Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu.

Transkript

1 A P P R A I S A L S Posudek / č /2011 O obvyklé ceně nemovitostí rodinný dům č.p. 631 s příslušenstvím na parcele St. 91 a pozemek parc.č. 92/1 vše zapsané na LV č. 175 k.ú. Rymaně ve spoluvlastnictví Bartoš Vlastimil, Klínec 137, Mníšek pod Brdy PSČ Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ IČ: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu. V Praze dne Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek / č /2011 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Definice základních pojmů Metody stanovení ceny obvyklé Podklady pro zpracování ocenění Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění nemovitosti Nákladový způsob Rekapitulace hodnot Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 631 na pozemku parc.č. St. 91 a parc. č. 92/1 vše zapsané na LV č. 175 k.ú. Rymaně) ve spoluvlastnictví Bartoš Vlastimil (RČ /2244) Klínec 137, Mníšek pod Brdy, PSČ podíl ½ a Bartoš Zdeněk (RČ /2304) Rymaně 631, Mníšek pod Brdy, PSČ podíl ½. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 175 k.ú. Rymaně je stanovena: ,00 Kč (slovy: Čtyřistadevatenáct tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

7 přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

8 3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137 Ex 9545/10-25 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 175 k.ú. Rymaně k datu skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8

9 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 631 na pozemku parc.č. St. 91 a parc. č. 92/1 vše zapsané na LV č. 175 k.ú. Rymaně) ve spoluvlastnictví Bartoš Vlastimil (RČ /2244) Klínec 137, Mníšek pod Brdy, PSČ podíl ½ a Bartoš Zdeněk (RČ /2304) Rymaně 631, Mníšek pod Brdy, PSČ podíl ½. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 9545/10-25 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, ze dne Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Místní šetření bylo provedeno dne Majitel domu pan Bartoš neumožnil vstup do nemovitosti a nezodpověděl otázky. Ocenění nemovitosti se provádí na základě odborného odhadu a ohledání nemovitosti. Vůči povinnému nebylo k dle Insolvenčního rejstříku online zahájeno insolvenční řízení. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům včetně příslušenství č.p. 631 a pozemky parc.č. st. 91 a p.č. 92/1 Adresa nemovitosti: Rymaně č.p. 631 PSČ Mníšek pod Brdy Kraj: Středočeský Okres: Praha - západ Obec: Mníšek pod Brdy Katastrální území: Rymaně Počet obyvatel: Indexovaná průměrná cena podle 26a odst. 1: 8 534,00 Kč/m 3 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 175 k.ú. Rymaně pro: Bartoš Vlastimil (RČ /2244) Klínec 137, Mníšek pod Brdy, PSČ podíl ½ Bartoš Zdeněk (RČ /2304) Rymaně 631, Mníšek pod Brdy, PSČ podíl ½ Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián Exekutorský úřad Brno-venkov se sídlem Veveří Brno Bartoš Vlastimil, Klínec 137, Mníšek pod Brdy, RČ/IČO: Strana 9

10 650221/2244 (Z-22292/ ). Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 6EXE-5851/ ze dne (Z-22292/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Usnesení 6 EXE 5851/ ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½ Bartoš Vlastimil, Klínec 137, Mníšek pod Brdy, RČ/IČO: /2244, Stavba: Mníšek podbrdy, č.p. 631, Parcela: 91 Parcela: 92/1 (Z-22293/ ). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 137Ex9545/10-15 ze dne Právní moc ke dni (Z / ). Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Antonín Dohnal, Otakara Březiny 229/5, Jeseník. Bartoš Vlastimil, Klínec 137, Mníšek pod Brdy, RČ/IČO: /2244 (Z-907/ ). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha-západ, 16 EXE-7457/ ze dne (Z-907/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 16 EXE 7457/ ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½. Bartoš Vlastimil, Klínec 137, Mníšek pod Brdy, RČ/IČO: /2244, Stavba: Mníšek pod Brdy, č.p. 631 Parcela: 91 Parcela: 92/1 (Z-908/ ). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 014 EX 92778/10-4 ze dne (Z-908/ ). Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½. Profidebt, s.r.o., Jindřišská 941/24, Praha 1, Nové Město, , Praha 1, RČ/IČO: Bartoš Vlastimil, RČ/IČO: /2244, Klínec 137, Mníšek pod Brdy, Stavba: Mníšek pod Brdy, č.p. 631 Parcela: 91 Parcela: 92/1 (Z-909/ ). Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 014 EX92778/10-5 ze dne (Z-909/ ). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina - Rozhodnutí o dědictví D 1448/1972 POLVZ:5/1974 (Z / ) Pro: Bartoš Vlastimil, Klínec 137, Mníšek pod Brdy RČ/IČO: /2244. Bartoš Zdeněk, Rymaně 631, Mníšek pod Brdy /2304. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: Parcela BPEJ výměra (m 2 ) 92/ Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Věcné břemeno nezjištěno. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 631 se nachází v obci Mníšek pod Brdy, katastrální území Rymaně, okres Praha - západ ve Středočeském kraji. Nemovitost je situována na kraji obce, v okolí převážně zástavba rodinných domů. Obec se nachází nedaleko hlavního města Prahy, dopravní dostupnost po rychlostní komunikaci R4. Trvalý pobyt má úředně hlášeno obyvatel (server MVCR). V obci je zavedena kanalizace, plyn, voda, elekřina. Je zde zdravotní zařízení, škola, pošta a obchody se základním sortimentem. Dopravní spojení autobusové, v dosahu i vlakové linky. Oceňovaný dům se nachází na rovinatém pozemku parc.č. st. 91 o výměře 411 m 2 a p.č. 92/1 o výměře 332 m 2. Pozemek je převážně zatravněn a neudržován. Ostatní porosty bez většího významu. Oplocení je dřevěné z planěk a drátěné s kovovými sloupky. Na pozemku je možné parkovat. Dále je zde odložen nepotřebný materiál. Oceňovaný dům s hospodářskou částí tvoří celek a byl postaven cca před 80 lety. Je napojen na elektrickou energii 230/380 V, svod odpadních vod do veřejné kanalizace, voda je z veřejného vodovodu. Objekt je v dezolátním stavu. Jedná se o dvoupodlažní dům včetně obývané půdy se sedlovou střechou s pálenou taškou. Střecha je původní ve špatném stavu. Fasáda je původní neudržovaná. Okna jsou původní, dřevěná, jednodílná a dvojdílná. Objekt je pravděpodobně podsklepen cca z 1/2. Nutná celková adaptace. Strana 10

11 5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům s pozemky 1) Hlavní stavba - rodinný dům č.p ) Stodola 3) Pozemky k.ú. Rymaně 1) Budova porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Mníšek pod Brdy Stáří stavby: 80 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a tabulky č.1) 8 534,- Kč/m 3 Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv13 P n 9 n 1 Obestavěný prostor domu č.p. 631 dle odhadu znalce činí: Přízemí 250,00 m 3 1. patro 88,00 m 3 Podsklepení 90,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 428,00 m 3 Strana 11

12 Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) podíl 1/2 III. -0,05 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,90 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I. 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, banka, policie, pošta II. 0,02 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II. -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - objekty pro bydlení III. 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb II. 0,00 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola II. 0,00 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II. 0,00 8. Veřejná doprava zastávka hromadné dopravy do 1000m II. -0,03 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II. 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II. 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III. 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 11 n n 1 P = 0,98 Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - podsklepený se strmou střechou I. A 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III. 0,00 2. Provedení obvodových stěn - zdivo smíšené nebo kamenné I. -0,08 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II. 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, odkanalizování IV. 0,04 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění na tuhá paliva I. -0,08 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) - úplné standardní III. 0,00 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení I. 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II. -0, Vedlejší stavby tvořící příšlušenství - zastavěná plocha nad 25 m2 II. 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - do 800 m2 celkem II. 0, Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0, Stavebně - technický stav - špatný stav, nutná rekonstrukce V. 0,40 Koeficient pro stavby stáří nad 80 let včetně: 0,6 Index vybavení I V 1 Vn xv13 = 0, n 1 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9000 * 0,9800 * 0,2064 = 0,1820 Strana 12

13 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): = 8 534,00 Kč/m 3 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9000 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 5): * 0,9800 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): * 0,2064 Základní cena upravená = 1 553,57 Kč/m 3 Plná cena: 428 m 3 * 1 553,57 Kč/m 3 = ,96 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,96 Kč 2) Stodola 7 hospodářská část budovy Stodola přímo navazuje na obytný dům. V současné době je využívána jako stodola. Zdi jsou smíšené. Stavba není podsklepená. Střecha sedlová šindelová. Stáří stavby odhadem 80 roků bez rekonstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl.nad 15cm Podsklepení: nepodsklepená Kód standardní klasifikace produkce: Obestavěný prostor: dílna: 11,0*5,0*2,5*3,5/2 = 234,00 m 3 Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,800 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,169 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,671 Základní cena upravená = 4 924,39 Kč/m 3 Plná cena: 4 924,39 Kč/m 3 * 234,00 m 3 = ,00 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 85 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 85 = 94,12 % ,20 Kč Stodola - zjištěná cena = ,80 Kč 3) Pozemky Pozemek parc.č. st. 91 o výměře 411 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří - stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Pozemek nemá BPEJ. Zahrada, pozemek parc. č. 92/1 o výměře 332 m 2 zemědělský půdní fond. BPEJ Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku dle odst. 1 k) : ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0, Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Mníšek pod Brdy je dle serveru MVCR a=4635 C p = 35+( )x0,007414= 62,00 Kč/m 2 ZC = 62,00 x 1,00 = 62,00 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena Cena [m2] Strana 13

14 [Kč/m2] Zastavěná plocha a nádvoří ,00 62, ,00 Součet ,00 Úprava ceny příloha č. 21: významnost obce 35% Úprava ceny celkem 35% 8 918, ,70 Mezisoučet ,70 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 dle obce a účelu užití): * 2,671 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,98 Pozemek Rymaně - zjištěná cena ,98 Kč Zahrada oceněná dle 28 odst. 5: Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zahrada 92/1 332,00 62, ,00 Součet ,00 Úprava ceny příloha č. 21: významnost obce 35% Úprava ceny celkem 35% 7 204, ,40 Mezisoučet ,40 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 dle obce a účelu užití): * 2,671 Koeficient 0,4 dle odst. 5: * 0,4 Zahrada oceněná dle 28 odst. 5 celkem ,72 Pozemky Rymaně - zjištěná cena ,72 Kč Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: 1) Budova č.p ,96 Kč 2) Stodola ,80 Kč 3) Pozemky k.ú. Rymaně ,70 Kč Cena nemovitostí činí celkem ,46 Kč Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí ,00 Kč Podíl Vlastimila Bartoše ve výši ½ na nemovitosti činí ,00 Kč. 5.2 Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 zastavěné plochy RD a pozemky Množství jednotek oceňované nemovitosti: 155,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Strana 14

15 Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej RD 2+1 (k rekonstrukci) s dílnou, kotelnou a stodolou (celkem 165 m²). Obec Bykoš, okres Beroun. Vlastní studna, vodovod a kanalizace na hranici pozemku před RD. Město Beroun je vzdáleno 9 km. Obec má dobré autobusové spojení do Berouna (cca 15 minut). Z Berouna jede každé půl hodiny autobus směr Praha Nové Butovice (cca 20 minut)a Zličín nebo vlak z Berouna na Smíchovské nádraží, Hl. nádraží a dále směr Úvaly. Pěkné bydlení v Českém krasu cca 5km od Koněpruských jeskyní.nabídková cena ,00 Kč, jednotková nabídková cena 5 774,00 Kč/m². 2) K k prodeji typické venkovské stavení se stodolou v obci Rosovice Holšiny s krásným okolím lesy a rybníky. Dispozice 1+1, možno předělat na velké 2+1. Velikost pozemku 417 m². Je zde započatá rekonstrukce, zavedená voda, elektrika 230 a 400V. Možnost napojení na obecní kanalizaci. Vynikající dostupnost z Prahy cca 35 min. po R4 Praha - Strakonice. Nabídková cena ,00 Kč, jednotková nabídková cena 5 933,00 Kč/m². 3) Prodej rodinného domku v původním stavu v obci Dlouhá Lhota, cca 7 km od Dobříše. K domu přináleží pozemek o výměře m², se stodolou a kolnou. Na pozemku je studna s pitnou vodou, jímka, rozvody elektřiny. Nabídková cena ,00 Kč, jednotková nabídková cena 9 900,00 Kč/m². 4) Prodej staršího rodinného domku poblíž centra Dobříše o velikosti 1+1 s velkým průjezdem do dvora, na pozemku o celkové výměře 199 m² se nachází další zděné stavby. Přípojka plynu je na hranici pozemku, dům je napojen na městský vodovod, elektřina 220 i 380 V. Dům je vhodný k rekonstrukci. Nabídková cena ,00 Kč, jednotková nabídková cena ,00 Kč/m². Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Bykoš ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 0,90 155, ,71 Holšiny ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 0,90 150, ,80 Dlouhá Lhota ,00 1,02 1,00 1,02 0,80 0,90 0,90 100, ,37 Dobříš ,00 1,01 1,00 0,95 0,87 1,03 0,90 134, ,01 Součet: ,90 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 6 362,23 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 5 300,71 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 8 027,01 Kč/jedn. Základní cena: 6 362,23 Kč/m m 2 á 6 362,23 Kč/m ,75 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,75 Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení. Podíl Vlastimila Bartoše ve výši ½ na nemovitosti činí ,00 Kč. Strana 15

16 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu RD s pozemky Porovnávací hodnota - RD s garáží Výnosová hodnota ,00 Kč ,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování v obci s dobrou občanskou vybaveností a situování blízko rychlostní komunikace směr Praha. Negativní vliv má celkový stav nemovitosti s nutností celkové opravy a dále vliv spoluvlastnického podílu. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 175 k.ú. Rymaně podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění a především s ohledem na prodej podílu ½ činí ,00 Kč (cena zjištěná porovnávací metodou * koeficient 0,85), to je ,00 Kč po zaokrouhlení. Strana 16

17 6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 631 na pozemku parc.č. St. 91 a parc. č. 92/1 vše zapsané na LV č. 175 k.ú. Rymaně) ve spoluvlastnictví Bartoš Vlastimil (RČ /2244) Klínec 137, Mníšek pod Brdy, PSČ podíl ½ a Bartoš Zdeněk (RČ /2304) Rymaně 631, Mníšek pod Brdy, PSČ podíl ½. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 175 k.ú. Rymaně je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Čtyřistadevatenáct tisíc korun českých) Strana 17

18 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec Strana 18

19 7 Přílohy 1. usnesení č.j. 137 EX 9545/10-25 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov 2. výpis z KN LV č. 175 k.ú. Rymaně k datu kopie katastrální mapy k.ú. Rymaně 4. fotodokumentace 5. nabídka realitních kanceláří Strana 19

20 RD č.p. 631 Stodola, přístavba Přístavba Strana 20