ZNALECKÝ POSUDEK. č /15. o ceně rodinného domu č.p. 33, k.ú. Lhenice u Bžan, obec Bžany, okres Teplice. U Radnice 736/ Teplice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o ceně rodinného domu č.p. 33, k.ú. Lhenice u Bžan, obec Bžany, okres Teplice. Objednavatel znaleckého posudku: Mgr. Petr Michal U Radnice 736/ Teplice Účel znaleckého posudku: zjištění ceny nemovitosti pro vypořádání pozůstalosti po zemřelém Oldřichu Adamcovi Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/ Teplice telefon: ing.ves@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 33, k.ú. Lhenice u Bžan, obec Bžany, okres Teplice s vedlejší stavbou a pozemkem. Předmětem ocenění je rovněž věcné břemeno. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lhenice Bžany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bžany Katastrální území: Lhenice u Bžan Počet obyvatel: 836 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města i v IV 1,01 tab. č. 1 v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 313,39 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. věcné břemeno - 2 -

3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nařízení exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-3 -

4 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,834 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = rodinný dům Zděný, samostatně stojící rodinný dům. Objekt je nepodsklepený, obsahuje přízemí a zčásti obytné podkroví. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina tašková pálená. Klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, fasádní omítka stříkaný břízolit. Obvodové zdivo smíšené v tl. 45 cm. Stropy polospalné s rovným podhledem. Podlaha přízemí PVC a keramická dlažba, podlaha podkroví prkenná. Schodiště dřevěné. Dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá. Elektroinstalace světelná. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla. V kuchyni je sporák na PB. V přízemí se nachází zádveří, chodba se schodištěm, kuchyně, obývací pokoj, spíž, koupelna s WC a kotelna. V podkroví je chodba, jedna obytná místnost a dva přístěnky. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny a vody. Odpady jsou odváděny trativodem do terénu. Stáří domu je cca 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 301,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 7,35*7,7+5,8*2,4+1,54*2,35 = 74,13 m 2 podkroví: 7,35*7,7 = 56,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 74,13 m 2 3,10 m podkroví: 56,60 m 2 2,60 m Obestavěný prostor : 7,35*7,7*(0,1+3,1+1+3,1*0,5)+ (5,8*2,4+1,54*2,35)*(0,1+3) = 379,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 379,79 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 74,13 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 130,73 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,76-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - zdivo smíšené nebo kamenné I -0,08 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,347 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,834 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 301,- Kč/m 3 * 0,347 = 798,45 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 379,79 m 3 * 798,45 Kč/m 3 * 0,900 * 0,834= ,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,44 Kč 1.2. Příslušenství vedlejší stavba Zděná stavba ve dvoře nemovitosti, bývalý chlév. Obvodové zdivo v tl. 45 cm. Strop klenba do ocelových nosníků. Krov dřevěný pultový, střešní krytina lepenka, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného. Fasádní omítka stříkaný břízolit (zčásti opadaná). Podlaha cihelná dlažba. Dveře dřevěné náplňové, okna dřevěná jednoduchá. Instalace nejsou zavedeny. Stáří cca 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění - 5 -

6 Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 29,58*(0,1+4,4) = 133,11 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor NP 133,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 133,11 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 19, ,00 19,30 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina S 6, ,00 6,90 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4, ,46 2,25 8. Schodiště S 3, ,00 3,80 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,45 Koeficient vybavení K 4 : 0,9245 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9245 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 148,54 Plná cena: 133,11 m 3 * 2 148,54 Kč/m 3 = ,16 Kč - 6 -

7 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,82 Kč Koeficient pp * 0,751 Cena stavby CS = ,01 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,01 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek tvoří funkční celek s rodinným domem. V místě je možnost napojení na veřejnou síť elektřiny a vody. Přístup po zpevněné komunikaci. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,834 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,834 = 0,751 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,39 0, ,36-7 -

8 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 235, ,16 Stavební pozemek - celkem 256,00 m ,16 Pozemek - zjištěná cena = ,16 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. věcné břemeno Nemovitost je zatížena věcným břemenem bytu pro Annu Adamcovou. Hodnota věcného břemene je počítána z předpokládaného užitku. Jako nájemné obvyklé je pro tuto lokalitu uvažována částka 1 500,- Kč/měsíc, t.j ,- Kč/rok.. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % ,00 Kč * 100 % = ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby rodinný dům ,40 Kč 1.2. Příslušenství vedlejší stavba ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,60 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena ke dni úmrtí po zaokrouhlení: slovy: Jednostočtyřicettisícosmdesát Kč ,60 Kč ,- Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí ,- Kč. V Teplicích Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/ Teplice telefon: ing.ves@seznam.cz - 9 -

10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /