ZNALECKÝ POSUDEK. č / 17

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 17 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků parc.č.874 s RD č.p.135, parc.č.875 dle LV 1051 pro k.ú.plumlov, obec Plumlov, se všemi součástmi a příslušenstvím se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.097 EX 2389/15. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 254, Brno Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.097 EX 2389/15, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb., vyhl.č.53/2016 Sb. a vyhl.č.443/16 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr.Karla Urbana č.j.122 EX 2389/15, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí, LV 1051 k.ú.plumlov, obec Plumlov A: Vlastník: Castelli Ludmila, Běliska 125, Plumlov B: Nemovitosti: parc.č m2 zast. plocha, RD č.p.135 parc.č m2 ost. plocha celkem Vp = 225 m2 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne za účasti matky povinné Vyhl.č.441/2013 Sb., vyhl.č.443/2016 Sb,.zák.č.89/2012 Sb., zák.č.151/1997 Sb Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, O.S.Ř Info OÚ Plumlov, K.S.2011, info sousedé Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Ocenění provádím dle skutečného stavu, zjištěného při místním šetření. Předmětem ocenění je parc.č.874 s řadovým vnitřním RD č.135, parc.č.875, to vše v okrajové části obce Plumlov, v k.ú.plumlov na ul.běliska. RD č.p.135 tvoří s popsanými pozemky a příslušenstvím jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání pozemků a domu a proto je posuzuji jako jeden soubor. Objekt RD napojen na el.síť NN, veř.vodovod, kanalizaci, příjezd po nezpevněné komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích

4 4 výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem Pozemky - / 3, 4, 5 / Popis celkem = 225 m2 stavební pozemky Určení ZC ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 zákl. cena staveb. pozemku dle 3 ZCv = 1.339,- Kč/m2 zákl. cena vyjmenované obce okresu dle tab.č.1 příl.č.2 O1 = 0,80 koef. velikosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ( a = obyv. ) O2 = 0,90 O3 = 1,01 O4 = 1,00 O5 = 0,90 O6 = 0,95 koef. hospod.-správního významu obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. polohy obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. techn. infrastruktury dle tab.č.2 příl.č.2 koef. dopravní obslužnosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. občan.vybavenosti obce dle tab.č.2 příl.č.2

5 5 ZC = 832,53 Kč/m Určení It, Io, Ip, ZCU ZCU = ZC x IT x Io x IP základní cena upravená stav. pozemku dle 4 5 IT = P6 x P7 x P8 x P9 x( 1 + Pi ) = 1,00x1,00x(1-0 )= 1,000 dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka vyšší nabídky P1 = 0,06 2.vlastnické vztahy stavba součást pozemku P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů ne P4 = 0 5.ostatní neuvedené exekuce P5 = -0,06 P i = 0 6.povodňové riziko ne P5 = 1,00 P7 = P8 = P9 = 1,00 dle příl.č.3 6 IO = 1 + Pi = 1 0 = 1,000 index omezujících vlivů dle 4 odst.1 i = 1 1.svažitost do 15% P1 = 0 2.stížené základ. podmínky ne P2 = 0 3.ochraná pásma ne P3 = 0 4.omezení úžívání pozemku ne P4 = 0 5.geometrický tvar pozemku ne P5 = 0 6.ostatní neuvedené ne P6 = 0 Pi = 0 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 1,00 x ( 1 + 0,11 ) = 1,110 index polohy dle 4 odst.1 i = 2 1.druh stavby RD rezidenční stavba P1 = 1,00 2.převažující zástavba bydlení P2 = 0,04 3.poloha pozemku v obci okraj P3 = -0,01 4.inž. sítě všechny sítě v obci P4 = 0 5.občan. vybavenost dostupná P5 = 0 6.dopravní dostupnost kom. nezpevněná P6 = -0,05 7.hromadná doprava zastávka do m P7 = -0,02 8.poloha pozemku komerční ne P8 = 0 9.obyvatelstvo nekonfliktní P9 = 0

6 6 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0 11.vlivy ostatní pozitivní zámek, přehrada P11 = 0,15 Pi = 0,11 ZCU = 832,53 x 1,000 x 1,000 x 1,110 = 924,10 Kč/m2 R = ( 0,8xVp )/ Vp = ne redukční. koef. dle 5 odst.6 R redukční koef. ceny pozemků ve funkč. celku při výměře Vp nad 1000 m Cena pozemků Vp výměra pozemků / m2 / ZCU / Kč/m2 / R cena / Kč / , Pozemky celkem ,- Kč Rodinný dům č.p / 34, 35 / Popis Ocenění provádím dle skutečného stavu, zjištěného při místním šetření. Jedná se o řadový vnitřní RD 3+1 na parc.č.874, jednobytový, nepodsklepený, jednopodlažní 1.NP chodba, kuchyně, obyvák, koupelna, WC, spíž, s vestavěným podkrovím do 2.NP 2 x pokoj, vše pod sedlovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo smíšené tl cm. Stropy s rovným i šikmým podhledem. Střecha sedlová střecha. Krytina bonský šindel. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody pozink.vnitřní omítky vápenné.fasádní omítky vápenné. Vnější obklady sokl kámen. Vnitřní obklady keramické. Schody dřevěné nástupnicové. Dveře hladké. Okna plastová. Podlahy obyt.míst. - dřevěné, dlažby. Podlahy ostatních místností dlažby. Vytápění el. přímotopy. El.instalace světelná i motor. Bleskosvod ano. Rozvod vody teplá i studená. Zdroj teplé vody el.bojler. Instalace plynu ne. Kanalizace odkanalizování kuchyně, koupelny, WC. Vybavení kuchyně el.sporák. Vnitřní vybavení vana, umývadlo.záchod standard. Ostatní ne. RD č.p.135 je součástí parc.č.874 dle NOZ Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 10,0 x 7,5 + 4,7 x 4,6 = 96,62 m2 Výška podlaží: Vs = 0,4 m, V1.NP = 3,1 m, Vn = 0,5 m, Vh = 5,1 m

7 7 Obestavěný prostor spodní stavby OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 96,62 x ( 0,4 + 3,1 ) = 338,17 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 96,62 x ( 0,5 + 4,6/2 ) = 270,53 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 3,3 x 2,6 x 3,7/3 = 10,58 m3 vikýř Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 619,28 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je nepodsklepen, má 1 nadzemní podlaží a podkroví - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 34, Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = 2.439,- Kč/m3 - dle přílohy č.24, Tab.č.1 pro kraj Olomoucký, obec do 10 tis.ob. 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1 + 0,02 ) x 0,95 x 0,75 = 0,726 i = 1 index vybavení dle příl.č.24, tab.č.2 1.druh stavby řadový V1 = -0,01 2.obvodové stěny smíšené V2 = -0,02 3.obvodové stěny tl.60 cm V3 = 0,02 4.podlažnost do 2 V4 = 0 5.přípojky E, V, K V5 = 0,05 6.vytápění el. přímotopy V6 = -0,01 7.příslušenství RD standardní V7 = 0 8.ostatní vybavení RD né V8 = 0

8 8 9.venkovní úpravy standardní V9 = 0 10.vedlejší stavby ne V10 = 0 11.pozemky ve f. celku do 300 m2 V11 = -0,01 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = 0,02 13.stavebně-techn.stav - stavba ve standardním stavu, V13 = 0,95 typ stáří 100 roků s = 1 0,005 x 100 = 0,50 + 0,25 = 0,75 GO ZCU = x 0,726 = 1.772,54 Kč/m3 praskliny Výpočet ceny stavby RD - CS CS = OP x ZCU x IT x IP IT = 1,000 IP = 1,110 index trhu dle 4 odst.1 viz. pozemky index polohy dle 4 odst.1 viz.pozemky obest. prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ IT IP CS /Kč/ 619, ,54 1,000 1, Cena rod. domu č.p ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodovodní přípojka, kanal. příp., zp. plochy, ploty ) Trvalé porosty - / 42 / Trvalé porosty, které jsou součástí pozemků, ocením odborným odhadem. Trvalé porosty 1.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen pozemky ,- RD č.p ,- trvalé porosty 1.000,- cena nemovitostí celkem ,- Administrativní cena zaokr ,- Kč 2.5. Cena porovnávací - Cp Porovnávací metoda je založena na váženém porovnání obdobných srovnávacích

9 9 nemovitostí s oceňovanou nemovitostí. Známé ceny nabídkové či realizované srovnávacích souborů CSp se upravují koeficienty Kr, K1 až K6, vyjadřujícími redukci ceny na zdroj / Kr / a rozdílné provedení vybraných základních parametrů nemovitostí srovnávacích oproti oceňované / K1 až K6 /. Přitom je provedení oceňované nemovitosti uvažováno vždy K1 K6 rovno 1,00 etalon a provedení srovnávacích nemovitostí při lepším provedení než u oceňované nemovitosti je hodnota K1 K6 vyšší než 1,00, při horším provedení než u oceňované nemovitosti je hodnota K1 K6 menší než 1,00 / základní hledisko je zde vždy cena /. Výsledkem jsou hledané ceny oceňované nemovitosti COi, určené z cen srovnávacích nemovitostí CSp, při teoreticky ideálním výpočtu by tyto dílčí ceny byly totožné, v praxi se výsledná cena porovnávací určí jako aritmetický průměr dílčích cen. Z níže popsaného empirického vzorce pro určení obvyklé ceny CO = CSp x Kr / K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 plynou proměnné Kr, K1 až K6, pro maximální přesnost výpočtu je tedy vhodný výběr takových srovnávacích nemovitostí, u kterých je co nejvíce proměnných koef. Kr, K1 až K6 rovno 1,00. ( např. při výpočtu se skutečnou dosaženou prodejní cenou srovnávací je Kr = 1,00, při totožné poloze srovnávacího objektu je K1 = 1,00, při totožné velikosti srovnávacího objektu je K2 = 1,00, při totožné dosažitelnosti inž. sítí a příjezdu je K3 = 1,00, při stejném opotřebení srovnávacího objektu je K4 = 1,00, při ocenění pro exekuční řízení u výpočtu ze srovnávacího souboru z exekuční dražby je vliv exekuce K6 = 1,00 atd. )- viz.vut ÚSI Brno Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí. K výběru srovnávacích souborů: Drápal, Bureš a kol. Občanský soudní řád II, Komentář 1.vydání Praha: C.H.Beck, 2009:...Pokud se obdobné srovnávací nemovitosti v daném místě neobchodují, musí znalecký posudek vycházet z cen srovnatelných nemovitostí obchodovaných v příslušném kraji, které se nacházejí přibližně ve stejné vzdálenosti od města nebo ve srovnatelném městě, popř. jsou stejně dostupné, při srovnatelných okolnostech v daném místě, které mají vliv na cenu nemovitostí, a to s přihlédnutím k okolnostem, které mají vliv na cenu tohoto konkrétního objektu... Srovnávací objekt SO1: RD Plumlov-Hamry řadový vnitřní 1+1 a 2+1+průjezd, 1.NP, 2.NP, ZP = 120 m2, PP = 180 m2, PO = 632 m2, E, stu, žum, P možno, sporák na TP, A = 75%, nabídková cena v CÚ 0417 je tis.kč, ID: 65:N45770 Srovnávací objekt SO2: RD Plumlov-Hamry samostatná 1.republiková vila 5+1, 1.PP, 1.NP, 2.NP, ZP = 160 m2, PP = 200 m2, PO = m2, E,stu,žum,Pmožno, vlýsky, akumulačky, A = 65%, nabídková cena v CÚ 0417 je tis.kč po slevě, ID:1745

10 10 Srovnávací objekt SO3: RD Plumlov u Podhradského rybníka, řadový vnitřní, 1.NP k rekonstr., 2.NP 2+1, ZP = 70 m2, PP = 100 m2, PO = 250 m2, E,V, žum, P-waw, A = 80%, nabídková cena v CÚ 0417 je 750 tis.kč, ID: Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO COprům - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost stavby RD - Naegelli - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na / velikost / cenu pozemku - Naegelli - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce exek. řízení atd. - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,90 1,20 1,00 0,65 1,05 1,10 0, , ,90 1,30 1,00 0,70 1,15 1,10 1, , ,00 0,80 1,00 0,60 1,00 1,10 0, Cp = COprům ,- Kč Porovnávací hodnota zaokr ,- Kč ( dle kupní smlouvy č.v-6013/2011 byla nabývací cena pí.castelli celkem 2,050 mil.kč ) 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje

11 11 definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. a je zde i předepsána. způsob ocenění cena / Kč / administrativní cena ,- porovnávací hodnota ,- Obvyklá cena brutto , Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění nebyly zjištěny na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen - CVB Ke dni ocenění nebyly zjištěny žádná věcná břemena na oceňovaných nemovitostech. Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům - CVB - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

12 Rekapitulace Obvyklá cena brutto ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Obvyklá cena zaokr ,- slovy:jedenmiliončtyřistadesettisíckč Obvyklá cena nemovitých věcí pozemků parc.č.874 s RD č.p.135, parc.č.875 dle LV 1051 pro k.ú.plumlov, se všemi součástmi a příslušenstvím, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.097 EX 2389/15, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 1xA4 4. Fotodokumentace 1xA4 5. Situace širších vztahů 1xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /17 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /17. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech