ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Křenová 299/ Brno-město. XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 Objednavatel znaleckého posudku: PROKONZULTA a.s. Křenová 299/ Brno-město Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jednopodlažního, nepodsklepeného rodinného domu s podkrovím. Číslo popisné 111, obec Milevsko, okres Písek a pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Počet stran: 21 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 111, v ulici 5. května, obec Milevsko, kat. území (694673) Milevsko, okres Písek, a parc. č. st. 71; 68 pro účely dražby. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 5. května Milevsko Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Milevsko Katastrální území: Milevsko Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 125,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 813,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena samostatně dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace zjištěné při prohlídce dne Informace sdělené dodatečně telefonicky panem Miškárem Jaroslavem 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Miškár Jaroslav, 5. května 111, Milevsko Nemovitosti: RD č. p. 111 v ulici 5. května, obec Milevsko, kat. území (694673) Milevsko, okres Písek, a parc. č. st. 71;

3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 111 v ulici 5. května, obec Milevsko, kat. území (694673) Milevsko, okres Písek Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: 0 řadovka 1 + obytné podkroví Dům byl postaven v roce: Původní dům nezjištěno, odhadem 1950 Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Vybavení rodinného domu: smíšené kámen, beton zděná konstrukce 80 cm keramické sedlová betonová taška vápenocementové Rok rekonstrukce RD Rozsah rekonstrukce RD Dispozice rodinného domu: vápenocementové plastová okna, žaluzie, rohová vana, sprchový kout, splachovací toaleta, keramická umyvadla, ocelové zárubně, dřevěné dveře, kuchyňská linka bez vest. spotřebičů, v druhé kuchyni chybí. Celková rekonstrukce týkající se všech prvků stavebních konstrukcí. viz popis místností podle podlaží Popis místností podle podlaží: Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Rodinný dům je upraven v 1.NP pro společenské prostory. Nachází se zde dvě velké místnosti, které byly určeny pro provoz baru/klubu, dále menší místnost, která sloužila jako herna. Toalety, rozděleny na pánské a dámské. Na východní straně domu je průjezd domem na pozemek. Chodba + schodiště, technická místnost. Podkroví je řešeno jako dva byty (1+1 a 3+kk), dále jsou zde dvě obývací místnosti, každá se svou vlastní koupelnou (některé koupelny ve fázi rozestavěnosti). Chodba se schodištěm. Obytná plocha podkroví je více jak 2/3 zastavěné plochy 1.NP. rozvod elektřiny, rozvod plynu, rozvod vody, napojení na obecní kanalizaci, vlastní studna na užitkovou vodu plynový kotel bojler, plynový kombinovaný kotel v obytných místnostech plovoucí laminátová podlaha, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni keramická dlažba, v ostatních místnostech koberce Popis stavu rodinného domu: dům s dobrou údržbou Vady rodinného domu: Zahrada: bez viditelných vad smíšený porost - 3 -

4 Venkovní stavby: Přístupová cesta k domu opěrná zeď, studna, rozestavěná stavba přístup bezproblémový po obecní cestě Popis okolí: Občanská vybavenost: obchody, školy, kulturní vyžití, sportovní vyžití, úřady Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: klidná lokalita špatná dostupnost hromadné dopravy (zastávka do 500 m), parkovací možnosti průjezd na pozemek za domem se sousedy vztahy dobré, bezproblémové Věcná břemena: Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: bez věcných břemen Dle KN je u omezení vlastnického práva evidováno: exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona, rozhodnutí o úpadku, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské. Dům je v současnosti neobydlen. V domě je vzduchotechnické zařízení. Rozestavěná stavba byla budována za účelem rodinného bydlení. Nachází se na parcele č. 68 a není samostatně přístupná z ulice. Tato stavba není vedena v katastru nemovitostí. Vzhledem k fázi rozestavěnosti a době, jakou jsou konstrukce vystavovány povětrnostním vlivům, nepředpokládáme výrazný vliv této stavby na cenu obvyklou. Detailnější popis je uveden dále ve znaleckém posudku. 1.NP: (8,1x21x3)+(15,2x7,9x3)=870,54 m 3 Zastřešení: (8,1x21x1,855)+(8,1x21x1,695/2)+(1,1x2,6x1,6/2)+(15,2x7,9x2,41/2)=606,68 m 3 OP celkem: 1477,22 m 3 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim

5 Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I) Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p Rozestavěná stavba bez č.p Příslušenství Studna Přípojka vody Přípojka kanalizace DN 150 mm Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Plynová přípojka do DN Opěrné zdi z lomového kamene 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc. č. st. 71; 68 II) Ocenění srovnávací metodou - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-6 -

7 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = RD č.p. 111 Jde o nepodsklepený rodinný dům o jednom nadzemním podlaží s obytným podkrovím. Stáří původního domu nezjištěno, odhadem Dům procházel v letech rozsáhlou rekonstrukcí týkající se všech prvků stavebních konstrukcí. Základy smíšené - kámen, beton. Zdivo zděné tl cm cihla, tvárnice. Stropy keramické. Vnitřní omítky vápenocementové, vnější omítky vápenocementové. Okna plastová. Dveře dřevěné, zárubně ocelové. Do domu je zaveden vodovod z obecního řadu, ohřev vody je řešen v podkroví bojlerem, v 1.NP plynovým ohřívačem. Kanalizace je řešena napojením na obecní kanalizaci. Do domu je zaveden plynovod z obecního řadu. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, otopná tělesa tvoří závěsné radiátory. Střecha sedlová, krov dřevěný, krytina - betonové tašky. Dům je v současnosti neobydlen. Přízemí je upraveno pro společenské prostory, které dříve sloužily jako bar. Pro využití domu jako celku, pro účely rodinného bydlení, by byla nutná stavební úprava 1.NP. Přístup do domu je bezproblémový po obecní cestě, přímo z ulice 5. května. Skrze 1.NP vede průjezd na pozemek za domem. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (8,1*21)+(15,2*7,9) = 290,18 Zastřešení (8,1*21)+(15,2*7,9) = 290,18 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 290,18 m 2 3,00 m Zastřešení 290,18 m 2 2,35 m - 7 -

8 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP ((8,1*21)+(15,2*7,9))*(3,00) = 870,54 m 3 Zastřešení (8,1*21*1,855)+(8,1*21*1,695/2)+(1,1*2,6*1,6/2 )+(15,2*7,9*2,41/2) = 606,68 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 870,54 m 3 Zastřešení Z 606,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 477,22 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové, smíšené, pasy izolované P Zdivo zděné, síšené - cihla, tvárnice P Stropy keramické S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina betonové tašky S Klempířské konstrukce plechové S Vnitřní omítky vápenocementové P Fasádní omítky vápenocementové P Vnější obklady sokl C Vnitřní obklady keramické obklady S Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné dveře S Okna plastová S Podlahy obytných místností plovoucí podlaha S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění plynový kotel S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler, plynový ohřívač S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně kuch. linka bez vest. spotřebičů P Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprchový kout S Záchod splachovací S Ostatní vzduchotechnika S 100 Výpočet koeficientu K 4-8 -

9 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky P 5, ,46 2,67 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně P 0, ,46 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 78,11 Koeficient vybavení K 4 : 0,7811 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4, ,00 2, Zdivo P 21,20 50,00 0,46 4,88 6, ,00 4, Zdivo P 21,20 50,00 0,46 4,88 6, ,00 0, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 10, ,00 1, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 9, ,43 1, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 4, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1, ,67 0, Vnitřní omítky P 5,80 100,00 0,46 2,67 3, ,00 0, Fasádní omítky P 2,80 100,00 0,46 1,29 1, ,67 0, Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,67 0, Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,00 0, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4, ,00 0, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 6, ,86 1, Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,33 1,

10 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,33 0, Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 6, ,00 2, Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 5, ,00 1, Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 4, ,00 1, Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2, ,00 0, Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,67 1, Vybavení kuchyně P 0,50 100,00 0,46 0,23 0, ,33 0, Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 5, ,00 2, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Ostatní S 3,40 100,00 1,00 3,40 4, ,00 3,4800 Opotřebení: 30,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7811 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 281,19 Plná cena: 1 477,22 m 3 * 4 281,19 Kč/m 3 = ,49 Kč Koeficient opotřebení: (1-30,6 % /100) * 0,694 Nákladová cena stavby CS N = ,09 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = ,62 Kč RD č.p zjištěná cena = ,62 Kč Rozestavěná stavba bez č.p. Rozestavěná stavba byla budována za účelem rodinného bydlení. Nachází se na parcele č. 68 a není samostatně přístupná z ulice. Tato stavba není vedena v katastru nemovitostí. Dle sdělených informací probíhala výstavba v roce Jedná se o jedno podzemní podlaží s vybudovanými stropy - miako, a 1.NP - pouze svislé konstrukce, bez stropů či zastřešení. Zdivo je vystavováno povětrnostním vlivům. Základy smíšené - kámen, beton. Zdivo zděné - tvárnice. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 11,3*10,15 = 114,70 1.NP ((14,9*9,9)-(6,9*1,5)) = 137,

11 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 114,70 m 2 2,91 m 1.NP 137,16 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (11,3*10,15)*(2,91) = 333,76 m 3 1.NP (((14,9*9,9)-(6,9*1,5)))*(2,70) = 370,33 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 333,76 m 3 1.NP NP 370,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 704,09 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy, izolované P Zdivo zděné, tvárnice P Stropy keramické, miako P Střecha C Krytina C Klempířské konstrukce C Vnitřní omítky C Fasádní omítky C Vnější obklady C Vnitřní obklady C Schody C Dveře C Okna C Podlahy obytných místností C Podlahy ostatních místností C Vytápění C Elektroinstalace C Bleskosvod C Rozvod vody C Zdroj teplé vody C Instalace plynu C Kanalizace C

12 23. Vybavení kuchyně C Vnitřní vybavení C Záchod C Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 5, ,46 2,48 2. Zdivo P 23, ,46 10,76 3. Stropy P 9, ,46 4,19 4. Střecha C 5, ,00 0,00 5. Krytina C 3, ,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky C 6, ,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře C 3, ,00 0, Okna C 5, ,00 0, Podlahy obytných místností C 2, ,00 0, Podlahy ostatních místností C 1, ,00 0, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 2, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 17,43 Koeficient vybavení K 4 : 0,1743 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 5,40 100,00 0,46 2,48 14, ,46 1, Zdivo P 23,40 100,00 0,46 10,76 61, ,67 22, Stropy P 9,10 100,00 0,46 4,19 24, ,67 8,8155 Opotřebení: 32,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130,

13 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,1743 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 793,38 Plná cena: 704,09 m 3 * 793,38 Kč/m 3 = ,92 Kč Koeficient opotřebení: (1-32,7 % /100) * 0,673 Nákladová cena stavby CS N = ,15 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = ,31 Kč Rozestavěná stavba bez č.p. - zjištěná cena = ,31 Kč 1.2. Příslušenství Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 66 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 84 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 66 / 150 = 44,0 % Koeficient opotřebení: (1-44,0 % / 100) * 0,560 = ,96Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena čerpadel celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3180 = ,04 Kč opotřebení čerpadel 44,0 % * 0,560 = ,30 Kč

14 Upravená cena čerpadel ,30 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,26 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = ,93 Kč Studna - zjištěná cena = ,93 Kč Přípojka vody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka vody DN 25 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 8,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 340,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3180 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 788,12 Plná cena: 8,00 m * 788,12 Kč/m = 6 304,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = 3 152,48 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = 3 373,15 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 3 373,15 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 8,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 180,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3110 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 2 726,98 Plná cena: 8,00 m * 2 726,98 Kč/m = ,84 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou

15 Stáří (S): 66 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 66 / 80 = 82,5 % Koeficient opotřebení: (1-82,5 % / 100) * 0,175 Nákladová cena stavby CS N = 3 817,77 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = 4 085,01 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 4 085,01 Kč Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 8,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 140,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2140 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 309,96 Plná cena: 8,00 m * 309,96 Kč/m = 2 479,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Nákladová cena stavby CS N = 991,87 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = 1 061,30 Kč Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena = 1 061,30 Kč Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2221 Délka: 8,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 305,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,

16 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 700,28 Plná cena: 8,00 m * 700,28 Kč/m = 5 602,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = 2 801,12 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = 2 997,20 Kč Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena = 2 997,20 Kč Opěrné zdi z lomového kamene Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Opěrné zdi z lomového kamene Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 29*1,8*0,5 = 26,10 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 850,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2920 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 4 240,20 Plná cena: 26,10 m 3 * 4 240,20 Kč/m 3 = ,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 25 = 44,0 % Koeficient opotřebení: (1-44,0 % / 100) * 0,560 Nákladová cena stavby CS N = ,76 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = ,99 Kč Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena = ,99 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc. č. st. 71; 68 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 435,00 m

17 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 1 435,00) / 1 435,00 = 0,939 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Členitý pozemek - více výškových úrovní. Opěrné zdivo, I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,900 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,900 * 1,070 = 0,963 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,41 0, ,16 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,939 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 735, ,64 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 735, ,96 Stavební pozemky - celkem 1 435,00 m ,60 Pozemky parc. č. st. 71; 68 - zjištěná cena = ,60 Kč

18 II) Ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány domy v blízkých lokalitách, podobně veliké, s porovnatelným standardem vybavení. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 111 v ulici 5. května, obec Milevsko, kat. území Milevsko, okres Písek 1 NP, podkroví, 3+1, 1+1, 2x obývací místnost každá s vlastní koupelnou. ZP 290 m2, dobrý, nedávné OP 1477 m3 rekonstrukce 1435 m2 vytápění - centrálně - plynový kotel, ohřev vody - bojler a plyn, kuch. linka bez vest. spotřebičů/chybí, vodovod obecní, kanalizace obecní, 1. NP společenské prostory - bar, studna, rozestavěná stavba RD 1 Švermova, Milevsko sklep, 2 NP, 2x 4+1, UP 140 m2 zachovalý, stav odpovídá stáří 1124 m2 standardní provedení, vytápění - centrálně - plynový kotel, vodovod - obecní, kanalizace - obecní, studna, dřevník kůlna, udírna 2 5. května, Milevsko částečně podsklepen, 1 NP, podkroví, 4+1, 1+1, ZP 236 m2, UP 250 m2 před rekonstrukcí 1402 m2 standardní provedení, vytápění - centrálně - plynový kotel a kamna na TP, vodovod - obecní, kanalizace - obecní, možnost úpravy pro komerční účely 3 Čs. Legií, Milevsko sklep, 1 NP, půda, 3+kk, UP 100 m2 po částečné rekonstrukci 1540 m2 standardní provedení, vytápění - centrálně - plynový kotel, vodovod - obecní, kanalizace - obecní, chlív, sklípek, studna, možnost úpravy pro komerční účely

19 č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K-5 jiné K1 x x K , ,02 0,9 0,9 0,79 1,04 0,88 0, , ,92 0,99 0,7 0,97 0,96 0, , ,98 0,77 1,03 0,88 1,05 0,96 0, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav domu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněna studna a přítomnost vedelejších staveb K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněna komerční využitelnost porovnávaných staveb Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné, v blízkých lokalitách. Rozdíly byly shledány ve stavu, velikosti, přítomnosti vedlejších staveb, v provedených rekonstrukcích a vybavení. Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu vyhotovení posudku na: ,- Kč

20 C. REKAPITULACE I) Dle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,60 Kč Rozestavěná stavba bez č.p ,30 Kč 1.2. Příslušenství Studna ,90 Kč Přípojka vody 3 373,20 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm 4 085,- Kč Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 1 061,30 Kč Plynová přípojka do DN ,20 Kč Opěrné zdi z lomového kamene ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc. č. st. 71; ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,10 Kč ,10 Kč ,- Kč II) Dle srovnávací metody ,- Kč

21 Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu rodinného domu č.p. 111, ulice 5. května, obec Milevsko, okres Písek, kraj Jihočeský, včetně pozemků parc. č. st. 71; 68 a příslušenství, ke dni ocenění na: ,- slovy: Čtyřimiliony Kč V Praze Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Bc. Ondřej Busta D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku

22 E. Přílohy -Výpisy z el. verze KN -Fotodokumentace -Srovnávané nemovitosti Výpisy z el. verze KN

23 Fotodokumentace

24 - 24 -

25 - 25 -

26 Srovnávané nemovitosti č

27 č

28 č