ZNALECKÝ POSUDOK číslo 117/2016

Transkript

1 , Na Hrebienku 11, Bratislava mobil : , kralovic@sollaris.sk znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova Hlohovec IČO : Číslo spisu DDr. 172/2016 (dátum objednávky): ZNALECKÝ POSUDOK číslo 117/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty Hotela MIGNON na ulici Pod kaštieľom č. 9 v meste Dubnica nad Váhom, označeného súpisným číslom 949, postaveného na parcele č. 1304, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava, vrátane jeho príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 1304, 1305/2, 1305/4, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava, zapísaných na liste vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. Počet listov (z toho príloh) : 42 (19) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 Dátum vyhotovenia :

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty Hotela MIGNON na ulici Pod kaštieľom č. 9 v meste Dubnica nad Váhom, označeného súpisným číslom 949, postaveného na parcele č. 1304, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava, vrátane jeho príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 1304, 1305/2, 1305/4, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava, zapísaných na liste vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 2. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : (po telefonickom dohovore z vlastníkom nehnuteľnosti) Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Účel posudku : Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : a) Písomná objednávka zo dňa b) Znalecký posudok č. 180/2007, vyhotovil Ing. Ladislav Horný, zo dňa originál c) Kolaudačné rozhodnutie Kaštieľ prestavba, vydané Mesto Dubnica nad Váhom, pod č. Výst /2007-Va-TS1-A/10, zo dňa , bez vyznačenia právoplatnosti - kópia d) Projektová dokumentácia pre SP Kaštieľ prestavba, vyhotovil Statproj, s.r.o., zo dňa 02/2007, situácia, pôdorysy nadzemného podlažia, rezy - kópia e) Tabuľka na objekte Kultúrna pamiatka renesančný kaštieľ fotografia kópia 4.2 Získané znalcom : a) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava, zo dňa , vedený Okresným úradom Ilava, Katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ originál b) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 1304, 1305/2, 1305/4, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava, zo dňa , vedená Okresným úradom Prievidza, Katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ originál c) Inzercia z internetu - ponuka nájmu administratívnych a prevádzkových priestorov v mieste (kancelárske a prevádzkové priestory v meste Dubnica nad Váhom nájom) zo dňa originál d) Výsledky miestnej obhliadky, zameranie skutkového stavu e) Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností f) Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 2. štvrťroku 2016 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z.

3 3 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

4 4 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitie kombinovanej metódy je možné len za predpokladu, že ohodnocovaná nehnuteľnosť prináša výnos. V súčasnosti sa nehnuteľnosť, ktorá je predmetom ohodnotenia neprenajíma ide hotel v centre bežného mesta. Ohodnocovanú nehnuteľnosť je vzhľadom na jej dispozičné riešenie, funkčné využitie a geografickú polohu možné využiť na podnikanie, resp. prenajať tretím osobám s týmto účelom. Použitá je kombinovaná metóda z dôvodu, že nehnuteľnosť je schopná dosahovať výnos formou prenájmu. Pre výpočet volím aj metódu polohovej diferenciácie, ktorá najlepšie zohľadňuje súčasný technický stav nehnuteľnosti pri stanovení všeobecnej hodnoty. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty nehnuteľnosti je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4.štvrťrok Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: // Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1. List vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava, zo dňa , vedený Okresným úradom Ilava, Katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V /2016 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z /2016 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z /2016 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z /2016 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z /2016 A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné Výmera/m 2 Druh Spôsob Umiest. Druh chr. číslo pozemku využitia pozemku nehnuteľnosti m 2 zastavané plochy a nádvoria /2 556 m 2 ostatné plochy /4 108 m 2 ostatné plochy Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 29 - Pozemok, na ktorom je okrasná záhrada, uličná a sídlisková zeleň, park a iná funkčná zeleň a lesný pozemok na rekreačné a poľovnícke využívanie 37 - Pozemok, na ktorom sú skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Druh chránenej nehnuteľnosti: Nehnuteľná kultúrna pamiatka (národná kultúrna pamiatka) Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby Rod.dom Legenda : Druh stavby 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu

5 5 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník 1 MINON s.r.o., Pod kaštieľom 949/9, Dubnica nad Váhom, PSČ , IČO : Spoluvlastnícky podiel 1/1 Tituly nadobudnutia Kúpna zmluva V 694/ /2010 Poznámka Daňový úrad Trenčín, K dolnej stanici 22, Trenčín - Rozhodnutie č /2015 a /2015 zo dňa o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti, pozemky p.č. KN 1304, 1305/2, 1305/4, rod.dom č.s. 949 na KN p.č P 452/2015, P 453/ /2015 Exekútorský úrad, súdny exekútor JUDr. Eva Ondrejková, Turčianska 50, Bratislava - Upovedomenie o začatí a spôsobe vykonania exekúcie EX 144/2016 zo dňa zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 v prospechmitaf, s.r.o., Nerudova 4039, Dubnica nad Váhom, IČO , zast. Advokátska kancelária JUDr. Andrej Jaroš, spol. s.r.o., Námestie sv. Anny 361/20, Trenčín - P 170/ /2016 Daňový úrad Trenčín, k dolnej stanici 22, Trenčín - Rozhodnutie č /2016 zo dňa o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 - P 239/ /2016 Exekútorský úrad Martin, súdny exekútor Mgr.Martin Thomka, Pavla Mudroňa 483/28, Martin - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie EX 533/2016 zo dňa predajom nehnuteľnosti, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 v prospech oprávneného Ľuboš Hochel, , Okružná 130, Nová Dubnica - P 272/ /2016 Exekútorský úrad Pov.Bystrica, súdny exekútor JUDr.Andrea Prudká, Nám.A.Hlinku 36/9, Pov.Bystrixa - Exekučný príkaz EX 36/2016 zo dňa zriadením ex.záložného práva na nehnuteľnosti, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 v prospech oprávneného Miloš Ďurovec, Barošova 317/17, Ilava-Klobušice - P 296/ /2016 Daňový úrad Trenčín, K dolnej stanici 22, Trenčín - rozhodnutie č /2016 zo dňa o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam: pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn P 287/ /16 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva vykonaním dražby, pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn 1304, navrhovateľ Prima banka Slovensko,a.s., Hodžova 11, Žilina - P 306/ /16 Exekútorský úrad, JUDr. Jaroslav Kabáč, Mládežnícka 325/23, Považská Bystrica - upovedomenie EX 83/16, EX 121/16, EX 139/16 zo dňa o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti: pozemky parc.č.c- KN 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn 1304 v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pob.pov.bystrica, Kukučínova 208/23, Považská Bystrica - P 320/16, P 321/16, P 322/ / C. Ťarchy: Por.č.:1 Dexia banka Slovensko a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO záložné právo na nehnuteľnosti, rodinný dom s.č.949 na poz.p.č.kn 1304, pozemok p.č.kn 1304, 1305/2, 1305/4 na základe záložnej zmluvy zo dňa V 3047/ / /2010 Por.č.:1 Dexia banka Slovensko a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO záložné právo na nehnuteľnosti, rodinný dom s.č.949 na poz.p.č.kn 1304, pozemok p.č.kn 1304, 1305/2, 1305/4 na základe záložnej zmluvy zo dňa V 454/ / /2010 Por.č.:1 Dexia banka Slovensko a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO záložné právo na nehnuteľnosti pozemky KN p.č. 1304, 1305/2, 1305/4, rod.dom č.s. 949 na KN p.č na základe záložnej zmluvy zo dňa V 131/ /2011 Por.č.:1 Daňový úrad Trenčín, K dolnej stanici 22, Trenčín - Rozhodnutie č /2015 a /2015 zo dňa o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti, pozemky p.č. KN 1304, 1305/2, 1305/4, rod.dom č.s. 949 na KN p.č Z 3099/2015, Z 3100/ /2015 Por.č.:1 Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Pavol Holík, Záhradnícka 14, Bratislava Exekučný príkaz EX 62/16 zo dňa zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 v prospech oprávneného JUDr.Dag Klimčo, nar , Bobot 176, Bobot - Z 1818/ /2016 Por.č.:1 Daňový úrad Trenčín, k dolnej stanici 22, Trenčín - Rozhodnutie č /2016 zo dňa o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 - Z 1746/ /2016 Por.č.:1 Daňový úrad Trenčín, K dolnej stanici 22, Trenčín - rozhodnutie č /2016 zo dňa o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam: pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn Z 2277/ /16 Por.č.:1 Exekútorský úrad, JUDr. Jaroslav Kabáč, Mládežnícka 325/23, Považská Bystrica - exekučný príkaz EX 83/16, EX 121/16, EX 139/16 zo dňa na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti: pozemky parc.č.c-kn 1304,

6 6 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn 1304 v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pob.pov.bystrica, Kukučínova 208/23, Považská Bystrica - Z 2505/16, Z 2506/16, Z 2507/ /16 Por.č.:1 Exekútorský úrad, JUDr. Andrea Prudká, Nám.A.Hlinku 36/9, Považská Bystrica - exekučný príkaz EX 36/16 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti: pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn 1304 v prospech oprávneného Miloš Ďurovec, Barošova 317/17, Ilava - Klobušice - Z 2524/ / Iné údaje: Por.č.:1 Na základe rozhodnutia školskej a kultúrnej komisie Okresného národného výboru v Žiline zo dňa č.89/1963 bola do zoznamu kultúrnych pamiatok zapísaná kultúrna pamiatka z 19.storočia - Z 1216/ /99, park,kaštieľ II - hotel Astória Lux - Z 573/ / Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa za účasti zástupcu vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke bol zameraný skutočný stav nehnuteľností (kontrolné meranie v úrovni 1.NP). Projektová dokumentácia bola zadávateľom predložená len z časti. Pre výpočet v tomto posudku boli použité údaje predloženej projektovej dokumentácie (viď príloha tohto znaleckého posudku). Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa Vlastnícky neusporiadané nehnuteľnosti neboli identifikované pri obhliadke ani špecifikované zadávateľom. d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Po právnej stránke aj technickej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava a zakreslený v katastrálnej mape. e) Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočnosťou : Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - Rodinný dom, súpisné č. 949, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava Pozemky : - parcela č. 1304, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava - parcela č. 1305/2, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava - parcela č. 1305/4, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava (zapísané na liste vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava) g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Nenachádzajú sa. 2. VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Hotel MIGNON - Stavba - Kaštieľ, ul. Pod kaštieľom č. 9, súpisné č. 949, parcela č. 1304, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava Ohodnocovaný pôvodný samostatne stojaci, murovaný, nepodpivničený objekt s dvomi nadzemnými podlažiami a jedným podkrovím vznikol na základe rekonštrukcie pôvodného historického objektu renesančného kaštieľa a je súčasťou historickej zástavby v parku J.M.Magina v tejto časti mesta Dubnica nad Váhom. Ohodnocovaná stavba je súčasťou zástavby pôvodných objektov na ulici Pod kaštieľom v meste Dubnica nad Váhom, označená súpisným č. 949, postavená na pozemku, parcela č. 1304, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava. Dispozičné riešenie Budova Hotela MIGNON má celkom tri nadzemné podlažia a je nepodpivničená. Hlavný pôdorys objektu je v tvare písmena U. V južnej časti dispozície je umiestnený hlavný vstup do budovy. Tu sa cez malé zádverie dá dostať do schodiska alebo ďalej do chodby, ktorá približne v osi východ - západ spája priestory reštaurácie, prístrešku s barom (dobudovaný ako prístavba v roku 2007), WC pre hostí prevádzkového zázemia reštaurácie (kuchyňa, sklady, šatne) a technologického zázemia objektu (kotolňa). V južnej časti objektu, vedľa vstupu sa nachádzajú WC pre hostí a jedno schodisko tieto komunikačne priestory spájajú všetky tri nadzemné podlažia hotela. Na 2. a 3. nadzemnom podlaží (podkroví) ústí spomenuté schodisko do chodby, ktorá približne v osi východ - západ spája všetky

7 7 obytné a prevádzkové priestory týchto podlaží. Na 2. nadzemnom podlaží sa nachádza celkom päť samostatných izieb a na 3. nadzemnom podlaží (podkroví) sa nachádza celkom sedem samostatných izieb a priestory pre upratovačku. Každá z izieb disponuje vlastnou kúpeľňou s WC. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z kameňa s dodatočným oddrenážovaním. Zvislé a obvodové nosné konštrukcie všetkých podlaží sú tvorené ako murované zo zmiešaného muriva (tehla prekladaná kameňom) v skladobnej hrúbke do 900 mm. Deliace priečky sú murované z tehál. Stropy v objekte sú tvorené ako pôvodné klenbové a v časti ako nové, drevené trámové s priznaným podhľadom. V podkroví sú stropy zhotovené z dosák SKT kotvených na krov šikmej strechy. Krov valbovej strechy je vytvorený s drevených hranolov s plným záklopom a jednoduchým latovaním. Krytina strechy je zhotovená z medeného plechu. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z medeného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety okien sú riešené z medeného plechu. Úpravu vnútorných povrchov objektu tvoria omietky na báze MVC - ušľachtilé, resp. povrchy z predsadeného sadrokartónu na hliníkový rošt (plus exkluzívne tapety, resp. nátery). Úpravu vonkajších povrchov objektu tvoria omietky na báze MVC - hladká. Schodisko v objekte je drevené s povrchom nástupníc z tvrdého dreva. Vstupné dvere objektu sú drevené, interiérové dvere sú drevené, dyhované, rámové. Okná sú drevené, zdvojené s doskovým ostením. V úrovni 1. nadzemného podlažia sú kované mreže. Povrchy podláh sú riešené ako veľkoformátová keramická dlažba (vstup, sociálne priestory, reštaurácia, prevádzkové zázemie reštaurácie), ako povrchy z exkluzívnych lepených kobercov, resp. exkluzívnych laminátových parkiet (izby, chodby). V tomto objekte sa nachádza svetelná a motorická elektroinštalácia, rozvod teplej a studenej vody z plastového potrubia, rozvod kanalizácie, plynovod, zabezpečovacie zariadenie, WIFI a integrovaný anténny systém. Vykurovanie je zabezpečené teplovodným kúrením s plechovými radiátormi Korad, v úrovni nadzemného podlažia je vykurovanie podlahové, teplo je získavané z vlastnej plynovej kotolne plynový kotol Viessmann. TÚV je v objekte zabezpečená z plynového zásobníkového ohrievača TÚV umiestneného v kotolni. Objekt má bleskozvod a nedisponuje osobným výťahom. V kuchyni sa nachádza nadštandardné technologické vybavenie. Vybavenosť typickej hotelovej izby Kúpeľňa s WC - keramická dlažba - keramický obklad do výšky 2,00 metra - sprchovací kút/akrylátová vaňa (alternatívne) - umývadlo - WC so zabudovanou nádržkou Geberit - pákové nerezové batérie Izba - koberce, resp. laminátové parkety - sadrové stierky - regulácia klimatizácie a kúrenia - televízny anténny rozvod Ide o nedávno rekonštruovaný historický objekt hotela, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jej veku, ide o objekt, ktorý je bežne udržiavaný a jeho vybavenosť je na úrovni vyššieho štandardu. Objekt je v súčasnosti využívaný na podnikanie nachádza sa v ňom hotel s gastronomickým zázemím. Vzhľadom na tieto skutočnosti som aj pri stanovení rozpočtových ukazovateľov jednotlivých podlaží a ďalej aj koeficientu polohovej diferenciácie postupoval tak ako je uvedené v tomto posudku. Objekt je zhotovený z bežných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu a platným technickým normám, ide o samostatne stojaci objekt využiteľný na podnikanie. Objekt bol podľa verbálnej informácie od zástupcu vlastníka nehnuteľnosti a podkladu poskytnutého zadávateľom (Znalecký posudok č. 180/2007, vyhotovil Ing. Ladislav Horný, zo dňa originál a Tabuľka na objekte Kultúrna pamiatka renesančný kaštieľ fotografia kópia) postavený v roku 1650 a v roku 2007 bol komplexne prestavaný a rekonštruovaný (viď. Kolaudačné rozhodnutie Kaštieľ prestavba, vydané Mesto Dubnica nad Váhom, pod č. Výst /2007-Va-TS1-A/10, zo dňa , bez vyznačenia právoplatnosti - kópia). Vzhľadom na skutočnosť, že ide o historický objekt s nedávno vykonanou komplexnou rekonštrukciou a s priebežnou a štandardnou údržbou jednotlivých konštrukcií, som jeho opotrebenie stanovil analytickou metódou. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH stavby bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Pôvodná stavba z roku 1650: Vek: = 366 r. Výpočet: opotrebenie analytickou metódou: Č. Názov Cenový podiel Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie 1 Základy vrát. zemných prác 5, ,53 2 Zvislé konštrukcie 17, ,59 3 Stropy 7, ,55 4 Zastrešenie bez krytiny 5, ,65 5 Krytina strechy 3, ,39 6 Klampiarske konštrukcie 1, ,21 7 Úpravy vnútorných povrchov 6, ,21 8 Úpravy vonkajších povrchov 2, ,42 9 Vnútorné keramické obklady 3, ,62 10 Schody 2, ,26 11 Dvere 4, ,83 12 Vráta 0, ,00

8 8 13 Okná 6, ,58 14 Povrchy podláh 3, ,62 15 Vykurovanie 3, ,69 16 Elektroinštalácia 5, ,04 17 Bleskozvod 0, ,14 18 Vnútorný vodovod 2, ,26 19 Vnútorná kanalizácia 2, ,26 20 Vnútorný plynovod 0, ,09 21 Ohrev teplej vody 1, ,35 22 Vybavenie kuchýň 3, ,69 23 Hygienické zariadenia a WC 3, ,87 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 4, ,04 Opotrebenie stavby 34,89% Prístavba z roku 2007: Vek prístavby: = 9 r. Opotrebenie stanovené analytickou metódou: 34,89 % ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: budovy hotelov a motelov KS: 1211 Hotelové budovy Rozpočtový ukazovateľ: / 30,1260 = 93,74 EUR/ m 3 Koeficient konštrukcie: murovaná z tehál, tvárnic, blokov: K k = 0,939 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU ZASTAVANEJ PLOCHY A KONŠTRUKČNEJ VÝŠKY OBJEKTU: Podlažie č. Výpočet ZP ZP Repr. Výpočet výšky(h) h Nadzemné 1 349,79+112,16 461,95 Repr. 3,540 3,540 Nadzemné 2 349,79 349,79 Repr. 3,940 3,940 Podkrovné 3 349,79 349,79 Repr. 2,400 2,400 Priemerná zastavaná plocha: (461, , ,79)/3 = 387,18 m 2 Priemerná výška podlaží: (461,95*3, ,79*3, ,79*2,4)/(461, , ,79) = 3,32 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: Kzp=0,92+(24/387,18)= 0,9820 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: Kvp=0,30+(2,10/3,32)= 0,9325 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Konštrukcie podľa RU: Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,25 7,50 5, ,78 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,50 22,50 17, ,36 3 Stropy 8,00 1,25 10,00 7, ,71 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,25 7,50 5, ,78 5 Krytina strechy 3,00 1,50 4,50 3, ,47 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,50 1,50 1, ,16 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,25 8,75 6, ,74 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2, ,31 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,50 4,50 3, ,47 10 Schody 3,00 1,00 3,00 2, ,31 11 Dvere 4,00 1,50 6,00 4, ,62 12 Vráta 0,00 0,00 0,00 0, ,00 13 Okná 6,00 1,50 9,00 6, ,94 14 Povrchy podláh 3,00 1,50 4,50 3, ,47 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 3, ,85 16 Elektroinštalácia 6,00 1,25 7,50 5, ,78

9 9 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0, ,77 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 2, ,31 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 2, ,31 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0, ,77 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1, ,54 22 Vybavenie kuchýň 2,00 2,00 4,00 3, ,08 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,25 5,00 3, ,85 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0, ,00 25 Ostatné 4,00 1,50 6,00 4, ,62 Spolu 100,00 129,75 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 129,75 / 100 = 1,2975 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Východisková hodnota na MJ: 93,74 EUR/m 3 * 2,313*1,02*1,2975*0,9820*0,9325*0,9390 = 246,7369 EUR/m 3 Pôvodná stavba z roku 1650: Obstavaný priestor stavby: Oz-základy (28,19*(14,82-5,10)+2*(7,43*5,10))*0, ,83 m 3 Ov-vrchná stavba 1.nadzemné podlažie (28,19*(14,82-5,10)+2*(7,43*5,10))*3, ,27 m 3 2.nadzemné podlažie (28,19*(14,82-5,10)+2*(7,43*5,10))*3, ,18 m 3 Ot-zastrešenie 3.nadzemné podlažie (podkrovie) ((14,82-5,10)*4,63*(28,19/2-3,72/6-3,72/6)) 578,52 m 3 2*(7,43*5,10*4,63/2) 175,44 m 3 Spolu 3 650,24 m 3 Prístavba z roku 2007 Oz-základy (5,10*13,30+2,50*17,73)*0,250 28,04 m 3 Ov-vrchná stavba 1. nadzemné podlažie (5,10*13,30+2,50*17,73)*2, ,35 m 3 Ot-zastrešenie (5,10*13,30)*((4,00-2,70)/2) 44,09 m 3 (2,50*17,73)*((2,70-2,25)/2) 9,97 m 3 Spolu 334,45 m 3 Východisková hodnota: 246,7369 EUR/m 3 *3984,69 m ,06 EUR Technický stav: 100 % - 34,89 % 65,11 % Technická hodnota: 65,11 % z ,06 EUR ,03 EUR 2.2 PLOTY Pre stanovenie východiskovej hodnoty plotov boli v tejto podkapitole použité údaje zistené znalcom pri obhliadke a tiež moja vlastná odborná úvaha. Pre stanovenie počtu merných jednotiek boli použité údaje zistené znalcom pri obhliadke, údaje poskytnuté zadávateľom (viď - Znalecký posudok č. 180/2007, vyhotovil Ing. Ladislav Horný, zo dňa originál) a údaje z katastrálneho operátu. Vek jednotlivých plotov bol určený odborným odhadom znalca tak, že celkové výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke Plot - okolo kaštieľa Začiatok užívania: 2007 Vek: = 9 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 9 * 100 / 50 = 18 %

10 10 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Dĺžka plotu: = 56,00 m Pohľadová plocha výplne: 56.00*2.00 = 112,00 m 2 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 56,00m ,24 EUR/m 2. Podmurovka: z lomového kameňa 56,00m ,69 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: 57,93 EUR/m z oceľovej tyčoviny v ráme 112,00m ,44 EUR/m 5. Plotové vrátka: b) kovové s výplňou z kovových profilov 1 ks ,12 EUR/ks Východisková hodnota: (56,00m*57,93 EUR/m + 112,00m 2 *14,44 EUR/m 2 + 1ks*129,12 EUR/ks)*2,313*1, ,84 EUR Technický stav: 100 % - 18,00 % 82,00 % Technická hodnota: 82,00 % z ,84 EUR 9 654,55 EUR 2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY Zadávateľ ku vonkajším úpravám, ktorých východisková a technická hodnota je stanovená v tejto podkapitole 2.3 znaleckého posudku nepredložil nijaké relevantné doklady (projektová dokumentácia inžinierskych sietí a spevnených plôch). Počet merných jednotiek ako aj rozpočtový ukazovateľ jednotlivých vonkajších úprav som stanovil na základe podkladu poskytnutého zadávateľom (viď - Znalecký posudok č. 180/2007, vyhotovil Ing. Ladislav Horný, zo dňa originál). Pre výpočet merných jednotiek som použil aj podklad z katastrálneho operátu a tiež vlastnú úvahu. Vek jednotlivých vonkajších úprav bol určený odborným odhadom znalca tak, že celkové výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke Vodovodná prípojka Začiatok užívania: 2007 Vek: = 9 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 9 * 100 / 60 = 15,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2212 Diaľkové rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 EUR/bm Východisková hodnota: 10 bm*42,49 EUR/bm*2,313*1, ,45 EUR Technický stav: 100 % - 15,00 % 85,00 % Technická hodnota: 85,00 % z 1 002,45 EUR 852,08 EUR Kanalizačná prípojka Začiatok užívania: 2007 Vek: = 9 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 9 * 100 / 60 = 15,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 EUR/bm

11 11 Východisková hodnota: 10 bm*35,19 EUR/bm*2,313*1, ,22 EUR Technický stav: 100 % - 15,00 % 85,00 % Technická hodnota: 85,00 % z 830,22 EUR 705,69 EUR Plynová prípojka Začiatok užívania: 2007 Vek: = 9 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 9 * 100 / 60 = 15,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.3. Prípojka plynu DN 50 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 520/30,1260 = 17,26 EUR/bm Východisková hodnota: 10 bm*17,26 EUR/bm*2,313*1, ,21 EUR Technický stav: 100 % - 15,00 % 85,00 % Technická hodnota: 85,00 % z 407,21 EUR 346,13 EUR NN prípojka - elektro Začiatok užívania: 2007 Vek: = 9 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 9 * 100 / 60 = 15,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.n) kábelová prípojka zemná Al 4*70 mm*mm Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 560/30,1260 = 18,59 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 11,15 EUR/bm Východisková hodnota: 165 bm*(18,59 EUR/bm+0*11,15 EUR/bm)*2,313*1, ,68 EUR Technický stav: 100 % - 15,00 % 85,00 % Technická hodnota: 85,00 % z 7 236,68 EUR 6 151,18 EUR Predložené schody Začiatok užívania: 2007 Vek: = 9 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 9 * 100 / 60 = 15,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,020 Počet merných jednotiek: bm stupňa Kategória: 10. Vonkajšie a predložné schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 EUR/bm stupňa Východisková hodnota: 20,6 bm stupňa*12,78 EUR/bm stupňa*2,313*1, ,12 EUR Technický stav: 100 % - 15,00 % 85,00 % Technická hodnota: 85,00 % z 621,12 EUR 527,95 EUR

12 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota Hotel MIGNON - Stavba - Kaštieľ, ul. Pod kaštieľom č. 9, súpisné č. 949, parcela č. 1304, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava ,06 EUR ,03 EUR Plot - okolo kaštieľa ,84 EUR 9 654,55 EUR Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 002,45 EUR 852,08 EUR Kanalizačná prípojka 830,22 EUR 705,69 EUR Plynová prípojka 407,21 EUR 346,13 EUR NN prípojka - elektro 7 236,68 EUR 6 151,18 EUR Predložené schody 621,12 EUR 527,95 EUR Celkom Vonkajšie úpravy ,68 EUR 8 583,03 EUR Spolu: ,58 EUR ,61 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 Metóda polohovej diferenciácie a) Analýza polohy nehnuteľností : Ohodnocované nehnuteľnosti sa nachádzajú na ulici Pod kaštieľom v meste Dubnica nad Váhom, v okrese Ilava, na území Trenčianskeho kraja. Ohodnocovaná stavba je zapísaná na liste vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava ako Rodinný dom. Pozemok, na ktorom je ohodnocovaná stavba postavená a tiež pozemok ku nej priľahlý je zapísaný na liste vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava a tento pozemok je vedený ako zastavané plochy a nádvoria a ostatné plochy v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom sa ohodnocovaný Hotel a jeho príslušenstvo nachádza je prístupný z verejnej komunikácie, z ulice Pod kaštieľom v meste Dubnica nad Váhom. Dubnica nad Váhom je bežným mestom v okrese Ilava, na území Trenčianskeho kraja. Dubnica nad Váhom je mestom s približne trvale žijúcimi obyvateľmi, od centra okresného mesta Ilava je vzdialená cca 7 km a od centra krajského mesta Trenčín je vzdialená cca 23 km. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci na úrovni dopytu, ktorý je v rovnováhe s existujúcou ponukou (pre daný typ nehnuteľnosti). Ide o historickú, v nedávnej minulosti komplexne rekonštruovanú hotela - veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť. Dubnica nad Váhom je bežným mestom v okrese Ilava, na území Trenčianskeho kraja, lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bývania a služieb, v centrálnej časti mesta - obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská. Ide o nehnuteľnosť na okraji historického parku, príslušenstvo je bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť je priaznivá - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom. V okolí je nedostatok pracovných príležitostí v dosahu dopravy, nezamestnanosť v tomto okrese je do 15%. Hustota obyvateľstva v tejto lokalite je vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby priemerná, konfliktné skupiny pri ohliadke zistené neboli. Orientácia miestností nehnuteľností je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Terén, v ktorom sa ohodnocovaná nehnuteľnosť nachádza je rovinatý, so sklonom do 5%. V blízkosti nehnuteľnosti sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí verejný vodovod, verejná kanalizácia, VN a NN elektrický rozvod, plynovod a telefónny rozvod. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou verejnej autobusovej dopravy, železnice a miestnej verejnej dopravy. V meste sa nachádza mestský úrad, základná škola, stredná škola, zdravotné stredisko, poliklinika, lekárne, bežná sieť obchodov a služieb a dva hypermarkety. Dostupnosť úradov na úrovni okresu v centre mesta Ilava je vo vzdialenosti cca 7 km, krajského úradu Trenčianskeho kraja a úradov štátnej správy na úrovni kraja v krajskom meste Trenčín je vo vzdialenosti cca 23 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nachádza význačná prírodná lokalita - význačné prírodné lokality, park, skanzen a pod.. Kvalita životného prostredia je zaťažená bežným hlukom a prašnosťou od dopravy. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu nie je žiadna. Nehnuteľnosti sú v súčasnom charaktere podľa názoru znalca využiteľné na bežný prenájom, najmä vzhľadom na svoj celkový technický stav, pomerne vhodné dispozičné členenie objektu a jeho funkčné využitie. Ako znalec hodnotím ohodnocované nehnuteľnosti ako dobré. b) Analýza využitia nehnuteľností: Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný objekt hotela slúžil donedávna na podnikanie, ide o štandardný, historický objekt po komplexnej rekonštrukcií, v centre mesta s príslušnou infraštruktúrou a technickým vybavením. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ohodnocované nehnuteľnosti sú podľa informácií z listu vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava zaťažené právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložnými právami ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Pozemok, na ktorom je objekt hotela a jeho príslušenstvo postavené je vlastnícky usporiadaný, patrí vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti a je zapísaný na liste vlastníctva č. 2576, k.ú. Dubnica nad Váhom, obec Dubnica nad Váhom, okres Ilava. Na ohodnocované nehnuteľnosti sa viažu tieto práva a ťarchy v prospech tretích osôb Dexia banka Slovensko a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO záložné právo na nehnuteľnosti, rodinný dom s.č.949 na poz.p.č.kn 1304, pozemok p.č.kn 1304, 1305/2, 1305/4 na základe záložnej zmluvy zo dňa V 3047/ / /2010 Dexia banka Slovensko a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO záložné právo na nehnuteľnosti, rodinný dom s.č.949 na poz.p.č.kn 1304, pozemok p.č.kn 1304, 1305/2, 1305/4 na základe záložnej zmluvy zo dňa V 454/ / /2010 Dexia banka Slovensko a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO záložné právo na nehnuteľnosti pozemky KN p.č. 1304, 1305/2, 1305/4, rod.dom č.s. 949 na KN p.č na základe záložnej zmluvy zo dňa V 131/ /2011

13 13 Daňový úrad Trenčín, K dolnej stanici 22, Trenčín - Rozhodnutie č /2015 a /2015 zo dňa o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti, pozemky p.č. KN 1304, 1305/2, 1305/4, rod.dom č.s. 949 na KN p.č Z 3099/2015, Z 3100/ /2015 Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Pavol Holík, Záhradnícka 14, Bratislava Exekučný príkaz EX 62/16 zo dňa zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 v prospech oprávneného JUDr.Dag Klimčo, nar , Bobot 176, Bobot - Z 1818/ /2016 Daňový úrad Trenčín, k dolnej stanici 22, Trenčín - Rozhodnutie č /2016 zo dňa o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 - Z 1746/ /2016 Daňový úrad Trenčín, K dolnej stanici 22, Trenčín - rozhodnutie č /2016 zo dňa o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam: pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn Z 2277/ /16 Exekútorský úrad, JUDr. Jaroslav Kabáč, Mládežnícka 325/23, Považská Bystrica - exekučný príkaz EX 83/16, EX 121/16, EX 139/16 zo dňa na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti: pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn 1304 v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pob.pov.bystrica, Kukučínova 208/23, Považská Bystrica - Z 2505/16, Z 2506/16, Z 2507/ /16 Exekútorský úrad, JUDr. Andrea Prudká, Nám.A.Hlinku 36/9, Považská Bystrica - exekučný príkaz EX 36/16 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti: pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn 1304 v prospech oprávneného Miloš Ďurovec, Barošova 317/17, Ilava - Klobušice - Z 2524/ /16 A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovanou nehnuteľnosťou Daňový úrad Trenčín, K dolnej stanici 22, Trenčín - Rozhodnutie č /2015 a /2015 zo dňa o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti, pozemky p.č. KN 1304, 1305/2, 1305/4, rod.dom č.s. 949 na KN p.č P 452/2015, P 453/ /2015 Exekútorský úrad, súdny exekútor JUDr. Eva Ondrejková, Turčianska 50, Bratislava - Upovedomenie o začatí a spôsobe vykonania exekúcie EX 144/2016 zo dňa zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 v prospechmitaf, s.r.o., Nerudova 4039, Dubnica nad Váhom, IČO , zast. Advokátska kancelária JUDr. Andrej Jaroš, spol. s.r.o., Námestie sv. Anny 361/20, Trenčín - P 170/ /2016 Daňový úrad Trenčín, k dolnej stanici 22, Trenčín - Rozhodnutie č /2016 zo dňa o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 - P 239/ /2016 Exekútorský úrad Martin, súdny exekútor Mgr.Martin Thomka, Pavla Mudroňa 483/28, Martin - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie EX 533/2016 zo dňa predajom nehnuteľnosti, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 v prospech oprávneného Ľuboš Hochel, , Okružná 130, Nová Dubnica - P 272/ /2016 Exekútorský úrad Pov.Bystrica, súdny exekútor JUDr.Andrea Prudká, Nám.A.Hlinku 36/9, Pov.Bystrixa - Exekučný príkaz EX 36/2016 zo dňa zriadením ex.záložného práva na nehnuteľnosti, rodinný dom č.s. 949 na pozemku p.č. KN C 1304, pozemky p.č. KN C 1304, 1305/2, 1305/4 v prospech oprávneného Miloš Ďurovec, Barošova 317/17, Ilava- Klobušice - P 296/ /2016 Daňový úrad Trenčín, K dolnej stanici 22, Trenčín - rozhodnutie č /2016 zo dňa o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam: pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn P 287/ /16 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva vykonaním dražby, pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn 1304, navrhovateľ Prima banka Slovensko,a.s., Hodžova 11, Žilina - P 306/ /16 Exekútorský úrad, JUDr. Jaroslav Kabáč, Mládežnícka 325/23, Považská Bystrica - upovedomenie EX 83/16, EX 121/16, EX 139/16 zo dňa o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti: pozemky parc.č.c-kn 1304, 1305/2, 1305/4, rodinný dom s.č.949 na parc.č.kn 1304 v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa, pob.pov.bystrica, Kukučínova 208/23, Považská Bystrica - P 320/16, P 321/16, P 322/ /16 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V /2016 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z /2016 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z /2016 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z /2016 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z /2016 Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre ohodnocovanú nehnuteľnosť a jej budúce využívanie žiadne ďalšie administratívne, právne, faktické, dopravné ani technické riziká. Zdôvodnenie výberu vhodnej metódy Všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa v zmysle prílohy č. 3 Vyhlášky č. 492/2004 Z. z. stanoví metódami : a) porovnávacia metóda b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos) c) metóda polohovej diferenciácie Je možné použiť aj viac metód súčasne podľa účelu posudku, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie zobrazuje definíciu všeobecnej hodnoty. a) Porovnávacia metóda : Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus...) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania : a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.). b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita,...). c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, príslušenstvo a pod.)

14 14 b) Kombinovaná metóda : Je použitá z dôvodu, že hodnotené nehnuteľnosti sú schopné dosahovať výnos. Pri tejto metóde sa stanoví VŠH nehnuteľností ako váhový priemer technickej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť prenajatá aj v čase, v ktorom bude na ňu zriadené záložné právo. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Výnosová hodnota sa vypočíta podľa vzťahu : VŠH = OZ / k [Eur], kde OZ odčerpateťný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnosov zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok] k úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. c) Metóda polohovej diferenciácie : Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre : a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, b) byty a nebytové priestory. Podľa vzťahu : VŠH = TH x k PD [Eur], kde TH technická hodnota stavby [Sk], koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na k PD 3.2 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre nebytové budovy a stavby občianskej vybavenosti v bežných mestách stanovený v rozpätí 0,300 0,400. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, veľkosti sídelného útvaru, polohe nehnuteľnosti centrum mesta, charakteru objektu a jeho funkčnému využitiu historická, pamiatkovo chránená budova, veľkosti jeho celkovej zastavanej plochy, jeho technickému stavu, nadštandardnému spôsobu vyhotovenia jednotlivých konštrukcií, súčasnej finančnej a hypotekárnej situácií na slovenskom trhu a tiež s prihliadnutím k aktuálnym cenám podobných nehnuteľností v tejto časti Trenčianskeho kraja stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na 0,600. Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,600 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,800 II. trieda = 1,200 IV. trieda = 0,330 V. trieda = 0,060 III. trieda % = (0,600+1,200) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,600 Aritm. priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Váha Výsledok č. Popis Trieda Kpdi Vi Kpdi*Vi 1 Trh s nehnuteľnosťami III. 0, ,8000 dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce I. 1, ,0000 obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská 3 Súčasný technický stav nehnuteľností I. 1, ,4000 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti I. 1, ,6000 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0, ,6000 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti 6 Typ nehnuteľnosti II. 1, ,0000 priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti III. 0, ,4000 obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15% 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 1, ,2000 priemerná hustota obyvateľstva