ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 43/2015

Transkript

1 Znalec: Ing. Jana Kvantová, Sládkovičova17, Hlohovec, evidenčné číslo: Kontakt: , Zadávateľ: Aukčný dom, s.r.o., Pribinova 84, Hlohovec Číslo spisu (objednávky): zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 43/2015 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 445 na pozemku par. č a stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov par. č a 2062, v k.ú. Šulekovo, v obci Hlohovec, v okrese Hlohovec, zapísanom na LV č. 80 pre účel dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 23 (6) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 + 2CD Archív znalca: 1 V Hlohovci, dňa

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu s. č. 445 na pozemku par. č a stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov par. č a 2062, v k.ú. Šulekovo, v obci Hlohovec, v okrese Hlohovec, zapísanom na LV č. 80 pre účel dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka na znalecký posudok zo dňa (kópia) Výpis z pozemkovo-knižnej vložky (kópia) 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, LV č. 80 zo dňa , k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec vytvorený cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy zo dňa , k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec vytvorená cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Zákon č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov o dobrovoľných dražbách 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: V zmysle zákona č. 527/2002 v znení neskorších predpisov o dobrovoľných dražbách sa znalecký posudok vykonáva pre účel dobrovoľnej dražby. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Podľa objednávky má byť predmetom ohodnotenia majetok vo vlastníctve fyzickej osoby neslúžiaci na podnikateľské účely, ktorý predmetná vyhláška kvalifikuje ako iný majetok. Podľa 4 vyhlášky znalec pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľného majetku, bytu alebo nebytového priestoru postupuje podľa prílohy č. 3 vyhlášky - Postup stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ďalej príloha vyhlášky). Všeobecná hodnota stavieb vrátane bytov a nebytových priestorov (ďalej stavieb) sa v zmysle bodu D. prílohy vyhlášky stanovuje v závislosti od toho, či má znalec k dispozícii identifikovateľné a preskúmateľné podklady od súboru aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Pod týmito podkladmi sa myslia doklady o prevodoch alebo prechodoch vlastníctva stavieb, prípadne ponuky realitných kancelárií v danom mieste. V prípade, ak znalec uvedené podklady k dispozícii má, je možné všeobecnú hodnotu stavieb stanoviť porovnávacou metódou, ktorá je najvhodnejšou metódou pre stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb. Ak znalec podklady vyžadované vyhláškou pre stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb k dispozícii nemá, stanovuje sa všeobecná hodnota stavieb : a) kombinovanou metódou (pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu), b) metódou polohovej diferenciácie. Pri kombinovanej metóde sa všeobecná hodnota stavieb stanoví ako vážený priemer výnosovej hodnoty stavieb a súčtu technickej hodnoty stavieb. Pri metóde polohovej diferenciácie sa samostatne stanoví všeobecná hodnota pre : 1) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, 2) byty a nebytové priestory, Výsledná všeobecná hodnota sa vypočíta ako súčet všeobecných hodnôt jednotlivých zložiek majetku. Pri výpočte všeobecnej hodnoty stavieb, bytov a nebytových priestorov sa pri tejto metóde technická hodnota stavieb, bytov a nebytových priestorov upraví koeficientom polohovej diferenciácie vyjadrujúcim vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu nehnuteľností a stavieb v danom mieste a čase. Predmetom ohodnotenia je byt v súčasnosti slúžiaci výlučne na účel bývania. Vzhľadom k tomu, že pre posudzovaný prípad nebolo možné získať žiadne preukázateľné údaje o prevodoch vlastníctva porovnateľných bytov, lebo údaje o realizovaných skutočných predajných cenách nehnuteľností nie sú znalcom dostupné, porovnávaciu metódu nemožno použiť. Aj keď využitie bytu na iné účely, z ktorých môže vlastníkovi plynúť zisk nemožno vylúčiť, použitie kombinovanej metódy nie je vhodné vzhľadom k nepomeru medzi dosiahnuteľnou predajnou cenou a dosiahnuteľným a dlhodobo udržateľným nájomným. Vzhľadom na prioritný účel užívania ako aj vyššie uvedené dôvody výpočet všeobecnej hodnoty bytu kombinovanou metódou nebude vykonaný. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok ,263. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 80 k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne LV č. 80 A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape par. č m2 Zastavané plochy a nádvoria par. č m2 Záhrady Stavby Rodinný dom č.s. 445 na parc.č Strana 3

4 B. Vlastníci: por č. 1 Daniš Ladislav, Šulekova 445, Šulekovo, SR Dátum narodenia.: spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka informatívna : P 45/2011, Poznamenáva sa Oznámenie o začatí realizácie záložného práva ( Z , V 581/07) v prospech Všeobecnej úverovej banky Bratislava, predajom zálohu na verejnej dražbe podľa zák.č.527/2002 Z.z.; ( Advokátska kancelária Gallo s.r.o., Žilina; JUDr.Michal Gallo) v.z.103/11 P 261/2013, Oznámenie Platiť sa oplatí s.r.o., Bratislava (IČO: ) o začatí výkonu záložného práva V 549/02 formou dobrovoľnej dražby na pozemky parc.č. 2057, 2062 a rodinný dom s.č. 445 na parc.č č.z. 335/13; P 377/2013, Oznámenie Platiť sa oplatí s.r.o., Bratislava, (IČO: ) o dobrovoľnej dražbe DD PSO355/13 zo dňa na pozemky parc.č. 2057, 2062 a rodinný dom s.č. 445 na parc.č č.z. 480/13 Titul nadobudnutia: Z 975/ D/354/ v.z. 210/06 C. Ťarchy: Záložné právo v prospech VUB, a.s. Bratislava,(IČO: ) - Záložná zmluva k nehnuteľnosti V 549/02 zo dňa ; Záložné právo v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s., Bratislava (IČO: ) podľa Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. Z , vklad č. V 581/2007 zo dňa na pozemky parc.č. 2057, 2062 a rodinný dom sč. 445 na parc.č vz 94/07; Z 751/2011, Exekútorský úrad Piešťany, JUDr.Galo Peter, súdny exekútor, Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti EX 422/ zo dňa v prospech oprávneného Slovenský plynárenský priemysel, a.s. Bratislava, zriadené na pozemky par.č.2057, 2062 a rodinný dom sč.445 na par.č.2057, v.z.128/11 Z 2384/2014, Exekútorský úrad Kynceľová, JUDr. Roman Fogta, súdny exekútor - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť Ex 306/ zo dňa v prospech oprávneného: CETELEM SLOVENSKO a.s., Bratislava I, IČO: , na pozemok parc.č a rodinný dom s.č. 445 na parc.č č.z. 503/14; Z 402/2015, Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Eva Ondrejková, súdna exekútorka, Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť Ex 708/14-38 zo dňa v prospech oprávneného: Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava, (IČO: ), na pozemky parc.č. 2057, 2062 a rodinný dom s.č. 445 na parc.č č.z. 140/15 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa za účasti majiteľa nehnuteľnosti p. Daniša. Obhliadka bola riadne vykonaná, nehnuteľnosť bola zameraná. d) Technická dokumentácia: Znalcovi boli predložené všetky potrebné doklady potrebné k vypracovaniu znaleckého posudku. Na základe predložených podkladov z katastra nehnuteľnosti z pozemkovo-knižnej vložky, bolo zistené, že RD bol zapísaný do KN v roku Nebolo možné, získať iné potvrdenie, ktoré by malo vydať mesto Hlohovec z dôvodu zdĺhavého procesu predloženia prehlásenia o veku domu. Znalec bol informovaný, že dodanie tohto podkladu je 30 dní. Projektová dokumentácia ani kolaudačné rozhodnutie sa k danej stavbe nezachovali. Na obkliadke bola stavba zameraná a bol vyhotovený pôdorys, ktorý je prílohou znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom a neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom evidovanom na LV č. 80, okres Hlohovec, obec Hlohovec, k.ú. Šulekovo. Právny vzťah k parcele na ktorej leží rodinný dom s.č. 445 je evidovaný na liste vlastníctva. Rodinný dom s.č. 445 je zakreslený v kópii katastrálnej mapy. Upozorňujem, že prístup k nehnuteľnosti (RD s.č.445) je cez pozemok parc. č (nie je predmetom stanovenia VŠH nehnuteľnosti), ktorého vlastníctvo je evidované na LV č. 399, k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, Strana 4

5 okres Hlohovec. Vlastníci sú vedení na LV č. 80, 400, 605. Väčšinovým vlastníkom pozemku parc. č. 2059, ktorou je zabezpečený prístup k RD ako aj k záhrade par.č je p. Daniš Ladislav. Prístup k záhrade par. č je aj cez nespevnenú komunikáciu par.č. 1933/1, ktorá je evidovaná na LV č a je vo vlastníctve mesta Hlohovec. Konštatujem, že na nehnuteľnosť bola vyhlásená dobrovoľná dražba v zmysle zákona 572/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov o dobrovoľných dražbách. Konštatujem, že na nehnuteľnosti viazne informatívna poznámka o začatí realizácie záložného práva v prospech VÚB, a.s., oznámenie Platiť sa oplatí, o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Na nehnuteľnosti viaznu ťarchy: záložného práva v prospech VUB, a.s., exekučný príkaz v prospech SPP, exekučný príkaz v prospech CETELEM Slovensko, exekučný príkaz v prospech PSS, a.s. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape par. č m2 Zastavané plochy a nádvoria par. č m2 Záhrady Stavby Rodinný dom č.s. 445 (vrátane príslušenstva) na parc.č g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Pozemok par. č. 2059, cez ktorý je zabezpečený prístup k RD na parc.č ako aj k záhrade parc.č Spevnené plochy a ploty, ktoré sú umiestnené na tejto parcele nie sú predmetom ohodnotenia. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č. 52 POPIS STAVBY Rodinný dom s.č. 445 je postavený v radovej zástavbe na ulici Šulekova na parc. č. 2057, k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec. Je nepodpivničený bez obytného podkrovia s jedným nadzemným podlažim. Na základe pozemkovo knižnej vložky, poskytnutej katastrálnym úradom v Hlohovci je dom vybudovaný v roku Rodinný dom prešiel čiastočnými rekonštrukciami, však napriek tomu je v zlom technickom stave a je nevyhnutná jeho oprava. Sú viditeľné známky zavlhnutia. Rodinný dom je čiastočne napojený na občiansku a technickú vybavenosť obce. Odkanalizovaný je do žumpy, ktorá je spoločná so susedom. Dispozične je nehnuteľnosť riešená nasledovne: 1.NP : chodba, kuchyňa, 3 izby, špajza, kúpeľňa s WC. Popis konštrukcii: Rodinný dom je postavený na betónových základoch. Objekt je murovaný z tehál pálených, nepálených, z nabíjanice hrúbky 50 cm, priečky tehlové, strop s rovným podhľadom drevený trámový (trstinový strop), výška stropu je 2,2m, krov valbový, krytina pálená obyčajná jednodrážková. Klampiarske konštrukcie strechy pozinkované. Klampiarske konštrukcie parapetov z pozinkované plechu iba zo strany ulice, ostatné nie sú vyhotovené. Vonkajšiu úpravu povrchov tvorí hrubá omietka, z dvoch strán. Vnútorné omietky - vápenné hladké. Vnútorné obklady sú v kúpeľni, vane, WC do výšky 1,3m a v kuchyni okolo kuchynskej linky. Dvere rámové s výplňou (1ks), ostatné hladké plné alebo zasklené. Okná zväčšia drevené dvojité s kovovým žalúzíím iba zo strany ulice. Podlahy sú vyhotovené nasledovne : izby linoleum, kuchyňa, komora, kúpeľňa, chodba keramická dlažba. V kuchyni sa nachádza kuchynská linka dĺžky 2,9 m so smaltovaným drezom. Vodovodné batérie obyčajné 2ks v kúpeľni, 1 ks v kuchyni a 1 ks v izbe, v ktorej sa nachádza keramické umývadlo. V kuchyni sa nachádza plynový sporák. V kúpeľni s WC sa nachádza keramické umývadlo, WC s Strana 5

6 hornou splachovacou nádržkou, vaňa a prietokový plynový ohrievač. Vykurovanie v dome je zabezpečené lokálnymi plynovými kachlami - gamatky (4ks). Elektroinštalácia svetelná. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania 1. NP 1902 Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1,2*(3,72*4,08+3,67*3,7+3,76*3,8 +3,8*3,21+2,3*1,3+2,23*2,34+1,19 *6,78) 85,82 120/85,82=1,398 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 použitom katalógu. ZP podľa zásad uvedených v 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy 4 Murivo Hodnota 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené b s rovným pohľadom drevené trámové väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridľové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ hladké plné alebo zasklené dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové,z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Strana 6

7 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5800 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.2 prietokový plynový ohrievač (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (4 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.9 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.4 ostatné (4 ks) splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min.do 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 930 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 1,398)/30, ,68 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,17 5,83 Strana 7

8 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 235,68 EUR/m 2 *85,82 m 2 *2,263*1, ,57 Technická hodnota 5,83% z , , VONKAJŠIE ÚPRAVY Prípojka vody Jedná sa o prípojku vody vedenú od verejného rozvodu do rodinného domu na parc.č. 2057, kat. územie Šulekovo, obec Hlohovec. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody ,00 2,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 10 bm * 41,49 EUR/bm * 2,263 * 1,00 938,92 Technická hodnota 2,00 % z 938,92 EUR 18, Vodomerná šachta Jedná sa o betónovú vodomernú šachtu, postavenú na parc.č hneď za uličnou bránou. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,6*1,3*1,5 = 3,12 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 2,00 Strana 8

9 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 3,12 m 3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,263 * 1, ,29 Technická hodnota 2,00 % z 1 795,29 EUR 35, Prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie vedenú od rodinného domu do žumpy. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 EUR/bm Počet merných jednotiek: 20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka kanalizácie ,00 2,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 20 bm * 17,59 EUR/bm * 2,263 * 1,00 796,12 Technická hodnota 2,00 % z 796,12 EUR 15, Prípojka elektro Jedná sa o prípojku elektro vedenú vzduchom od miestneho rozvodu do rodinného domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.c) kábelová prípojka vzdušná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 270/30,1260 = 8,96 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,38 EUR/bm Počet merných jednotiek: 8 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka elektro ,00 2,00 Strana 9

10 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 8 bm * (8,96 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,263 * 1,00 162,21 Technická hodnota 2,00 % z 162,21 EUR 3, Plynová prípojka RD je napojený na verejný rozvod plynu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm Počet merných jednotiek: 11 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 11 bm * 14,11 EUR/bm * 2,263 * 1,00 351,24 Technická hodnota 30,00 % z 351,24 EUR 105, Žumpa ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 3*2*3 = 18 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa ,25 38,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 18 m 3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,263 * 1, ,38 Technická hodnota 38,75 % z 4 394,38 EUR 1 702,82 Strana 10

11 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková Technická hodnota Názov hodnota [EUR] [EUR] Rodiný dom s.č , ,48 Prípojka vody 938,92 18,78 Vodomerná šachta 1 795,29 35,91 Prípojka kanalizácie 796,12 15,92 Prípojka elektro 162,21 3,24 Plynová prípojka 351,24 105,37 Žumpa 4 394, ,82 Celkom: , ,52 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom s.č. 445 je postavený v radovej zástavbe na ulici Šulekova na parc. č. 2057, k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec. Je nepodpivničený bez obytného podkrovia s jedným nadzemným podlažím. Na základe pozemkovo knižnej vložky, poskytnutej katastrálnym úradom v Hlohovci je dom vybudovaný v roku Rodinný dom prešiel čiastočnými rekonštrukciami, však napriek tomu je v zlom technickom stave a je nevyhnutná jeho oprava. Sú viditeľné známky zavlhnutia. Prístup k RD je po spevnenej verejnej komunikácii. Občianska vybavenosť je prislúchajúca k okresnému mestu. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Konštatujem, že na nehnuteľnosť bola vyhlásená dobrovoľná dražba v zmysle zákona 572/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov o dobrovoľných dražbách. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti zahŕňa riziká, ktoré vznikajú pri nútenom predaji. Upozorňujem, že prístup k nehnuteľnosti (RD s.č.445) je cez pozemok parc. č (nie je predmetom stanovenia VŠH nehnuteľnosti), ktorého vlastníctvo je evidované na LV č. 399, k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec. Vlastníci sú vedení na LV č. 80, 400, 605. Väčšinovým vlastníkom pozemku parc. č. 2059, ktorou je zabezpečený prístup k RD ako aj k záhrade par.č je p. Daniš Ladislav. Prístup k záhrade par. č je aj cez nespevnenú komunikáciu par.č. 1933/1, ktorá je evidovaná na LV č a je vo vlastníctve mesta Hlohovec. V okolí domu sa nachádzajú konfliktné skupiny obyvateľstva. Konštatujem, že na nehnuteľnosť bola vyhlásená dobrovoľná dražba v zmysle zákona 572/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov o dobrovoľných dražbách. Konštatujem, že na nehnuteľnosti viazne informatívna poznámka o začatí realizácie záložného práva v prospech VÚB, a.s., oznámenie Platiť sa oplatí, o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Na nehnuteľnosti viaznu ťarchy: záložného práva v prospech VUB, a.s., exekučný príkaz v prospech SPP, exekučný príkaz v prospech CETELEM Slovensko, exekučný príkaz v prospech PSS, a.s. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY V zmysle metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb koeficient predajnosti je v rozmedzí 0,4-0,5 pre okresné mestá. Stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,4, Strana 11

12 vzhľadom k tomu, že ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v miestnej časti Šulekovo, na ulici Šulekova, kde sa nachádzajú konfliktné skupiny obyvateľstva. Táto hodnota zodpovedá stavu trhu s obchodnými nehnuteľnosťami v danom mieste a čase. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov je uvedené v tabuľke. Táto hodnota zodpovedá stavu trhu s obchodnými nehnuteľnosťami v danom mieste a čase. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov je uvedené v tabuľke. Posudzovaná nehnuteľnosť sa nachádza v okresnom meste Hlohovec, miestnej časti Šulekovo. Trh s nehnuteľnosťami v danej lokalite hodnotím, že dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší. Technický stav nehnuteľností je posudzovaný ako nehnuteľnosť, ktorá si vyžaduje rozsiahlu opravu a rekonštrukciu. Nehnuteľnosť sa nachádza v zóne, kde je dominantnou funkcia bývania. Príslušenstvo nehnuteľnosti je bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Dom posudzujem ako nevhodný dom. Pracovné možnosti obyvateľstva - nezamestnanosť je do 10%. V okolí sa nachádzajú konfliktné skupiny obyvateľstva. Orientácia stavby k svetovým stranám je čiastočne vhodná, čiastočne nevhodná JV- SV. Terén v okolí nehnuteľnosti je rovinatý. Pripravenosť inžinierskych sieti - elektrická prípojka, vodovodná prípojka, plynová prípojka, odkanalizovanie do žumpy. Doprava v okolí nehnuteľnosti je medzimestská, železničná doprava (z Hlohovca, resp. Leopoldova) a osobná doprava. Dostupnosť prírodnej lokality nad 1000m. V danej lokalite je bežný hluk a prašnosť dopravy. Jedná sa o nehnuteľnosť, ktorá nie je vhodná na prenájom. Nehnuteľnosť považujem za veľmi problematickú nehnuteľnosť vzhľadom na jej technický stav. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl o Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,5200 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k 2 centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 0, ,0000 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s nevhodným dispozičným riešením pre daný účel využitia. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby IV. 0, ,2000 II. 0, ,2000 konfliktné skupiny v okolí IV. 0, ,3200 Strana 12

13 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,0000 I. 1, ,2000 III. 0, ,8000 železnica a autobus III. 0, , Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,3200 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,2000 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť V. 0, ,8000 Spolu ,56 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 82,56/ 180 0,459 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 4 550,52 EUR * 0, ,69 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky POPIS Pozemok parc. č je zastavaný rodinným domom s.č Pozemok je rovinatý, je prístupný z verejnej komunikácie a je napojený na všetky inžinierske siete, okrem kanalizačnej prípojky. Odkanalizovanie RD je do existujúcej žumpy. Pozemok parc. č slúži ako záhrada. Pozemok parc. č je prístupný cez pozemok parc. č. 2059, ktorého vlastníctvo je evidované na LV č Možnosť prístupu k tomuto pozemku je cez parcelu č. 1933/1, ktorá je vo vlastníctve mesta Hlohovec. Strana 13

14 Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera výmera 2057 zastavaná plocha a nádvorie 90 90,00 1/1 90,00 m záhrada ,00 1/1 132,00 m 2 Spolu výmera Obec: Hlohovec Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 EUR/m 2 222,00 m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficient u 1,10 1,00 1,00 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 2. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.) 1,30 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 1,30 * 1,00 2,2308 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 EUR/m 2 * 2, ,22 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 222,00 m 2 * 22,22 EUR/m ,84 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č ,80 parcela č ,04 Spolu 4 932,84 Strana 14

15 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Vypočítaná všeobecná hodnota bytu sa z hľadiska technického stavu bytu a jeho polohy javí ako primeraná. Po zohľadnení vplyvu marže realitných kancelárií, súčasnej stagnácie trhu s nehnuteľnosťami a rizika predajnosti za ponukovú cenu, predstavuje vypočítaná všeobecná hodnota nehnuteľnosti jeho reálne dosiahnuteľnú predajnú cenu, za ktorú by mal byť v súčasných podmienkach realizovateľný aj pri nútenom predaji. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 2 088,69 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 4 932,84 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č ,83 Prípojka vody 8,62 Vodomerná šachta 16,48 Prípojka kanalizácie 7,31 Prípojka elektro 1,49 Plynová prípojka 48,36 Žumpa 781,59 Pozemky Pozemky - parc. č (90 m 2 ) 1 999,80 Pozemky - parc. č (132 m 2 ) 2 933,04 Spolu VŠH 7 021,53 Zaokrúhlená VŠH spolu 7 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 7 000,00 EUR Slovom: Sedemtisíc EUR 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Konštatujem, že na nehnuteľnosť bola vyhlásená dobrovoľná dražba v zmysle zákona 572/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov o dobrovoľných dražbách. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti zahŕňa riziká, ktoré vznikajú pri nútenom predaji. Upozorňujem, že prístup k nehnuteľnosti (RD s.č.445) je cez pozemok parc. č (nie je predmetom stanovenia VŠH nehnuteľnosti), ktorého vlastníctvo je evidované na LV č. 399, k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec. Vlastníci sú vedení na LV č. 80, 400, 605. Väčšinovým vlastníkom pozemku parc. č. 2059, ktorou je zabezpečený prístup k RD ako aj k záhrade par.č je p. Daniš Ladislav. Prístup k záhrade par. č je aj cez nespevnenú komunikáciu par.č. 1933/1, ktorá je evidovaná na LV č a je vo vlastníctve mesta Hlohovec. V okolí domu sa nachádzajú konfliktné skupiny obyvateľstva. Konštatujem, že na nehnuteľnosť bola vyhlásená dobrovoľná dražba v zmysle zákona 572/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov o dobrovoľných dražbách. Konštatujem, že na nehnuteľnosti viazne informatívna poznámka o začatí realizácie záložného práva v prospech VÚB, a.s., oznámenie Platiť sa oplatí, o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Na nehnuteľnosti viaznu ťarchy: záložného práva v prospech VUB, a.s., exekučný príkaz v prospech SPP, exekučný príkaz v prospech CETELEM Slovensko, exekučný príkaz v prospech PSS, a.s. V Hlohovci, dňa Ing. Jana Kvantová Strana 15

16 IV. PRÍLOHY Objednávka na znalecký posudok zo dňa str. 17 Výpis z katastra nehnuteľností, LV č. 80 zo dňa , k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec vytvorený cez katastrálny portál str. 18 Kópia z katastrálnej mapy zo dňa , k.ú. Šulekovo, obec Hlohovec, okres Hlohovec vytvorená cez katastrálny portál str. 19 Výpis z pozemkovo-knižnej vložky str. 20 Pôdorys RD str. 21 Fotodokumentácia str. 22 Strana 16

17 Strana 17

18 Strana 18

19 Strana 19

20 Strana 20

21 Strana 21

22 Strana 22

23 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 43/2015 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu. V Hlohovci, dňa Ing. Jana Kvantová Strana 23