ZNALECKÝ POSUDOK číslo 48/2012

Transkript

1 , Na Hrebienku 11, Bratislava mobil : , kralovic@sollaris.sk znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Železničná 4/A Hlohovec IČO : Číslo spisu DDr. 005/2012 (dátum objednávky): ZNALECKÝ POSUDOK číslo 48/2012 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty Hotela PREUGE na ulici A. Hlinku č. 8 v Prievidzi, označeného súpisným číslom 454, postaveného na parcele č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza vrátane jeho príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 2157/1, 2157/7, 2157/22, 2157/31, 2157/38, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, zapísaných na liste vlastníctva č. 5306, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. Počet listov (z toho príloh) : 49 (20) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 Dátum vyhotovenia :

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty Hotela PREUGE na ulici A. Hlinku č. 8 v Prievidzi, označeného súpisným číslom 454, postaveného na parcele č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza vrátane jeho príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 2157/1, 2157/7, 2157/22, 2157/31, 2157/38, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, zapísaných na liste vlastníctva č. 5306, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 2. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Účel posudku : Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : a) Písomná objednávka zo dňa b) Znalecký posudok č. 21/2009, vyhotovil Ing. Jozef Dovičovič, zo dňa originál c) Rozhodnutie zmena stavby pred jej dokončením, vydané Mesto Prievidza, pod č , zo dňa , ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa kópia d) Kolaudačné rozhodnutie, vydané Mesto Prievidza, pod č , zo dňa , ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa kópia e) Projektová dokumentácia pre SP Prestavba a dostavba Hotela Zobor, vyhotovil Hlinka Ateliér, zo dňa 09/2005, situácia, pôdorysy nadzemného podlažia, rezy - kópia 4.2 Získané znalcom : a) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 5306, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, zo dňa , vedený Správou katastra Prievidza - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ originál b) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2157/1, 2157/7, 2157/22, 2157/31, 2157/38, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, zo dňa , vedená Správou katastra Prievidza - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ originál c) Výsledky miestnej obhliadky, zameranie skutkového stavu d) Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností e) Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 4. štvrťroku 2011 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

3 3 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka Stanovenie všeobecnej hodnoty len budovy Hotela PREUGE, oplotenia a vonkajších úprav príslušných ku ohodnocovanej nehnuteľnosti, bez stanovenia všeobecnej hodnoty prístavby bazéna postavenej na parcele č. 2157/38, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza v dotknutom areáli, nakoľko táto nie je predmetom dobrovoľnej dražby (v zmysle objednávky zadávateľa) 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

4 4 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitie kombinovanej metódy je možné len za predpokladu, že ohodnocovaná nehnuteľnosť prináša výnos. V súčasnosti sa nehnuteľnosť, ktorá je predmetom ohodnotenia prenajíma ide hotel v centre okresného mesta. Ohodnocovanú nehnuteľnosť je vzhľadom na jej dispozičné riešenie, funkčné využitie a geografickú polohu možné využiť na podnikanie, resp. prenajať tretím osobám s týmto účelom. Použitá je kombinovaná metóda z dôvodu, že nehnuteľnosť je schopná dosahovať výnos formou prenájmu. Pre výpočet volím aj metódu polohovej diferenciácie, ktorá najlepšie zohľadňuje súčasný technický stav nehnuteľnosti pri stanovení všeobecnej hodnoty. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty nehnuteľnosti je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4.štvrťrok Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: // Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1. List vlastníctva č. 5306, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, zo dňa , vedený Správou katastra Prievidza - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné Výmera/m 2 Druh Spôsob Umiest. Právny číslo pozemku využitia pozemku vzťah /1 39 m 2 zast. plochy a nádvoria / m 2 zast. plochy a nádvoria /22 58 m 2 zast. plochy a nádvoria /31 56 m 2 zast. plochy a nádvoria / m 2 zast. plochy a nádvoria Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 16 - Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom

5 Pozemok, na ktorom je dvor 26 - Pozemok, na ktorom je rozostavaná stavba Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby /7 13 reštaurácia Zobor /38 21 prístavba bazénu k hotelu Zobor Legenda : Druh stavby 13 - Budova ubytovacieho zariadenia 21 - Rozostavaná budova Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník 1 GAZZA s.r.o., A.HLINKU 8, PRIEVIDZA, PSČ , SR IČO : Spoluvlastnícky podiel 1/1 Tituly nadobudnutia Vyhlásenie vkladateľa zo dňa V 2527/ VZ 1755/2005 Kúpna zmluva zo dňa V 5072/ VZ 11/2006 Žiadosť o zápis stavby zo dňa Z 3091/ VZ 2585/2007 Žiadosť o zápis rozostavanej stavby do KN zo dňa Z 886/2010 -VZ 503/2010 Poznámka Na parc.č. 2157/7 - rozhod. Mesta Prievidza č /80346 zo dňa a zákaz nakladania s predmetnou nehnuteľnosťou - P (o) 833/10 - VZ 2497/10 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Dexia banka Slovensko, a.s. Žilina formou dobrovoľnej dražby - P(i) / VZ 3817/2011 Na parc.č. 2157/1, 2157/22, 2157/31, 2157/38 a stavby na parc.č. 2157/7, 2157/38 EX 647/ P - JUDr. Andrea Krasňanová - Sociálna poisťovňa, pobočka Prievidza - zriadenie exekučného záložného práva - P(i) / VZ 4439/ C. Ťarchy: Por.č.:1 Na parc.č.2157/1 - vecné bremeno - povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť a právo spoločnosti Slovak Telecom, a.s. ako oprávneného z vecného bremena zriaďovať a prevádzkovať verejné siete a stavať ich vedenia na dotknutých nehnuteľnostiach, vstupovať v súvislosti so zria- ďovaním, prevádzkovaním,opravami a údržbou vedení na nehnuteľnosti a vykonávať nevyhnutné úpravy pôdy a jej porastu, najmä odstraňovať a okliesňovať stromy a iné porasty ohrozujúce bezpečnosť a spolahlivosť vedenia, ak to po predchádzajúcej výzve neurobil vlastník alebo úžívateľ pozemku - podľa Z 3040/ VZ 3535/2005 Por.č.:1 Vecné bremeno - právo uloženia inžinierských sietí - verejného osvetlenia na parc.č. 2157/22 a parc.č.2157/31 ( po zápise GP č.194/2006) a parc.č. 2157/38 (po zápise GP č. 19/2010) v rozsahu vyznačenom geometrickým plánom č. 382/2005 v prospech oprávneného z vecného bremena - Mesta Prievidza podľa V 4019/06 VZ 3329/06 -VZ 503/2010

6 6 Por.č.:1 Na nehnuteľnosti: hotel č.s na parc.č. 2157/7 a pozemky parc.č. 2157/7, parc.č. 2157/1, parc.č. 2157/22, parc.č. 2157/31, parc.č. 2157/38 (po zápise GP č. 19/2010) - Záložné právo v prospech DEXIA BANKY SLOVENSKO a.s., so sídlom Hodžova 11, Žilina na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa V 6855/07 -VZ 4112/07 -VZ 503/2010 Por.č.:1 Na parc.č. 2157/7 - Záložné právo v prospech Mesta Prievidza č /80346 zo dňa a zákaz nakladania s predmetnou nehnuteľnosťou - Z 3935/ VZ 2607/2010 Por.č.:1 Na parc.č. 2157/1, 2157/22, 2157/31, 2157/38 - EX 192/ P - JUDr. Andrea Krasňanová - Sociálna poisťovňa, pobočka Prievidza - zriadenie exekučného záložného práva - Z 6232/11 - VZ 3954/11 Por.č.:1 EX 533/11 - P - Vladimír Kliniec - Mesto Prievidza - zriadenie ex.záložného práva - Z 599/2012 VZ 288/ Iné údaje: NA P.C.756/8,756/18 PRAVO NAJMU NA ZAKL.NAJ.ZML.C.42021/95 ZO DNA VLASTNIK V LV C Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa za účasti zástupcu vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke bol zameraný skutočný stav nehnuteľnosti (kontrolné meranie v úrovni 1.NP). Projektová dokumentácia bola vlastníkom nehnuteľnosti predložená. Pre výpočet v tomto posudku boli použité údaje predloženej projektovej dokumentácie (viď príloha č. 6 tohto znaleckého posudku). Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa Vlastnícky neusporiadané nehnuteľnosti neboli identifikované pri obhliadke ani špecifikované zadávateľom. d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Po právnej stránke aj technickej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 5306, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza a zakreslený v katastrálnej mape. Skutkový stav nehnuteľnosti, ktorá je predmetom ohodnotenia je odfotografovaný v prílohe tohto znaleckého posudku ku dňu e) Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočnosťou : Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - reštaurácia Zobor, súpisné č. 454, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza Pozemky : - parcela č. 2157/1, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza - parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza - parcela č. 2157/22, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza - parcela č. 2157/31, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza - parcela č. 2157/38, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza

7 7 g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - Prístavba bazénu ku hotelu, bez súpisného č., k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza 2. VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Hotel PREUGE, ul. A. Hlinku č. 8, súpisné č. 454, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza Ohodnocovaný pôvodný samostatne stojaci, murovaný, nepodpivničený objekt s tromi nadzemnými podlažiami vznikol na základe dostavby a prestavby pôvodného objektu reštaurácie je súčasťou súvislej zástavby obytnými objektmi a objektmi služieb v tejto časti mesta Prievidza. Ohodnocovaná stavba je súčasťou zástavby pôvodných a nových objektov občianskej vybavenosti ulici A. Hlinku v obci Prievidza, označená súpisným č. 454, postavená na pozemku, parcela č. 2157/22, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza. Dispozičné riešenie Budova Hotela PREUGE má celkom tri nadzemné podlažia a je nepodpivničená. Hlavný pôdorys objektu je v tvare písmena U. V severnej časti dispozície, zo strany ulice A. Hlinku je umiestnený hlavný vstup do budovy. Tu sa cez malé zádverie dá dostať do kaviarne dispozične prepojenej s priestormi recepcie. Vo východnej časti tohto ramena sa nachádzajú WC pre hostí a jedno schodisko s osobným výťahom tieto komunikačne spájajú všetky tri nadzemné podlažia hotela. V hlavnej vetve, v smere osi sever/juh sa nachádza reštaurácia, prístupná tiež z terasy umiestnenej vo dvore hotela. V južnej časti tejto vetvy sa nachádza kuchyňa, sklady a technické a sociálne príslušenstvo pre zamestnancov. Na južnom konci tejto vetvy sa nachádza aj zásobovací vstup hotela s rampou. V južnej vetve v smere osi východ/západ sa nachádzajú priestory wellness so saunou pre hostí hotela. Okrem toho sa tu nachádzajú priestory plynovej kotolne, práčovne, sprchy a WC pre hostí wellness. V tejto časti sa nachádza ďalšie schodisko, ktoré tiež komunikačne spája všetky tri nadzemné podlažia hotela. V 2. a 3. nadzemnom podlaží sa nachádza celkom 22 hotelových izieb (so 46 lôžkami), chodby, priestory pre upratovačku, sklad a kancelária riaditeľa hotela. Každá z izieb disponuje vlastnou kúpeľňou s WC. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z betónu s vodorovnou izoláciou pod murivom obvodového plášťa. Zvislé a obvodové nosné konštrukcie všetkých podlaží sú tvorené ako murované z tehál (resp. pórobetónových tvárnic) v skladobnej hrúbke do 450 mm. Deliace priečky sú murované z pórobetónových tvárnic. Stropy v objekte sú tvorené z montovaných železobetónových stropných dielcov zn. Porfix, v časti ako monolitické, železobetónové. Krov pultovej strechy je vytvorený s drevených, klincovaných priečnych rámových nosníkov a. Krytina strechy je zhotovená z strešnej fólie Fatrafol. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety hliníkových okien sú riešené z hliníkového plechu. Úpravu vnútorných povrchov objektu tvoria omietky na báze sadry, resp. povrchy z predsadeného sadrokartónu na hliníkový rošt. Úpravu vonkajších povrchov objektu tvorí kontaktný zatepľovací systém z polystyrénu EPS s povrchovou úpravou silikátovou tenkovrstvou omietkou. Schodiská v objekte sú železobetónové, monolitické s povrchom z lepených kobercov. Vstupné dvere objektu sú hliníkové s bezpečnostným sklom, interiérové dvere sú drevené, dyhované s obložkovými zárubňami. Okná a balkónové, resp. terasové dvere sú hliníkové s izolačným dvojsklom. Povrchy podláh sú riešené veľkoformátová keramická dlažba (vstup, kúpeľne, wellness, sociálne priestory, reštaurácia, kaviareň) a ako povrchy z kobercov (izby, chodby). V tomto objekte sa nachádza svetelná a motorická elektroinštalácia, rozvod teplej a studenej vody z plastového potrubia, rozvod kanalizácie, zabezpečovacie zariadenie, domový vrátnik, alarm, WIFI a integrovaný kamerový systém. Objekt má rozvody vzduchotechniky a klimatizácie. Vykurovanie je zabezpečené teplovodným kúrením s plechovými radiátormi Korad, teplo je získavané z plynovej kotolne. TÚV je v objekte zabezpečená z plynového zásobníkového ohrievača TÚV umiestneného v kotolni. Objekt má bleskozvod a disponuje osobným výťahom. V kuchyni sa nachádza nadštandardné technologické vybavenie.

8 8 Vybavenosť typickej hotelovej izby Kúpeľňa s WC - keramická dlažba - keramický obklad do výšky 2,00 metra - sprchovací kút/akrylátová vaňa (alternatívne) - umývadlo - WC so zabudovanou nádržkou Geberit - pákové nerezové batérie - zásobníkový elektrický ohrievač TÚV Izba - koberce - sadrové stierky - regulácia klimatizácie a kúrenia - televízny anténny rozvod - internet Ide o pomerne nový objekt hotela, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jej veku, ide o objekt, ktorý je bežne udržiavaný a jeho vybavenosť je na úrovni vyššieho štandardu. Objekt je v súčasnosti využívaný na podnikanie nachádza sa v ňom hotel s gastronomickým zázemím. Vzhľadom na tieto skutočnosti som aj pri stanovení rozpočtových ukazovateľov jednotlivých podlaží a ďalej aj koeficientu polohovej diferenciácie postupoval tak ako je uvedené v tomto posudku. Objekt je zhotovený z bežných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu a platným technickým normám, ide o samostatne stojaci objekt využiteľný na podnikanie. Objekt bol podľa verbálnej informácie od zástupcu vlastníka nehnuteľnosti, podkladu poskytnutého zadávateľom (viď. Kolaudačné rozhodnutie, vydané Mesto Prievidza, pod č , zo dňa , ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa kópia) a odborného odhadu znalca daný do užívania v roku Vzhľadom na skutočnosť, že objekt je pomerne nový, s priebežnou a štandardnou údržbou jednotlivých konštrukcií, som jeho opotrebenie stanovil odborným odhadom. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť nehnuteľnosti je znalcom stanovená na 100 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v %. Pri výpočte VŠH stavby bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Pôvodná stavba z roku 2008: Vek: = 4 r. Životnosť: 100 r. Opotrebenie hlavnej stavby: 4 * 100% / 100 = 4,00 % ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: budovy hotelov a motelov KS: 1211 Hotelové budovy Rozpočtový ukazovateľ: / 30,1260 = 93,74 EUR/ m 3 Koeficient konštrukcie: murovaná z tehál, tvárnic, blokov: K k = 0,939 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU ZASTAVANEJ PLOCHY A KONŠTRUKČNEJ VÝŠKY OBJEKTU: Podlažie č. Výpočet ZP ZP Repr. Výpočet výšky(h) h Nadzemné 1 674,12 674,12 Repr. 4,17 4,17 Nadzemné 2 576,62 576,62 Repr. 3,44 3,44 Nadzemné 3 576,62 576,62 Repr. 3,30 3,3 Priemerná zastavaná plocha: (674, , ,62)/3 = 609,12 m 2 Priemerná výška podlaží: (674,12*4, ,62*3, ,62*3,3)/(674, , ,62) = 3,67 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: Kzp=0,92+(24/609,12)= 0,9594 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: Kvp=0,30+(2,10/3,67)= 0,8722

9 9 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Konštrukcie podľa RU: Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel Dokonč. hodn. [%] stavby [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 5, ,41 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 13, ,54 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7, ,21 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 5, ,41 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 2, ,70 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,20 1,20 1, ,08 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,20 8,40 7, ,57 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,50 4,50 4, ,05 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,50 4,50 4, ,05 10 Schody 3,00 1,00 3,00 2, ,70 11 Dvere 4,00 1,00 4,00 3, ,60 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0, ,00 13 Okná 6,00 1,50 9,00 8, ,11 14 Povrchy podláh 3,00 1,50 4,50 4, ,05 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 4, ,50 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5, ,41 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0, ,90 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 2, ,70 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 2, ,70 20 Vnútorný plynovod 1,00 0,80 0,80 0, ,72 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1, ,80 22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,30 2,60 2, ,34 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,30 5,20 4, ,68 24 Výťahy 1,00 1,30 1,30 1, ,17 25 Ostatné 4,00 1,00 4,00 3, ,60 Spolu 100,00 111,00 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 111,00 / 100 = 1,110 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Východisková hodnota na MJ: 93,74 EUR/m 3 * 2,193*1,02*1,1100*0,9594*0,8722*0,9390 = 182,8808 EUR/m 3 Pôvodná stavba z roku 2008: Obstavaný priestor stavby: Oz základy (11,40*21,10+18,30*10,80+10,50*20,50+2,10*10,85-(10,50*0,40/2))*0, ,23 m 3 Ov 1. nadzemné podlažie (11,40*21,10+18,30*10,80+10,50*20,50+2,10*10,85-(10,50*0,40/2))*4, ,06 m 3

10 10 2. nadzemné podlažie (11,40*21,10-4,60*4,65+18,30*6,10+10,50*20,50+2,10*10,85+4,50*2,20- (10,50*0,40/2))*3, nadzemné podlažie (11,40*21,10-4,60*4,65+18,30*6,10+10,50*20,50+2,10*10,85+4,50*2,20- (10,50*0,40/2))*3,300 Ot zastrešenie 1 983,56 m ,83 m 3 (11,40*21,10+18,30*10,80+10,50*20,50+2,10*10,85-(10,50*0,40/2))*0, ,65 m 3 Spolu 7 169,33 m 3 Východisková hodnota: 182,8808 EUR/m 3 *7169,33m ,81 EUR Technický stav: 100 % - 4,00 % 96,00 % Technická hodnota: 96,00 % z ,81 EUR ,50 EUR 2.2 PLOTY Oplotenie dvora Tento uličný plot tvorí hranicu medzi dvorom a parkoviskom patriacim vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti nachádzajúcim sa na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza južne od ohodnocovanej nehnuteľnosti a susednými pozemkami, parcela č. 2157/4, 2157/29, 2157/30, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza a verejnou komunikáciou na ulici Šumperská v meste Prievidza. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 4 * 100 / 50 = 8 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Dĺžka plotu: m Pohľadová plocha výplne: *1.80 = 236,29 m 2 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 131,27m ,24 EUR/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 131,27m ,74 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 EUR/m z rámového pletiva, z oceľovej tyčoviny v ráme 236,29m ,44 EUR/m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou 1 ks ,12 EUR/ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou 1 ks ,12 EUR/ks

11 11 Východisková hodnota: (131,27m*53,98 EUR/m + 236,29m 2 *14,44 EUR/m 2 + 1ks*249,12 EUR/ks + 1ks*129,12 EUR/ks)*2,193*1, ,59 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z ,59 EUR ,30 EUR 2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY Zadávateľ ku vonkajším úpravám, ktorých východisková a technická hodnota je stanovená v tejto podkapitole 2.3 znaleckého posudku nepredložil nijaké relevantné doklady (projektová dokumentácia inžinierskych sietí a spevnených plôch). Počet merných jednotiek ako aj rozpočtový ukazovateľ jednotlivých vonkajších úprav som stanovil na základe podkladu poskytnutého zadávateľom (viď Znalecký posudok č. 21/2009, vyhotovil Ing. Jozef Dovičovič, zo dňa originál). Pre výpočet merných jednotiek som použil podklad z katastrálneho operátu a tiež vlastnú úvahu Vodovodná prípojka Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza a slúži prepojeniu rozvodu hotela s vodomernou šachtou a ďalej s rozvodom verejného vodovodu umiestneným vo verejnej komunikácií, pred ohodnocovanou nehnuteľnosťou zo severnej strany. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: 7.00 bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2212 Diaľkové rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1320/30,1260 = 43,82 EUR/bm Východisková hodnota: 7 bm*43,82 EUR/bm*2,193*1,02 686,13 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 686,13 EUR 631,24 EUR Vodomerná šachta Táto vodomerná šachta sa nachádza na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, pred hotelom, z jeho severnej strany a slúži prepojeniu hotela s verejným rozvodom vody a uloženiu inštalačnej súpravy. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 80 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 80 = 5,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: 1.00*1.20*2.00 = 2,4 m 3 OP Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia

12 12 Kód KS: 2142 Tunely a podzemné dráhy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 2,4 m 3 OP*254,27 EUR/m 3 OP*2,193*1, ,04 EUR Technický stav: 100 % - 5,00 % 95,00 % Technická hodnota: 95,00 % z 1 365,04 EUR 1 296,79 EUR Kanalizačná prípojka DN 110 Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, severne od hotela a slúži odvádzaniu splaškov a odpadových vôd z ohodnocovanej nehnuteľnosti do verejnej kanalizácie nachádzajúcej sa pred hotelom, v ulici A. Hlinku. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 80 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 80 = 5,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 EUR/bm Východisková hodnota: 10 bm*17,59 EUR/bm*2,193*1,02 393,46 EUR Technický stav: 100 % - 5,00 % 95,00 % Technická hodnota: 95,00 % z 393,46 EUR 373,79 EUR Kanalizačná prípojka DN 150 Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, na dvore hotela a slúži odvádzaniu splaškov a odpadových vôd z ohodnocovanej nehnuteľnosti do kanalizačnej prípojky DN 200 ohodnotenej v nasledujúcej podkapitole tohto v znaleckého posudku. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 80 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 80 = 5,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm Východisková hodnota: 23 bm*28,38 EUR/bm*2,193*1, ,09 EUR Technický stav: 100 % - 5,00 % 95,00 % Technická hodnota: 95,00 % z 1 460,09 EUR 1 387,09 EUR

13 Kanalizačná prípojka DN 200 Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, na dvore hotela a slúži odvádzaniu splaškov a odpadových vôd z ohodnocovanej nehnuteľnosti do revíznej šachy Š1. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 80 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 80 = 5,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1010/30,1260 = 33,53 EUR/bm Východisková hodnota: 22 bm*33,53 EUR/bm*2,193*1, ,04 EUR Technický stav: 100 % - 5,00 % 95,00 % Technická hodnota: 95,00 % z 1 650,04 EUR 1 567,54 EUR Plynovod Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, za hotelom, z jeho južnej strany a slúži prepojeniu verejného NTL plynovodu a rozvodu hotela s meracím zariadením umiestneným v inštalačnej skrini nachádzajúcej na parkovisku hotela, v jeho tesnej blízkosti. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.4. Prípojka plynu DN 80 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 680/30,1260 = 22,57 EUR/bm Východisková hodnota: 100 bm*22,57 EUR/bm*2,193*1, ,59 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 5 048,59 EUR 4 644,70 EUR NN prípojka Táto NN prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, za hotelom a slúži prepojeniu kioskovej trafostanice ohodnotenej v podkapitole tohto znaleckého posudku a hlavného rozvádzača objektu umiestneného v budove hotela. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r.

14 14 Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.v) kábelová prípojka zemná Cu 4*16 mm*mm Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 525/30,1260 = 17,43 EUR/bm Počet káblov: 2 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 10,46 EUR/bm Východisková hodnota: 48 bm*(17,43 EUR/bm+1*10,46 EUR/bm)*2,193*1, ,53 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 2 994,53 EUR 2 754,97 EUR VN prípojka Táto VN prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, za hotelom a slúži prepojeniu verejného zemného rozvodu VN 22 kv a kioskovej trafostanice ohodnotenej v podkapitole tohto znaleckého posudku, umiestnenej v budove hotela. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.3. VN prípojky Položka: 7.3.c) 22 kv zemná Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2100/30,1260 = 69,71 EUR/bm Východisková hodnota: 17 bm*69,71 EUR/bm*2,193*1, ,84 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 2 650,84 EUR 2 438,77 EUR Trafostanica Táto kiosková trafostanica sa nachádza v budove hotela, na 1. NP (prístupná z dvora východná fasáda) a slúži prepojeniu verejného zemného rozvodu VN 22 kv a rozvodu a prípojky NN v budove hotela. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020

15 15 Počet merných jednotiek: 1 Ks Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.4. Trafostanice Položka: 7.4.c) trafostanica murovaná MINIBOX Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: /30,1260 = 20414,26 EUR/Ks Východisková hodnota: 1 Ks*20414,26 EUR/Ks*2,193*1, ,84 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z ,84 EUR ,73 EUR Spevnené plochy Tieto spevnené plochy sa nachádzajú na pozemku, parcela č. 2157/7, 2157/29, 2157/31, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza, okolo a za hotelom a slúžia tu ako chodníky a parkovisko pre motorové vozidlá na dvore hotela z jeho južnej strany. Začiatok užívania: 2008 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 212,3 m 2 ZP*14,61 EUR/m 2 ZP*2,193*1, ,08 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 6 938,08 EUR 6 383,03 EUR 2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Hotel PREUGE, ul. A. Hlinku č. 8, súpisné č. 454, parcela č. 2157/7, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza Východisková hodnota Technická hodnota ,81 EUR ,50 EUR Oplotenie dvora ,59 EUR ,30 EUR Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 686,13 EUR 631,24 EUR Vodomerná šachta 1 365,04 EUR 1 296,79 EUR Kanalizačná prípojka DN ,46 EUR 373,79 EUR Kanalizačná prípojka DN ,09 EUR 1 387,09 EUR Kanalizačná prípojka DN ,04 EUR 1 567,54 EUR Plynovod 5 048,59 EUR 4 644,70 EUR NN prípojka 2 994,53 EUR 2 754,97 EUR VN prípojka 2 650,84 EUR 2 438,77 EUR

16 16 Trafostanica ,84 EUR ,73 EUR Spevnené plochy 6 938,08 EUR 6 383,03 EUR Celkom Vonkajšie úpravy ,64 EUR ,65 EUR Spolu: ,04 EUR ,45 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 Metóda polohovej diferenciácie a) Analýza polohy nehnuteľností : Hodnotená nehnuteľnosť sa nachádza na ulici A. Hlinku v meste Prievidza, v okrese Prievidza, na území Trenčianskeho kraja. Ohodnocovaná stavba je zapísaná na liste vlastníctva č. 5306, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza ako reštaurácia Zobor. Pozemok, na ktorom je ohodnocovaná stavba postavená a tiež pozemok ku nej priľahlý je zapísaný na liste vlastníctva č. 5306, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza a tento pozemok je vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom sa ohodnocovaný Hotel a jeho príslušenstvo nachádza je prístupný z verejnej komunikácie, z ulice A. Hlinku (zozadu/južná strana tiež zo Šumperskej ulice) v obci Prievidza. Prievidza je okresným mestom na území Trenčianskeho kraja. Prievidza je mestom s približne trvale žijúcimi obyvateľmi, od centra krajského mesta Trenčín je vzdialená cca 65 km. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci na úrovni dopytu, ktorý je nižší ako existujúca ponuka (pre daný typ nehnuteľnosti). Ide o novostavbu hotela - veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť. Prievidza je okresným mestom na území Trenčianskeho kraja, lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bývania a služieb, v centrálnej časti mesta - obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská. Ide o nehnuteľnosť v pôvodnej zástavbe bytových domov, príslušenstvo je vhodné, podiel z celkovej ceny je menší ako 20%. Nehnuteľnosť je priaznivá - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom. V okolí je nedostatok pracovných príležitostí v dosahu dopravy, nezamestnanosť v tomto okrese je až do 15%. Hustota obyvateľstva v tejto lokalite je vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby priemerná, konfliktné skupiny pri ohliadke zistené neboli. Orientácia miestností nehnuteľností je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Terén, v ktorom sa ohodnocovaná nehnuteľnosť nachádza je rovinatý, so sklonom do 5%. V blízkosti nehnuteľnosti sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí verejný vodovod, verejná kanalizácia, VN a NN elektrický rozvod, plynovod a telefónny rozvod. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou verejnej autobusovej dopravy, železnice a miestnej verejnej dopravy. V meste sa nachádza mestský úrad, úrady štátnej správy na úrovni okresu, základná škola, stredná škola, zdravotné stredisko, poliklinika, lekárne, bežná sieť obchodov a služieb a dva hypermarkety. Ohodnocovaná nehnuteľnosť je vzdušnou čiarou cca 500 m vzdialená od cesty I. triedy č.64. Dostupnosť úradov na úrovni okresu v centre mesta Prievidza je vo vzdialenosti cca 1 km, krajského úradu Trenčianskeho kraja a úradov štátnej správy na úrovni kraja v krajskom meste Trenčín je vo vzdialenosti cca 65 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nenachádza význačná prírodná lokalita - žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí. Kvalita životného prostredia je zaťažená zvýšeným hlukom a prašnosťou od intenzívnej dopravy. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu je až trojnásobok súčasnej zástavby. Nehnuteľnosti sú v súčasnom charaktere podľa názoru znalca využiteľné na bežný prenájom, najmä vzhľadom na svoj celkový technický stav, pomerne vhodné dispozičné členenie objektu a jeho funkčné využitie. Ako znalec hodnotím ohodnocovanú nehnuteľnosť ako priemernú. b) Analýza využitia nehnuteľností: Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný objekt hotela slúži na podnikanie, ide o štandardný, nový hotel v centre okresného mesta s príslušnou infraštruktúrou a technickým vybavením. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť je podľa informácií z listu vlastníctva č. 5306, k.ú. Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza zaťažená právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložnými právami a vecnými bremenami ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Pozemok, na ktorom je objekt hotela a jeho príslušenstvo postavené je vlastnícky usporiadaný, patrí vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti a je zapísaný na liste vlastníctva č. 5306, k.ú.

17 17 Prievidza, obec Prievidza, okres Prievidza. Na ohodnocované nehnuteľnosti sa viažu tieto práva a ťarchy v prospech tretích osôb Na parc.č.2157/1 - vecné bremeno - povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť a právo spoločnosti Slovak Telecom, a.s. ako oprávneného z vecného bremena zriaďovať a prevádzkovať verejné siete a stavať ich vedenia na dotknutých nehnuteľnostiach, vstupovať v súvislosti so zria- ďovaním, prevádzkovaním,opravami a údržbou vedení na nehnuteľnosti a vykonávať nevyhnutné úpravy pôdy a jej porastu, najmä odstraňovať a okliesňovať stromy a iné porasty ohrozujúce bezpečnosť a spolahlivosť vedenia, ak to po predchádzajúcej výzve neurobil vlastník alebo úžívateľ pozemku - podľa Z 3040/ VZ 3535/2005 Vecné bremeno - právo uloženia inžinierských sietí - verejného osvetlenia na parc.č. 2157/22 a parc.č.2157/31 ( po zápise GP č.194/2006) a parc.č. 2157/38 (po zápise GP č. 19/2010) v rozsahu vyznačenom geometrickým plánom č. 382/2005 v prospech oprávneného z vecného bremena - Mesta Prievidza podľa V 4019/06 VZ 3329/06 -VZ 503/2010 Na nehnuteľnosti: hotel č.s na parc.č. 2157/7 a pozemky parc.č. 2157/7, parc.č. 2157/1, parc.č. 2157/22, parc.č. 2157/31, parc.č. 2157/38 (po zápise GP č. 19/2010) - Záložné právo v prospech DEXIA BANKY SLOVENSKO a.s., so sídlom Hodžova 11, Žilina na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa V 6855/07 -VZ 4112/07 -VZ 503/2010 Na parc.č. 2157/7 - Záložné právo v prospech Mesta Prievidza č /80346 zo dňa a zákaz nakladania s predmetnou nehnuteľnosťou - Z 3935/ VZ 2607/2010 Na parc.č. 2157/1, 2157/22, 2157/31, 2157/38 - EX 192/ P - JUDr. Andrea Krasňanová - Sociálna poisťovňa, pobočka Prievidza - zriadenie exekučného záložného práva - Z 6232/11 - VZ 3954/11 EX 533/11 - P - Vladimír Kliniec - Mesto Prievidza - zriadenie ex.záložného práva - Z 599/2012 VZ 288/2012 A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovanou nehnuteľnosťou Na parc.č. 2157/7 - rozhod. Mesta Prievidza č /80346 zo dňa a zákaz nakladania s predmetnou nehnuteľnosťou - P (o) 833/10 - VZ 2497/10 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Dexia banka Slovensko, a.s. Žilina formou dobrovoľnej dražby - P(i) / VZ 3817/2011 Na parc.č. 2157/1, 2157/22, 2157/31, 2157/38 a stavby na parc.č. 2157/7, 2157/38 EX 647/ P - JUDr. Andrea Krasňanová - Sociálna poisťovňa, pobočka Prievidza - zriadenie exekučného záložného práva - P(i) / VZ 4439/2011 Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre ohodnocovanú nehnuteľnosť a jej budúce využívanie žiadne ďalšie administratívne, právne, faktické, dopravné ani technické riziká. Zdôvodnenie výberu vhodnej metódy Všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa v zmysle prílohy č. 3 Vyhlášky č. 492/2004 Z. z. stanoví metódami : a) porovnávacia metóda b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos) c) metóda polohovej diferenciácie Je možné použiť aj viac metód súčasne podľa účelu posudku, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie zobrazuje definíciu všeobecnej hodnoty. a) Porovnávacia metóda : Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus...) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania : a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.). b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita,...).

18 18 c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, príslušenstvo a pod.) b) Kombinovaná metóda : Je použitá z dôvodu, že hodnotené nehnuteľnosti sú schopné dosahovať výnos. Pri tejto metóde sa stanoví VŠH nehnuteľností ako váhový priemer technickej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť prenajatá aj v čase, v ktorom bude na ňu zriadené záložné právo. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Výnosová hodnota sa vypočíta podľa vzťahu : kde OZ k VŠH = OZ / k [Eur], odčerpateťný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnosov zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok] úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. c) Metóda polohovej diferenciácie : Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre : a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, b) byty a nebytové priestory. Podľa vzťahu : VŠH = TH x k PD [Eur], kde TH technická hodnota stavby [Sk], k PD koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase [-]. Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa váhovým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory : - trh s nehnuteľnosťami - poloha v danej obci, - súčasný technický stav nehnuteľnosti, - prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti, - príslušenstvo nehnuteľnosti, - prac. možnosti obyvateľstva, - skladba obyvateľstva v mieste stavby, - orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám, - konfigurácia terénu, - pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, - doprava v okolí nehnuteľnosti, - občianska vybavenosť, - prírodná lokalita v okolí, - kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí, - možnosti zmeny v zástavbe, - možnosti ďalšieho rozšírenia, - dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti, - názor znalca, 3.2 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre nebytové budovy a stavby občianskej vybavenosti v okresných mestách stanovený v rozpätí 0,400 0,500. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb.