o ceně nemovitostí č / 15

Transkript

1 105 EX 147/11 Z N A L E C K Ý P O S U D E K o ceně nemovitostí č / 15 Předmět ocenění : Pozemky parcel katastru nemovitostí č. 984/2, č. 986/6 a č. 1420/1 Katastrální území : Stráž nad Nežárkou (LV č. 671) Obec : Stráž nad Nežárkou Okres : Jindřichův Hradec Objednatel posudku : Účel posudku : Cenový předpis: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÉ BUDĚJOVICE Soudní exekutor JUDr. Pavel Vyžral Brožíkova 6 České Budějovice Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum, k němuž se ocenění provádí : Posudek vypracoval : Ing. Radim Kamba Zahradní Hrdějovice telefon: RadimKamba@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 7 stran příloh, předává se ve 4 vyhotoveních objednavateli, výtisk číslo 5 je archivní znalce. Výtisk č.: 5

2 Usnesením soudního exekutora JUDr. Pavla Vyžrala, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne , jsem byl ustanoven znalcem ve věci vedené pod sp.zn. 105 EX 147/11, a bylo mi uloženo :... 1) popsat nemovitosti, kterých se exekuce týká, 2 ) popsat příslušenství nemovitostí, kterého se exekuce týká, 3 ) stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství, kterých se exekuce týká. Při oceňování je nutno postupovat podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v platném znění (stanovit cenu podle cenové vyhlášky a cenu obvyklou). Předmětem oceňování jsou tyto nemovitosti povinného Jozefa Trely (nar ): - pozemek parcelní číslo 984/2 o výměře 2913 m 2 trvalý travní porost, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Stráž nad Nežárkou, katastrální území Stráž nad Nežárkou, na listu vlastnictví číslo 671, - pozemek parcelní číslo 986/6 o výměře 5718 m 2 orná půda, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Stráž nad Nežárkou, katastrální území Stráž nad Nežárkou, na listu vlastnictví číslo 671, - pozemek parcelní číslo 1420/1 o výměře 381 m 2 ostatní plocha, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Stráž nad Nežárkou, katastrální území Stráž nad Nežárkou, na listu vlastnictví číslo 671. Uvedené nemovitosti je nezbytné ve znaleckém posudku podrobně popsat, pořídit fotodokumentaci pro předpokládanou dražbu, v případě pozemků doplnit o katastrální mapu pozemků..... Povinný a současně i vlastník oceňovaných nemovitostí pan Jozef Trela se místního šetření nezúčastnil (ač byl exekutorem řádně vyzván), pozemky jsou ale volně přístupné, jejich ocenění je tudíž možno provést. * * * * * - 2 -

3 A. NÁLEZ : 1. Znalecký úkol : Předmětem tohoto ocenění jsou pozemky parcel katastru nemovitostí č. 984/2, č. 986/6 a č. 1420/1 v katastrálním území Stráž nad Nežárkou, obec Stráž nad Nežárkou. Vyjma asfaltového povrchu na pozemku parc.č. 1420/1, který byl proveden Městem Stráž nad Nežárkou, žádné stavby, stavební úpravy či trvalé porosty se daných pozemcích nenachází. 2. Informace o nemovitosti : Název předmětu ocenění: Pozemky parcel KN Adresa předmětu ocenění: Stráž nad Nežárkou Stráž nad Nežárkou Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Stráž nad Nežárkou Katastrální území: Stráž nad Nežárkou Počet obyvatel: 856 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 150,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 290,63 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka pozemků byla provedena dne za přítomnosti zástupce exekutorské kanceláře pana Josefa Lepši

4 4. Podklady pro vypracování posudku : - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 671) - viz příloha. - Katastrální mapy převzaté z internetu - viz příloha. - Skutečnosti zjištěné osobně znalcem na místě samém. - Informace zjištěné u starosty na Městském úřadu Stráž nad Nežárkou. 5. Vlastnické a evidenční údaje : Podle výpisu z katastru nemovitostí má k oceňovanému majetku vlastnické právo: - Trela Jozef, Anastasius-Grün-Strasse 2, 4020 Linz, Rakousko. 6. Celkový popis nemovitosti : Oceňované pozemky se nachází zhruba 300 až 500 m východně od okraje zastavěného území města Stráž nad Nežárkou, po levé straně hlavní silnice, která byla provedena jako přeložka původního průjezdu městem a která spojuje města Třeboň a Jindřichův Hradec, u odbočky z této silnice k tábořišti (kempu) U Skalníků na levém břehu řeky Nežárky. Město Stráž nad Nežárkou je sídlem místního významu, které má necelý jeden tisíc trvale bydlících obyvatel a základní občanskou vybavenost. Od bývalého okresního města Jindřichův Hradec je vzdáleno cca 13 km směrem jihozápadním, od správního centra Jihočeského kraje města Českých Budějovic pak cca 36 km. Pozemek parc.č. 1420/1 je užíván jako veřejná komunikace zajišťující příjezd do nedalekého kempu a v části plochy má asfaltový povrch (provedený Městem Stráž nad Nežárkou stavební úprava nebude oceňována). Pozemek parc.č. 984/2 je v převládající ploše zemědělsky užíván (jako louka). Pozemek parc.č. 986/6 je sice v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda, ve skutečnosti ale k zemědělským účelům užíván není, takřka v celé jeho ploše je provedena navážka zřejmě z materiálu ze stavby přeložky přilehlé silnice, povrch pozemku je nahrubo urovnán. Podle zjištění na Městském úřadu ve Stráži nad Nežárkou tento pozemek není schváleným územním plánem Města Stráž nad Nežárkou určen k žádné zástavbě, nelze však vyloučit jeho využití (např. jako přechodná skládka posypu komunikace, dřeva apod.). Žádná věcná břemena se k oceňovanému majetku podle výpisu s KN nevážou, vlastnická práva jsou omezena jen na základě exekučního příkazu k prodeji daných pozemků. Žádné nájemní smlouvy nebyly pro toto ocenění předloženy. * * * * * - 4 -

5 B. POSUDEK ocenění podle cenového předpisu : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/ /2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č.303/2013 Sb., č.344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Oceňované položky : 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1420/ Pozemek parc.č. 984/ Pozemek parc.č. 986/6 1. Ocenění pozemků : 1.1. Pozemek parc.č. 1420/1 : Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozem. komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,40 přistávací dráhy letišť v délce od m do m P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,270 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,63 0,270 1,000 78,47 4 i = 1-5 -

6 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha /1 381,00 78, ,07 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 381,00 m ,07 Pozemek parc.č. 1420/1 - zjištěná cena = ,07 Kč 1.2. Pozemek parc.č. 984/2 : * * Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 984/2 - část ,00 5,14 5, ,62 porost - část ,00 1,33 1, ,40 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 913,00 m ,02 Pozemek parc.č. 984/2 - zjištěná cena = 5 143,02 Kč * * 1.3. Pozemek parc.č. 986/6 : Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst ,63 0,04 11,63 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 orná půda 986/ ,00 11, ,34 Jiný pozemek - celkem 5 718,00 m ,34 Pozemek parc.č. 986/6 - zjištěná cena = ,34 Kč * * * - 6 -

7 REKAPITULACE CEN : (podle vyhlášky č. 199/2014 Sb.) Rekapitulace výsledných cen : 1.1. Pozemek parc.č. 1420/ ,10 Kč 1.2. Pozemek parc.č. 984/ ,00 Kč 1.3. Pozemek parc.č. 986/ ,30 Kč * * * * * C. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : Termín obvyklá cena je definován v 2, odst.1 Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., takto : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.. Pro odhad obvyklé ceny nemovitosti se zpravidla používají tři základní způsoby ocenění, případně jejich kombinace : 1) Nákladový způsob ocenění : Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 2) Výnosový způsob ocenění : Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). 3) Porovnávací způsob ocenění : Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. * * * - 7 -

8 C.1. Ocenění nákladovým způsobem : Žádné stavby se na oceňovaných pozemcích nenachází a v případě ocenění samotných pozemků nelze nákladovou cenu vyhodnotit. * * C.2. Ocenění výnosovým způsobem : Výnosovou cenu u pozemků lze vyhodnotit, podkladem pro toto vyhodnocení je obvyklé nájemné za užívání pozemků. Obvyklé nájemné za užívání zemědělských pozemků je zpravidla pouze symbolické a bývá hrazeno formou naturálií. Na stanovení obvyklé ceny zemědělsky užívaných pozemků nemá tudíž tento zanedbatelný výnos žádný vliv. Výnosovou cenu u pozemků užívaných jako veřejná komunikace či pozemků pro neurčité využití nelze vyhodnotit, srovnatelné pozemky pro podobný účel se v podobných lokalitách běžně nepronajímají, případně je cena pronájmu odvozena od obvyklé ceny pozemku (t.j.obrácený postup). * * C.3. Ocenění porovnávacím způsobem : Tato metoda vyhodnocuje ceny v nedávné době uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vyhodnocení se provádí na základě vlastních znalostí trhu s nemovitostmi, vlastního archivu, vyhodnocením nabídek z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi, s vlastníky a správci nemovitostí. C.3.1. Pozemek parc.č. 1420/1: Pro stanovené obvyklých cen pozemků vedených jako komunikace či pozemků pro tyto účely určených bylo v nedávné době možno použít porovnání s realizovanými výkupy pozemků, které zajišťovali na území Jihočeského kraje různí investoři (např. Teploinvest CB s.r.o., DIAMO s.p. aj.). Tyto výkupy se uskutečňovaly za částku 50 Kč/m 2. Oceňovací vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/ /1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, v návaznosti na nový občanský zákoník, ve kterém je zakotven návrat k zásadě, že stavba je součástí pozemku (Superficies solo cedit povrch ustupuje půdě), jednak zdůraznila samotný význam pozemků jako nemovitosti, jednak zcela zásadním způsobem změnila způsob jejich oceňování. V předchozích oceňovacích vyhláškách (aktualizovaných každoročně k 1.1.) zjištěné ceny pozemků stále více zaostávaly (v převážné většině případů) za jejich cenami obvyklými, byla proto přijata zcela odlišná metodika oceňování pozemků. Při aplikaci výše uvedené cenové vyhlášky a následující, aktuálně platné vyhlášky č. 199/2014 Sb., administrativní cena pozemků výrazně vzrostla, převyšuje (v mnoha případech velmi výrazně) bývalé obvyklé ceny a lze učinit závěr, že zjištěné ceny podle nové vyhlášky je možno považovat za ceny obvyklé

9 Porovnávací cenu pozemku parc.č. 1420/1 proto odhaduji ve výši odpovídající vyhláškovému ocenění, tj. částce 30 tis. Kč. C.3.2. Pozemek parc.č. 984/2: * Poptávka po zemědělských pozemcích ve srovnatelných lokalitách je malá, při prodejích lze zpravidla dosáhnout smluvní ceny, která odpovídá průměrné základní ceně zemědělských pozemků v daném katastrálním území, u kvalitnějších pozemků pak podle bonity půdy. Průměrná základní cena zemědělských pozemků v k.ú. Stráž nad Nežárkou činí 4,47 Kč/m 2, porovnávací cenu pozemku parc.č. 984/2 proto odhaduji ve výši: 4,47 Kč/m 2 x m 2 = 13 tis. Kč. C.3.3. Pozemek parc.č. 986/6: * Tento pozemek není stavební či lesní, nelze jej zemědělsky užívat, hospodářsky je ale využitelný a je přístupný z veřejné komunikace. Příklady pro porovnání s prodeji či s nabídkami podobných pozemků v podobných lokalitách nebyly v době vyhotovení tohoto posudku dosažitelné, u pozemků podobného charakteru by ale jejich porovnávání bylo stejně velmi problematické, neboť využitelnost podobných pozemků je v konkrétních případech velmi odlišná. Porovnávací cenu pozemku parc.č. 986/6 proto odhaduji ve výši odpovídající vyhláškovému ocenění, tj. částce 67 tis. Kč. * * * REKAPITULACE CEN : 1. Věcná hodnota nemovitostí nehodnoceno 2. Výnosová hodnota nemovitostí nehodnoceno 3. Porovnávací hodnota nemovitostí : - pozemek parc.č. 1420/1 30 tis. Kč - pozemek parc.č. 984/2 13 tis. Kč - pozemek parc.č. 986/6 67 tis. Kč * * * - 9 -

10 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : S ohledem na stávající situaci na trhu s nemovitostmi je z výše uvedených způsobů ocenění pro vyhodnocení obvyklé ceny daných pozemků vhodný pouze způsob porovnávací. Při posouzení pozitivních i negativních vlivů působících na obvyklou cenu daných nemovitostí (bez uvažování případných práv a závad s těmito nemovitostmi spojených) odhaduji jejich obvyklou cenu ve výši : - pozemek parc.č. 1420/1 30 tis. Kč - pozemek parc.č. 984/2 13 tis. Kč - pozemek parc.č. 986/6 67 tis. Kč * * * * * D. ZÁVĚR : D.1. Ocenění nemovitosti podle cenového předpisu ve vztahu k ceně obvyklé : D.1.1. Pozemek parc.č. 1420/1 : Podle současného cenového předpisu zjištěná cena pozemku činí Kč. Obvyklou cenu tohoto pozemku bez uvažování práv a závad odhaduji ve výši 30 tis. Kč. Z provedené analýzy trhu vyplývá, že obvyklá cena daného pozemku odpovídá ceně administrativní

11 D.1.2. Pozemek parc.č. 984/2 : Podle současného cenového předpisu zjištěná cena pozemku činí Kč. Obvyklou cenu tohoto pozemku bez uvažování práv a závad odhaduji ve výši 13 tis. Kč. Obvyklá cena daného pozemku je vyšší nežli je jeho cena administrativní, neboť vychází z provedené analýzy trhu a reálněji vystihuje stav konkrétní oceňované nemovitosti ve vztahu k současné situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi ve srovnatelných lokalitách. D.1.3. Pozemek parc.č. 986/6 : Podle současného cenového předpisu zjištěná cena pozemku činí Kč. Obvyklou cenu tohoto pozemku bez uvažování práv a závad odhaduji ve výši 67 tis. Kč. Z provedené analýzy trhu vyplývá, že obvyklá cena daného pozemku odpovídá ceně administrativní. * * * D.2. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených : Podle dostupných podkladů nejsou k oceňovaným pozemkům vázána žádná věcná břemena, vlastnická práva jsou omezena jen exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Žádné nájemní smlouvy nebyly pro toto ocenění předloženy. Žádná práva ani závady spojené s oceňovanými pozemky se proto neoceňují. * * *

12 D.3. NÁVRH VÝSLEDNÉ CENY : (dle 336a o.s.ř.) D.3.1. Pozemek parc.č. 1420/1 : Obvyklá cena dané nemovitosti činí Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených Kč Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí Kč (Slovy : Třicettisíc Kč) D.3.2. Pozemek parc.č. 984/2 : Obvyklá cena dané nemovitosti činí Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených Kč Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí Kč (Slovy : Třinácttisíc Kč) D.3.3. Pozemek parc.č. 986/6 : Obvyklá cena dané nemovitosti činí Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených Kč Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí Kč (Slovy : Šedesátsedmtisíc Kč) Prohlašuji, že při provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (ve smyslu 127a OSŘ). Otisk znalecké pečeti : Ing. Radim Kamba Zahradní Hrdějovice V Hrdějovicích dne

13 Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr.1899/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 15 znaleckého deníku