ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecká kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, na listu vlastnictví číslo 753, katastrální území Vejprty a obec Vejprty, a to pozemku p.č jehož součástí je budova č.p.544 ( objekt rodinné rekreace), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 2898/ ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14 vypracovat posudek o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecká kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, na listu vlastnictví číslo 753, katastrální území Vejprty a obec Vejprty, a to pozemku p.č jehož součástí je budova č.p.544 ( objekt rodinné rekreace), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: č.p. 544 Adresa předmětu ocenění: Kollárova Vejprty Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Vejprty Katastrální území: Vejprty Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 355,82 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitostí. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne z volně přístupných pozemků, vlastník nemovitosti ani jeho případný zástupce se na místní šetření nedostavil. V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že nepodaří-li se znalci prohlídku nemovitých věcí provést, ocení je podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne , kdy povinný prohlídku nemovitosti neumožnil. 2

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení č.j. 55 EX 2898/ ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14 požadující vypracovat posudek o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecká kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, na listu vlastnictví číslo 753, katastrální území Vejprty a obec Vejprty, a to pozemku p.č jehož součástí je budova č.p.544 ( objekt rodinné rekreace), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí číslo 753 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK - katastrální území Vejprty a obec Vejprty obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech - viz. Příloha posudku. 3 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená u ČUZK pro katastrální území Vejprty a obec Vejprty obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech. 4 ) Údaje zjištěné z evidenčních údajů o posuzovaných nemovitostech u ČUZK. 5 ) Údaje zjištěné na místě samém u posuzovaných nemovitostí dne ) Údaje o srovnatelných cenách uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Hledamreality.cz.,Východočeskéreality.cz, Portáldražeb.cz a serverech dražebních společností - Exdražby.cz a OKdražby. 7 ) Údaje o územním plánu obce Vejprty. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 753 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK - katastrální území Vejprty a obec Vejprty obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech jsou jako vlastníci posuzovaných nemovitostí uvedeni: 3

4 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí číslo 753 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK - katastrální území Vejprty a obec Vejprty obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - JUDr. Škoda Jiří Zahájení exekuce - JUDr. Škoda Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. 6. Dokumentace a skutečnost Dle evidenčního stavu v KN je pozemek p.č veden jako zastavěná plocha a nádvoří - dle místního ohledání tento evidenční stav odpovídá skutečnosti, vlastní objekt č.p.544 je přestárlý dlouhodobě již neužívaný objekt původní zástavby zcela bez vnitřního vybavení ( před vstupem do objektu jsou náletové porosty cca 5 let ) - evidenční stav (objekt rod. rekreace ) mohl odpovídat poslednímu využití. 4

5 Dle územního plánu obce Vejprty je pozemek p.č.144 veden jako součást území pro využití jako území s individuálním bydlení. 7. Celkový popis nemovité věci Vejprty (německy Weipert) jsou město v Ústeckém kraji v Krušných horách, ve správním obvodu Kadaň. Leží v nadmořské výšce od 748 do 846 metrů a mají necelé 3 tisíce obyvatel. S německou obcí Bärenstein opticky tvoří jeden celek rozdělený pouze hraničním potokem Polava. Vlastní posuzované nemovitosti se nachází v části obce Nové Zvolání, ulici Kollárova. 5

6 Nemovitosti tvoří pozemek p.č ( zastavěná plocha a nádvoří ) jehož součástí je stavba č.p.544 ( objekt rodinné rekreace ). Objekt č.p.544 je přestárlý dlouhodobě již neužívaný objekt původní zástavby zcela bez vnitřního vybavení ( před vstupem do objektu jsou náletové porosty cca 5 let ). Vstup do objektu je z uliční strany, kdy vchodové dveře jsou cca 2 m od uliční čáry. Posuzované nemovitosti nemají příslušenství. 6

7 8 ) Zvolení způsobu ocenění Cena obvyklá ( tržní ) je definována v zákoně č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ). Obvykle se cena obvyklá zjišťuje porovnáním s již realizovaných prodejů u obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečné, je třeba použít jiný způsob ocenění, jehož použití bude zdůvodněno. Vzhledem ke skutečnosti, že prodej obdobných nemovitostí nebyl přes veškerou snahu dohledán ( u stavby se jedná se o technicky a morálně dožilý objekt, který je dlouhodobě neužívaný a chátrá ) bylo zvoleno níže uvedené pomocné ocenění s tím, že za současného zvážení kladů a záporů posuzované nemovitosti byla následně stanovena cena obvyklá v daném místě a čase. Zvolený způsob pomocného ocenění - metoda zjištění věcné hodnoty - v tomto případě vychází: 1 ) z ocenění použitelných konstrukčních částí současné stavby s odečtením nákladů na odstranění již dožilých částí současné stavby 2 ) z ceny pozemku stanovené jako vážený průměr a) ceny pozemku stanovené dle srovnatelných dokladovatelných nabídkových cen pozemků v dané lokalitě Vejprty Důvod: jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé u nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti 7

8 b) ceny pozemku dle cenového předpisu b) Cena dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Důvod: Oceňovací předpis byl od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit. ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní ceny pozemku, která je následně upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími jeho polohu a tržní vlivy. Cena stanovená na základě tohoto postupu je standardně výchozí cenou pro finanční úřady při vyměřování daňových povinností a současně tvoří zpravidla u obdobných nemovitostí výchozí cenu k jednání mezi stranou kupujícího a prodávajícího - v tomto případě ji znalec shledává jako jednu z možných pomocných hodnot pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání v nedobrovolné dražbě v exekučním řízení. c ) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění pozemku Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění dle oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 - jednotlivé váhy zohledňují míru vlivu jednotlivých cen při rozhodování kupce při koupi pozemku. 8

9 B. ZNALECKÝ POSUDEK B 1.1. ) Ocenění použitelných konstrukčních částí současné stavby s odečtením nákladů na odstranění již dožilých částí současné stavby. V návaznosti na současný stav objektu č.p.544, kdy veškeré prvky krátkodobé životnosti jsou na stavbě dožilé a z prvků dlouhodobé životnosti je použitelné pouze obvodové nosné zdivo byly náklady na odstranění, odvoz a uložení na skládku současných dožilých konstrukčních prvků krátkodobé životnosti a dožilých prvků dlouhodobé životnosti stanoveny odborným odhadem na ,-Kč. Zůstatková cena obvodového nosného zdiva byla stanovena odborným odhadem na ,-Kč. Rekapitulace věcné hodnoty stavby : Zůstatková cena obvodového nosného zdiva Náklady na odstranění, odvoz a uložení na skládku současných dožilých konstrukčních prvků krátkodobé životnosti a dožilých prvků dlouhodobé životnosti Zůstatková hodnota stavby č.p Kč Kč 0 Kč 9

10 B.1.2 ) cena pozemku p.č.1444 B ) cena pozemku dle přímého porovnání a ) současná nabídka pozemků v dané lokalitě a nejbližším okolí a1 ) stavební pozemek v nabídkové ceně 133 Kč/m2, lokalita Vejprty-Nové Zvolání 10

11 a2 ) stavební pozemek v nabídkové ceně 149 Kč/m2, lokalita Vejprty - Nové Zvolání 11

12 b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů pozemků, jež jsou v současné době v nabídce jednotlivých RK byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů s posuzovanou nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy pozemku K2 koeficient zainvestovanosi pozemku inž. sítěmi K3 koeficient tvaru a velikosti pozemku K4 koeficient validity informací ( nabídka *0,9,skutečný prodej=1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4 cena Kč/m2 K1 K2 K3 K4 l srovnatelná cena za m2 velikost pozemku cena po srovnání lokalita Vejprty- Nové Zvolání ,9 0,9 119, Kč Vejprty- Nové Zvolání ,9 0,9 134, Kč průměr Kč Cena pozemku dle přímého porovnání = ,-Kč. Cena pozemku dle přímého porovnání a stavby po odpočtu nákladů na demolici dožilých částí stavby celkem = ,- Kč. B ) cena pozemku dle oceňovacího předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka - přestárlý neužívaný objekt bez vybavení na hranici životnosti 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se V 0,00 12

13 spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost I -0,04 zatížena exekučními tituly 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - objekt u průjezní I -0,25 komunikace s odstupem vstupu do objektu od uliční čáry cca 2 m. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,650 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,01 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vzhledem k exekučním titulům a tech stavu nelze použít jako předmět ričení u standardní hypotéky I -0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,500 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 13

14 1. Ocenění pozemku p.č Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku - Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce s využitím dle ÚP k individuálnímu bydlení II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,650 Index polohy pozemku I P = 0,500 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,650 * 1,000 * 0,500 = 0,325 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,82 0, ,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 115, ,16 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,16 Pozemek p.č zjištěná cena = ,16 Kč Cena pozemku dle oceňovacího předpisu a stavby po odpočtu nákladů na demolici dožilých částí stavby celkem = ,- Kč. 14

15 B3) vyhodnocení rozhodných skutečností Klady posuzovaných nemovitostí : - posuzované nemovitosti jsou přístupné z místní komunikace - pozemek o celkové výměře 396 m2 je stavební, určený dle ÚP k výstavbě objektu pro individuální bydlení Zápory posuzovaných nemovitostí : - technicky a morálně dožilý objekt stavby je poškozován povětrnostními vlivy a není zde prováděna ani základní údržba - je převážně v demoličním stavu Vážený průměr pomocných hodnot: váha cena dle oceňovací vyhlášky Kč 1 přímé porovnání Kč 3 vážený průměr cen Kč B4) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na shora uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí na ,- Kč. 15

16 C. REKAPITULACE o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecká kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, na listu vlastnictví číslo 753, katastrální území Vejprty a obec Vejprty, a to pozemku p.č jehož součástí je budova č.p.544 ( objekt rodinné rekreace), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni činí ,- Kč. slovy: Padesátčtyřitisíc Kč. C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny, Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/2015. E. Příloha : Výpis z katastru nemovitostí číslo 753 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK - katastrální území Vejprty a obec Vejprty - pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech 16

17 17