ZNALECKÝ POSUDEK Č. 752/5

Transkript

1 Ing. Jiří Konopáč znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací na lesní půdu a lesní porosty, myslivost a dříví těžba Horní Vilémovice ZNALECKÝ POSUDEK Č. 752/5 1. ÚVOD 1.1. Údaje o oceňovaném pozemku okres - Třebíč - katastrální území - Sokolí -vlastník nemovitosti - Volodymyr Kalyn, Sokolí 16, Třebíč - Barbora Laudová, Antala Staška 2059/80b, Praha 4 - list vlastnictví č číslo pozemku dle evidence nemovitostí - 22/1, 447/1, 447/2, 452/1, 452/ Označení zadavatele posudku JUDr. Vendula Flajšhansová, Exekutorský úřad Plzeň sever Divadelní 2728/3a, Plzeň 1.3. Účel posudku - Ocenění pozemků, zastavěné plochy a nádvoří a odhad ceny obvyklé Spolupráce Zastavěnou plochu a nádvoří ocenil soudní znalec Ing. Lubomír Krejčí, Třebíč, Karlovo nám. 37

2 1.5. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - snímek z pozemkové mapy Cenový předpis podle něhož se ocenění provádí Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a vyhláška ministerstva financí č. 3/2002 Sb. ve znění. Vyhlášky č. 3/2008 Sb., Vyhl. č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., 450/2012 Sb Místní šetření - provedeno dne přítomni : objednatel - ne znalec - Ing. Jiří Konopáč, Ing. Lubomír Krejčí 1.8.Datum k němuž se ocenění provádí NÁLEZ 2.1. Bližší údaje o nemovitosti Zastavěná plocha s nádvořím, zahrada a trvalý travní porost v chatové oblasti u řeky Jihlavy. Podrobnější informace viz výpočty a přílohy Porovnání skutečného stavu s dokumentací -Popis uvedený v EN odpovídá skutečnosti.

3 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 16 v Třebíči - Sokolí, postavený na p.č.st 22/1- zastavěná plocha a nádvoří a který je mimo jiné zapsán v listu vlastnictví č. 25 pro obec Třebíč, k.ú. Sokolí, okr. Třebíč. Jedná se o ocenění pouze id. 1/2 nemovitostí. Posudek byl vyžádán za účelem ocenění nemovitostí pro provedení exekuce č.j.121 EX 3664/09 Ocenění se provádí ke dni místního šetření, t.j. ke dni 25. března Základní informace Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Sokolí Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a nebyl umožněn vstup do objektů. 4. Vlastnické a evidenční údaje Volodymyr K a l y n, /3923, Třebíč, Sokolí č. 16 Barbora L a u d o v á, /0604, Praha 4, Krč, Antala Staška 2059/80b, ½ ½ 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou situovány poblíž oddělené části města Třebíč - obce Sokolí, mimo zastavěnou část, v těsné blízkosti řeky Jihlavy, v k.ú. Sokolí. Nemovitosti jsou postaveny na p.č. st. 22/1 - zastavěná plocha a nádvoří, která je rovinatá. Příjezdová komunikace je nezpevněná, horší, neudržovaná. Mimo přízemní rodinný dům č.p. 16 je na parcele postavena vedlejší stavba - hospodářský objekt, několik drobných neudržovaných staveb a dále na obytnou část směrem východním navazuje zbor bývalého mlýna.( pouze obvodové smíšené masivní ve dvou podlažích). Přípojky k domu jsou pouze elektro 230/400 V, žádné další přípojky nejsou možné. Stáří objektu nebylo zjistitelné, dle obhlídky a stavu konstrukcí uvažuji stáří 90 roků.

4 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 16 v Sokolí 2. Ocenění pozemků.1. Pozemek p.č. st. 22/1

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č.. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 16 v Sokolí Popis: Oceňovaný rodinný dům č.p. 16 v Třebíči - Sokolí je postaven jako samostatně stojící přízemní zděný dům, na p.č. st. 22/1, Střecha domu je sedlová, krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasáda vápenná místy opadaná. Hromosvod není. Na základě pouze venkovního šetření bylo dále zjištěno, že okna jsou starší dvojitá dřevěná, zdivo smíšené masivní tl cm, dveře dřevěné rámové náplňové, v kuchyni kachlový sporák na tuhá paliva, vytápění na tuhá paliva, půdní prostor je zřejmě bez účelového využití. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Třebíč Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 831,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 13,40*10,30 = 138,02 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 138,02 m 2 4,40 m Obestavěný prostor: 1. NP: (13,40*10,30)*(4,40+3,90/2) = 876,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 876,43 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 138,02 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 138,02 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání

6 Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - smíšené I -0,06 zdivo 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,328 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - samoty, mimo souvisle zast. území obce I -0,06 (odlehlá poloha) 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní I -0,02 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - velmi špatný nezpevněný příjezd I -0,05 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1

7 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,328 * 0,900 * 0,950 = 0,280 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 831,- Kč/m 3 * 0,280 = 792,68 Kč/m 3 CP = CU * OP = 792,68 Kč/m 3 * 876,43 m 3 = ,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,53 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemek p.č.. st. 22/1 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - -3 % více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem: -10 % Úprava cen: -35 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -35% * (100 % + -30%) -54,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: odloučená část Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,1320 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460

8 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1, ,50 442,13 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 22/ ,00 442, ,04 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,04

9 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 16 v Sokolí ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 22/ ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistapěttisícšestsetsedmdesát Kč Ocenění je pouze id. 1/2 nemovitostí, t.j ,- Kč. Dle znaleckých standardů vydaných znaleckým ústavem AREAS Brno obvyklou cenu spoluvlastnického podílu upravuji snížením o 20 %. Obvyklou cenu tedy stanovuji zaokr ,- Kč V Třebíči Ing. Lubomír Krejčí Karlovo nám Třebíč

10 Ocenění zahrady a trvalých travních porostů P.č. 447/1 zahrada 447/2 zahrada Pozemek : BPEJ m2 x 4,61 = Kč 1683 x 4,61 = Kč Příloha 23.pol Kč Kč Výsledná cena pozemku dle vyhlášky : Kč Kč Ocenění ovocných dřevin na obou parcelách ( věk dřevin 35 roků ) Šp vt (švestka ) JHKM vk (jabloň, hrušeň) T - vk (třešeň) Cena dřevin celkem 3 ks x 503 = Kč 40 ks x 771 = Kč 2 ks x 813 = Kč Kč Odhad ceny obvyklé : p.č.447/1 zahrada 1704 m2 x 150 Kč/m2 = Kč spoluvlastnictví ½ snížení o 20 % Kč Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení Kč p.č. 447/2 zahrada 1683 m2 x 150 Kč/m2 = Kč spoluvlastnictví ½ snížení o 20% Kč Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení Kč

11 p.č 452/1 - trvalý travní porost BPEJ m2 x 1,84 Kč/m2 = 872 Kč m2 x 4,14 Kč/m2 = 1196 Kč Sa Kč Příloha 23 pol Kč Výsledná cena pozemku dle vyhlášky 3722 Kč Odhad ceny obvyklé : 763 m2 x 150 Kč = Kč Spoluvlastnictví ½ Snížení o 20 % Kč Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení Kč p.č. 452/4 - trvalý travní porost BPEJ m2 x 1,84 Kč/m2 = 215 Kč Příloha 23 pol Kč Výsledná cena pozemku dle vyhlášky 387 Kč Odhad ceny obvyklé : 117 m2 x 150 Kč = Kč Spoluvlastnictví ½ Snížení o 20 % Kč Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení Kč

12 Rekapitulace - cena obvyklá p.č. 22/1 - zastavěná plocha a nádvoří Kč p.č. 447/1 - zahrada p.č. 447/2 - zahrada p.č. 452/1 - trvalý travní porost p.č. 452/4 - trvalý travní porost Kč Kč Kč Kč Celkem Kč Slovy == osmsetšestnácttisíc == Kč Posudek dokončen Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Brně, ze dne , č.j. Spr. 3282/92 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí se specializací pro lesní hospodářství. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 752 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace Otisk kulaté pečetě Podpis znalce

13 PŘÍLOHY

14 P.Č. 447/2

15 P.Č. 447/1

16 P.Č. 447/1

17 P.Č. 22/1

18 P.Č. 22/1

19 P.Č. 452/4

20 P.Č. 452/1