Znalecký posudek č /15

Transkript

1 Znalecký posudek č /15 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 135, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemků parc. č. 124/5 a parc. č. 124/6, v obci Nové Dvory, katastrální území Krámy, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/ Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 794/14/U ) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 14 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 135, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemků parc. č. 124/5 a parc. č. 124/6, v obci Nové Dvory, katastrální území Krámy, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka - pana Jiřího Macha. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 349 ze dne kopie katastrální mapy - zdroj: - kupní smlouva ze dne stavební povolení ze dne částečná projektová dokumentace z 08/ usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Nové Dvory Katastrální území: Krámy (706086) List vlastnictví číslo: 349 Vlastník: Jiří Mach Rybná 716/24, Staré Město, Praha 1 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 349 ze dne váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Českomoravskou záruční a rozvojovou banku, a.s., - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Sberbank CZ, a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

3 3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 349 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Byla předložena částečná projektová dokumentace, která odpovídá skutečnému stavu stavby. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu. Nemovitá věc se nachází v obci Nové Dvory, na jižním okraji stavebně nesrostlé části Krámy. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Objekt není napojen na inženýrské sítě. Na pozemek je přivedena přípojka elektro, zásobování vodou je z vlastní vrtané studny. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví Středočeského kraje. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 135 tvoří pozemky parc. č. 124/5 - orná půda a parc. č. 124/6 - orná půda, které budou užívány jako zahrada u rodinného domu. Pozemky jsou rovinné a mírně svažité. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. st plně zastavěn stavbou rodinného domu. Pozemky parc. č. 124/5 a parc. č. 124/6: - vrtaná studna, - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, - přípojky IS. 8. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,930 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná 0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

5 5 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,980 i = 2 a) Rodinný dům 13 Objekt je členěn do několika pronikajících se hmot. Středová hmota zahrnuje hlavní obytnou místnost a je patrová (1.NP + podkroví). Do středové hmoty jsou vetknuty dvě hmoty vedlejší - tyto jsou přízemní s plochou střechou. Svislé konstrukce zděné z tvárnic Porotherm o tl. 44 cm, přízemní objekty zděné o tl. 30 cm s dodatečným zateplením a dřevěným obkladem. Stropní konstrukce z prefabrikovaných stropních panelů fy. Dennert, v podkroví SDK podhledy. Střecha sedlová s taškovou krytinou a plochá. Schodiště železobetonové montované, bez nášlapné vrstvy a zábradlí. Vnitřní omítky štukové hladké, venkovní omítky chybí. Okna a vstupní dveře z hliníkových profilů. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Objekt je v rozestavěném stavu - chybí venkovní omítky a interiér domu není dokončen (chybí podlahové krytiny, vnitřní obklady, zařizovací předměty, vnitřní dveře, vybavení kuchyně, rozvody ÚT a kotel, kompletace elektroinstalací). Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří, šatna, 2 x chodba, pracovna, ložnice, 2 x koupelna s WC, kuchyň, sklad, garáž, prádelna, kotelna, jídelna, schodiště, obývací pokoj. Podkroví: chodba, 4 x ložnice, 3 x koupelna s WC, sklad. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: Název Zastavěná plocha 1.NP 17,75 9,70+14,40 7,15+10,80 8,08 3,55 8,55 = 332,05 m 2 Podkroví 18,35 9,70 = 178,00 m 2 Součet: = 510,05 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 17,75 9,70 3,12+(14,40 7,15+10,80 8,08 3,55 8,55) 3,55 = 1 104,73 m 3 Podkroví 18,35 9,70 5,23/2 = 465,46 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 570,19 m 3

6 6 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,20 %Standardní 2. Zdivo 21,20 %Standardní 3. Stropy 7,90 %Standardní 4. Střecha 7,30 %Standardní 5. Krytina 3,40 %Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,90 %Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 %Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 %Standardní 9. Vnější obklady 0,50 %Standardní 10. Vnitřní obklady 2,30 %Standardní 11. Schody 1,00 %Standardní 12. Dveře 3,20 %Standardní 13. Okna 5,20 %Nadstandardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 %Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 %Standardní 16. Vytápění 5,20 %Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 %Standardní 18. Bleskosvod 0,60 %Standardní 19. Rozvod vody 3,20 %Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 %Standardní 21. Instalace plynu 0,50 %Nevyskytuje se 22. Kanalizace 3,10 %Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 %Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 %Standardní 25. Záchod 0,30 %Standardní 26. Ostatní 3,40 %Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 13. Okna 0,54 5,20 % + 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9891 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9891 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1150 Základní jednotková cena upravená: = 4 177,37 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 570,19 m ,37 Kč/m 3 = ,60 Kč

7 7 Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 8.Fasádní omítky 2,80 % / 0,9891 (100 0) % + 2,831 % 10.Vnitřní obklady 2,30 % / 0,9891 (100 0) % + 2,325 % 11.Schody 1,00 % / 0,9891 (100 60) % + 0,404 % 12.Dveře 3,20 % / 0,9891 (100 20) % + 2,588 % 14.Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,9891 (100 0) % + 2,224 % 15.Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,9891 (100 0) % + 1,011 % 16.Vytápění 5,20 % / 0,9891 (100 0) % + 5,257 % 17.Elektroinstalace 4,30 % / 0,9891 (100 90) % + 0,435 % 18.Bleskosvod 0,60 % / 0,9891 (100 0) % + 0,607 % 20.Zdroj teplé vody 1,90 % / 0,9891 (100 0) % + 1,921 % 23.Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9891 (100 0) % + 0,506 % 24.Vnitřní vybavení 4,10 % / 0,9891 (100 0) % + 4,145 % 25.Záchod 0,30 % / 0,9891 (100 0) % + 0,303 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 24,557 % Úprava ceny: ,60 Kč 24,557 % ,61 Kč Cena stavby: = ,99 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 0 roků Předpokládaná další životnost: 100 roků Opotřebení: / ( ) = 0,000 % Odpočet opotřebení: ,99 Kč 0,000 % 0, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,99 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,930 Index polohy: I P = 0,980 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,99 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,911 Cena stavby: CS = CS N pp = ,96 Kč Rodinný dům určená cena: ,96 Kč

8 8 b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nové Dvory Název okresu: Příbram Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 0,55 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby základní sortiment) Základní cena výchozí: ZC v = 1 380, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 139,35 Kč/m 2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = m 2 Redukční koeficient: R = ( ,8 vp) vp = 0,870 Index trhu: I T = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,980 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,911 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I R = 110,4446 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 135 Zastavěná plocha a nádvoří ,16 124/5 Orná půda ,37 124/6 Orná půda ,13 Součet: ,66 Pozemky určená cena: ,66 Kč

9 9 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Výsledné ceny: a) Rodinný dům ,96 Kč b) Pozemky ,66 Kč Výsledná cena činí celkem: ,62 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč. Cena slovy: Čtyřimilionyosmsetdvacettřitisícsedmsetčtyřicet Kč.

10 10 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

11 11 Popis oceňované stavby: Rodinný dům, Nové Dvory - Krámy Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu Novostavba Stav objektu Rozestavěný Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 332 m 2 Užitná plocha RD 195 m 2 Přípojky Elektro, voda ze studny Garáž Ano, v 1.NP RD Příslušenství Venk. úpravy Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Chotilsko Popis: Rodinný dům, atypická stavba z roku Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu 8 roků Stav objektu Dokončený Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 970 m 2 Zastavěná plocha RD 130 m 2 Užitná plocha RD 178 m 2 Přípojky Elektro, voda ze studny, jímka Garáž Ne Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,70 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,57 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 2: Rodinný dům Nová ves pod Pleší Popis: Rodinný dům 5+1, s vyhřívaným bazénem. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu 6 roků Stav objektu Výborný Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 968 m 2 Zastavěná plocha RD 126 m 2 Užitná plocha RD 187 m 2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace

12 12 Garáž Ano, v 1.NP RD Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,75 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,61 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 3: Rodinný dům Prostřední Lhota Popis: Rodinný dům 4+1 v rozestavěném stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu Novostavba Stav objektu Rozestavěný Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 882 m 2 Zastavěná plocha RD 121 m 2 Užitná plocha RD 116 m 2 Přípojky Elektro, vodovod, jímka Garáž Ne Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 4: Rodinný dům Nový Knín Popis: Rodinný dům 5+1 postavený v roce Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu 8 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 0

13 13 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 132 m 2 Užitná plocha RD 180 m 2 Přípojky Elektro, vodovod, jímka Garáž Ano, v 1.NP RD Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,80 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,68 Přepočtená standardní cena , Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši , Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 135, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemky parc. č. 124/5 a parc. č. 124/6, dle LV č. 349, v obci Nové Dvory, k.ú. Krámy, běžně prodejné. Obvyklá cena: ,- Kč. Cena slovy: Čtyřimilionypětsettisíc Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

14 14 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz