ZNALECKÝ POSUDEK. č / 15

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 15 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku st.parc.č.141, RD č.p.52 na st.parc.č.141 dle LV 258 pro k.ú.křemenec, obec Konice, to vše se všemi součástmi a příslušenstvím, právy, věcnými břemeny a závadami s nemovit. spojenými vše dle Usnesení č.j.97 EX 1337/12. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.97 EX 1337/12, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr.Karla Urbana č.j.97 EX 1337/12, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí LV 258, obec Konice, okres Prostějov, kat.území Křemenc A: Vlastník: Birtusová Jarmila, Křemenec 52, Konice B: Nemovitosti: st.parc.č m2 zast. plocha, RD č.p.52 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne za účasti povinné Vyhl.č.441/2013 Sb., vyhl.č.199/2014 Sb.zák.č.151/1997 Sb., zák.č.89/2012 Sb Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti Info SÚ Konice, info sousedé, KS č.v-1112/ Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je pozemek st.parc.č.141, RD č.p.52 jako součást pozemku st.parc.č.141, vše postaveno v okrajové části k.ú.křemenec, v místní části Trávníky v obci Konice. Pozemky tvoří s níže popsaným příslušenstvím a RD jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání pozemků a RD a proto je posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen na el. síť NN, veř.vodovod, povrch. kanalizaci, odpojen plynovod, příjezd po nezp.komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích

4 4 výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb., s ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem Pozemky stavební - / 3, 4, 5 / Popis celkem Vp = 192 m Určení ZC ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 zákl. cena staveb. pozemku dle 3 ZCv = Kč/m2 zákl. cena vyjmenované obce okresu dle tab.č.1 příl.č.2 O1 = 0,85 koef. velikosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ( a = obyv. ) O2 = 0,60 O3 = 0,80 O4 = 0,85 O5 = 0,95 O6 = 0,90 koef. hospod.-správního významu obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. polohy obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. techn. infrastruktury dle tab.č.2 příl.č.2 koef. dopravní obslužnosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. občan.vybavenosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ZC = 385,46 Kč/m2

5 Určení IT, Io, IP, ZCU ZCU = ZC x IT x Io x IP základní cena upravená stav. pozemku dle 4 5 IT = P6 x ( 1 + Pi ) = 1,00 x ( 1-0,20 ) = 0,800 index trhu dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka nižší nabídky P1 = -0,05 2.vlastnické vztahy stavba součástí pozemku P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů ne P4 = 0 5.ostatní neuvedené exek. řízení P5 = -0,15 P i = -0,20 6.povodňové riziko ne P5 = 1,00 6 IO = 1 + Pi = 1 0,10 = 0,900 index omezujících vlivů dle 4 odst.1 i = 1 1.svažitost do 15%, SV P1 = -0,05 2.stížené základ. podmínky snížená únosnost P2 = -0,05 3.ochraná pásma ne P3 = 0 4.omezení úžívání pozemku ne P4 = 0 5.geometrický tvar pozemku bez vlivu na využití P5 = 0 6.ostatní neuvedené ne P6 = 0 Pi = -0,10 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 1,00 x ( 1-0,13 ) = 0,870 index polohy dle 4 odst.1 i = 2 1.druh stavby RD rezidenční stavba P1 = 1,00 2.převažující zástavba bydlení P2 = 0 3.poloha pozemku v obci okraj P3 = -0,01 4.inž. sítě ne všechny sítě P4 = -0,09 5.občan. vybavenost hůře dostupná P5 = -0,01 6.dopravní dostupnost horší P6 = -0,01 7.hromadná doprava zastávka do m P7 = -0,01 8.poloha pozemku komerční ne P8 = 0 9.obyvatelstvo bezkonfliktní P9 = 0 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0 11.vlivy ostatní ne P11 = -0 Pi = -0,13

6 6 ZCU = 385,46 x 0,800 x 0,900 x 0,870 = 241,45 Kč/m2 R = ,8xVp / Vp = neuplatní se redukční. koef. dle 5 odst.6 R redukční koef. ceny pozemků ve funkč. celku při výměře Vp nad 1000 m Cena pozemků Vp výměra pozemků / m2 / ZCU / Kč/m2 / R cena / Kč / , Pozemky celkem ,- Kč Rodinný dům č.p.52 - / 34, 35 / Popis Jedná se o řadový krajní RD velikosti 2+1 s příslušenstvím, část. podsklepený 1.PP - sklep, jednopodlažní 1.NP veranda, pokoj, kuchyně, koupelna, sklad, komora, 2.NP podkroví 1 pokoj, vše pod sedlovou a pultovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo nepálené tl.45 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová a pultová střecha. Krytina osink. šablony. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky vápenné. Vnější obklady - ne. Vnitřní obklady keramické. Schody dřevěnné a sklopné dřevěnné do 2.NP. Dveře hladké. Okna kastlová. Podlahy obyt.míst. PVC, palubky. Podlahy ostatních místností dlažby, betony. Vytápění 1x kamna Petry v kuchyni, mimo provoz 2xWaw. El.instalace světelná i motorová. Bleskosvod ne. Rozvod vody teplá i studená. Zdroj teplé vody el.bojler. Instalace plynu zemní plyn odpojen. Kanalizace odkanalizování kuchyně a koupelny do povrch.kanalizace. Vybavení kuchyně el.sporák. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod jen chemický mobilní. Ostatní ne Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.PP = 4,0 x 3,0 = 12,0 m2 1.NPz = 14,5 x 5,4 = 78,3 m2 základní část 1.NPv = 4,0 x 12,5/2 = 25,0 m2 veranda Výška podlaží: V1.PP = 2,20 m, V1.NP = 2,50 m, Vn = 0,80, Vh = 4,0 m

7 7 Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 12,0 x 2,2 = 26,4 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 2,5 x ( 78,3 + 25,0 ) = 258,25 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 78,3 x ( 0,8 + 3,2/2 ) = 187,92 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 472,57 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je podsklepen, má 1 nadzemní podlaží a podkroví - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 34, Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = 1.772,- Kč/m3 - dle přílohy č.24, Tab.č.1 pro Olomoucký kraj, obec nad 2 tis.ob. 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1-0,09 ) x 0,95 x 0,6 = 0,518 i = 1 index vybavení dle příl.č.20a, Tab.č.2 1.druh stavby řadový V1 = -0,01 2.obvodové stěny nepálené V2 = -0,08 3.obvodové stěny tl.45 cm V3 = 0 4.podlažnost 2 V4 = 0 5.přípojky E, V, P V5 = 0,05 6.vytápění lokální na TP V6 = -0,02 7.příslušenství RD podstandardní V7 = -0,02 8.ostatní vybavení RD ne V8 = 0

8 8 9.venkovní úpravy standardní V9 = 0 10.vedlejší stavby ne V10 = 0 11.pozemky ve f. celku do 300 m2 V11 = -0,01 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = -0,09 13.stavebně-techn.stav - stavba v podprůměr. stavu V13 = 0,95 typ C stáří cca 100 roků s = 1 0,005 x 100 = 0,50, ale smin = 0,6 ZCU = x 0,518 = 919,13 Kč/m Výpočet ceny CS = OP x ZCU x IT x IP IT = 0,800 index trhu dle 4 viz.výše IP = 0,870 index polohy dle 4 viz.výše obestavěný prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ IT IP cena /Kč/ 472,57 919,13 0,800 0, Cena rod. domu č.p ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodovodní přípojka, kanal. příp., plyn. příp., zp. plochy, ploty, plot. vrátka ) Trvalé porosty - / 46 / Trvalé porosty ocením odborným odhadem. Trvalé porosty celkem 1.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen pozemky ,- Kč rodinný dům č.p ,- Kč trvalé porosty 1.000,- Kč cena nemovitostí celkem ,- Kč Administrativní cena nemovitostí zaokr ,- Kč

9 Cena porovnávací - Cp Porovnávací metoda je založena na váženém porovnání obdobných srovnávacích nemovitostí s oceňovanou nemovitostí. Známé ceny nabídkové či realizované srovnávacích souborů CSp se upravují koeficienty Kr, K1 až K6, vyjadřujícími redukci ceny na zdroj / Kr / a rozdílné provedení vybraných základních parametrů nemovitostí srovnávacích oproti oceňované / K1 až K6 /. Přitom je provedení oceňované nemovitosti uvažováno vždy K1 K6 rovno 1,00 etalon a provedení srovnávacích nemovitostí při lepším provedení než u oceňované nemovitosti je hodnota K1 K6 vyšší než 1,00, při horším provedení než u oceňované nemovitosti je hodnota K1 K6 menší než 1,00 / základní hledisko je zde vždy cena /. Výsledkem jsou hledané ceny oceňované nemovitosti COi, určené z cen srovnávacích nemovitostí CSp, při teoreticky ideálním výpočtu by tyto dílčí ceny byly totožné, v praxi se výsledná cena porovnávací určí jako aritmetický průměr dílčích cen. Z níže popsaného empirického vzorce pro určení obvyklé ceny CO = CSp x Kr / K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 plynou proměnné Kr, K1 až K6, pro maximální přesnost výpočtu je tedy vhodný výběr takových srovnávacích nemovitostí, u kterých jsou některé z koef. Kr, K1 až K6 rovny 1,00. ( např. při výpočtu se skutečnou dosaženou prodejní cenou srovnávací je Kr = 1,00, při totožné poloze srovnávacího objektu je K1 = 1,00, při totožné velikosti srovnávacího objektu je K2 = 1,00, při totožné dosažitelnosti inž. sítí a příjezdu je K3 = 1,00, při stejném opotřebení srovnávacího objektu je K4 = 1,00, při ocenění pro exekuční řízení u výpočtu ze srovnávacího souboru z exekuční dražby je vliv exekuce K6 = 1,00 atd. )- viz.vut ÚSI Brno Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí. K výběru srovnávacích souborů: Drápal, Bureš a kol. Občanský soudní řád II, Komentář 1.vydání Praha: C.H.Beck, 2009:...Pokud se obdobné srovnávací nemovitosti v daném místě neobchodují, musí znalecký posudek vycházet z cen srovnatelných nemovitostí obchodovaných v příslušném kraji, které se nacházejí přibližně ve stejné vzdálenosti od města nebo ve srovnatelném městě, popř. jsou stejně dostupné, při srovnatelných okolnostech v daném místě, které mají vliv na cenu nemovitostí, a to s přihlédnutím k okolnostem, které mají vliv na cenu tohoto konkrétního objektu... Srovnávací objekt SO1: RD Konice řadový vnitřní, průjezd, 1.PP, 1.NP - 1+1, 2.NP - 2+1, ZP = 120 m2, PP = 200 m2, PO = 270 m2, I.S. vše, studna, vlýsky, A = 60%, nabídková cena v CÚ 0315 je 680 tis.kč, Srovnávací soubor SO3: RD Konice řadový krajní, průjezd, 4+1, ZP = 130 m2, PP = 200 m2, PO = m2,

10 1 Waw topení plynové, studna, I.S. vše, A = 65 %, hospod. objekty, nabídková cena v CÚ 0315 je 990 tis.kč, Srovnávací objekt SO3: RD Seč u Lipové RD č.p.34 na st.parc.č.44, samostatný, 1.PP, 1.NP, ZP = 167 m2, PP = 200 m2, PO = 345 m2, E, V, P, studna, A = 70%, exekuční dražba č. 046 EX 1385/11 dne příklep ,- Kč, Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO COprům - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na event. další vlastnosti další stavby, pozemky atd. - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce exek. řízení atd. - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,00 1,55 1,00 1,10 1,00 1,20 2, , ,00 1,55 1,00 1,05 1,30 1,20 2, , ,00 1,60 1,00 0,90 1,05 1,00 1, Cp = COprům ,- Kč Porovnávací hodnota nemovitostí zaokr ,- Kč

11 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění cena / Kč / administrativní cena ,- porovnávací hodnota ,- Obvyklá cena brutto , Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen - 16b zákona Ke dni ocenění neváznou na oceňovaných nemovitostech věcná břemena. Věcná břemena celkem - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

12 Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí Obvyklá cena brutto ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Obvyklá cena nemovitých věcí ,- slovy:třistatisíckč Obvyklá cena nemovitých věcí pozemku st.parc.č.141, RD č.p.52 na st.parc.č.141, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 258 pro k.ú.křemenec, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.97 EX 1337/12, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 258 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 1xA4 5. Fotodokumentace 3xA4 6. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /15 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /15. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech