ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /12 o ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 k rekreační chatě ev.č.314 na parc.č.st.1034, katastrální území a obec Lštění, okres Benešov, včetně pozemků, příslušenství a zohlednění věcného břemene doživotního užívání. (LV č.845) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Účel posudku: Oceňovací předpis: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava Guličová Jarmila Kazašská 1426/6 Praha 10 - Vršovice Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j.162 EX 32/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 29.června 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 8.července 2012

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Benešově, dne 13.března 2012, LV č.845. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne pod č.j.162 EX 32/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 29.června 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Studna kopaná 2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví 3) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty 4) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci 5) Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Studna kopaná Oceněno podle 9, přílohy č.10 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 30%. Výpočet ceny studny ( 9 vyhlášky) Cena studny při průměru cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 5.00 m = Kč ,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 5.00 m = Kč ,- Cena za celou hloubku m = Kč ,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za ,- = Kč ,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč ,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,05 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,05 Snížení ceny za opotřebení 30% - Kč ,21 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,84 Studna kopaná Cena celkem Kč ,

4 2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 26 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, zcela podsklepenou rekreační chatu se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou dřevěné, krytina střechy a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní i vnější úpravu stěn tvoří nátěry, vnitřní ani venkovní keramické obklady nejsou provedeny. Schodiště dřevěné, okna dřevěná zdvojená s okenicemi. Podlahy jsou převážně prkenné. Vytápění je zajištěno el.přímotopy. El.instalace světelná, bleskosvod chybí. Rozvod stuené i teplé vody, ohřev vody zajišťuje el.průtokový ohřívač a el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB, v pokoji je krb. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - opěrná zídka z kamene - oplocení z drát.pletiva dl.90 m v=1.50m - žumpa - vrátka ocel. s pletivem 2 ks Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: E2 - podsklepené Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená Obestavěný prostor Spodní stavba 5.10*7.30* *1.30*1.80 = m 3 Vrchní stavba 5.10*7.30*2.20 = m 3 Zastřešení 5.10*7.30*4.50*0.5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 11. Okna nadstandard % Elektroinstalace podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.022) =

5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Životní prostředí a atraktivita oblasti Vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě Bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost Bez možnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku (více jak 300 m) nebo pouze přívoz 5. Hromadná doprava Dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti Špatné 7. Obchod a služby v okolí Žádné 8. Sportoviště Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = =

6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 4 E Podsklepený - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1. NP včetně 1. Druh stavby Rekreační chata 2. Svislé konstrukce b) Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby Lokální vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m 2 ) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 30 let) Celkem 0.13 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 5.986,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.657,11 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,11 Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč ,

7 3) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.1034 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 43 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 29,40 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 95,16 Cena za celou výměru m 2 = Kč 4.091,98 Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Cena celkem Kč 4.092,- 4) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.226/194 zahrada o výměře 524 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% - 7 -

8 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 29,40 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 95,16 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 38,06 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Cena celkem Kč ,- 5) Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.226/195 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 485 m 2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 113,29 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 45,32 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,94 Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci Cena celkem Kč ,

9 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 10x jehličnany 3.50*3.50*3.14*30 = m 2 15x ovocné str 2.80*2.80*3.14*15 = m 2 celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,45 ( m 2 x 41,55 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 4.113,81 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 4.114,

10 C. REKAPITULACE 1) Studna kopaná Kč ,- 2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Kč ,- 3) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Kč 4.092,- 4) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Kč ,- 5) Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci Kč ,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 4.114,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliončtyřistačtrnácttisícsedmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.845 pro katastrální území a obec Lštění vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 32/12 ( Nařízení exekuce č.j. 54 EXE 528/2012 vydané Obvodním soudem pro Prahu 10 dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná rekreační chata včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.845 se nachází mimo zastavěné části obce Lštění v lokalitě objektů pro individuální rekreaci. Rekreační chata ev.č.314 na parc.č.st.1034 je napojena na inženýrské sítě a to pouze elektropřípojku. Voda je vedena z vlastní studny a odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Chata je přízemní, podsklepená se sedlovou střechou a podkrovím

11 V obci Lštění jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. Rekr.chata Lštění-Zlenice, lokalita Pod lesem,, zastavěná plocha 30 m2, přízemní z 1/4 podsklepená s podkrovím, konstrukce dřevěná, voda z vl.studny, venkovní bazén, pozemek 479 m2 cena ,- Kč 2. Rekr.chata Lštění-Zlenice, Pod tratí, zastavěná plocha 72 m2, užitná plocha 98 m2, montovaná chata ze stav.dílů VELOX, přízemní s podkrovím, bez podsklepení, vlastní studna, garáž, pozemek 355 m2 cena ,- Kč 3. Rekr.chata Lštění, zastavěná plocha 57 m2, 3+1, zděná, užitná plocha 90 m2, přízemní s podkrovím, část.podsklepená, postaveno v r.2005, okna plastová, vlastní studna, krbová kamna, pozemek 583 m2 cena ,- Kč 4. Rekr.chata Lštění-Zlenice, Hlavní, o velikosti 2+1, zastav.plocha 50 m2, montovaná konstrukce, přízemní, nepodsklepená s pultovou střechou, zasklená veranda, dobrý technický stav, pozemek 790 m2 cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v průměrném technickém stavu, s blízkostí vlakové zastávky, avšak bez možnosti dojezdu autem k hranici pozemku, odhaduji cenu obvyklou rekreační chaty s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.845 ve výši ,- Kč Ideální 1/2 nemovitosti bude jen velmi obtížně prodejná a obvyklá cena tohoto podílu se proto stanoví pouze ve výši ,- Kč

12 Pozn. V ceně nemovitosti je zohledněno rovněž věcné břemeno doživotního užívání pro Ing.Jaroslava Novotného. Vzhledem ke skutečnosti, že oprávněný z věcného břemene je narozen v r. 1933, je věcné břemeno oceněno pouze paušální částkou ve výši , -Kč. Obvyklá cena celé nemovitosti se zohledněním věcného břemene činí ,- Kč. Obvyklá cena celé nemovitosti bez zohlednění věcného břemene činí ,- Kč. Obvyklá cena podílu na nemovitosti o velikosti 1/2 se zohledněním věcného břemene činí ,- Kč. Obvyklá cena podílu na nemovitosti o velikosti 1/2 bez zohlednění věcného břemene činí ,- Kč. Znalci nejsou známy další závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 8.července 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc