Smrnice pro výpoet ploch pronajímaných pro nebytové úely (MF-G)

Transkript

1 Smrnice pro výpoet ploch pronajímaných pro nebytové úely (MF-G) 1. listopadu listopadu 2004 Strana 1 z 14

2 lenové pracovního kroužku gif definování ploch, smrnice MF-G Christine Bär Tom Best Mario Bonet Dirk. J. Breitinger Siegfried Claaßen prof. Ulrich Elwert Edward Gerstenberg Alexander C. Lang Stefan Pfeifer Joachim Schmidt Andreas Schulten Tuto smrnici/doporuení zpracoval a vydal pracovní kroužek gif Definování ploch. Popisuje postup, jaký lenové gif e.v. pokládají za správný. Tato smrnice je zdrojem poznatk pro správný postup v obvyklém pípad. Každý se musí rozhodnout pro aplikaci smrnice ve vlastní odpovdnosti a musí zjistit, zda odpovídá jeho situaci a vede ke správným výsledkm. Všechna práva vyhrazena. Kopírování, by i jen ástené, je povoleno pouze s uvedením zdroje Smrnice pro výpoet pronajímané plochy pro obchodní úely (MF-G) gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v., 1. listopadu listopadu 2004 Strana 2 z 14

3 Obsah PREAMBULE POUŽITÍ A VYMEZENÍ 1 DRUHY PLOCH GIF 1.1 Není pronajímanou plochou Technické funkní plochy (TF) Provozní plochy (PP) Konstrukní pdorysné plochy (KPP) 1.2 Pronajímaná plocha MF-G podle GIF MF-G MF-G 1 a MF-G 2 2 SCHÉMA PRONAJÍMANÝCH PLOCH 3 PRAVIDLA PRO VÝPOET A ZOBRAZENÍ 3.1 Micí body pro zjišování ploch 3.2 Zápoet spolen užívaných pronajatých ploch lenní na úseky Výpoet uvnit úsek 3.3 Znázornní a doložení Tabulka Plány 4 OSTATNÍ PRONAJÍMANÉ OBJEKTY 4.1 Odstavné plochy pro vozidla 4.2 Výlohy 4.3 Zóny obsluhy zákazník 4.4 Otvory ve stropech 4.5 Zóny stravování 4.6 Eventzones, obchodní stánky 4.7 Uzavená schodišt 4.8 Zastešené úseky budov 5 GRAFICKÉ ZNÁZORNNÍ 5.1 MF-G v kontextu MF-0, MF-G1 a MF-G2 5.2 Hranice pronajatých ploch na fasádách 5.3 Zaazení lehkých píek 1. listopadu 2004 Strana 3 z 14

4 PREAMBULE Pokud v souvislosti s nemovitostí vzniká nájemný vztah, hraje pronajímaná plocha rozhodující roli. Pesto pro prmyslov využívané objekty ze zákona závazná definice pronajímané plochy dodnes neexistuje. Bylo proto v zájmu všech, abychom se zabývali nejen nájemným, ale také tím, co má pronajímaná plocha být. Plochy zahrnované mezi pronajímané byly jednou pojímány šíeji, podruhé úžeji, podle pevládajících zájm a situace na trhu. Tato pronajímaná plocha neodrážela skutenou efektivitu ploch daného objektu s dostatenou spolehlivostí. Smrnice pro výpoet pronajímané plochy pro nebytové úely (MF-G) pedstavuje pedpis, jenž chápe pronajímanou plochu jako veliinu, kterou lze pímo odvodit z vlastností objektu. Nepodléhá tudíž regionálním zvyklostem nebo typologii objekt. Stejn tak se vyhýbá kolísání u jednoho a téhož objektu. V souladu s pracovní hypotézou Definice a zlepšování profesionálního standardu v hospodaení s nemovitostmi poskytuje gif Smrnicí MF-G úastníkm trhu s nemovitostmi do ruky pedpis, jenž má dosáhnout tchto cíl: - zvýšení jistoty plánování ve fázích vývoj, realizace a využití - zvýšení výpovdní hodnoty a srovnatelnosti údaj o pronajímaných plochách - snížení potu pípad, kdy je nezbytné nov vypoítat pronajímanou plochu. Smrnice MF-G definuje pronajímanou plochu budov pronajímaných nebo užívaných k nebytovým úelm. Postupuje v souladu s pojmy a hlavními rysy DIN 277 Pdorysné plochy a prostorové objemy v pozemním stavitelství. Tato smrnice respektuje poteby trhu, je však nezávislá a zabezpeuje, aby bylo možno výpoty provádt jednotn, jednoznan a reprodukovateln. Tato smrnice slouží pouze ke zjišování ploch, nikoli k jejich hodnocení z finanního hlediska. 1. listopadu 2004 Strana 4 z 14

5 POUŽITÍ A VYMEZENÍ Smrnice MF-G je shrnutím, sladním a dalším rozpracováním smrnic zavádných roku 1996 (MF-B) a 1997 (MF-H) ke zjišování pronajímaných ploch pro kanceláské a obchodní prostory. Svým publikováním nahrazuje smrnice MF-G oba tyto své pedchdce. Smrnice tak platí pro všechny budovy pronajímané nebo užívané k nebytovým úelm. Smrnice MF-G se opírá o definice SIN 277. Z tohoto dvodu je pro uživatele nezbytná znalost smrnice DIN 277. U DIN 277 nejde o definici pronajímaných ploch. Norma se zabývá výpovmi k systematizaci pdorysných ploch a prostorových objem v pozemních stavbách. Smrnice MF-G je širší, nebo stanoví, které plochy patí k pronajímaným plochám a které nikoli. Krom toho upravuje pomrné rozdlení spolen užívaných ploch. Z tohoto dvodu se rozlišuje mezi výhradn a spolen užívanými plochami. Smrnice MF-G navazuje na DIN 277 ve znní platném od roku Tam jsou hlavní užitná plocha (HUP) a vedlejší užitná plocha (VUP) pojednány jako užitná plocha (UP). Funkní plochy (FP) se oznaují funkní technické plochy (FT). Po pechodnou dobu do vydání DIN platí ješt DIN Podle smrnice MF-G bude pronajímaná plocha zpravidla menší než hrubá pdorysná plocha (BGF) podle DIN 277, protože urité plochy, které se poítají k BGF, nepatí k pronajímané ploše. V jednotlivých pípadech se mže stát, že nkterá plocha patí k pronajímané ploše, ale finann se k ní nepihlíží. Plochy, které v DIN 277 nejsou v potebné míe vymezeny nebo nepatí k BGF, mohou se však pronajímat jako nájemní objekty, jsou uvedeny v kapitole Ostatní nájemní objekty. Takové nájemní objekty se výslovn uvádjí a zjišují se oddlen od MF-G. Cílem smrnice MF-G je, aby zmna výmry jednotlivých nájemních jednotek v budov nemla vliv na celkovou pronajímanou plochu v objektu. U dispoziních opatení vyžadujících stavební povolení je naopak se zmnami celkové pronajímané plochy nutno poítat. Dílí plochy, jež vedou k pronajímané ploše, je nutno systematicky a pehledn zachytit v soupisu pronajímaných ploch, jenž má takový stupe podrobnosti, že jsou z nho patrné všechny podstatné kvalitativní rozlišující kritéria. Zjištní pronajímaných ploch se stane souástí nájemní smlouvy resp. dodatené úmluvy. Smrnice se má používat pouze jako celek. Pokud se pi použití od ní v jednotlivých bodech odchýlíte, je to nutno bezprostedn ozejmit s odvoláním na smrnici MF-G. Ve všech ostatních pípadech je zbytené se na smrnici MF-G odvolávat. 1. listopadu 2004 Strana 5 z 14

6 1 DRUHY PLOCH PODLE GIF lenní druh ploch podle této smrnice vychází z hrubé pdorysné plochy podle DIN 277 v MF-0 (Není pronajímanou plochou) a MF-G (Pronajímaná plocha podle GIF), jak je vysvtleno v následujícím strukturálním modelu. Hrubá pdorysná plocha BGF MF-0 (není pronajatou plochou) MF-G (pronajímaná plocha podle gif) MF-G se event. rozlišuje podle MF-G 1 MF-G 2 (výhraní užívání) (spolené užívání) Piazení ploch v budov k MF-0 a MF-G je jednoznané a závisí jen na objektu. Za normálních okolností se mní jen po dispoziních opateních vyžadujících stavební povolení. Pi zjišování MF-0 jen u jednoho nájemce nebo uživatele v budov se pedpokládá fiktivní pípad, že je v budov více nájemc. Rozlišení pronajímaných ploch na výhradn (MF-G 1) a spolen užívané (MF-G 2) se provádí v plánovací a stavební fázi podle pedpokládané situaci nájmu. Ve fázi užívání je teba vyjít ze skutené situace. Zaazení mezi plochy s výhradním užívacím právem (MF-G 1) je typicky charakterizováno - právním nárokem, vyluujícím jiné uživatele - právním nárokem na obsazení plochy vlastním personálem a/nebo vcmi. Pomr MF-G 1 k MF-G2 se pi zmn nájemní situace v budov mže mnit. 1.1 MF-0 Není pronajímanou plochou Plochy, jež nejsou pronajímanou plochou, se oznaují jako MF-0. Z níže uvedených druh pdorys v DIN 277 mezi pronajímané plochy nepatí: Technické funkní plochy (TF) a všechny technické funkní plochy Provozní plochy (PP) b pevná i pohyblivá schodišová ramena a rampy a mezipodesty (výjimkou jsou podesty v podlažích), pdorysné plochy výtahových šachet vždy podle oprného bodu c plochy pro provoz vozidel d cesty, schody a balkony, jejichž hlavním úelem je útk a záchrana e v nákupních stediscích: vstupní haly, obchodní ulice a atria. 1. listopadu 2004 Strana 6 z 14

7 1.1.3 Konstrukní pdorysné plochy (KPP) f venkovní zdi g pdorysy vystupujících ástí staveb jako stny a opry, jež jsou nezbytné ke konstruknímu, tedy nosnému a/nebo vyztužujícímu prostorovému uspoádání stavby h pdorysné plochy obvodových zdí, od technických funkních a provozních ploch patících k MF-0 i pdorysy instalaních kanál a šachet, komín a sklípk, jež jsou podle DIN 277 konstrukní pdorysnou plochou Všechny ti druhy pdorysných ploch patí mezi pronajímané plochy tehdy, pokud jsou následkem individuálního požadavku nájemc. Ten nastane, pokud byl výslovn sjednán mezi pronajímatelem a nájemcem. 1.2 MF-G Pronajímaná plocha podle gif MF-G Pdorysná plocha, která patí k hrubé pdorysné ploše a nepoítá se k MF-0, je pronajímanou plochou a oznauje se jako MF-G. Pdorysná plocha stny oddlující nájemní prostory, jež není MF-0, se zapoítává napl sousedním nájemcm. Odstavné plochy pro vozidla se nevykazují jako MF-G, mohou však být objektem nájmu. Všechny plochy MF-G s volným prostorem 1,50 m a mén se musí jako takové zvláš vykazovat MF-G a MF-G 2 Podle nájemní situace lze pronajímanou plochu MF-G rozlenit na pronajímané plochy s výhradním užívacím právem a na plochy se spoleným užívacím právem. MF-G 1 MF-G2 Pronajímaná plocha s výhradním užívacím právem Plochy MF-G vyskytující se ve stavbách se pokládají za výhradní pronajímané plochy, jestliže je lze typicky piadit jen k jednomu nájemci. íká se jim výhradní pronajímané plochy (MF-G1). Pronajímané plochy se spoleným užívacím právem Plochy MF-G vyskytující se ve stavbách se pokládají za spolen užívané pronajímané plochy, jestliže je lze typicky piadit nkolika nebo všem nájemcm. íká se jim spolen užívané pronajímané plochy (MF-G1). 1. listopadu 2004 Strana 7 z 14

8 2 SCHÉMA PRONAJÍMANÝCH PLOCH DIN 277 Druhy ploch podle gif BGF MF-0 MF-G UP TF PP KPP Odstavné plochy pro vozidla (parkovišt) Úprava a likvidace odpadních vod, dodávka vody, topení a ohev užitné vody, sklady pohonných hmot a paliv, plyn a kapalin, dodávka elektrického proudu, telekomunikaní technika, VZT, strojovny výtah a dopravníkových zaízení, plochy šachet, domovní pípojka a instalace, spalování odpadu Cesty, schody a balkony sloužící pevážn úniku a záchran Plochy, na nž nejsou požadavky individuálních nájemc Pevné a pohyblivé schody a rampy a jejich mezipodesty Výtahové šachty, odpadní šachty (vždy podle podlaží) Plochy pro provoz vozidel Venkovní stny a opry Vnitní stny a opry, nezbytné z konstrukních dvod (nosné nebo výztuže) Obvodové zdi okolních TF, PP ze skupiny MF-0 Spolené prostory, místnosti pro pestávky v práci, sociální místnosti, ekárny, jídelny, vazební místnosti, kanceláe, velkoprostorové kanceláe, hovorny, konstrukní místnosti, rozvodny, obslužné prostory, dozorny, místnosti s kanceláskou technikou, výrobní haly, dílny, laboratoe, prostory pro chování zvíat a pstování rostlin, sklady, archivy, sbrny, chladírny, místnosti píjmu a výdeje, prodejní a výstavní místnosti, stupn k vyrovnání výškového rozdílu (max. 3 stupn), vyuovací a výcvikové místnosti, knihovny, tlocviny, shromažovací místnosti, scény, studia, hledišt, sakrální prostory, sanitární místnosti, místnosti s lékaským vybavením pro operace, diagnostiku a terapii, lžkové pokoje, sanitární místnosti, šatny, úschovny, místnosti pro techniku centrálních dodávek (nap. elektrárna, vysílací ústedna), kryty, lodžie, balkony, zastešené pdorysné plochy budov, použitelné stešní plochy Technická zaízení dle požadavk individuálních nájemc Chodby, vstupní haly, foyery (krom nákupních stedisek) Podesty schod v podlaží Plochy, na nž nejsou požadavky individuálních nájemc Pevné a pohyblivé schody a rampy a jejich mezipodesty Výtahové šachty, odpadní šachty /vždy podle podlaží) Nakládací rampy a plošiny Lehké píky nebo jiné pemístitelné nebo mnitelné konstrukce Píky pronajatých prostor k plochám MF- G KPP, nezbytné kvli požadavkm individuálních nájemc 1. listopadu 2004 Strana 8 z 14

9 +) Píklady ukazují na typické pípady užití, nekladou si však nárok na úplnost. V pípad pochyb je ped schématem nutno dát pednost textu smrnice. 3 PRAVIDLA PRO VÝPOET A ZOBRAZENÍ 3.1 Micí body pro zjišování ploch V zásad se pdorysné plochy zjišují pímo nad podlahou uvnit hotových povrch. Podlahové lišty, obruby a výstupky a vestavby, jež nedosahují výšky místnosti, se nezohled ují. V zásad se mí až po všechny stavební díly vymezující prostor vetn obklad v celé výši místnosti. Zavšené fasády s vodorovnými nosnými profily na úrovni terénu se mí až po vnitní stranu prosklení. Ke svislým fasádním profilm se v pdoryse nepihlíží. 3.2 Zápoet spolen užívané pronajímané plochy MF-G 2 se rozpoítá na zúastnné strany. Uvede se zpsob zapoítání. Výpoet musí být kontrolovatelný lenní úsek Podle situace pronajmutí nemovitosti se definuje lenní podle úsek. Úseky mohou zahrnovat celé nemovitosti, jednotlivé budovy, podlaží, stavební úseky nebo stavební díly Výpoet uvnit úsek Uvnit tchto úsek se spolen užívané plochy seítají a rozdlí se pomrn stranám ve stejném pomru jako u MF-G Zobrazení a doložení MF-G se zjišují a ostatní nájemní objekty se vykazují (kapitola 4) podle plán, dat CAD a zamení na míst. Je nutno uvést, na jakém základ se zjišování uskutenilo. Plochy jsou doloženy v tabulkách a plánech Tabulka Výpoet pronajímaných ploch se zpracovává v podob tabulky. Následující plochy se vykazují každá zvláš: - lenní do úsek podle kapitoly 3.2.1: podle podlaží, podle stavebních úsek atd. - nájemní úseky - druhy ploch podle gif (MF-0, MF-G a píp. MF-G1, MF-G2) 1. listopadu 2004 Strana 9 z 14

10 - druhy ploch podle DIN 277, díl 1,. 3 jednotliv podle rzného využití a druh ploch, jež se zjišují podle úsek b nebo c DIN 277, díl 1, íslo 4 - plochy s volným prostorem 1,50 m a mén Plány V plánech pronajímaných ploch je nutno rzné druhy ploch podle GIF (MF-0, MF-G a event. MF-G1, MF-G2) znázornit graficky rzn. Všechny související pronajímané plochy se opatí razítkem pronajímané plochy, jež umož ují odkázat k tabulce. Platí údaje mr DIN Když není jinak dohodnuto, vychází se z mítka 1: OSTATNÍ PRONAJÍMANÉ OBJEKTY Níže jsou uvedeny plochy, které mohou být pronajímanými objekty, jejichž pdorysné plochy se však nepipoítávají k pronajímané ploše MF-G. Tyto pronajímané objekty se ídí požadavky individuálních nájemc a je nutno je pak výslovn dohodnout. 4.1 Odstavné plochy pro vozidla Odstavné plochy (parkovací místa) parkoviš. Vykazují se podle potu. 4.2 Výlohy Plochy jako rozdíl mezi vnitní hranou domovní (fasádní) áry a plochou MF-G prodejny v šíi otvoru ve fasád, mené na úrovni podlahy. Pdorysné plochy všech konstrukních prvk výloh jsou zahrnuty. Pdorysné plochy vynívajících ástí fasády se k tomuto pronajímanému objektu nepoítají. 4.3 Zóny obsluhy zákazník Plochy sloužící k obsluze zákazník, pokud jsou mimo plochu MF-G a na pozemku pronajímatele, do hloubky 1,00 m a v šíce svtlého prodejního otvoru. 4.4 Otvory ve stropech Velkoformátové otvory ve stropech podlaží, jež podle DIN 277 nejsou pdorysnou plochou, pokud jsou uvnit výhradní pronajaté plochy. 4.5 Zóny stravování Plochy urené ke stravování a jako výepní plochy (venku nebo uvnit obecných ploch) ve skuteném rozsahu, pokud jsou na pozemku pronajímatele. 4.6 Eventzones, obchodní stánky Zóny v malls nebo pasážích s obchody nákupních stedisek pro krátkodobé akce, events, nebo jiné využití. 4.7 Uzavená schodišt Dodatená pdorysná plocha schodišových ramen uvnit výhradních pronajatých úsek v pípad, že jsou vtší než prostá projekce na podlaží ležící nad nimi. 4.8 Zastešené ásti budov 1. listopadu 2004 Strana 10 z 14

11 Zastešené ásti budov venku, pokud jsou ureny k výhradnímu nebo spolenému užívání nájemci (nap. venkovní prodejní plocha zahradnických center, místa s nákupními vozíky atd.). 5 GRAFICKÉ ZNÁZORNNÍ 5.1 MF-G v kontextu MF-0, MF-G1 a MF-G2 Pdorys A ukazuje podlaží se dvma pronajatými úseky, pístupnými spoleným schodištm a pes spolenou pedsí výtahu. Venkovní fasáda má vi jednomu z nich podobu fasády s otvory (nahoe), vi druhému formu spojité fasády (dole). Spojitou fasádu tvoí prosklená ást, nacházející se nad parapetovým pásem. Úseky nájemc jsou oddleny lokální pevnou stnou a lehkou píkou, jež má usnadnit zmny rozvržení pronajatých úsek. 1. listopadu 2004 Strana 11 z 14

12 MF-0: Plocha výtahové šachty, schody s mezipodestou, šachty nezbytné k provozu budovy, pdorysné plochy všech nosných/výztužných konstrukních prvk a stn, jež obklopují plochy MF-0. MF-G1: Výhradní pronajatá plocha nájemc 1 a 2 MF-G2: Spolená pronajatá plocha (pedsí výtahu/podesta na podlaží) 5.2 Hranice pronajaté plochy na fasádách Výkresy ukazují výezy fasády odlehené otvory (B) a zavšené fasády (C). Pdorys B Pdorys C 1. listopadu 2004 Strana 12 z 14

13 ez B ez C Pdorysy se mí na úrovni hotové podlahy až po stavební díl vymezující prostor, tedy až po vnitní hranu venkovní zdi až po vnitní hranu prosklení 5.3 Zaazení lehkých píek Výkresy ukazují sanitární úseky, jejichž prostor je rozdlen lehkými píkami. Pdorys D Pdorys E 1. listopadu 2004 Strana 13 z 14

14 ez D ez E Plocha instalaní šachty a pdorysné plochy lehkých píek okolo nejsou pronajímanými plochami. Pdorysné plochy lehké píky a pedezdívek nedosahujících výšky místnosti jsou pronajímanými plochami. 1. listopadu 2004 Strana 14 z 14