Znalecký posudek. 3462/2012

Transkript

1 Znalecký posudek. 3462/2012 o cen obvyklé - 1/2 bytové jednotky. 365/209 v dom.p. 365 umístném na pozemku. parc. St. 629/1 v kat. úz. Žaclé, obec Žaclé, okres Trutnov vetn spoluvlastnického podílu 5995/ na spolených ástech domu a pozemku; ve vlastnictví Chmelíkové Marianny. Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Ondej Mareš Exekutorský úad v Litomicích Novobranská Litomice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 5501/08-12 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova Praha 5 Košíe Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu vetn titulního listu a 6 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 2207, vedené Katastrálním úadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracovišt Trutnov, kat. úz. Žaclé, obec Žaclé. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka B. Nmcové Žaclé Region: Královéhradecký Okres: Trutnov Katastrální území: Žaclé 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 2207, kat. úz. Žaclé, Katastrální úad pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Žaclé 1-6/13, mítko 1:1000, kat. úz. Žaclé - kopie kupní smlouvy ze dne , právní úinky vkladu ke dni exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5501/08-12 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 5501/08-88 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 2207, kat. úz. Žaclé, obec Žaclé, okres Trutnov, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Chmelíková Marianna, B. Nmcové 365, Žaclé, Žaclé 1 1/2 Špr Jaroslav, B. Nmcové 365, Žaclé, Žaclé 1 1/2 2

3 oddíl B - nemovitosti: bytová jednotka. 365/209 v dom.p. 365 (bytový dm, LV 1421) na pozemku parc.. St. 629/1 - zastavná plocha a nádvoí o výme 430 m 2 podíl na spolených ástech domu a pozemku 5995/ oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j.: 19Nc-3587/ ze dne Exekuní píkaz Exekutorský úad Litomice.j.: 124 EX-5501/ ze dne Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov, 21 Nc-3322/ ze dne Exekuní píkaz Exekutorský úad Jeseník, 014 EX-91219/ ze dne Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov, 19Nc-4172/ ze dne Exekuní píkaz Exekutorský úad Brno-venkov.j.: 037Ex-8158/ ze dne Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j. 33Nc-3503/ ze dne Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j.: 19 Nc-4275/ ze dne Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov j. 26Nc-4868/ ze dne Exekuní píkaz Exekutorský úad Brno-venkov.j.: 137Ex-10632/ ze dne Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Exekutorský úad Prachatice.j.: 40Ex-9428/ ze dne Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j. 26EXE-446/ ze dne Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Trutnov.j.: 26EXE-447/ ze dne Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Exekutorský úad Brno-venkov.j.: 137Ex- 4429/ ze dne Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Exekutorský úad Brno - venkov.j. 137Ex- 4428/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní, o zízení vcného pedkupního práva ze dne Právní úinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutenost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla pedložena. U výpot použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výmr uvedených v kopii kupní smlouvy. Majitel oceovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za úelem poskytnutí nutných informací, akoli k tomu byl v usnesení vyzván. 3

4 7. Celkový popis nemovitosti: Msto Žaclé leží nedaleko hranic s Polskem, podél komunikace. 300, severn od okresního msta Trutnov, pod Žacléským hbetem v nadmoské výšce kolem 600 m a je nazýváno východní branou Krkonoš. V obci s rozšíenou obanskou vybaveností je doprava zajišována autobusy a vlaky. Kompletní obanská vybavenost v Trutnov (cca 16 km). Oceovaná nemovitost se nachází v severozápadní ásti Žaclée, s pístupem ze severu po zpevnné místní komunikaci. Bytová jednotka 2+1 je situována do druhého patra podsklepeného zdného bytového domu, napojeného na veškeré IS. 8. Obsah posudku: Ocenní byt porovnávacím zpsobem 1) Bytová jednotka Píslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk: Popis byt ocenných porovnávacím zpsobem 1) Bytová jednotka Oceovaná bytová jednotka 2+1 se nachází ve druhém pate podsklepeného zdného domu situovaného do severozápadní ásti obce Žaclé, okres Trutnov. Dm je pístupný od severovýchodu po zpevnné místní komunikaci, napojen na veškeré IS, s okny a dvemi devnými. Vzhledem k nesouinnosti majitele bytu byly informace erpány z dostupné dokumentace a pi místním šetení, stáí stanoveno odhadem. Popis píslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek Oceovaný pozemek se nachází v severozápadní ásti Žaclée, okres Trutnov. Pozemek je tém obdélníkového tvaru, mírn svažitý, pístupný ze severu po zpevnné místní komunikaci, napojen na veškeré IS, zastavn bytovým domem. 4

5 B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenní byt porovnávacím zpsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Královéhradecký kraj - nad do obyvatel Stáí stavby: 50 rok Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 19): ,- K/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchy: = 9,22 m 2 pokoj: = 20,15 m 2 pokoj: = 13,26 m 2 pedsí: = 5,20 m 2 koupelna : = 1,95 m 2 WC: = 0,85 m 2 Podlahová plocha bytu: = 50,63 m 2 Podlahové plochy prostor se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklep: sklep: = 6,87 m 2 sklep: = 1,45 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklep - celkem: = 8,32 m 2 Zapoítaná podlahová plocha bytu: = 50,63 m 2 Zapoítaná podlahová plocha místností sklep: 8,32 m 2 * 0,80 = 6,66 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 57,29 m 2 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - zdná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Spolené ásti domu - Kolárna, koárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Píslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke svtovým stranám - Ostatní svtové strany - II 0,00 ástený výhled 6. Základní píslušenství bytu - Píslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápní bytu - Dálkové, ústední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 5

6 Koeficient pro stáí 50 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,916 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - vyhlášené (nap. láz. místa typu A, horské stediska, III 0,03 pedmstí velkých mst) 2. Úady v obci - obecní úad, pop. mstský úad se stavebním úadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostedí - pevažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 služeb, pohostinské a popípad kulturní zaízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zaízení III 0,04 7. Zdravotnické zaízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické pée 8. Veejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 tymi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezamstnanost v obci a okolí - vyšší než je prmr v kraji I -0, Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,916 * 1,050 * 0,900 = 0,866 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = ,- K/m 2 * 0,866 = ,55 K/m 2 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * PP = ,55 K/m 2 * 57,29 m 2 = ,75 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = ,75 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištná cena pozemku: ,73 K Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,73 K * / = ,01 K ,76 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 6

7 Bytová jednotka - zjištná cena = ,38 K Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = ,- K Rekapitulace ocenní byt a nebytových prostor vetn opotebení a) Bytová jednotka = ,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a 1 ) bytová jednotka Popis porovnávaných objekt: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceované stavby: 59,95 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výme 55 m 2, v ulici B. Nmcové, Žaclé. Jednotka se nachází ve tetím podlaží cihlového domu po ástené rekonstrukci, napojeného na veškeré IS. Jednotka je bez zásadních rekonstrukcí, v pvodním stavu s umakartovým jádrem a náleží k ní sklepní kóje. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výme 58 m 2, v ulici B. Nmcové, Žaclé. Jednotka se nachází v 1. NP zdného bytového domu po ástené rekonstrukci. Jednotka je po ástené rekonstrukci a náleží k ní dva sklepní prostory. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Tetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výme 58 m 2, v ulici B. Nmcové, Žaclé. Jednotka se nachází ve 3. podlaží zdného bytového domu po ástené rekonstrukci. Byt je po kompletní rekonstrukci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. tvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výme 57 m 2, v ulici Mírová, Žaclé. Jednotka se nachází ve 2.NP zdného bytového domu napojeného na veškeré IS. Byt je v pvodním stavu bez zásadních oprav a rekonstrukce. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím internetu. Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] BJ Žaclé ,- K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 55, ,73 BJ Žaclé ,- K 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 1,00 58, ,24 BJ Žaclé ,- K 1,00 1,00 0,85 0,97 0,90 1,00 58, ,47 BJ Žaclé ,- K 0,97 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 57, ,37 Souet: ,81 K/jedn. / 4 Prmrná jednotková cena: 8 651,95 K/jedn. Minimální jednotková cena: 7 272,73 K/jedn. 7

8 Maximální jednotková cena: 9 622,24 K/jedn. Základní cena: 8 651,95 K 59,95 á 8 651,95 K/ = ,40 K - výsledná cena = ,40 K Rekapitulace ocenní píslušenství byt a nebytových prostor a) bytová jednotka = ,- K Cena píslušenství byt a nebytových prostor iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St. 629/1 430,00 107, ,30 Souet ,30 Úprava ceny píloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,63 Mezisouet ,93 Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití): * 1,2050 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,45 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek - zjištná cena = ,73 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemek = ,- K Cena pozemkiní celkem ,- K 8

9 C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt: Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je stední b) parametry povyšující cenu: klidná ást obce, napojení na veškeré IS c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena ½ nemovitost: ,- K slovy: pt set devatenáct tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 9

10 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3462/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 198/2012. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10