. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č k.ú. Ostrov nad Ohří je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Sedmsetosmdesátpět tisíc korun českých) Strana 17

18 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec Strana 18

19 7 Přílohy 1. usnesení č.j. 137 EX 21584/09-71 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov 2. výpis z KN LV č k.ú. Ostrov nad Ohří 3. výpis z KN LV č k.ú. Ostrov nad Ohří 4. kopie katastrální mapy k.ú. Ostrov nad Ohří 5. fotodokumentace 6. nabídka realitních kanceláří Strana 19

20 Bytový dům č.p Vstupní chodba Strana 20

21 Strana 21