ZNALECKÝ POSUDEK. č /16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /16 O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV 244, k.ú. Jičín - Obchodně skladový areál čp. 15, ulice Dělnická, Valdické Předměstí, Jičín Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka VESKO Jičín spol. s r. o., Dělnická 15, Jičín, IČO: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 tel Počet stran: 22 včetně titulního listu, 24 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV 244, k.ú. Jičín - Obchodně skladový areál čp. 15, ulice Dělnická, Valdické Předměstí, Jičín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Obchodně skladový areál spol. VESKO Jičín, spol. s r.o. Adresa předmětu ocenění: Dělnická Jičín Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Jičín Katastrální území: Jičín Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 950,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti pověřeného pracovníka insolvenčního správce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín, k.ú. Jičín, ze dne , LV kopie katastrální mapy k.ú. Jičín, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - podklady poskytnuté vlastníkem - předchozí znalecké posudky z roku 2006 a kolaudační rozhodnutí č. 1210/00 MěÚ Jičín ze dne , čj. Výst.1348/3295/00/Al, nabytí právní moci skutečnosti a výměry zjištěné na místě - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: VESKO Jičín spol. s r. o., Dělnická 15, Jičín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: VESKO Jičín spol. s r. o., Dělnická 15, Jičín, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Ostatní doklady a dokumentace byla obstarána znalkyní. Tak jak byly nemovitosti tohoto areálu shledány, odpovídají podkladům a kolaudačnímu rozhodnutí. Nemovitosti zapsané na LV 244 jsou zatíženy zástavními právy a exekucí. Vlastník nemovitosti nabyl na základě kupní smlouvy V /1996 ze dne , právní účinky vkladu ke dni , Z / a kupní smlouvy V11 958/1995 ze dne , právní účinky vkladu ke dni vz. 857/95, Z /

3 7. Celkový popis nemovité věci Areál společnosti VESKO Jičín, spol. s r.o. se nachází ve Valdickém předměstí Jičína, v jeho průmyslové zóně. Blízká návaznost na silniční okruh E 442 směr Hradec Králové - Turnov, dále Mladá Boleslav, Trutnov, rovněž tak na vlakové a autobusové nádraží. Původní část areálu byla vybudována v roce 1969 jako sklad nábytku se správní budovou. Postupem času byly rozšiřovány skladové prostory, v roce 2000 byla postavena zděná dvoupodlažní hala. Půdorys areálové plochy je obdélníková, nemovitosti skladových hal jsou postaveny do tvaru U, u vjezdu do areálu je zděná administrativní budova. Celý areál je oplocen, napojen na všechny veřejné inženýrské sítě, hala a administrativní budova je střežena, nezastavěná plocha je převážně zpevněná plocha pro manipulaci. Na pozemku se rovněž nacházejí lehké ocelové konstrukce přenosných skladů. Původní stavební dokumentace mimo rozšiřovaných prostor v roce 2000 není dochována. Stáří jednotlivých objektů je převzato z předchozího znaleckého posudku z roku Metodika a zdroje informací Tržní hodnota, jinak také obvyklá cena, vyjadřuje cenu, za kterou by nemovitost mohla být prodána ke dni ocenění na základě smluvního aktu mezi prodávajícím a kupujícím. Majetek musí být veřejně vystaven na trhu a tržní podmínky by měly dovolovat řádný prodej. Tržní cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovitosti, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovitosti se může i výrazně odlišovat. Tržní hodnotu nemovitosti ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovitosti, její velikost, stáří nemovitosti, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovitosti vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovitosti, nové trendy a další. Pokud se v daný čas a místě na trhu neobchoduje s dostatečným množstvím reprezentativních nemovitostí, aby byla známa obvyklá (obecná) cena nemovitosti, její tržní hodnota lze odhadnout, a to třemi základními metodami, které jsou navzájem provázány. Jejich přispívání k výsledné tržní hodnotě se liší podle typu nemovitosti, jež se má ocenit. Nákladový způsob ocenění (stanovení věcné hodnoty) Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a dle jeho stavu ke dni ocenění. Věcná hodnota (nákladový způsob ocenění) vychází u pozemků z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí, z bonity pozemků, umístění v dané aglomeraci a možnosti jejich využití. Pro informaci o hodnotě pozemků lze použít cenovou mapu pro danou lokalitu, platnou oceňovací vyhlášku případně další metody. Výnosový způsob ocenění (stanovení výnosové hodnoty majetku) Tato metoda je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Podle ní investor (tj. kupující) nakupuje budoucí zdroj příjmů, čili budoucí peněžní tok. Základem pro budoucí tok příjmů může být buď současné využití podnikatelského majetku, nebo úvaha o možném nejlepším a nejvýnosnějším využití, které se bude od stávajícího podnikatelského záměru odlišovat

4 Současná hodnota majetku je určena následovně: projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku peněz využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvalitativní úroveň a stanovení správné adekvátní kapitalizační míry Exaktně vyjádřeno je dle výnosové metody tržní hodnota majetku (V) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu (Z) dělenému odpovídající kapitalizační mírou /r/. V = ( Z / r ) * 100 Celková kapitalizační míra /r/ je dána součtem členů: r = r1 + r2 r1 skutečná míra výnosnosti r2 riziková míra Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů, vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová metoda vyjadřuje tzv. "věčnou rentu" nemovitostí (staveb a pozemků). Porovnávací způsob ocenění Nejčastěji aplikovaná metoda, která odráží současný stav trhu (pro nemovitosti, které se rozšířeně obchodují). Výše ceny oceňované nemovitosti závisí na prodejních cenách stejných nebo podobných nemovitostí na trhu. Předpokladem pro použití porovnávací metody je srovnatelnost, časová aktuálnost a obdobný užitek porovnávaných nemovitostí. Získaná informace je hodnota celé "realizované" (prodané) nemovitosti, tedy u rodinných domů finanční hodnoty všech staveb, stavebních úprav na pozemku, pozemku a porostů jako celku. U nemovitostí, kde není možné objektivně stanovit porovnávací hodnotu, resp. kde nebyly nalezeny ani nejsou v současné nabídce objekty srovnatelných užitných parametrů, je třeba na základě podrobné analýzy současného trhu s nemovitostmi zvažovat i obchodovatelnost obdobných zařízení v dané lokalitě. Lze použít i kombinaci výše uvedených způsobů ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny tržní hodnoty nemovitosti lze rovněž použít prováděcí vyhlášku k zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, 2. Ten stanoví: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnosti trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění nákladovým způsobem 2. Ocenění výnosovým způsobem 3. Ocenění porovnávacím způsobem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka - na rthu se v současné diobě nabízí více obdobných areálů 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvence I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,45 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Obchodní centra II 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,05 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,473 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,

6 1. Ocenění nákladovým způsobem dle platné oceňovací vyhlášky 1. Administrativní budova Jde o přízemní objekt sloužící jako administrativní budova celého areálu. Objekt je zděný, šikmé zastřešení s živičnou krytinou a klempířskými konstrukcemi. Standardní vybavení sociálního zařízení, podlahových krytin, oken i dveří. Objekt napojen na všechny inženýrské sítě. Stáří objektu - 47 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Svislá nosná konstrukce: F. budovy administrativní zděná Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 15,07*9,11 = 137,29 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 137,29 m 2 3,14 m 431,09 Součet 137,29 m 2 431,09 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 431,09 / 137,29 = 3,14 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 137,29 / 1 = 137,29 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (15,07*9,11)*(3,14) = 431,08 m 3 zastřešení 137,29*2,20/2 = 151,02 m 3 (Obestavěný prostor - celkem: 582,10 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,20 2. Svislé konstrukce P 17, ,46 8,00 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90-6 -

7 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod P 3, ,46 1, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 1, ,46 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 83,65 Koeficient vybavení K4: 0,8365 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9681 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9688 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8365 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1170 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 596,62 Plná cena: 582,10 m 3 * 4 596,62 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 80 = 58,8 % Koeficient opotřebení: (1-58,8 % / 100) * 0,412 Nákladová cena stavby CSN = ,31 Kč Koeficient pp * 0,440 Cena stavby CS = ,54 Kč Administrativní budova - zjištěná cena = ,54 Kč 2. Skladová hala dřevěná Skladová hala je postavena na pozemkové parcele p.č Jde o přízemní objekt pro skladování. Nosná konstrukce je ze sbíjených dřevěných rámů s opláštěním. V přední části haly je umístěna kancelář (topení WAW) s hygienickým zařízením, napojeno na vodu a - 7 -

8 kanalizaci. Zastřešení haly je příhradovým vazníkem. Hala je dlouhodobě neudržována, konstrukce zastřešení je částečně poškozena a dochází k zatékání dešťové vody. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: Svislá nosná konstrukce: J. skladování a manipulace dřevěná na bázi dřevní hmoty Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 89,70*15,00 = 1 345,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 1 345,50 m 2 4,00 m 5 382,00 Součet 1 345,50 m ,00 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 5 382,00 / 1 345,50 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 1 345,50 / 1 = 1 345,50 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (89,70*15,00)*(4,00) = 5 382,00 m 3 zastřešení 1345,50*1,70/2 = 1 143,68 m 3 (Obestavěný prostor - celkem: 6 525,68 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29, ,00 29,30 3. Stropy C 8, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,00 5. Krytiny střech N 2, ,54 4,47 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,52 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody C 0, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2,20-8 -

9 12. Vrata S 2, ,00 2, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 4, ,00 4, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace N 4, ,54 7, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní S 6, ,00 6,20 Součet upravených objemových podílů 93,11 Koeficient vybavení K4: 0,9311 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9360 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9249 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9311 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 798,69 Plná cena: 6 525,68 m 3 * 2 798,69 Kč/m 3 = ,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 55 = 85,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = ,30 Kč Koeficient pp * 0,440 Cena stavby CS = ,45 Kč Skladová hala dřevěná - zjištěná cena = ,45 Kč 3. Skladová hala ocelová Objekt ocelové haly tvoří pravou stranu seskupení skladových hal prostorového U spořádání, postaven je objekt na pozemku p.č Objekt byl postaven v roce 1975 a slouží ke skladování. Jedná se o přízemní objekt z příhradové konstrukce RD Jeseník, se sedlovým zastřešením, betonovou podlahou. Ve střední části je provedena ocelová vestavba s mezistropem, která umožňuje další skladování. V přední části objektu je kancelář (topidlo WAW) se sociálním zařízením (napojeno na vodu a kanalizaci). Podél haly jsou přistaveny rampy a přístřešky

10 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: Svislá nosná konstrukce: J. skladování a manipulace kovová Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 15,00*63,00 = 945,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 945,00 m 2 6,10 m 5 764,50 Součet 945,00 m ,50 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 5 764,50 / 945,00 = 6,10 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 945,00 / 1 = 945,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (15,00*63,00)*(6,10) = 5 764,50 m 3 zastřešení 945*1,70/2 = 803,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 6 567,75 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29, ,00 29,30 3. Stropy C 8, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,00 5. Krytiny střech N 2, ,54 4,47 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů C 6, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody S 0, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata S 2, ,00 2, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 4, ,00 4, Vytápění X 0, ,00 0,

11 16. Elektroinstalace N 4, ,54 7, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 6, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,99 Koeficient vybavení K4: 0,7999 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9480 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9270 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,7590 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7999 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 852,48 Plná cena: 6 567,75 m 3 * 1 852,48 Kč/m 3 = ,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 60 = 68,3 % Koeficient opotřebení: (1-68,3 % / 100) * 0,317 Nákladová cena stavby CSN = ,29 Kč Koeficient pp * 0,440 Cena stavby CS = ,93 Kč Skladová hala ocelová - zjištěná cena = ,93 Kč 4. Skladová zděná hala z roku 2000 Objekt haly je přistaven mezi podélně situované haly na jejich konci. Přístavba tedy spojila skladové objekty do tvaru U. Hala je vybavena kancelářemi (vytápění ÚT) a sociálním vybavením. Postavena je na pozemku p.č. 1802, kolaudována byla na konci roku Hala je zděná, částečně dvoupodlažní, její nosnou konstrukci tvoří montovaný železobetonový skelet s vyzdívkou, stropy jsou železobetonové panelové, schody ocelové. Na části podlaží není osazen strop na 1. nadzemním podlažím a je zde otevřený prostor do 2. NP. Je zde nákladní výtah. Střešní konstrukce z dřevěných příhradových vazníků se zateplením a podhledem, krytina je plechová, podlahy betonové se stěrkou, okna plastová, náplňové dveře, vrata kovová, teplá voda zajištěna pomocí kombinovaného kotle na ÚT, skladové prostory vybaveny topidly Sahara. Objekt vybaven plynovými hlásiči. Napojeno na veškeré inž. sítě

12 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: Svislá nosná konstrukce: J. skladování a manipulace zděná Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 18,0*40,0+47,5*11,10 = 1 247,25 2. NP 18,0*40,40+13,80*11,10 = 880,38 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 1 247,25 m 2 3,00 m 3 741,75 2. NP 880,38 m 2 2,75 m 2 421,05 Součet 2 127,63 m ,80 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 6 162,80 / 2 127,63 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 2 127,63 / 2 = 1 063,82 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (18,0*40,0+47,5*11,10)*(3,00) = 3 741,75 m 3 2. NP (18,0*40,40+13,80*11,10)*(2,75) = 2 421,05 m 3 krov I. 40,40*18,00*2,16/2 = 785,38 m 3 krov II 47,50*11,10*2,04/2 = 537,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 7 485,97 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací S Svislé konstrukce P Stropy C Krov, střecha S Krytiny střech N Klempířské konstrukce N Úprava vnitřních povrchů S Úprava vnějších povrchů S Vnitřní obklady X Schody S Dveře S Vrata S Okna N

13 14. Povrchy podlah S Vytápění X Elektroinstalace S Bleskosvod S Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení X Výtahy X Ostatní výtah N 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,20 2. Svislé konstrukce P 29, ,46 13,48 3. Stropy C 8, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,00 5. Krytiny střech N 2, ,54 4,47 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody S 0, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata S 2, ,00 2, Okna N 4, ,54 6, Povrchy podlah S 4, ,00 4, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní N 6, ,54 9,55 Součet upravených objemových podílů 82,90 Koeficient vybavení K4: 0,8290 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9262 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,2655 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,

14 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 626,75 Plná cena: 7 485,97 m 3 * 3 626,75 Kč/m 3 = ,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 64 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 80 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Nákladová cena stavby CSN = ,36 Kč Koeficient pp * 0,440 Cena stavby CS = ,08 Kč Skladová zděná hala z roku zjištěná cena = ,08 Kč 5. Přístřešky Nosná konstrukce přístřešků je tvořena částečně obvodovou konstrukcí haly, zbývající část je tvořena ocelovými sloupky, zastřešení pultové s plechovou krytinou. Přístřešky jsou u obou hal. Podlahu tvoří zvýšený betonový sokl, který slouží jako rampa. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP (24,0+11,20)*2,70 = 95,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 95,04 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP ((24,0+11,20)*2,70)*3,20 = 304,13 m 3 zastřešení 112,64*0,85/2 = 47,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 352,00 m

15 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12, ,00 6,10 1. Základy C 12, ,00 0,00 2. Obvodové stěny P 31, ,46 7,13 2. Obvodové stěny C 31, ,00 0,00 3. Stropy X 0, ,00 0,00 4. Krov S 33, ,00 33,50 5. Krytina S 12, ,00 12,80 6. Klempířské práce S 4, ,00 4,20 7. Úprava povrchů C 6, ,00 0,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře X 0, ,00 0, Okna X 0, ,00 0, Podlahy X 0, ,00 0, Elektroinstalace X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 63,73 Koeficient vybavení K4: 0,6373 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6373 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 047,91 Plná cena: 352,00 m 3 * 1 047,91 Kč/m 3 = ,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 30 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1-30,0 % / 100) * 0,700 Nákladová cena stavby CSN = ,02 Kč Koeficient pp * 0,440 Cena stavby CS = ,21 Kč Přístřešky - zjištěná cena = ,21 Kč 6. Zpevněná panelová plocha Zpevněná plocha ze silničních panelů, stáří - rok Zatřídění pro potřeby ocenění

16 Venkovní úprava 18: Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm Výměra: 2 500,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 1 180,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2420 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 2 777,84 Plná cena: 2 500,00 m 2 * 2 777,84 Kč/m 2 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 46 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 46 / 50 = 92,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = ,- Kč Koeficient pp * 0,440 Cena stavby CS = ,60 Kč Zpevněná panelová plocha - zjištěná cena = ,60 Kč 7. Zpevněná asfaltová Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Výměra: 360,00 m Plochy z betonu asfaltového tl. 40 mm Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 360,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2420 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 847,48 Plná cena: 360,00 m 2 * 847,48 Kč/m 2 = ,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 24 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 40 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CSN = ,68 Kč Koeficient pp * 0,440 Cena stavby CS = ,50 Kč Zpevněná asfaltová - zjištěná cena = ,50 Kč

17 8. Pozemky Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,473 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,473 = 0,440 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 418, ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 418, ,- Stavební pozemky - celkem 4 049, ,- Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné,

18 rekreační plochy 9 odst ,- 0,50 0,473 1, ,68 Index trhu It je pro tento typ pozemku roven 1. Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 2 ostatní plocha 829/ ,00 224, ,72 9 odst. 2 ostatní plocha 829/ ,00 224, ,- Jiné pozemky - celkem 5 904, ,72 Pozemky - zjištěná cena = ,72 Kč REKAPITULACE 1. Administrativní budova ,50 Kč 2. Skladová hala dřevěná ,40 Kč 3. Skladová hala ocelová ,90 Kč 4. Skladová zděná hala z roku ,10 Kč 5. Přístřešky ,20 Kč 6. Zpevněná panelová plocha ,60 Kč 7. Zpevněná asfaltová ,50 Kč 8. Pozemky ,70 Kč 1. Nákladová cena - celkem: ,90 Kč 2. Ocenění výnosovým způsobem Tato metoda je použita ke zjištění možnosti výnosu z nemovitostí, pokud by byly pronajaty. Oceňovaný areál není pronajat. V jeho okolí se však nabízí k pronájmu dostatek obdobných nemovitostí, ze kterých lze odvodit nájemné v dané lokalitě. Náklady za elektřinu, odpady, otop, atp., jsou účtovány samostatně, jde tedy o čisté nájemné. Pronájem nabídk cena Kč/m2/měsíc upravená cena Kč/m2/měs k=0,81*) lokalita Jičín plocha m2 sklady Valdické Předměstí Valdické Předměstí Valdické Předměstí Valdické Předměstí Valdické Předměstí průměr kanceláře Valdické Předměstí

19 Valdické Předměstí průměr lokality v okolí Dětenice Ostroměř Vysoké Veselí Dětenice průměr *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům, daň z nabytí nemovitosti Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že cena 1m2 podlahové plochy obdobných skladových nemovitostí, které se nabízejí k pronájmu (po korekci koeficientem "nabídky" a poplatků realitní kanceláři), je v průměru 42 Kč, přičemž cena minimální je od 17 Kč/m2 (s maximální nabízenou plochou), maximální pak 81 Kč/m2 za měsíc. Kanceláře se pak pronajímají za 34 Kč/m2/měsíc. Okolní lokality se pronajímají za obdobnou cenu v průměru 34 Kč/m2/měsíc. Na trhu je k pronájmu rovněž nabízen obdobný areál v obci Sobotka, zastavěná plocha objektem je 2370 m2, areál je nabízen včetně 20ti parkovacích míst, další zázemí jako jsou kanceláře, sociální zařízení, sklady, výroba. Požadovaná cena je 74 tis. Kč/měsíc/areál. Po úpravě koeficientem trhu a poplatků je to cca 60 tis. Kč, tedy cca 25 Kč/m2/měsíc. Vzhledem k velikosti oceňované plochy je reálná cena 34 Kč/m2/měsíc, a to bez rozdílu způsobu využití ploch. Oceňovaný areál nabízí: administrativní budova 137 m2 zastavěné plochy (ZP) sklad m2 ZP sklad m2 ZP sklad m2 ZP celkem m2 ZP, z toho plochy užitné (90%) m2 pozemky celkem m2 Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro skladování Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6% Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /měs.] [Kč/měsíc] nájemné , , ,

20 Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,- Kč Míra kapitalizace 6 % / 6 % 2. Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč 3. Ocenění porovnávacím způsobem Prodej lokalita celk. Pl. m2 zast. pl.m2 nabídková cena Kč upravená cena Kč k=0,81*) koef vel plochy koef vel ZP návrh ceny Kč Valdické Předměstí ,00 0,64 1, m2 hl. budova, 1464 m2 sklady, 400 m2 kanceláře, garáže, parkoviště, celkem 3965 m2 Porovnávaná nemovitost Valdické Předměstí *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům, daň z nabytí nemovitosti Na trhu je v současné době v blízkém okolí nabízeno několik podobných areálů. Přímo v lokalitě Jičín - Valdické Předměstí je pak nabízen komerční areál za cenu 27 mil. Kč, po korekci koeficientem "nabídky" a poplatků realitní kanceláři, pak cena činí 21,87 mil. Kč. V přepočtu na zastavěnou plochu pak cena činí cca Kč/m2. Prostým přepočtem celkové plochy oceňovaného areálu, tj m2, by pak cena činila tis. Kč. Přepočtem poměru velikosti volné plochy pozemku a zastavěných ploch (užitných), pak porovnávaný areál by měl hodnotu tis. Kč. Jako možná dosažitelná tržní hodnota - cena nemovitostí zapsaných na LV 244, k.ú. Jičín, obec Jičín, je stanovena na úrovni zjištěné ceny komerční nemovitosti ve stejné lokalitě, po zaokrouhlení Kč

21 C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 244 Vlastník stavby a pozemků: VESKO Jičín spol. s r. o., Dělnická 15, Jičín, vlastnictví: výhradní D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníka, je na majetek LV nemovitosti stojící na p.č. 1802, 2861 a pozemky p.č. 1802, 2861, 829/4 a 829/15, k.ú. Jičín - Obchodně skladový areál čp. 15, ulice Dělnická, Valdické Předměstí, Jičín uvaleno zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a zahájena exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na zjištěnou cenu nemovitosti. E. ZÁVĚR Úkolem znalce bylo zjistit obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV 244, k.ú. Jičín - Obchodně skladový areál čp. 15, ulice Dělnická, Valdické Předměstí, Jičín. Pro zjištění obvyklé hodnoty - tržní ceny - byly použity všechny známé metody ocenění. Zjištěné ceny: - cena nákladová Kč - cena výnosová Kč - cena porovnatelná Kč S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitostí zapsaných na LV 244, k.ú. Jičín - Obchodně skladový areál čp. 15, ulice Dělnická, Valdické Předměstí, Jičín, k datu zpracování znaleckého posudku, částka zjištěná porovnávacím způsobem slovy: Patnáctmilionůosmsetšestnácttisíc Kč ,- Kč V Praze Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha

22 Seznam příloh - výpis z KN LV 244, k.ú. Jičín - kopie katastrální mapy k.ú. Jičín, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace pořízená na místě Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /